【正文】 個項目的開發(fā)商品牌影響力較強。 兩個項目物業(yè)形態(tài)種類基本相近。 兩個項目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。n 推薦理由：產品性價比較高偶數(shù)層產品在附送面積設計上包括空中合院雙步入式景觀陽臺、主臥飄窗、L型轉角飄窗等，另外設計了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢。n 推薦理由2：產品附加值較高亮點二：此戶型為二居室，雙臥及客廳全部朝南，戶型設計動靜分離，南陽臺及廚房配備的工作陽臺僅算一半面積；另外，主次臥飄窗及與餐廳相連的北部飄窗全部贈送，產品整體附加值較高。時間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價（元∕㎡）2009年6月4100002009年5月0002009年4月10100002009年3月1100002009年2月295002008年11月2009年1月0002008年10月190002008年9月290002007年12月2008年8月000滯銷原因：溫泉1858項目位于蘇州太湖度假區(qū)核心區(qū)域，周邊在售別墅項目較為集中，均為度假型產品，產品建筑風格為中式建筑風格，項目用地性質為商業(yè)用地，雖然價格與周邊競爭項目相比稍低，但是由于用地性質的限制，首付比例較高；早期太湖周邊項目銷售較好，主要是由于太湖度假區(qū)受到上海客戶追捧，近年來蘇州本地客戶比例加大，對項目銷售來說是個利好的消息，本項目最大的特色為戶戶均有溫泉，但是在銷售過程中，并沒有突出溫泉這一特色，只是在推廣中主打溫泉概念，在項目實景處溫泉并沒有先行做出，因此，并沒有帶動項目的銷售。時間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產品亮點：整個社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場主流產品小面積為主，各戶型入戶處均設有玄關。第八章、商業(yè)市場本月略（系統(tǒng)調試中）。項目自開盤來銷售較差，但隨著周邊競爭樓盤尾盤去化，在弱競爭的格局下，未來項目伴隨著周邊樓盤上市銷售，將共同支撐片區(qū)居住氛圍，未來銷售情況看漲。因市場火爆，本月滯銷樓盤定義也發(fā)生變化，整體考慮項目工程進度、規(guī)模、市場影響本月選樣滯銷樓盤為國際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤表現(xiàn)的特征為因多種原因價格居高不下，工程進度遠超銷售速度，區(qū)域影響力未打開不足支撐項目定位。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國企，項目是50萬平米的大盤，地處遠郊，如何保持項目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項目今年以來做了勇敢降價，這對地方國企來說實屬不易。綜觀這些項目特征，雖然地處競爭激烈的區(qū)域，區(qū)域競爭樓盤多，客源重疊度高，但這些項目普遍能順應市場，在做好自身產品的同時，以相對較低的價格取勝。另遠湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內產業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產業(yè)人口需求，產品匹配度較高。350400㎡成交來自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項目。三房相對穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場6月面積段分析面積段5月成交面積(萬㎡)6月成交面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下6%104%759019%9%9011016%14%11012516%50%12514413%44%1441603%6%1601804%1%1802007%1%2002504%1573%2503003%18%3003503%58%3504003%68%4004502%50%450以上0%75%合計100%9%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)本月蘇州市商品住宅市場成交房源面積段主要集中在75125㎡，以7590㎡首置增長最為明顯，此類置業(yè)人群受到價格影響較為明顯，在開發(fā)商不斷漲價的心理攻勢下，此類人群出手最為迅速。相城區(qū)成交依然平穩(wěn)，本月略有增加，主要受到合景峰匯即將開盤影響，區(qū)域多盤提前跑量。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會、購房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導致五月成交迅猛放量。其中7590㎡主要來自園區(qū)的億城新天地、雅戈爾太陽城、楓情水岸、中央景城，吳中區(qū)的新城金郡、山水華庭，相城區(qū)的合景峰匯，古城區(qū)的世茂運河城等項目。高新區(qū)一改五月所占比重較大，%。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。進入09年政府針對低迷房產出臺相關優(yōu)惠措施及舉辦多場房交會的拉動下，積壓需求快速釋放，市場成交持續(xù)放量，市場的持續(xù)放量導致主動置業(yè)和被動置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場放量十分明顯，供不應求開始擴大。本月成交較上月出現(xiàn)了一定下滑，但成交仍處較高位，預期漲價和小戶成交成為本月樓市高位新支撐點。第六章、商品住宅市場一、市場綜述㎡，㎡，㎡，單月供求比為1：。說明政府在上月試探性推出地塊，受到市場熱捧后，增加對土地市場信心，加大住宅用地規(guī)模，促是本月地塊面積相對擴大原因。另外，定銷房地塊做為市場補充，本月有兩副地塊成交。隨著樓市成交的井噴，一些手頭沒有儲備地塊的開發(fā)商和擁有一定資金實力的民間資本對土地資源可是“垂涎若渴”，經(jīng)歷了一年的調整，蘇州土地市場迎來的發(fā)展的新契機。圖243：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供應量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析㎡，%，市場在延續(xù)了放量后，成交出現(xiàn)一定調整也是必然，加之傳統(tǒng)淡季來臨和有效市場供應減少，也是造成市場成交下滑的原因之一。圖241： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求及成交價格走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)表241：蘇州市09年6月商品房各類指標變化表指標2009年5月2009年6月環(huán)比增長（%）供求比1：1：/供應量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價格（元/m2）6869%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)二、供求關系分析本月商品房供求比為1：，市場延續(xù)了供不應求走勢。09年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。n 房屋竣工面積增幅回落，短期市場供應受考驗圖133：蘇州市2008年1月2009年5月房屋竣工及住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊下滑態(tài)勢，由于房地產市場持續(xù)低迷走勢，房屋開發(fā)進度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負增長。第三章、房地產投資一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應不足風險圖131：蘇州市2008年1月2009年5月房地產開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房地產開發(fā)投資額和住宅開發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“V”型，08年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢，但下半年在“”新政及金融危機的共同影響下，住宅市場進入寒冬，成交量下滑，存量增大，市場信心降低，住宅房地產投資增長快速下滑，從而拉低了房產投資總額的增長率，市場上投資信心不足。%，市場投資明顯放緩，而4月份在經(jīng)濟刺激計劃帶動，固定資產投資出現(xiàn)快速回升，5月累計增幅重新上2位數(shù)，%，強勁的固定資產增速，為經(jīng)濟復蘇提供強大動力。三、進出口仍處低谷，外貿形勢依然嚴峻圖123：蘇州08年1月09年5月對外貿易增長情況走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年18月蘇州對外貿易整體上保持了快速穩(wěn)定增長。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、GDP增速五年來首次跌破15%圖121：蘇州市GDP歷年增長速度走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：近年來蘇州經(jīng)濟保持了高速持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長率一直保持在15%以上，而08年受國際金融危機影響，給高度外向型經(jīng)濟的蘇州較大影響，蘇州08年GDP增長率為13%，這是從03年以來，蘇州GDP增長率首次低于15%，說明金融危機在客觀上給蘇州經(jīng)濟穩(wěn)定增長造成很大壓力。蘇州09年第一次廉租住房正式配租搖號，第二次將于7月15日登記6月21日，2009年度第一次廉租住房正式配租搖號。國土資源部表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的關鍵因素或根本因素是供求關系。蘇州高鐵站地區(qū)規(guī)劃亮相京滬高鐵蘇州站位于相城區(qū)元和街道，目前已進入全面建設施工階段，而該地區(qū)的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果，今起開始公示。對于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責任。第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表11 1：2009年5月全國及蘇州房地產相關政策列表時間來源政策名稱主要內容6月2日住房和城鄉(xiāng)建設部《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》總體目標是從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。究其原因來看，遠湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價成為競爭取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。下半年受到住宅成交減少，價格上漲，供求關系將逐步平衡，將由當前供應遠小于求向供求平衡轉變。對于即將進入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗”，還有待觀察，但預計促銷優(yōu)惠活動將會不斷減少，成交價格在下半年還有一定幅度增長。 詳情請見P8價格預期及小戶投資支撐本月蘇城樓市成交高位運行經(jīng)歷了數(shù)月的市場火爆后，本月市場明顯躁動起來，以中小戶型低價樓盤放量成交，典型心態(tài)表現(xiàn)為價格上漲預期明顯，快速出手成為此類置業(yè)人群購買的深層次原因；除此以外，以一房為代表的小戶成交快速增長，扣除投資價值較弱的過度性置業(yè)需求外，投資客也瞄準了一些具有投資價值的小戶產品。隨著蘇州1號線建設的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關注度大幅提高，而伴隨著2號線年內開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價，特別是一些前期熱銷的項目，再次開盤或加推時，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價的心理戰(zhàn)，客觀上導致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復萌，致使樓市成交上揚之后居高不下。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。成交TOP10：排名項目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）1中海國際社區(qū)3352雅戈爾太陽城3983世茂運河城2484水墨三十度2405I主場3376億城新天地24271778雅戈爾未來城1589中央景城13410151關注樓盤：遠湖東5盤：遠湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達到全市住宅成交的15%，更是達到園區(qū)住宅成交的35%。未來隨著價格上漲，板塊吸附力會有所減弱，但由于絕對的價格優(yōu)勢依然存在，成交依然會保持高位態(tài)勢。6月17京華時報《關于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關問題的通知》對違反土地管理規(guī)定行為有關具體問題進行明確： 發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應當按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領導人員責任。易居視點：隨著蘇州1號線建設的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關注度大幅提高，而伴隨著2號線年內開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。三、市場資訊國土部稱地價占房價23% 地價不是房價決定性因素6月23日，在國新辦“保經(jīng)濟增長、保耕地紅線”行動進展情況發(fā)布會上，國土資源部公布一項最新調查數(shù)據(jù)：%。易居視點：蘇州全面清理建筑業(yè)收費，將有利規(guī)范建筑市場，加快建筑業(yè)發(fā)展，增加樓市房源供應，調節(jié)市場供求。易居視點：廉租住房對于解決城市低收入家庭有著重要作用，蘇州不斷加大廉租房供應量，對于緩解低收入家庭住房困難，化解社會矛盾有著不可或缺的作用。而09年