【正文】 空間結(jié)構(gòu)，在交通組織上構(gòu)筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。據(jù)市住房保障管理中心介紹，參加本次搖號配租廉租住房的對象是本市中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))范圍內(nèi)，其中包括2004年底之前已經(jīng)批準(zhǔn)享受租房補貼的低保無自有住房1人戶，以及2007年底之前經(jīng)登報公示、或經(jīng)市勞動部門傷殘鑒定確認(rèn)符合優(yōu)先配房條件的低保1人戶。但在08年下半年9月受金融危機而導(dǎo)致的外需進一步緊縮，對外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢，1012月對外貿(mào)易下滑趨勢更加明顯。%，%，房地產(chǎn)投資與住宅投資持續(xù)下降，將對未來市場供應(yīng)形成隱患，導(dǎo)致供不應(yīng)求，引起新一輪市場泡沫。而上半年多輪房交會帶動，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。圖244：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價分析㎡，%，隨著市場成交量的急劇放大，成交價格快速抬升，市場已有個別樓盤漲價走向樓盤普漲，主導(dǎo)價格因素受供求關(guān)系，市場有效供應(yīng)不足是導(dǎo)致價格上漲的主要因素。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。 本月供應(yīng)已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進度供應(yīng)不上。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應(yīng)量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。n 供應(yīng)物業(yè)類型分析表264：2009年6月蘇州市場供應(yīng)類型分析物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加別墅%%普通公寓%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月普通供應(yīng)較上月出現(xiàn)一定幅度的上漲，而別墅本月供應(yīng)下降幅度明顯，因五月招商小石城、新創(chuàng)大河山新項目入市，別墅量體較大。而六月雖無房交會的舉辦，但在住宅市場連續(xù)五月放量，全國、地方樓市成交紛紛放量、成交均價普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導(dǎo)致本月成交依舊保持高位。其次是中大戶型下降較為明顯，主要為連續(xù)數(shù)月釋放以及本月吳中和新區(qū)房交會結(jié)束雙重影響。五、成交均價分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來，住宅成交均價整體呈直線上升趨勢，除因結(jié)構(gòu)性改善性產(chǎn)品放量成交拉動外，本月出現(xiàn)了不少樓盤漲價現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價。分項目來看，億城新天地今年來，在市場低迷的年初，項目二期開盤來，完全擺脫了一期價格企高的影響。具體來看，國際城市花園自上市以來一直未打開局面，除了07年超高位拿地導(dǎo)致售價偏高外，項目產(chǎn)品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價，降低總價，但由于區(qū)域客源主要來自周遍拆遷，對價格企高的小戶型從購買力和需求上都相對較弱。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述09年6月蘇州房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品并未發(fā)生太大的變化，6月主要以存量銷售為主。特色樓盤推薦n 合景峰匯國際贈送挑高6米空中合院合景峰匯國際位于相城區(qū)行政中心板塊，占據(jù)城市傳統(tǒng)中軸線人民路，項目北臨可容納10萬人的市場活動廣場—活力島，周邊配套醫(yī)療、教育、生活配套較為齊全，另外，南面萬達廣場的運營及自身30萬平米的商業(yè)，充分滿足了業(yè)主的需求；隨著，廣濟路北沿及人民路北沿的開通，交通進一步便捷，也縮短了與觀前及石路商圈的距離。 奇數(shù)層產(chǎn)品在附送面積設(shè)計上包括空中合院、主臥飄窗、L型轉(zhuǎn)角飄窗等。216。組團內(nèi)形成半圍合空間，在空間上形成各自特征，避免了兵營式社區(qū)布局導(dǎo)致的雷同心理，整個社區(qū)形成大環(huán)境社區(qū)環(huán)境組團環(huán)境入戶環(huán)境室內(nèi)環(huán)境的五重環(huán)境系統(tǒng)。u 景觀設(shè)計：現(xiàn)代風(fēng)景VS 英倫風(fēng)情石湖華城水景成為整個社區(qū)景觀設(shè)計的靈魂，南北向的入口大道則是另一個重點，該景觀主軸南北長約200米，連接入口和中心會所，道路寬度26米，為景觀設(shè)計留下更豐富的空間，林蔭大道的入口強化私家住區(qū)的私密性和尊貴感；另外，城市道路（小石湖風(fēng)景區(qū)）社區(qū)入口廣場社區(qū)景觀道路風(fēng)景組團風(fēng)景廳室的“五重風(fēng)景”、“四層空間”為住戶營造出一個美麗富有生活情趣的高品質(zhì)人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“生態(tài)、陽光、健康、知性”的“風(fēng)景社區(qū)”。u 總結(jié)通過石湖華城和新城金郡兩個同區(qū)位項目比較，可總結(jié)出如下特點，石湖華城項目作為板塊內(nèi)較早的項目，早在05年久已開始銷售，另外，吳中地產(chǎn)生根在吳中區(qū)，開發(fā)商口碑在蘇州較好，項目質(zhì)量可以得到保證，截止到目前為止，項目整體實景已經(jīng)呈現(xiàn)，而且一、二期業(yè)主已基本入住，從而也使得三、四期的銷售較好，在08年市場低迷的情況下，該項目銷售依然是區(qū)域的領(lǐng)跑者；新城金郡項目早在08年久開始蓄水，一直到09年3月才開盤，蓄水期長達1年，首次推出房源開盤當(dāng)天基本售罄，另外，項目產(chǎn)品主要以小面積為主，價格在同區(qū)域也較低，因此吸引了大量的年輕置業(yè)者，同過對新城金郡項目的分析，可以看出，銷售的成功首先取決于項目推出時間節(jié)點的把握；其次取決于首批入市項目的價格定位；其三取決于項目產(chǎn)品的設(shè)計是否符合市場主流客群的需求，以上三點對銷售業(yè)績的好壞起到至關(guān)重要的作用。契稅全免（針對一次性付款客戶，總房款折扣4%）；從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日報為各項目投放的主流媒體，本月城市商報及姑蘇晚報廣告投放金額有所下降，其中城市商報投放金額下降幅度較大，%。216。招商小石城項目為越溪板塊超大型綜合社區(qū)，一期推出的主要為疊加和聯(lián)排別墅產(chǎn)品，面對的主要客戶年齡段在3550歲之間，多為有子女的家庭，此次活動的舉辦不僅可以使大人得到娛樂，也讓小朋友等到了狂歡。抽獎活動惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠意金10000元抵20000元山水映象中銳地產(chǎn)開盤當(dāng)天購買可享受98折總價再減1萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)隆重巨獻2萬共享20萬“友情居計劃”，凡到現(xiàn)場分別交納1萬誠意金的一組朋友客戶，最終可共享價值20萬的購房特惠，內(nèi)含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預(yù)約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開發(fā)商補貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預(yù)約客戶存2萬元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠石湖華城吳中地產(chǎn)預(yù)約付20000元定金最高可抵30000元。部分項目的大幅提價和部分高端物業(yè)集中成交促使房價提升。石湖華城景觀效果圖 新城金郡景觀效果圖 共性：兩者的景觀設(shè)計都注重內(nèi)部水景的運用。u 建筑風(fēng)格：多種建筑風(fēng)格相混合石湖華城普通公寓中多層和花園洋房的建筑立面采用現(xiàn)代主義的風(fēng)格，小高層和高層的建筑立面采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格；而106套別墅均采用英倫風(fēng)格，與普通公寓在建筑風(fēng)格上區(qū)分開來，也體現(xiàn)了品質(zhì)的高貴。兩個項目無論在區(qū)位方面還是在項目量體及物業(yè)形態(tài)方面相似度較高，部分物業(yè)建筑風(fēng)格相似；但兩者也有不同點，首先，多層公寓為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，小高層、高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約，而別墅為英倫風(fēng)格；新城金郡小高層、高層建筑風(fēng)格為新古典主義，聯(lián)排別墅為英倫建筑風(fēng)格；兩個項目在規(guī)劃上有所不同，石湖華城整體規(guī)劃為組團式規(guī)劃，整個社區(qū)氛圍12個組團，而新城金郡整體規(guī)劃為半圍合式規(guī)劃，小高層、高層排布在社區(qū)西面，東面為低層建筑，呈現(xiàn)出西高東低的半圍合狀。216。著名開發(fā)商項目n 中海御湖熙岸中海御湖熙岸項目總占地26萬㎡，總建面積26萬平米，規(guī)劃雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)。n 熱銷產(chǎn)品—雅戈爾太陽城銷售狀況：該項目為雅戈爾置業(yè)在蘇城的第二個項目，繼雅戈爾未來城房源的不斷消化，近100萬方的雅戈爾太陽城一期傳出了銷售捷報；雅戈爾太陽城是一個集多層、小高層、高層、低層及疊加別墅為一體的混合型社區(qū)，該項目于09年5月28日開盤，首次推出444套（銷控40套）房源，產(chǎn)品包括87㎡的二房、88㎡的小三房及117120㎡的“2+1”房型；開盤當(dāng)天來人600多組，成交均價5450元/㎡（折后價）；09年6月27日該項目加推278套房源，均價5800元/㎡。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開發(fā)的高端樓盤，項目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計很能籠絡(luò)蘇州客源，主要價格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。另外，新區(qū)長久消化能力弱的特點今年也得到體現(xiàn)，供應(yīng)一直遠(yuǎn)大于需求，各項目十分被動，但5月來，高新區(qū)政府聯(lián)合各開發(fā)商進行集中促銷，政府免稅，企業(yè)讓利，使得高新區(qū)在最近2個月銷售十分火爆，在這樣的大背景下，項目依托強大的營銷攻勢取得了較好的業(yè)績。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤同時爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。供求對比分析n 供應(yīng)總量對比分析表2615：蘇州市商品住宅市場6月供求總量分析物業(yè)類型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比普通公寓別墅合計 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ㎡，㎡，本月供求比為1：，市場格局表現(xiàn)為供遠(yuǎn)小于求之勢，從物業(yè)類型供應(yīng)看，公寓和別墅均表現(xiàn)為供不應(yīng)求之勢。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。90100㎡供應(yīng)房源來自園區(qū)的水墨三十度、雅戈爾太陽城、中海國際社區(qū)、億城新天地，相城區(qū)的合景峰匯、古城區(qū)的世茂運河城等熱銷項目。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析表263： 2009年6蘇州住宅市場區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月供應(yīng)已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。就單月供求比而言，本月市場依舊供小于求。地塊流標(biāo)率分析本月出讓地塊全部成交，無流標(biāo)。二、本月土地成交分析地塊成交走勢圖圖251：蘇州市08年1月至09年6月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月共成交經(jīng)營性用地8幅，㎡，㎡。時間上看已進入傳統(tǒng)的房產(chǎn)淡季，市場供應(yīng)出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。但隨著樓市利好政策不斷出臺，竣工面積開始回升。五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會消費品零售總額增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年蘇州社會消費品零售總額保持了24%以上的快速增長態(tài)勢，進入4月份后社會消費品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢。二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱圖122：2008年2月2009年5月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年17月蘇州工業(yè)增長較為穩(wěn)定，月度增加值保持了15%以上。易居視點：由于我國一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房價水平則差距更大，地價對某些城市或區(qū)域的房價起到主導(dǎo)作用，但從整體上看，對樓市起決定作用應(yīng)為供求關(guān)系。 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動態(tài)蘇州軌道交通2號線年內(nèi)開工 計劃2014年6月建成蘇州輕軌1號線建設(shè)正在如火如荼進行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號線的各項準(zhǔn)備工作也已順利開展，并將于年內(nèi)正式開工，計劃于2014年6月建成。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。 詳情請見P48易居視點：下半年蘇城住宅供應(yīng)依然充足6月蘇城住宅供應(yīng)已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進度階段供應(yīng)不上。2009年6月蘇州市場月報2009年6月蘇州市場月報上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司蘇州易居房地產(chǎn)研究院2009年6月本月導(dǎo)讀： 4易居視點： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤： 8第一篇 市場背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動態(tài) 9三、市場資訊 10第二章、經(jīng)濟環(huán)境 12一、GDP增速五年來首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱 12三、進出口仍處低谷，外貿(mào)形勢依然嚴(yán)峻 13四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟復(fù)蘇 13五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍 14第三章、房地產(chǎn)投資 15一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應(yīng)不足風(fēng)險 15二、房