【正文】 72 / 72中城策劃蘇州房地產(chǎn)市場研究報告 蘇州市簡介蘇州市位于江蘇省東南，太湖之濱，東依上海，西臨無錫，南接浙江，北靠長江。京杭運(yùn)河貫穿南北。蘇州已經(jīng)有2500年的歷史了，是一座著名的歷史文化古城。蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，2002年蘇州高新區(qū)與虎丘區(qū)合并，拓展了城市發(fā)展空間。全市現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)(虎丘區(qū))7個區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山、吳江５個縣級市，121個鎮(zhèn)。市區(qū)１６５０平方公里。，市區(qū)人口是212萬人。蘇州城區(qū)及各板塊的位置圖2003年以來人口自然增長率為0．08‰。，其中市區(qū)總?cè)丝?12萬人。蘇州是吳文化的發(fā)祥地，文壇賢能輩出。有西晉文學(xué)家陸機(jī)，宋代政治家范仲淹、詩人范成大，明代戲曲家馮夢龍，“吳門畫派”唐寅、文征明，清代及近代文人顧炎武、俞樾、章太炎等。繪畫、書法、篆刻、詩文等藝術(shù)形式在蘇州流派紛呈。中城觀點(diǎn)：從總體人口環(huán)境來看，人口基數(shù)偏小。全市常住人口中，市區(qū)人口為212萬人，市區(qū)內(nèi)居民對住房需求的基量規(guī)模不是很大。但城市人口偏低也意味著未來城市化進(jìn)程中蘊(yùn)藏的巨大的市場潛力。另外，家庭規(guī)模小型化將引發(fā)對住宅產(chǎn)品更大的和多元化的需求。 文化教育蘇州地處長江三角洲，是吳文化的形成中心。吳文化經(jīng)過兩千多年歷史的沉積，已取得了令人矚目的成果。從物質(zhì)層面看：有蘇州古城以及在其基礎(chǔ)上形成的水巷風(fēng)貌；有巧奪天工被列為世界文化遺產(chǎn)的古典園林；有精工細(xì)作的蘇州絲綢；有名列全國四大名繡之一的“蘇繡”；有古樸凝重的“香山幫”建筑；有精細(xì)雅致的吳中工藝等。蘇州人由于歷史文化根源，特別重視文化教育，尤其是對于子女的教育，而自身對接受再教育、更高層次教育也有著強(qiáng)烈的需求。 交通環(huán)境蘇州東臨上海，滬寧高速公路直達(dá)上海，蘇嘉杭高速公路北接蘇州、南通長江公路大橋，南連杭州、嘉興、乍浦港；312國道可直達(dá)無錫；312國道、蘇滬機(jī)場路，南部的蘇嘉杭高速公路、205省道、蘇震桃公路、木（瀆）東（山）公路，西部的滬寧高速公路、以及正在修建的城市外環(huán)線，構(gòu)造出了一個高等級、立體化、開放式的現(xiàn)代化大交通體系。2003—2007年的五年內(nèi)﹐蘇州將計(jì)劃投入365億元﹐在市區(qū)推出兩百多個道路﹑橋梁建設(shè)和改造項(xiàng)目﹐其中橋梁約222項(xiàng)﹐總長超過1000公里﹐包括中心城區(qū)﹑園區(qū)﹑新區(qū)﹑吳中區(qū)﹑相城區(qū)以及對外的道路交通。中城觀點(diǎn)：交通是城市發(fā)展的脈搏，是城市發(fā)展的重要促進(jìn)因素，對城市的發(fā)展起著舉足輕重的作用。而城市的發(fā)展必將會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。蘇州完善便捷的交通體系必將給予蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)最強(qiáng)勁的推動，本案的發(fā)展可借助城市發(fā)展的有利資源。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)投資成為該年蘇州市投資的三大主流。，居民可支配收入絕對額 9483元，在省內(nèi)位于榜首， 今年以來，蘇州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，收入穩(wěn)步增長，市區(qū)居民的生活質(zhì)量不斷改善，但收入差距仍然較大。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢帶動下，蘇州的城市建設(shè)高度發(fā)展，房地產(chǎn)市場保持了快速的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為蘇州繼工業(yè)經(jīng)濟(jì)之后發(fā)展起來的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。從2003年蘇州房地產(chǎn)市場的幾個主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，蘇州市房地產(chǎn)市場的開發(fā)現(xiàn)狀有以下明顯特征： 房地產(chǎn)投資達(dá)歷史最高2003年，億元，%?？⒐っ娣e779．2萬平方米，銷售各類商品房575．4萬平方米，銷售額達(dá)146．9億元， 達(dá)到歷史最高水平。蘇州市房地產(chǎn)業(yè)受工業(yè)和大規(guī)模的城市建設(shè)的拉動，近幾年來保持了較大的增幅。蘇州市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與長三角的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著不可分割的聯(lián)系，同時長三角的房地產(chǎn)市場發(fā)展將帶動蘇州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 從整個長三角區(qū)域看，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體處于上升階段。長三角的房地產(chǎn)是從 1997年開始進(jìn)入新一輪發(fā)展高潮，持續(xù)了三年，2001年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。而蘇州房地產(chǎn)市場自1997年啟動，2000年下半年達(dá)到發(fā)展高峰，2001年經(jīng)歷了小幅度調(diào)整，一路平穩(wěn)發(fā)展。2003年即使受到“非典”的影響，仍然保持了較高的增長速度。結(jié)合2003年土地拍賣量及開復(fù)工面積的迅速增加可知，20032005年，市場有效供給將出現(xiàn)大幅增長。 房地產(chǎn)高速發(fā)展近幾年蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，尤其是2003年，是房地產(chǎn)市場開發(fā)投資增長最快的一年。房地產(chǎn)總投資(億元)總施工面積（萬平方米）商品銷售額(億元)銷售商品房面積(萬平方米)20022003177．942576146．9575．4增長65．77%75．59%26．2%6．61%2004年計(jì)劃——1000（預(yù)計(jì)）分析以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資保持著強(qiáng)勁上升的勢頭，雖每年銷售商品房面積增長速度不快，但在市面上有供不應(yīng)求的現(xiàn)象。如除去投資客戶，那么，蘇州市房地產(chǎn)需求目前每年550萬平方米左右是正常的需求指標(biāo)，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大。 商品房價格持續(xù)攀升近幾年年來蘇州市的商品房價格持續(xù)攀升，除了市場發(fā)展的自然規(guī)律，其主要原因有：一是由于前幾年蘇州房地產(chǎn)供應(yīng)量不足，房地產(chǎn)市場的有效需求沒有得到滿足，市場出現(xiàn)缺口，造成供小于求的情況，所以出現(xiàn)了價漲量升的效果；二是蘇州房地產(chǎn)于長三角其他城市相比價格一直處于低谷，上漲也就成為必然趨勢了；三是蘇州土地實(shí)行儲備制后開發(fā)用地一律通過招標(biāo)、拍賣使用，導(dǎo)致土地價格持續(xù)上升，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加推動了房價的上漲；四是近幾年蘇州市的居民收入水平迅速增加，而股市又不景氣，所以市民對房地產(chǎn)的投資力度加強(qiáng)了。 蘇州市是全國聞名的園林城市，和杭州被并稱為人間天堂。蘇州還獲得了聯(lián)合國教科文組織評定的“國際花園城市”的榮譽(yù)稱號。近年來蘇州房地產(chǎn)正以驚人速度發(fā)展，在“可持續(xù)發(fā)展理論”的指導(dǎo)下關(guān)注人居質(zhì)量，打造富有江南特色的真山真水“園中城”。綠化面積幾年內(nèi)成倍增長，蘇州的居住環(huán)境得到大力改善，這也為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了良好的條件。雖然蘇州今年的房地產(chǎn)入市量會出現(xiàn)歷史最高水平，但是隨著市場的理性調(diào)整，勢必會進(jìn)入成熟而理性的發(fā)展階段。而且蘇州資源多，工業(yè)資源、文化資源等會轉(zhuǎn)化成實(shí)際的優(yōu)勢，這些都將在今后市場發(fā)展中表現(xiàn)出來。，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)公司有600家左右，很多是從國營企業(yè)轉(zhuǎn)化過來的。60%以上是中小企業(yè)，沒有經(jīng)過充分競爭洗禮，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競爭。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣，進(jìn)入陣地時講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)。蘇州房地產(chǎn)空間很大，本地開發(fā)商的核心競爭力沒能得到充分的提升。不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰。一個是被外地開發(fā)商淘汰，一個是被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者淘汰。沒有規(guī)模又不會運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)將無法積極跟進(jìn)，產(chǎn)品的品質(zhì)也很難在短時間內(nèi)得到提升。中城觀點(diǎn)：預(yù)測2004年蘇州房地產(chǎn)業(yè)將面臨一次“洗牌”，發(fā)育不良的中小開發(fā)商會被淘汰出局。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘蘇州地產(chǎn)進(jìn)入2003年，大批外埠開發(fā)商揮師蘇州，“浙江兵團(tuán)、上海兵團(tuán)”等大舉“進(jìn)攻”蘇州房地產(chǎn)市場。相對于蘇州本地開發(fā)商，“浙軍”明顯擁有人才和資金優(yōu)勢。此外，如浙江國際嘉業(yè)、天津的順弛和上海復(fù)興都攜大量資金而來，紛紛介入到蘇州的市政建設(shè)和小區(qū)開發(fā)中來。這些集團(tuán)和資金的介入，無疑會成為蘇州市房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展的加速器，同時也加大了房地產(chǎn)的競爭，使蘇州的房地產(chǎn)市場更快的步入成熟理性的發(fā)展軌道。中城觀點(diǎn)：究其原因，蘇州是歷史文化名城，歷來就有人間天堂的美譽(yù)。更重要的是蘇州近幾年工業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入水平迅速提高，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了可觀的利潤空間，因此吸引了大批外埠地產(chǎn)商搶灘蘇州市場。至2003年底，蘇州房產(chǎn)正從高投入、高回報的“青春期”邁向平穩(wěn)成熟發(fā)展時期。人們的消費(fèi)觀念正從理想化的單一高標(biāo)準(zhǔn)要求逐漸走向多樣化、個性化、理性化。房產(chǎn)市場正逐漸歸于理性、冷靜。經(jīng)過第