【正文】 2009年6月蘇州市場月報2009年6月蘇州市場月報上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司蘇州易居房地產(chǎn)研究院2009年6月本月導(dǎo)讀： 4易居視點： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤： 8第一篇 市場背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動態(tài) 9三、市場資訊 10第二章、經(jīng)濟環(huán)境 12一、GDP增速五年來首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱 12三、進出口仍處低谷，外貿(mào)形勢依然嚴峻 13四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟復(fù)蘇 13五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍 14第三章、房地產(chǎn)投資 15一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應(yīng)不足風(fēng)險 15二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 16第二篇 市場分析篇 18第四章、商品房市場 18一、市場綜述 18二、供求關(guān)系分析 18三、供應(yīng)量分析 19四、成交量分析 19五、成交均價分析 20第五章、土地市場 21一、土地資訊 21二、本月土地成交分析 21第六章、商品住宅市場 24一、市場綜述 24二、供求關(guān)系分析 25三、供應(yīng)量分析 25四、成交量分析 28五、成交均價分析 33六、熱點板塊 34七、項目解析 35第七章、辦公市場 36第八章、商業(yè)市場 36第九章、產(chǎn)品分析 36一、產(chǎn)品綜述 36二、案例分析（案例PK） 42第十章、營銷媒體 48一、營銷透析 48二、媒體分析 50三、典型項目 52第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 55一、古城區(qū) 55二、園區(qū) 56三、高新區(qū) 57四、吳中區(qū) 58五、相城區(qū) 59本月導(dǎo)讀：蘇州軌道交通2號線年內(nèi)開工 計劃2014年6月建成蘇州輕軌1號線建設(shè)正在如火如荼進行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號線的各項準備工作也已順利開展，并將于年內(nèi)正式開工，計劃于2014年6月建成。隨著蘇州1號線建設(shè)的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號線年內(nèi)開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。 詳情請見P8價格預(yù)期及小戶投資支撐本月蘇城樓市成交高位運行經(jīng)歷了數(shù)月的市場火爆后，本月市場明顯躁動起來，以中小戶型低價樓盤放量成交，典型心態(tài)表現(xiàn)為價格上漲預(yù)期明顯，快速出手成為此類置業(yè)人群購買的深層次原因；除此以外，以一房為代表的小戶成交快速增長，扣除投資價值較弱的過度性置業(yè)需求外，投資客也瞄準了一些具有投資價值的小戶產(chǎn)品。 詳情請見P28樓盤漲價由點及面，優(yōu)惠幅度幅度減少從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場回暖勢頭明顯，全市成交均價走上上行通道，4.、6三個月呈逐步上升，到6月份時，全市成交均價已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。部分項目的大幅提價和部分高端物業(yè)集中成交促使房價提升。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價，特別是一些前期熱銷的項目，再次開盤或加推時，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚之后居高不下。對于即將進入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗”，還有待觀察，但預(yù)計促銷優(yōu)惠活動將會不斷減少，成交價格在下半年還有一定幅度增長。 詳情請見P48易居視點：下半年蘇城住宅供應(yīng)依然充足6月蘇城住宅供應(yīng)已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進度階段供應(yīng)不上。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。下半年受到住宅成交減少，價格上漲，供求關(guān)系將逐步平衡，將由當前供應(yīng)遠小于求向供求平衡轉(zhuǎn)變。而當前300萬住宅有效供應(yīng)存量去化周期也將延長至89個月以上，加上已經(jīng)在建或現(xiàn)房階段樓盤將陸續(xù)拿證上市，市場供應(yīng)依然充足。數(shù)字樓市：商品房：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供求比1：商品住宅：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供求比1:寫字樓：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供求比0//商業(yè)：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供求比/1。成交TOP10：排名項目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）1中海國際社區(qū)3352雅戈爾太陽城3983世茂運河城2484水墨三十度2405I主場3376億城新天地24271778雅戈爾未來城1589中央景城13410151關(guān)注樓盤：遠湖東5盤：遠湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達到全市住宅成交的15%，更是達到園區(qū)住宅成交的35%。究其原因來看，遠湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價成為競爭取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。另遠湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤同時爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當伴隨著價格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。未來隨著價格上漲，板塊吸附力會有所減弱，但由于絕對的價格優(yōu)勢依然存在，成交依然會保持高位態(tài)勢。第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表11 1：2009年5月全國及蘇州房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容6月2日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》總體目標是從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，2008年第四季度已開工建設(shè)廉租住房38萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶。6月15日中國新聞網(wǎng)個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題通知一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： (一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。6月17京華時報《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》對違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問題進行明確： 發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任。對于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責(zé)任。 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動態(tài)蘇州軌道交通2號線年內(nèi)開工 計劃2014年6月建成蘇州輕軌1號線建設(shè)正在如火如荼進行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號線的各項準備工作也已順利開展，并將于年內(nèi)正式開工，計劃于2014年6月建成。而為了使輕軌2號線建設(shè)獲得足夠的資金支持，由農(nóng)行蘇州分行牽頭，蘇州工行、中行、交行等10家銀行將共同發(fā)放高達84億元銀團貸款。易居視點：隨著蘇州1號線建設(shè)的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號線年內(nèi)開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。蘇州高鐵站地區(qū)規(guī)劃亮相京滬高鐵蘇州站位于相城區(qū)元和街道，目前已進入全面建設(shè)施工階段，而該地區(qū)的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果，今起開始公示。根據(jù)《蘇州高鐵站地區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市設(shè)計》，未來蘇州高鐵站地區(qū)將形成“十字軸、一核、兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)，在交通組織上構(gòu)筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。易居視點：京滬高鐵的建設(shè)，將有利的推動城北樓市的發(fā)展，而交通的條件的不斷改善，使得城北樓市發(fā)展奠定了練好的基礎(chǔ)。三、市場資訊國土部稱地價占房價23% 地價不是房價決定性因素6月23日，在國新辦“保經(jīng)濟增長、保耕地紅線”行動進展情況發(fā)布會上，國土資源部公布一項最新調(diào)查數(shù)據(jù)：%。，國土資源部表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的關(guān)鍵因素或根本因素是供求關(guān)系。易居視點：由于我國一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房價水平則差距更大，地價對某些城市或區(qū)域的房價起到主導(dǎo)作用，但從整體上看，對樓市起決定作用應(yīng)為供求關(guān)系。蘇州對建筑業(yè)收費進行全面清理近日物價、財政、建設(shè)部門聯(lián)袂對蘇州市建筑業(yè)收費進行了全面清理：嚴禁三種、調(diào)整一項、查處一批。易居視點：蘇州全面清理建筑業(yè)收費，將有利規(guī)范建筑市場，加快建筑業(yè)發(fā)展，增加樓市房源供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場供求。蘇州09年第一次廉租住房正式配租搖號，第二次將于7月15日登記6月21日，2009年度第一次廉租住房正式配租搖號。據(jù)市住房保障管理中心介紹，參加本次搖號配租廉租住房的對象是本市中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))范圍內(nèi)，其中包括2004年底之前已經(jīng)批準享受租房補貼的低保無自有住房1人戶，以及2007年底之前經(jīng)登報公示、或經(jīng)市勞動部門傷殘鑒定確認符合優(yōu)先配房條件的低保1人戶。經(jīng)過申請、審核、公示等程序，符合本次搖號配租廉租住房條件的申請家庭45戶。易居視點：廉租住房對于解決城市低收入家庭有著重要作用，蘇州不斷加大廉租房供應(yīng)量，對于緩解低收入家庭住房困難，化解社會矛盾有著不可或缺的作用。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、GDP增速五年來首次跌破15%圖121：蘇州市GDP歷年增長速度走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：近年來蘇州經(jīng)濟保持了高速持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長率一直保持在15%以上，而08年受國際金融危機影響，給高度外向型經(jīng)濟的蘇州較大影響，蘇州08年GDP增長率為13%，這是從03年以來，蘇州GDP增長率首次低于15%，說明金融危機在客觀上給蘇州經(jīng)濟穩(wěn)定增長造成很大壓力。二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱圖122：2008年2月2009年5月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年17月蘇州工業(yè)增長較為穩(wěn)定，月度增加值保持了15%以上。自08年8月以后，隨著金融危機的不斷深入，對工業(yè)的沖擊已開始顯現(xiàn)，工業(yè)增長出現(xiàn)下滑趨勢，%，與08年上半年各月相差均在10%以上，金融危機已對蘇州工業(yè)造成實質(zhì)性影響。而09年15月，蘇州工業(yè)增長值依舊在低位徘徊，%，工業(yè)經(jīng)濟初步企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱。三、進出口仍處低谷，外貿(mào)形勢依然嚴峻圖123：蘇州08年1月09年5月對外貿(mào)易增長情況走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年18月蘇州對外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長。但在08年下半年9月受金融危機而導(dǎo)致的外需進一步緊縮，對外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢，1012月對外貿(mào)易下滑趨勢更加明顯。09年15月，%，而出口總額為負增長26%，5月份以來，蘇州進出口形式未發(fā)生根本好轉(zhuǎn)，仍然處于低谷中，蘇州整體外貿(mào)形勢依然嚴峻。四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟復(fù)蘇圖124：蘇州市08年209年5月固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長，08年度啟動了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開工，在一定程度推動了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。%，市場投資明顯放緩，而4月份在經(jīng)濟刺激計劃帶動，固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)快速回升，5月累計增幅重新上2位數(shù)，%，強勁的固定資產(chǎn)增速，為經(jīng)濟復(fù)蘇提供強大動力。五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會消費品零售總額增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年蘇州社會消費品零售總額保持了24%以上的快速增長態(tài)勢，進入4月份后社會消費品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢。進入08年8月，受金融危機的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費者收入減少，消費意愿降低，導(dǎo)致社會消費品零售總額增速大幅下降。%，增速呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢，居民消費日趨活躍。第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應(yīng)不足風(fēng)險圖131：蘇州市2008年1月2009年5月房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅開發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“V”型，08年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢，但下半年在“”新政及金融危機的共同影響下，住宅市場進入寒冬，成交量下滑，存量增大，市場信心