【正文】 降低，住宅房地產(chǎn)投資增長快速下滑，從而拉低了房產(chǎn)投資總額的增長率，市場上投資信心不足。%，%，房地產(chǎn)投資與住宅投資持續(xù)下降，將對未來市場供應(yīng)形成隱患，導(dǎo)致供不應(yīng)求，引起新一輪市場泡沫。二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)n 施工面積同比增幅大幅下滑，給未來市場供應(yīng)埋隱患圖132：蘇州市2008年1月2009年5月房屋施工及住宅施工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房屋施工及住宅施工面積都保持了15%以上的增長速度，但進(jìn)入三季度后期，房屋施工增長幅度要大于住宅施工增長幅度，說明市場對09年房地產(chǎn)市場預(yù)期下降，暫停或放緩工程開工。09年15月，房屋施工面積增幅繼續(xù)加快下滑，%，施工面積增幅大幅回落，給未來市場供應(yīng)埋下隱患。n 房屋竣工面積增幅回落，短期市場供應(yīng)受考驗圖133：蘇州市2008年1月2009年5月房屋竣工及住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊下滑態(tài)勢，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷走勢，房屋開發(fā)進(jìn)度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負(fù)增長。但隨著樓市利好政策不斷出臺，竣工面積開始回升。09年15月房屋和住宅竣工面積增幅快速回落，市場供應(yīng)面臨考驗。n 房屋銷售增幅強勢增長，市場極其火爆圖134：蘇州市2008年1月2009年5月房屋銷售及住宅銷售面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州商品房和住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢，從累計同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積同步07年有4成以上的降幅。09年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。而上半年多輪房交會帶動，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。第二篇 市場分析篇第四章、商品房市場一、市場綜述㎡，%，供應(yīng)量有較大程度下降；㎡，%，成交在上月創(chuàng)天量以后，本月有所調(diào)整，本月供求比1：，整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。㎡，%，市場高成交量，促使樓盤價格全面上揚，成交價格穩(wěn)步上升中。圖241： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求及成交價格走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：蘇州市09年6月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長（%）供求比1：1：/供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價格（元/m2）6869%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析本月商品房供求比為1：，市場延續(xù)了供不應(yīng)求走勢。時間上看已進(jìn)入傳統(tǒng)的房產(chǎn)淡季，市場供應(yīng)出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。由于市場短期內(nèi)成交量猛增，造成市場供應(yīng)不足現(xiàn)象，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。圖242：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求關(guān)系對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析㎡，%，供應(yīng)量大幅回落，主要供應(yīng)量來至園區(qū)、吳中以及相城，新區(qū)與古城區(qū)新盤較少，新增供應(yīng)量缺乏。圖243：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供應(yīng)量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析㎡，%，市場在延續(xù)了放量后，成交出現(xiàn)一定調(diào)整也是必然，加之傳統(tǒng)淡季來臨和有效市場供應(yīng)減少，也是造成市場成交下滑的原因之一。圖244：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價分析㎡，%，隨著市場成交量的急劇放大，成交價格快速抬升，市場已有個別樓盤漲價走向樓盤普漲，主導(dǎo)價格因素受供求關(guān)系，市場有效供應(yīng)不足是導(dǎo)致價格上漲的主要因素。圖245：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、土地市場一、土地資訊本月共推向市場8幅經(jīng)營性土地，，主要類型為定銷房、商服和普通住宅用地。經(jīng)過5月份的09年首度大規(guī)模商業(yè)土地成交，各方對土地市場的熱情逐步升溫，本月適時推出多幅住宅類地塊，受到市場追捧。隨著樓市成交的井噴，一些手頭沒有儲備地塊的開發(fā)商和擁有一定資金實力的民間資本對土地資源可是“垂涎若渴”，經(jīng)歷了一年的調(diào)整，蘇州土地市場迎來的發(fā)展的新契機。二、本月土地成交分析地塊成交走勢圖圖251：蘇州市08年1月至09年6月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月共成交經(jīng)營性用地8幅，㎡，㎡。樓市成交的井噴，使得開發(fā)商對土地需求意愿大幅增加，本月相應(yīng)增加了住宅地塊性質(zhì)地塊出讓。成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖252 ：蘇州市09年6月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊用途上看，由于樓市成交大幅放量，使得于開發(fā)商的對住宅性質(zhì)地塊的尤為青睞。另外，定銷房地塊做為市場補充，本月有兩副地塊成交。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。本月園區(qū)土地成交5幅，主城區(qū)2幅以及吳中區(qū)1幅，主要是5月集中供應(yīng)為相城和平江，樓市成交最好的園區(qū)、吳中顯有土地出讓，本月則加大上述區(qū)域土地供應(yīng)。圖254：蘇州市09年6月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊規(guī)模上看，面積主要集中在占地為5萬10㎡地塊，占62%，相比上月大都5萬㎡的小地塊，地塊質(zhì)量要相對要好很多。說明政府在上月試探性推出地塊，受到市場熱捧后，增加對土地市場信心，加大住宅用地規(guī)模，促是本月地塊面積相對擴大原因。地塊流標(biāo)率分析本月出讓地塊全部成交，無流標(biāo)。成交地塊溢價率分析本月出讓地塊大都以低價成交，其中有兩幅地塊有溢價，均為來至金閶新城板塊，分別為蘇地2009G1蘇地2009G20，其中G20地塊，溢價超過11 %。相比平江新城，金閶新城房地產(chǎn)發(fā)展相對要滯后較大，但隨著金城1958即將開盤，區(qū)域發(fā)展即將進(jìn)入快車道，開發(fā)商也較為看好該區(qū)域未來發(fā)展前景，導(dǎo)致較高溢價率主要原因。第六章、商品住宅市場一、市場綜述㎡，㎡，㎡，單月供求比為1：。 本月供應(yīng)已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。本月成交較上月出現(xiàn)了一定下滑，但成交仍處較高位，預(yù)期漲價和小戶成交成為本月樓市高位新支撐點。就單月供求比而言，本月市場依舊供小于求。圖261 ：2008年6月至2009年6月蘇州市市商品住宅供求走勢圖圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表261：蘇州市09年6月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長（%）供求比1：/供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價格（元/ m2）6866%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析09年6月蘇州住宅市場供求比為1:，維持了五月供不應(yīng)求市場格局。本月成交維續(xù)5月強勁勢頭，而單月供應(yīng)明顯不足，供不應(yīng)求格局必然出現(xiàn)。進(jìn)入09年政府針對低迷房產(chǎn)出臺相關(guān)優(yōu)惠措施及舉辦多場房交會的拉動下，積壓需求快速釋放，市場成交持續(xù)放量，市場的持續(xù)放量導(dǎo)致主動置業(yè)和被動置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場放量十分明顯，供不應(yīng)求開始擴大。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應(yīng)量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。本月供應(yīng)已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析表263： 2009年6蘇州住宅市場區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月供應(yīng)已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。其中園區(qū)供應(yīng)比重達(dá)40%左右，由于區(qū)域內(nèi)六月項目加推頻繁，導(dǎo)致供應(yīng)較多。吳中區(qū)在新城金郡、石湖華庭、山水華庭等項目加推拉動下，供應(yīng)所占比重也較高。高新區(qū)一改五月所占比重較大，%。n 供應(yīng)物業(yè)類型分析表264：2009年6月蘇州市場供應(yīng)類型分析物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加別墅%%普通公寓%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月普通供應(yīng)較上月出現(xiàn)一定幅度的上漲，而別墅本月供應(yīng)下降幅度明顯，因五月招商小石城、新創(chuàng)大河山新項目入市，別墅量體較大。而本月別墅新增量體主要來自在售項目。表265：2009年6月蘇州市場供應(yīng)面積段分析面積段供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下 %%7590 %%90110 %%110125 %%125144 %%144160 %%160180 %%180200 %%200250 %%250300 %%300350 %%350400 %%400450 %%450以上 %%合計 %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從供應(yīng)面積上看，本月供應(yīng)面積段集中于7590㎡、90110㎡以及125144㎡。其中7590㎡主要來自園區(qū)的億城新天地、雅戈爾太陽城、楓情水岸、中央景城，吳中區(qū)的新城金郡、山水華庭，相城區(qū)的合景峰匯，古城區(qū)的世茂運河城等項目。90100㎡供應(yīng)房源來自園區(qū)的水墨三十度、雅戈爾太陽城、中海國際社區(qū)、億城新天地，相城區(qū)的合景峰匯、古城區(qū)的世茂運河城等熱銷項目。250300㎡主要來自園區(qū)的中海國際社區(qū)、楓情水岸、水墨三十度、雅戈爾太陽城、水巷鄰里等項目。物業(yè)類型供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加一房%%兩房%%三房%%四房%%五房%%六房%%七房及以上%合計%%表266：2009年6月蘇州市場供應(yīng)房型分析資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)與上月供應(yīng)相比，發(fā)生了較大的變化，主要體現(xiàn)在三房、四房、五房的變化，三房本月比重下降明顯，四房、五房供應(yīng)比重上升明顯。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會、購房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導(dǎo)致五月成交迅猛放量。而六月雖無房交會的舉辦，但在住宅市場連續(xù)五月放量，全國、地方樓市成交紛紛放量、成交均價普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導(dǎo)致本月成交依舊保持高位。整體來看，改善需求尤其是再改的中大戶型成交有一定的下降。區(qū)域成交分析圖264：2009年5月與2009年6月商品住宅區(qū)域成交面積比重對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2611：2009年5月與09年6月商品住宅區(qū)域成交面積對比區(qū) 域09年5月成交面積(萬㎡)09年6月成交面積(萬㎡)08年6月成交面積(㎡)同比增長（%）環(huán)比增長（%）古城區(qū) %%園區(qū) %%高新區(qū) %%吳中區(qū) %%相城區(qū) %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月整體成交維持高位，主要來自工業(yè)園區(qū)和主城區(qū)的高位放量成交，細(xì)部來看，園區(qū)的遠(yuǎn)湖東板塊集體發(fā)力成就區(qū)域的快速增長，而主城區(qū)受世貿(mào)、天辰花園、中海胥江府等盤快速去化拉動了主城區(qū)的放量