【正文】 龍潤山莊市場報告ARUN上海安瑞投資咨詢有限公司2004年11月目 錄第一部分 宏觀環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4一、 地理環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4二、 行政區(qū)劃 ……………………………………………………………………………………………………………………5三、 經(jīng)濟環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………5四、 人文環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………8五、 交通環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………9六、 消費環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地產(chǎn)市場 ……………………………………………………………………………………………………………15一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指數(shù) ……………………………………………………………………………………………………………………21第三部分 徐州別墅市場研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州別墅市場綜述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州別墅區(qū)域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、細分物業(yè)簡述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27四、區(qū)域市場分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29第四部分 龍潤山莊分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、項目概況 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、項目周邊環(huán)境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、項目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、項目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50附：項目投資財務(wù)可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56第一部分 宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)116176。22＇,北緯33176。43＇34176。58＇。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部內(nèi)陸地區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的結(jié)合部。東西寬約210公里，南北長約140公里，總面積11258平方公里。距南京、濟南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國門戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢由西北向東南降低，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。徐州境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳?徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，年氣溫14度，四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁巖、硅石、粘土等。二、行政區(qū)劃徐州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%，其東西長約210公里，南北寬約140公里，其規(guī)模為江蘇省五個特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以及兩個縣級市；五區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)；四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣；兩個縣級市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級市和縣包圍，位于中心地段；但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。三、經(jīng)濟環(huán)境2004年110月份，徐州經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，工業(yè)生產(chǎn)加快、產(chǎn)銷銜接良好，投資、出口、消費三大需求保持旺盛，居民收入穩(wěn)步提高、市場物價繼續(xù)攀升，財政收入平穩(wěn)增長、金融存貸持續(xù)增加，全市國民經(jīng)濟整體運行繼續(xù)保持了穩(wěn)步快速的增長態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)加快 產(chǎn)銷銜接良好　　工業(yè)生產(chǎn)快速增長。110月份，全市國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上非國有（規(guī)模以上），%。工業(yè)生產(chǎn)的主要特點：一是重工業(yè)生產(chǎn)增勢強勁。今年以來重工業(yè)一直以較快的速度增長，110月份，%,。二是外商及港澳臺投資企業(yè)、其他類型企業(yè)增速加快，股份制企業(yè)保持穩(wěn)定。1—10月份，外商及港澳臺投資企業(yè)、, %%。,%。三是私營經(jīng)濟發(fā)展迅猛。110月份，%，增幅高于全市平均水平5個百分點。四是大企業(yè)、集團的帶動作用依然較強。1—10月份，全市30家大企業(yè)、大集團生產(chǎn)勢頭良好，,%,其增幅超過全市平均水平。五是市區(qū)工業(yè)快于六縣（市）工業(yè)。110月份，市區(qū)、六縣（市）、,%%?！　‘a(chǎn)銷銜接態(tài)勢良好。110月份，%。三大需求保持旺盛　　投資繼續(xù)保持較快增長。1—10月份，%，其中，%。在國有及其他單位投資中，基本建設(shè)、%、%%?！　∵M出口貿(mào)易、實際利用外資增長較快。今年以來，我市把對外貿(mào)易經(jīng)濟作為加快徐州經(jīng)濟發(fā)展的第一要務(wù)來抓，加大招商引資的力度，對外貿(mào)易呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。 1—10月份，%，%。協(xié)議外資、實際利用外資增幅有所回落。1—,%；，%?！　∠M需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黃金周的銷售商機，大力開展各種促銷活動，商品銷售和餐飲業(yè)較為火爆,帶動消費品市場較快增長。10月份，%。1—，%，呈現(xiàn)持續(xù)回升的良好態(tài)勢。分銷售地區(qū)看，縣域市場繁榮活躍，市和縣以下市場保持穩(wěn)定。1—%；%%。分行業(yè)看，其他行業(yè)、餐飲業(yè)較為活躍，批發(fā)零售業(yè)保持穩(wěn)定，1—%、%%。居民收入穩(wěn)步提高 市場物價繼續(xù)攀升　　城鎮(zhèn)居民家庭收入穩(wěn)步提高。110月份，%。　　市場物價繼續(xù)攀升。10月份，全市市場物價總水平延續(xù)九月份的上漲勢頭，繼續(xù)攀升。%，創(chuàng)今年以來新高。110月份，％，其中，%，%。從各大類分類價格看，食品類、煙酒及用品、衣著類、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類價格較上年同月有所上漲，%、%、%、%、%%,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊價格比去年同期有所下降。財政收入平穩(wěn)增長 金融存貸持續(xù)增加 　　財政收入平穩(wěn)增長。1—10月份，%，%。，%，%；，%。,%?！　〗鹑跈C構(gòu)存貸款持續(xù)增加。，%；，%。貸款速度繼續(xù)加快,貸款增幅再創(chuàng)新高。10月末，，%。%，%。四、人文環(huán)境歷史沿革——“自古彭城列九州，龍爭虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久，帝堯時為大彭國，有2700多年的建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國皇帝 劉邦的故里，西楚霸王項羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀?！獡?jù)史料記載，從公元前21世紀的夏朝大彭國彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開始，到楚漢相爭、三國交兵，再到抗日戰(zhàn)爭中的徐州會戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭中的淮海戰(zhàn)役，發(fā)生在徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例，使徐州在中國乃至世界軍事史上有著重要的地位。人口狀況——，%?！熘萑丝谝詽h族為主。據(jù)第四次人口普查資料，%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個少數(shù)民族，％，其中尤以回族人口居多。五、交通環(huán)境徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越，——徐州素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大運河傍城而過，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。——徐州鐵路運輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)上海、 北京、青島、武漢等大中城市的客運列車16對，徐州鐵路貨運編組站是全路第二大樞紐，有調(diào)作業(yè)量居全路首位?！熘菥硟?nèi)有國道5條，省道20條，其中一級公路 500余公里，二級公路714公里。公路通車里程在江蘇省處于領(lǐng)先地位。 ——國內(nèi)一級航空干線大型民航空港──徐州觀音機場，已開通至北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并積極發(fā)展海外專、包機業(yè)務(wù)；大郭莊聯(lián)航機場也可起降大中型客機，已開通至北京、惠州航線——徐州內(nèi)河航運發(fā)達，有黃金水道之稱的京航大運河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4 個內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬噸。徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善?！春Ｂ贰ⅫS河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便?！行牡囟魏椭鞲傻缆窙r較好，但主干道的綠化做得不夠，市區(qū)次干道道路陳舊，交通環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大?！鞘泄财嚑I運線路較多，基本能抵達市區(qū)各重要地點。但營運公交車還需改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置。六、消費環(huán)境 城市居民收入穩(wěn)步增長　　徐州市區(qū)300戶城市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，1—，%。從收入來源看，工薪收入增長較快，經(jīng)營凈收入高速增長，是拉動可支配收入增長的主要原因。1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要來源　　1—，%，%，其中：，%。增長的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)