【正文】 地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 16第二篇 市場(chǎng)分析篇 18第四章、商品房市場(chǎng) 18一、市場(chǎng)綜述 18二、供求關(guān)系分析 18三、供應(yīng)量分析 19四、成交量分析 19五、成交均價(jià)分析 20第五章、土地市場(chǎng) 21一、土地資訊 21二、本月土地成交分析 21第六章、商品住宅市場(chǎng) 24一、市場(chǎng)綜述 24二、供求關(guān)系分析 25三、供應(yīng)量分析 25四、成交量分析 28五、成交均價(jià)分析 33六、熱點(diǎn)板塊 34七、項(xiàng)目解析 35第七章、辦公市場(chǎng) 36第八章、商業(yè)市場(chǎng) 36第九章、產(chǎn)品分析 36一、產(chǎn)品綜述 36二、案例分析（案例PK） 42第十章、營(yíng)銷(xiāo)媒體 48一、營(yíng)銷(xiāo)透析 48二、媒體分析 50三、典型項(xiàng)目 52第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 55一、古城區(qū) 55二、園區(qū) 56三、高新區(qū) 57四、吳中區(qū) 58五、相城區(qū) 59本月導(dǎo)讀：蘇州軌道交通2號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工 計(jì)劃2014年6月建成蘇州輕軌1號(hào)線建設(shè)正在如火如荼進(jìn)行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號(hào)線的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也已順利開(kāi)展，并將于年內(nèi)正式開(kāi)工，計(jì)劃于2014年6月建成。二是開(kāi)發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤(pán)同時(shí)爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價(jià)格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購(gòu)買(mǎi)的必由之路。而為了使輕軌2號(hào)線建設(shè)獲得足夠的資金支持，由農(nóng)行蘇州分行牽頭，蘇州工行、中行、交行等10家銀行將共同發(fā)放高達(dá)84億元銀團(tuán)貸款。蘇州對(duì)建筑業(yè)收費(fèi)進(jìn)行全面清理近日物價(jià)、財(cái)政、建設(shè)部門(mén)聯(lián)袂對(duì)蘇州市建筑業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了全面清理：嚴(yán)禁三種、調(diào)整一項(xiàng)、查處一批。自08年8月以后，隨著金融危機(jī)的不斷深入，對(duì)工業(yè)的沖擊已開(kāi)始顯現(xiàn)，工業(yè)增長(zhǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，%，與08年上半年各月相差均在10%以上，金融危機(jī)已對(duì)蘇州工業(yè)造成實(shí)質(zhì)性影響。進(jìn)入08年8月，受金融危機(jī)的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費(fèi)者收入減少，消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速大幅下降。09年15月房屋和住宅竣工面積增幅快速回落，市場(chǎng)供應(yīng)面臨考驗(yàn)。由于市場(chǎng)短期內(nèi)成交量猛增，造成市場(chǎng)供應(yīng)不足現(xiàn)象，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。樓市成交的井噴，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求意愿大幅增加，本月相應(yīng)增加了住宅地塊性質(zhì)地塊出讓。成交地塊溢價(jià)率分析本月出讓地塊大都以低價(jià)成交，其中有兩幅地塊有溢價(jià)，均為來(lái)至金閶新城板塊，分別為蘇地2009G1蘇地2009G20，其中G20地塊，溢價(jià)超過(guò)11 %。圖261 ：2008年6月至2009年6月蘇州市市商品住宅供求走勢(shì)圖圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表261：蘇州市09年6月商品住宅各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：/供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%成交量（萬(wàn)m2）%成交價(jià)格（元/ m2）6866%成交總額（億元）%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析09年6月蘇州住宅市場(chǎng)供求比為1:，維持了五月供不應(yīng)求市場(chǎng)格局。其中園區(qū)供應(yīng)比重達(dá)40%左右，由于區(qū)域內(nèi)六月項(xiàng)目加推頻繁，導(dǎo)致供應(yīng)較多。250300㎡主要來(lái)自園區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)、楓情水岸、水墨三十度、雅戈?duì)柼?yáng)城、水巷鄰里等項(xiàng)目。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類(lèi)型分析表2612：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型09年6月（萬(wàn)㎡）09年5月（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓91%13%別墅9%70%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)類(lèi)型分析，公寓繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要受到漲價(jià)的心理預(yù)期影響眾首次置業(yè)、改善住房及投資者紛紛入市。表2616：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月供求戶型對(duì)比戶型供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）供求比一房 兩房 三房 四房 五房 六房 七房及以上 合計(jì) 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中一房表現(xiàn)最為搶眼，市場(chǎng)成交的逐步放量，加之寬松的政策，投資客明顯活躍，而一房因小面積，總價(jià)深受投資客的青睞。未來(lái)隨著價(jià)格上漲，板塊吸附力會(huì)有所減弱，但由于絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，成交依然會(huì)保持高位態(tài)勢(shì)。雅戈?duì)栁磥?lái)城自去年弱市開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直保持熱銷(xiāo)，項(xiàng)目通過(guò)針對(duì)性大型選秀促銷(xiāo)活動(dòng)，極大吸引了全市的眼球，項(xiàng)目人氣高漲，首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)為項(xiàng)目奠定了良好局面。另外項(xiàng)目戶型朝向東，極大屏棄了蘇州人居住習(xí)慣，導(dǎo)致外籍支撐的項(xiàng)目銷(xiāo)售十分緩慢。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月21658002009年5月4445450產(chǎn)品亮點(diǎn)：整體戶型中規(guī)中舉，功能分區(qū)合理，偏向緊湊設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)主臥和客廳功能空間的適當(dāng)放大，“2+1”房型設(shè)計(jì)，整體空間利用率較高，根據(jù)業(yè)主自身需求可增加一個(gè)房間或變?yōu)榭罩谢▓@。項(xiàng)目位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖路與星港街交匯處，周邊交通便利，有多條公交線路經(jīng)過(guò)，北面緊鄰李公堤風(fēng)情水岸商業(yè)街，東南靠近高爾夫球場(chǎng)及金雞湖大酒店，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，生活配套于項(xiàng)目檔次相匹配。 兩個(gè)項(xiàng)目量體基本相近，均為46萬(wàn)方。樓盤(pán)簡(jiǎn)介表291：兩個(gè)項(xiàng)目基本參數(shù)對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（㎡）容積率綠化率（%）建筑形態(tài)石湖華城46000039%多層、洋房、小高層、高層、別墅新城金郡46000037%多層、別墅、小高層、高層資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)樓盤(pán)區(qū)位圖 石湖華城位于該樓盤(pán)位于越溪城市副中心最核心地帶，西側(cè)緊鄰副中心管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)南側(cè)被小石湖風(fēng)景區(qū)包圍，北側(cè)眺望5000畝石湖和15000畝國(guó)家森林公園，國(guó)際教育園一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集于一身，得天獨(dú)厚。多層和洋房立面圖 小高和高層立面圖 別墅立面 新城金郡別墅采用英倫建筑風(fēng)格，整體建筑給人英國(guó)皇室的尊貴感；少門(mén)廊，少陽(yáng)臺(tái)，建筑外形較為封閉，老虎窗及煙囪是英倫建筑的必要裝飾元素，建筑屋頂多為兩坡，山墻面以三角形的山墻面示人，外墻裝飾多以紅磚為主；目前，此類(lèi)建筑風(fēng)格在蘇州市場(chǎng)的較受追捧；小高層、高層建筑風(fēng)格為新古典主義，該建筑風(fēng)格同樣源于歐洲，最大特色為高雅而和諧，該建筑風(fēng)格一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，在顏色搭配上白色、金色、黃色、暗紅是歐式風(fēng)格中常見(jiàn)的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來(lái)明亮、大方，使整個(gè)空間給人以開(kāi)放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。u 房型分析石湖華城該戶型面積為106平米，戶型整體方正，規(guī)劃、布局合理、舒適性強(qiáng)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)、采光效果俱佳，明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，關(guān)懷每個(gè)生活細(xì)節(jié)，餐廳和客廳相連，空間外聯(lián)共享，更顯氣派，餐廳緊臨廚房，便于流線操作，更富生活節(jié)奏，衛(wèi)生間位置合理，便于使用。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)09年上半年的“牛市”，資金壓力越來(lái)越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價(jià)，特別是一些前期熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，再次開(kāi)盤(pán)或加推時(shí)，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷(xiāo)的身影已全然不見(jiàn)，大部分樓盤(pán)出現(xiàn)500－800的漲幅，個(gè)別樓盤(pán)上漲幅度在10%以上，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購(gòu)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚(yáng)之后居高不下。陽(yáng)光美地融匯房地產(chǎn)特價(jià)房源85折優(yōu)惠蜜蜂城金鑫房產(chǎn)優(yōu)惠包括：，贈(zèng)完即止；%；，總價(jià)再優(yōu)惠1%；，老客戶獲贈(zèng)400元購(gòu)物券；營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)鍵詞——鑫苑國(guó)際城市花園父親節(jié)蛋糕讓愛(ài)滿溢n 活動(dòng)介紹6月21日，迎父親節(jié)，鑫苑國(guó)際城市花園于售樓中心舉辦了“爸爸，我愛(ài)你”主題父親節(jié)活動(dòng)，活動(dòng)安排了蛋糕DIY環(huán)節(jié)，在場(chǎng)客戶在專(zhuān)業(yè)蛋糕師指導(dǎo)下，集體制作了父親節(jié)蛋糕，另外，主辦方還安排了精彩的游戲環(huán)節(jié)n 效果點(diǎn)評(píng)作為一家上市房地產(chǎn)公司，鑫苑在蘇州整體的發(fā)展經(jīng)歷了蛻變，由啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目鑫苑湖岸名家開(kāi)始不斷建立自身企業(yè)形象及品牌，但后來(lái)由于項(xiàng)目質(zhì)量及延期交房等問(wèn)題的出現(xiàn)，鑫苑在蘇州市場(chǎng)的負(fù)面影響不斷擴(kuò)散，加之，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，高價(jià)拿地等不冷靜做法，使得鑫苑國(guó)際城市花園在銷(xiāo)售中遇到瓶頸，為了使企業(yè)形象及口碑恢復(fù)，使項(xiàng)目取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，各種與業(yè)主之間的活動(dòng)也隨之加大，在降價(jià)、維護(hù)業(yè)主關(guān)系等營(yíng)銷(xiāo)手段的推動(dòng)下，另外，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的利好因素下，該項(xiàng)目成交較08年有所起色；6月份鑫苑旗下各項(xiàng)目舉辦了較多諸如此類(lèi)的活動(dòng)，來(lái)維護(hù)客戶關(guān)系，如鑫苑景園在同一天舉辦了“冰粥節(jié)”，在6月13日舉辦了“西山采梅”等活動(dòng)。項(xiàng)目在一期取得驕人的業(yè)績(jī)后，此次活動(dòng)的舉辦不僅是為了答謝業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的支持，更進(jìn)一步的是為了項(xiàng)目整體的品牌與形象，為項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售打下良好的口碑基礎(chǔ)。 媒體策略媒體投放一覽表類(lèi)別名稱(chēng)投放次數(shù)廣告費(fèi)用（萬(wàn)元）比例平面廣告城市商報(bào)1%姑蘇晚報(bào)7%蘇州日?qǐng)?bào)17%平面廣告合計(jì)25%電視廣告蘇州1套102%蘇州2套89%蘇州3套47%蘇州5套901%電視廣告合計(jì)1139%戶外廣告東吳北路18%戶外廣告合計(jì)18%總計(jì)1185100%招商小石城項(xiàng)目在廣告投入方面較大，該項(xiàng)目主要以電視廣告投放為主，其次為平面廣告，戶外廣告主要集中在吳中區(qū)主干道東吳北路上；該項(xiàng)目電視廣告投放分別在蘇州1套、2套、3套和5套投放，主要以蘇州5套投放為主，主要是蘇州本地對(duì)蘇州5套關(guān)注較多。主要監(jiān)測(cè)媒體投放分析 表210 1：2009年6月蘇州主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱(chēng)名稱(chēng)09年5月09年6月環(huán)比（%）投放金額（萬(wàn)元）投放比例投放金額（萬(wàn)元）投放比例蘇州日?qǐng)?bào)％％%城市商報(bào)％％%姑蘇晚報(bào)％％%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，與 09年5月相比有小幅下降，%，主要是由于09年5月受三場(chǎng)房展會(huì)的開(kāi)幕及大量新項(xiàng)目的集中推案，使得各項(xiàng)目加大了廣告的投放力度，從而為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)爭(zhēng)取更多的客源，6月份蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)新入市項(xiàng)目較少，主要以存量銷(xiāo)售為主，各種優(yōu)惠有所減少，使得廣告投放有一定幅度下降。優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠嵐山別墅隆興置業(yè)付5萬(wàn)抵10萬(wàn)，日進(jìn)千金印象6座中惠房地產(chǎn)持VIP卡客戶可享受8000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天享受1%優(yōu)惠德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)德誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：u 市場(chǎng)評(píng)述表292：項(xiàng)目去化一覽表樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間成交均價(jià)（元/㎡）上市量（套）去化量（套）去化時(shí)間（天）銷(xiāo)售率（％）石湖華城公寓640015031388715%新城金郡小高層4500多層6000710579109%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從上面的去化表我們可以看出兩個(gè)項(xiàng)目的去化情況都較為理想，尤其石湖華城項(xiàng)目整體去化已超過(guò)90%，兩個(gè)項(xiàng)目去化較好主要原因從大的方面看兩項(xiàng)目于處于吳中區(qū)越溪板塊，該板塊在政府的鼎力扶持下，城市副中心的地位日漸凸顯，大量的新項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，加之小石湖風(fēng)景區(qū)、國(guó)際教育園區(qū)等景觀及教育上的配套，未來(lái)板塊居住及人文氣息濃厚；從各項(xiàng)目看，石湖華城產(chǎn)品形態(tài)及面積豐富、社區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商口碑較好等因素成為銷(xiāo)售較好的主要因素；新城金郡在入市時(shí)間、首批入市產(chǎn)品的價(jià)格，產(chǎn)品面積段設(shè)置及客群的把握成為制勝的法寶。差別：小高層、高層公寓建筑風(fēng)格不同，石湖華城為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，新城金郡小高層、高層為新古典主義建筑風(fēng)格。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)：組團(tuán)式規(guī)劃VS“西高東低的半圍合式規(guī)劃石湖華城借鑒國(guó)外社區(qū)規(guī)劃理念，㎡作為一個(gè)組團(tuán)的量體，從總體上將社區(qū)住宅部分劃分為12個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)風(fēng)格各異，同時(shí)又由水系和景觀軸串聯(lián)成一個(gè)有機(jī)的整體。 兩個(gè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)種類(lèi)基本相近。n 推薦理由：產(chǎn)品性價(jià)比較高偶數(shù)層產(chǎn)品在附送面積設(shè)計(jì)上包括空中合院雙步入式景觀陽(yáng)臺(tái)、主臥飄窗、L型轉(zhuǎn)角飄窗等，另外設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月4100002009年5月0002009年4月10100002009年3月1100002009年2月295002008年11月2009年1月0002008年10月190002008年9月290002007年12月2008年8月000滯銷(xiāo)原因：溫泉1858項(xiàng)目位于蘇州太湖度假區(qū)核心區(qū)域，周邊在售別墅項(xiàng)目較為集中，均為度假型產(chǎn)品，產(chǎn)品建筑風(fēng)格為中式建筑風(fēng)格，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，雖然價(jià)格與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比稍低，但是由于用地性質(zhì)的