【正文】 究院2009年6月本月導(dǎo)讀： 4易居視點(diǎn)： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤： 8第一篇 市場(chǎng)背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動(dòng)態(tài) 9三、市場(chǎng)資訊 10第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 12一、GDP增速五年來首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱 12三、進(jìn)出口仍處低谷，外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻 13四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 13五、社會(huì)零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)日趨活躍 14第三章、房地產(chǎn)投資 15一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場(chǎng)供應(yīng)不足風(fēng)險(xiǎn) 15二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 16第二篇 市場(chǎng)分析篇 18第四章、商品房市場(chǎng) 18一、市場(chǎng)綜述 18二、供求關(guān)系分析 18三、供應(yīng)量分析 19四、成交量分析 19五、成交均價(jià)分析 20第五章、土地市場(chǎng) 21一、土地資訊 21二、本月土地成交分析 21第六章、商品住宅市場(chǎng) 24一、市場(chǎng)綜述 24二、供求關(guān)系分析 25三、供應(yīng)量分析 25四、成交量分析 28五、成交均價(jià)分析 33六、熱點(diǎn)板塊 34七、項(xiàng)目解析 35第七章、辦公市場(chǎng) 36第八章、商業(yè)市場(chǎng) 36第九章、產(chǎn)品分析 36一、產(chǎn)品綜述 36二、案例分析（案例PK） 42第十章、營銷媒體 48一、營銷透析 48二、媒體分析 50三、典型項(xiàng)目 52第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 55一、古城區(qū) 55二、園區(qū) 56三、高新區(qū) 57四、吳中區(qū) 58五、相城區(qū) 59本月導(dǎo)讀：蘇州軌道交通2號(hào)線年內(nèi)開工 計(jì)劃2014年6月建成蘇州輕軌1號(hào)線建設(shè)正在如火如荼進(jìn)行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號(hào)線的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也已順利開展，并將于年內(nèi)正式開工，計(jì)劃于2014年6月建成。部分項(xiàng)目的大幅提價(jià)和部分高端物業(yè)集中成交促使房價(jià)提升。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。數(shù)字樓市：商品房：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比1：商品住宅：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比1:寫字樓：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比0//商業(yè)：供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比/1。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤同時(shí)爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價(jià)格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。6月15日中國新聞網(wǎng)個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題通知一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： (一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。而為了使輕軌2號(hào)線建設(shè)獲得足夠的資金支持，由農(nóng)行蘇州分行牽頭，蘇州工行、中行、交行等10家銀行將共同發(fā)放高達(dá)84億元銀團(tuán)貸款。易居視點(diǎn)：京滬高鐵的建設(shè)，將有利的推動(dòng)城北樓市的發(fā)展，而交通的條件的不斷改善，使得城北樓市發(fā)展奠定了練好的基礎(chǔ)。蘇州對(duì)建筑業(yè)收費(fèi)進(jìn)行全面清理近日物價(jià)、財(cái)政、建設(shè)部門聯(lián)袂對(duì)蘇州市建筑業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了全面清理：嚴(yán)禁三種、調(diào)整一項(xiàng)、查處一批。經(jīng)過申請(qǐng)、審核、公示等程序，符合本次搖號(hào)配租廉租住房條件的申請(qǐng)家庭45戶。自08年8月以后，隨著金融危機(jī)的不斷深入，對(duì)工業(yè)的沖擊已開始顯現(xiàn)，工業(yè)增長出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，%，與08年上半年各月相差均在10%以上，金融危機(jī)已對(duì)蘇州工業(yè)造成實(shí)質(zhì)性影響。09年15月，%，而出口總額為負(fù)增長26%，5月份以來，蘇州進(jìn)出口形式未發(fā)生根本好轉(zhuǎn)，仍然處于低谷中，蘇州整體外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。進(jìn)入08年8月，受金融危機(jī)的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費(fèi)者收入減少，消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速大幅下降。二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)n 施工面積同比增幅大幅下滑，給未來市場(chǎng)供應(yīng)埋隱患圖132：蘇州市2008年1月2009年5月房屋施工及住宅施工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房屋施工及住宅施工面積都保持了15%以上的增長速度，但進(jìn)入三季度后期，房屋施工增長幅度要大于住宅施工增長幅度，說明市場(chǎng)對(duì)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下降，暫?；蚍啪徆こ涕_工。09年15月房屋和住宅竣工面積增幅快速回落，市場(chǎng)供應(yīng)面臨考驗(yàn)。第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，%，供應(yīng)量有較大程度下降；㎡，%，成交在上月創(chuàng)天量以后，本月有所調(diào)整，本月供求比1：，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。由于市場(chǎng)短期內(nèi)成交量猛增，造成市場(chǎng)供應(yīng)不足現(xiàn)象，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。圖245：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、土地市場(chǎng)一、土地資訊本月共推向市場(chǎng)8幅經(jīng)營性土地，主要類型為定銷房、商服和普通住宅用地。樓市成交的井噴，使得開發(fā)商對(duì)土地需求意愿大幅增加，本月相應(yīng)增加了住宅地塊性質(zhì)地塊出讓。本月園區(qū)土地成交5幅，主城區(qū)2幅以及吳中區(qū)1幅，主要是5月集中供應(yīng)為相城和平江，樓市成交最好的園區(qū)、吳中顯有土地出讓，本月則加大上述區(qū)域土地供應(yīng)。成交地塊溢價(jià)率分析本月出讓地塊大都以低價(jià)成交，其中有兩幅地塊有溢價(jià)，均為來至金閶新城板塊，分別為蘇地2009G1蘇地2009G20，其中G20地塊，溢價(jià)超過11 %。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。圖261 ：2008年6月至2009年6月蘇州市市商品住宅供求走勢(shì)圖圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表261：蘇州市09年6月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長（%）供求比1：/供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價(jià)格（元/ m2）6866%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析09年6月蘇州住宅市場(chǎng)供求比為1:，維持了五月供不應(yīng)求市場(chǎng)格局。本月供應(yīng)已連續(xù)第三個(gè)月下降，一是住宅市場(chǎng)成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。其中園區(qū)供應(yīng)比重達(dá)40%左右，由于區(qū)域內(nèi)六月項(xiàng)目加推頻繁，導(dǎo)致供應(yīng)較多。而本月別墅新增量體主要來自在售項(xiàng)目。250300㎡主要來自園區(qū)的中海國際社區(qū)、楓情水岸、水墨三十度、雅戈?duì)柼柍?、水巷鄰里等?xiàng)目。整體來看，改善需求尤其是再改的中大戶型成交有一定的下降。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年6月（萬㎡）09年5月（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓91%13%別墅9%70%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)類型分析，公寓繼續(xù)增長態(tài)勢(shì)，主要受到漲價(jià)的心理預(yù)期影響眾首次置業(yè)、改善住房及投資者紛紛入市。n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交戶型分析戶型5月成交面積（萬㎡）6月成交面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加一房6%147%二房35%13%三房37%13%四房11%29%五房9%45%六房2%37%七房以上0%27%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來自兩房和三房，但一房表現(xiàn)槍眼，占比6%，環(huán)比增加147%，市區(qū)多盤一房成交放量，除了部分過度性購置外，投資崛起是另一股重要力量。表2616：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月供求戶型對(duì)比戶型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比一房 兩房 三房 四房 五房 六房 七房及以上 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中一房表現(xiàn)最為搶眼，市場(chǎng)成交的逐步放量，加之寬松的政策，投資客明顯活躍，而一房因小面積，總價(jià)深受投資客的青睞。六、熱點(diǎn)板塊本月熱點(diǎn)板塊為工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)湖東板塊，板塊5盤全部入圍6月銷售TOP10，其中4盤銷售面積入圍TOP5，成為6月真正板塊市場(chǎng)贏家，這5盤分別是雅戈?duì)柼柍?、中海國際社區(qū)、水墨三十度、I主場(chǎng)、億城新天地：表2618：2009年6蘇州熱點(diǎn)板塊成交列表排行項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售面積（平米）板塊1中海國際社區(qū) 335遠(yuǎn)湖東2雅戈?duì)柼柍?398遠(yuǎn)湖東3世茂運(yùn)河城 248滄浪新城4水墨三十度 240遠(yuǎn)湖東5I主場(chǎng) 337遠(yuǎn)湖東6億城新天地 242遠(yuǎn)湖東7 177滸通8雅戈?duì)栁磥沓?158現(xiàn)代大道9中央景城 134現(xiàn)代大道10 151滸通資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)遠(yuǎn)湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達(dá)到全市住宅成交的15%，更是達(dá)到園區(qū)住宅成交的35%。未來隨著價(jià)格上漲，板塊吸附力會(huì)有所減弱，但由于絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，成交依然會(huì)保持高位態(tài)勢(shì)。4月二期上市果斷降價(jià)，與當(dāng)時(shí)園區(qū)湖東超低價(jià)傾銷的中海國際社區(qū)相差無及。雅戈?duì)栁磥沓亲匀ツ耆跏虚_盤以來，一直保持熱銷，項(xiàng)目通過針對(duì)性大型選秀促銷活動(dòng)，極大吸引了全市的眼球，項(xiàng)目人氣高漲，首次開盤熱銷為項(xiàng)目奠定了良好局面。另外，項(xiàng)目很難吸收中產(chǎn)階級(jí)過來置業(yè)導(dǎo)致價(jià)格企高下的定位有失偏頗。另外項(xiàng)目戶型朝向東，極大屏棄了蘇州人居住習(xí)慣，導(dǎo)致外籍支撐的項(xiàng)目銷售十分緩慢。自 09年1月以來蘇城樓市成交量不斷攀升，市場(chǎng)回暖跡象明顯，市場(chǎng)的良好反映及大眾輿論，也讓購房者選擇及時(shí)出手，擔(dān)心隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，價(jià)格也隨之增長，各方因素聚集使得5月成交量突破百萬方；從6月份蘇州的成交情況來看，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，但無論從成交的產(chǎn)品還是供應(yīng)的產(chǎn)品，都可以的出一個(gè)結(jié)論，07年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以投資及改善需求來帶動(dòng)剛性需求的成交，高價(jià)位帶動(dòng)低價(jià)位成交，而09年市場(chǎng)恰好相反，主要是以剛性需求帶動(dòng)改善需求為主，低價(jià)位帶動(dòng)高價(jià)位產(chǎn)品成交，尤其6月份，大面積的改善型產(chǎn)品成交開始上升，從供應(yīng)產(chǎn)品也能反映出次現(xiàn)象，例如云去的金雞湖花園、水巷鄰里、自由水岸等項(xiàng)目在6月紛紛供應(yīng)大面積產(chǎn)品，包括前期主要以小面積供應(yīng)及成交為主的中海國際社區(qū)，本月也以120平米以上的大面積產(chǎn)品供應(yīng)為主，%，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，未來大面積的改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將加大，成交價(jià)格也會(huì)隨之提高。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月21658002009年5月4445450產(chǎn)品亮點(diǎn)：整體戶型中規(guī)中舉，功能分區(qū)合理，偏向緊湊設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)主臥和客廳功能空間的適當(dāng)放大，“2+1”房型設(shè)計(jì)，整體空間利用率較高，根據(jù)業(yè)主自身需求可增加一個(gè)房間或變?yōu)榭罩谢▓@。項(xiàng)目總建筑面積為100萬方，是一個(gè)集住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)等于一體的城市綜合體，隨著，萬達(dá)廣場(chǎng)的交付運(yùn)營及本項(xiàng)目的入市，北部新城地位日益凸顯，未來居住及商貿(mào)氛圍值得期待。項(xiàng)目位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖路與星港街交匯處，周邊交通便利，有多條公交線路經(jīng)過，北面緊鄰李公堤風(fēng)情水岸商業(yè)街，東南靠近高爾夫球場(chǎng)及金雞湖大酒店，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，生活配套于項(xiàng)目檔次相匹配。另外也設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。 兩個(gè)項(xiàng)目量體基本相近，均為46萬方。 兩個(gè)項(xiàng)目周邊未來居住氛圍較為濃厚，發(fā)展前景被看好。樓盤簡介表291：兩個(gè)項(xiàng)目基本參數(shù)對(duì)比表項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）容積率綠化率（%）建筑形態(tài)石湖華城46000039%多層、洋房、小高層、高層、別墅新城金郡46000037%多層、別墅、小高層、高層資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)樓盤區(qū)位圖 石湖華城位于該樓盤位于越溪城市副中心最核心地帶，西側(cè)緊鄰副中心管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)南側(cè)被小石湖風(fēng)景區(qū)包圍，北側(cè)眺望5000畝石湖和15000畝國家森林公園，國際教育園一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集于一身，得天獨(dú)厚。新城金郡整體規(guī)劃西高東低的半圍合式規(guī)劃，以中央水景為主要景觀軸，小高層、高層建筑排布在社區(qū)西面和北面，多層及別墅等低層建筑排布在社區(qū)東面，各幢建筑物都能充分達(dá)到日照時(shí)間；整個(gè)社區(qū)小高層、高層與低層建筑錯(cuò)落排布，營造出錯(cuò)落有致、移步景異的花園式居住空間。多層和洋房立面圖 小高和高層立面圖 別墅立面 新城金郡別墅采用英倫建筑風(fēng)格，整體建筑給人英國皇室的尊貴感