【正文】 個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商品牌影響力較強(qiáng)。 兩個(gè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)種類基本相近。 兩個(gè)項(xiàng)目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。n 推薦理由：產(chǎn)品性價(jià)比較高偶數(shù)層產(chǎn)品在附送面積設(shè)計(jì)上包括空中合院雙步入式景觀陽(yáng)臺(tái)、主臥飄窗、L型轉(zhuǎn)角飄窗等，另外設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。n 推薦理由2：產(chǎn)品附加值較高亮點(diǎn)二：此戶型為二居室，雙臥及客廳全部朝南，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離，南陽(yáng)臺(tái)及廚房配備的工作陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積；另外，主次臥飄窗及與餐廳相連的北部飄窗全部贈(zèng)送，產(chǎn)品整體附加值較高。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月4100002009年5月0002009年4月10100002009年3月1100002009年2月295002008年11月2009年1月0002008年10月190002008年9月290002007年12月2008年8月000滯銷原因：溫泉1858項(xiàng)目位于蘇州太湖度假區(qū)核心區(qū)域，周邊在售別墅項(xiàng)目較為集中，均為度假型產(chǎn)品，產(chǎn)品建筑風(fēng)格為中式建筑風(fēng)格，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，雖然價(jià)格與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比稍低，但是由于用地性質(zhì)的限制，首付比例較高；早期太湖周邊項(xiàng)目銷售較好，主要是由于太湖度假區(qū)受到上?？蛻糇放酰陙?lái)蘇州本地客戶比例加大，對(duì)項(xiàng)目銷售來(lái)說(shuō)是個(gè)利好的消息，本項(xiàng)目最大的特色為戶戶均有溫泉，但是在銷售過(guò)程中，并沒(méi)有突出溫泉這一特色，只是在推廣中主打溫泉概念，在項(xiàng)目實(shí)景處溫泉并沒(méi)有先行做出，因此，并沒(méi)有帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產(chǎn)品亮點(diǎn)：整個(gè)社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品小面積為主，各戶型入戶處均設(shè)有玄關(guān)。第八章、商業(yè)市場(chǎng)本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)來(lái)銷售較差，但隨著周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)尾盤(pán)去化，在弱競(jìng)爭(zhēng)的格局下，未來(lái)項(xiàng)目伴隨著周邊樓盤(pán)上市銷售，將共同支撐片區(qū)居住氛圍，未來(lái)銷售情況看漲。因市場(chǎng)火爆，本月滯銷樓盤(pán)定義也發(fā)生變化，整體考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度、規(guī)模、市場(chǎng)影響本月選樣滯銷樓盤(pán)為國(guó)際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤(pán)表現(xiàn)的特征為因多種原因價(jià)格居高不下，工程進(jìn)度遠(yuǎn)超銷售速度，區(qū)域影響力未打開(kāi)不足支撐項(xiàng)目定位。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國(guó)企，項(xiàng)目是50萬(wàn)平米的大盤(pán)，地處遠(yuǎn)郊，如何保持項(xiàng)目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項(xiàng)目今年以來(lái)做了勇敢降價(jià)，這對(duì)地方國(guó)企來(lái)說(shuō)實(shí)屬不易。綜觀這些項(xiàng)目特征，雖然地處競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多，客源重疊度高，但這些項(xiàng)目普遍能順應(yīng)市場(chǎng)，在做好自身產(chǎn)品的同時(shí)，以相對(duì)較低的價(jià)格取勝。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購(gòu)買(mǎi)力人口，而這些樓盤(pán)多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。350400㎡成交來(lái)自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項(xiàng)目。三房相對(duì)穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月面積段分析面積段5月成交面積(萬(wàn)㎡)6月成交面積(萬(wàn)㎡)面積配比環(huán)比增加75以下6%104%759019%9%9011016%14%11012516%50%12514413%44%1441603%6%1601804%1%1802007%1%2002504%1573%2503003%18%3003503%58%3504003%68%4004502%50%450以上0%75%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月蘇州市商品住宅市場(chǎng)成交房源面積段主要集中在75125㎡，以7590㎡首置增長(zhǎng)最為明顯，此類置業(yè)人群受到價(jià)格影響較為明顯，在開(kāi)發(fā)商不斷漲價(jià)的心理攻勢(shì)下，此類人群出手最為迅速。相城區(qū)成交依然平穩(wěn)，本月略有增加，主要受到合景峰匯即將開(kāi)盤(pán)影響，區(qū)域多盤(pán)提前跑量。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會(huì)、購(gòu)房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導(dǎo)致五月成交迅猛放量。其中7590㎡主要來(lái)自園區(qū)的億城新天地、雅戈?duì)柼?yáng)城、楓情水岸、中央景城，吳中區(qū)的新城金郡、山水華庭，相城區(qū)的合景峰匯，古城區(qū)的世茂運(yùn)河城等項(xiàng)目。高新區(qū)一改五月所占比重較大，%。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲(chǔ)備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤(pán)數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場(chǎng)房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)，參展項(xiàng)目為在房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)銷售，儲(chǔ)備大量房源，而六月市場(chǎng)較為平淡。進(jìn)入09年政府針對(duì)低迷房產(chǎn)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠措施及舉辦多場(chǎng)房交會(huì)的拉動(dòng)下，積壓需求快速釋放，市場(chǎng)成交持續(xù)放量，市場(chǎng)的持續(xù)放量導(dǎo)致主動(dòng)置業(yè)和被動(dòng)置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場(chǎng)放量十分明顯，供不應(yīng)求開(kāi)始擴(kuò)大。本月成交較上月出現(xiàn)了一定下滑，但成交仍處較高位，預(yù)期漲價(jià)和小戶成交成為本月樓市高位新支撐點(diǎn)。第六章、商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，㎡，㎡，單月供求比為1：。說(shuō)明政府在上月試探性推出地塊，受到市場(chǎng)熱捧后，增加對(duì)土地市場(chǎng)信心，加大住宅用地規(guī)模，促是本月地塊面積相對(duì)擴(kuò)大原因。另外，定銷房地塊做為市場(chǎng)補(bǔ)充，本月有兩副地塊成交。隨著樓市成交的井噴，一些手頭沒(méi)有儲(chǔ)備地塊的開(kāi)發(fā)商和擁有一定資金實(shí)力的民間資本對(duì)土地資源可是“垂涎若渴”，經(jīng)歷了一年的調(diào)整，蘇州土地市場(chǎng)迎來(lái)的發(fā)展的新契機(jī)。圖243：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供應(yīng)量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析㎡，%，市場(chǎng)在延續(xù)了放量后，成交出現(xiàn)一定調(diào)整也是必然，加之傳統(tǒng)淡季來(lái)臨和有效市場(chǎng)供應(yīng)減少，也是造成市場(chǎng)成交下滑的原因之一。圖241： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求及成交價(jià)格走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：蘇州市09年6月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1：/供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%成交量（萬(wàn)m2）%成交價(jià)格（元/m2）6869%成交總額（億元）%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析本月商品房供求比為1：，市場(chǎng)延續(xù)了供不應(yīng)求走勢(shì)。09年以來(lái)，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購(gòu)房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。n 房屋竣工面積增幅回落，短期市場(chǎng)供應(yīng)受考驗(yàn)圖133：蘇州市2008年1月2009年5月房屋竣工及住宅竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊下滑態(tài)勢(shì)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷走勢(shì)，房屋開(kāi)發(fā)進(jìn)度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開(kāi)始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負(fù)增長(zhǎng)。第三章、房地產(chǎn)投資一、開(kāi)發(fā)投資額低位徘徊，增加未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)不足風(fēng)險(xiǎn)圖131：蘇州市2008年1月2009年5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及住宅開(kāi)發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和住宅開(kāi)發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“V”型，08年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢(shì)，但下半年在“”新政及金融危機(jī)的共同影響下，住宅市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，成交量下滑，存量增大，市場(chǎng)信心降低，住宅房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速下滑，從而拉低了房產(chǎn)投資總額的增長(zhǎng)率，市場(chǎng)上投資信心不足。%，市場(chǎng)投資明顯放緩，而4月份在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶動(dòng)，固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)快速回升，5月累計(jì)增幅重新上2位數(shù)，%，強(qiáng)勁的固定資產(chǎn)增速，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供強(qiáng)大動(dòng)力。三、進(jìn)出口仍處低谷，外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻圖123：蘇州08年1月09年5月對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖資料來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年18月蘇州對(duì)外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、GDP增速五年來(lái)首次跌破15%圖121：蘇州市GDP歷年增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直保持在15%以上，而08年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，給高度外向型經(jīng)濟(jì)的蘇州較大影響，蘇州08年GDP增長(zhǎng)率為13%，這是從03年以來(lái)，蘇州GDP增長(zhǎng)率首次低于15%，說(shuō)明金融危機(jī)在客觀上給蘇州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)造成很大壓力。蘇州09年第一次廉租住房正式配租搖號(hào)，第二次將于7月15日登記6月21日，2009年度第一次廉租住房正式配租搖號(hào)。國(guó)土資源部表示，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素或根本因素是供求關(guān)系。蘇州高鐵站地區(qū)規(guī)劃亮相京滬高鐵蘇州站位于相城區(qū)元和街道，目前已進(jìn)入全面建設(shè)施工階段，而該地區(qū)的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果，今起開(kāi)始公示。對(duì)于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號(hào)令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報(bào)、壓案不查的，也同樣追究責(zé)任。第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表11 1：2009年5月全國(guó)及蘇州房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來(lái)源政策名稱主要內(nèi)容6月2日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》總體目標(biāo)是從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。究其原因來(lái)看，遠(yuǎn)湖東板塊多知名大盤(pán)，板塊上市節(jié)點(diǎn)重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價(jià)成為競(jìng)爭(zhēng)取勝的主要利器（板塊多盤(pán)規(guī)模較大，本月屬于首次開(kāi)盤(pán)，低價(jià)贏得開(kāi)門(mén)紅成為大盤(pán)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。下半年受到住宅成交減少，價(jià)格上漲，供求關(guān)系將逐步平衡，將由當(dāng)前供應(yīng)遠(yuǎn)小于求向供求平衡轉(zhuǎn)變。對(duì)于即將進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗(yàn)”，還有待觀察，但預(yù)計(jì)促銷優(yōu)惠活動(dòng)將會(huì)不斷減少，成交價(jià)格在下半年還有一定幅度增長(zhǎng)。 詳情請(qǐng)見(jiàn)P8價(jià)格預(yù)期及小戶投資支撐本月蘇城樓市成交高位運(yùn)行經(jīng)歷了數(shù)月的市場(chǎng)火爆后，本月市場(chǎng)明顯躁動(dòng)起來(lái)，以中小戶型低價(jià)樓盤(pán)放量成交，典型心態(tài)表現(xiàn)為價(jià)格上漲預(yù)期明顯，快速出手成為此類置業(yè)人群購(gòu)買(mǎi)的深層次原因；除此以外，以一房為代表的小戶成交快速增長(zhǎng)，扣除投資價(jià)值較弱的過(guò)度性置業(yè)需求外，投資客也瞄準(zhǔn)了一些具有投資價(jià)值的小戶產(chǎn)品。隨著蘇州1號(hào)線建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，市民對(duì)2號(hào)線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工，勢(shì)必將掀起新一輪輕軌樓盤(pán)的熱捧。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)09年上半年的“牛市”，資金壓力越來(lái)越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價(jià)，特別是一些前期熱銷的項(xiàng)目，再次開(kāi)盤(pán)或加推時(shí)，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見(jiàn)，大部分樓盤(pán)出現(xiàn)500－800的漲幅，個(gè)別樓盤(pán)上漲幅度在10%以上，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購(gòu)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚(yáng)之后居高不下。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲(chǔ)備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤(pán)數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場(chǎng)房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)，參展項(xiàng)目為在房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)銷售，儲(chǔ)備大量房源，而六月市場(chǎng)較為平淡。成交TOP10：排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）1中海國(guó)際社區(qū)3352雅戈?duì)柼?yáng)城3983世茂運(yùn)河城2484水墨三十度2405I主場(chǎng)3376億城新天地24271778雅戈?duì)栁磥?lái)城1589中央景城13410151關(guān)注樓盤(pán)：遠(yuǎn)湖東5盤(pán)：遠(yuǎn)湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤(pán)的成交集中度達(dá)到全市住宅成交的15%，更是達(dá)到園區(qū)住宅成交的35%。未來(lái)隨著價(jià)格上漲，板塊吸附力會(huì)有所減弱，但由于絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，成交依然會(huì)保持高位態(tài)勢(shì)。6月17京華時(shí)報(bào)《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問(wèn)題進(jìn)行明確： 發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號(hào)令第三條追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任。易居視點(diǎn)：隨著蘇州1號(hào)線建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，市民對(duì)2號(hào)線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工，勢(shì)必將掀起新一輪輕軌樓盤(pán)的熱捧。三、市場(chǎng)資訊國(guó)土部稱地價(jià)占房?jī)r(jià)23% 地價(jià)不是房?jī)r(jià)決定性因素6月23日，在國(guó)新辦“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保耕地紅線”行動(dòng)進(jìn)展情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部公布一項(xiàng)最新調(diào)查數(shù)據(jù)：%。易居視點(diǎn)：蘇州全面清理建筑業(yè)收費(fèi)，將有利規(guī)范建筑市場(chǎng)，加快建筑業(yè)發(fā)展，增加樓市房源供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求。易居視點(diǎn)：廉租住房對(duì)于解決城市低收入家庭有著重要作用，蘇州不斷加大廉租房供應(yīng)量，對(duì)于緩解低收入家庭住房困難，化解社會(huì)矛盾有著不可或缺的作用。而09年