【正文】 限制，首付比例較高；早期太湖周邊項(xiàng)目銷售較好，主要是由于太湖度假區(qū)受到上?？蛻糇放?，近年來蘇州本地客戶比例加大，對(duì)項(xiàng)目銷售來說是個(gè)利好的消息，本項(xiàng)目最大的特色為戶戶均有溫泉，但是在銷售過程中，并沒有突出溫泉這一特色，只是在推廣中主打溫泉概念，在項(xiàng)目實(shí)景處溫泉并沒有先行做出，因此，并沒有帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。第八章、商業(yè)市場(chǎng)本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。因市場(chǎng)火爆，本月滯銷樓盤定義也發(fā)生變化，整體考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度、規(guī)模、市場(chǎng)影響本月選樣滯銷樓盤為國際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤表現(xiàn)的特征為因多種原因價(jià)格居高不下，工程進(jìn)度遠(yuǎn)超銷售速度，區(qū)域影響力未打開不足支撐項(xiàng)目定位。綜觀這些項(xiàng)目特征，雖然地處競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，客源重疊度高，但這些項(xiàng)目普遍能順應(yīng)市場(chǎng)，在做好自身產(chǎn)品的同時(shí)，以相對(duì)較低的價(jià)格取勝。350400㎡成交來自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項(xiàng)目。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月面積段分析面積段5月成交面積(萬㎡)6月成交面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下6%104%759019%9%9011016%14%11012516%50%12514413%44%1441603%6%1601804%1%1802007%1%2002504%1573%2503003%18%3003503%58%3504003%68%4004502%50%450以上0%75%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月蘇州市商品住宅市場(chǎng)成交房源面積段主要集中在75125㎡，以7590㎡首置增長最為明顯，此類置業(yè)人群受到價(jià)格影響較為明顯，在開發(fā)商不斷漲價(jià)的心理攻勢(shì)下，此類人群出手最為迅速。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會(huì)、購房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導(dǎo)致五月成交迅猛放量。高新區(qū)一改五月所占比重較大，%。進(jìn)入09年政府針對(duì)低迷房產(chǎn)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠措施及舉辦多場(chǎng)房交會(huì)的拉動(dòng)下，積壓需求快速釋放，市場(chǎng)成交持續(xù)放量，市場(chǎng)的持續(xù)放量導(dǎo)致主動(dòng)置業(yè)和被動(dòng)置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場(chǎng)放量十分明顯，供不應(yīng)求開始擴(kuò)大。第六章、商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，㎡，㎡，單月供求比為1：。另外，定銷房地塊做為市場(chǎng)補(bǔ)充，本月有兩副地塊成交。圖243：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供應(yīng)量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析㎡，%，市場(chǎng)在延續(xù)了放量后，成交出現(xiàn)一定調(diào)整也是必然，加之傳統(tǒng)淡季來臨和有效市場(chǎng)供應(yīng)減少，也是造成市場(chǎng)成交下滑的原因之一。09年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場(chǎng)供應(yīng)不足風(fēng)險(xiǎn)圖131：蘇州市2008年1月2009年5月房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅開發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“V”型，08年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢(shì)，但下半年在“”新政及金融危機(jī)的共同影響下，住宅市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，成交量下滑，存量增大，市場(chǎng)信心降低，住宅房地產(chǎn)投資增長快速下滑，從而拉低了房產(chǎn)投資總額的增長率，市場(chǎng)上投資信心不足。三、進(jìn)出口仍處低谷，外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻圖123：蘇州08年1月09年5月對(duì)外貿(mào)易增長情況走勢(shì)圖資料來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年18月蘇州對(duì)外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長。蘇州09年第一次廉租住房正式配租搖號(hào)，第二次將于7月15日登記6月21日，2009年度第一次廉租住房正式配租搖號(hào)。蘇州高鐵站地區(qū)規(guī)劃亮相京滬高鐵蘇州站位于相城區(qū)元和街道，目前已進(jìn)入全面建設(shè)施工階段，而該地區(qū)的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果，今起開始公示。第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表11 1：2009年5月全國及蘇州房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來源政策名稱主要內(nèi)容6月2日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》總體目標(biāo)是從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。下半年受到住宅成交減少，價(jià)格上漲，供求關(guān)系將逐步平衡，將由當(dāng)前供應(yīng)遠(yuǎn)小于求向供求平衡轉(zhuǎn)變。 詳情請(qǐng)見P8價(jià)格預(yù)期及小戶投資支撐本月蘇城樓市成交高位運(yùn)行經(jīng)歷了數(shù)月的市場(chǎng)火爆后，本月市場(chǎng)明顯躁動(dòng)起來，以中小戶型低價(jià)樓盤放量成交，典型心態(tài)表現(xiàn)為價(jià)格上漲預(yù)期明顯，快速出手成為此類置業(yè)人群購買的深層次原因；除此以外，以一房為代表的小戶成交快速增長，扣除投資價(jià)值較弱的過度性置業(yè)需求外，投資客也瞄準(zhǔn)了一些具有投資價(jià)值的小戶產(chǎn)品。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價(jià)，特別是一些前期熱銷的項(xiàng)目，再次開盤或加推時(shí)，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個(gè)別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價(jià)的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚(yáng)之后居高不下。成交TOP10：排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）1中海國際社區(qū)3352雅戈?duì)柼柍?983世茂運(yùn)河城2484水墨三十度2405I主場(chǎng)3376億城新天地24271778雅戈?duì)栁磥沓?589中央景城13410151關(guān)注樓盤：遠(yuǎn)湖東5盤：遠(yuǎn)湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達(dá)到全市住宅成交的15%，更是達(dá)到園區(qū)住宅成交的35%。6月17京華時(shí)報(bào)《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》對(duì)違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問題進(jìn)行明確： 發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號(hào)令第三條追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任。三、市場(chǎng)資訊國土部稱地價(jià)占房價(jià)23% 地價(jià)不是房價(jià)決定性因素6月23日，在國新辦“保經(jīng)濟(jì)增長、保耕地紅線”行動(dòng)進(jìn)展情況發(fā)布會(huì)上，國土資源部公布一項(xiàng)最新調(diào)查數(shù)據(jù)：%。易居視點(diǎn)：廉租住房對(duì)于解決城市低收入家庭有著重要作用，蘇州不斷加大廉租房供應(yīng)量，對(duì)于緩解低收入家庭住房困難，化解社會(huì)矛盾有著不可或缺的作用。四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇圖124：蘇州市08年209年5月固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長，08年度啟動(dòng)了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟(jì)路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開工，在一定程度推動(dòng)了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。09年15月，房屋施工面積增幅繼續(xù)加快下滑，%，施工面積增幅大幅回落，給未來市場(chǎng)供應(yīng)埋下隱患。㎡，%，市場(chǎng)高成交量，促使樓盤價(jià)格全面上揚(yáng)，成交價(jià)格穩(wěn)步上升中。經(jīng)過5月份的09年首度大規(guī)模商業(yè)土地成交，各方對(duì)土地市場(chǎng)的熱情逐步升溫，本月適時(shí)推出多幅住宅類地塊，受到市場(chǎng)追捧。圖254：蘇州市09年6月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊規(guī)模上看，面積主要集中在占地為5萬10㎡地塊，占62%，相比上月大都5萬㎡的小地塊，地塊質(zhì)量要相對(duì)要好很多。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲(chǔ)備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場(chǎng)房交會(huì)及購房節(jié)，參展項(xiàng)目為在房交會(huì)及購房節(jié)銷售，儲(chǔ)備大量房源，而六月市場(chǎng)較為平淡。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。表265：2009年6月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)面積段分析面積段供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下 %%7590 %%90110 %%110125 %%125144 %%144160 %%160180 %%180200 %%200250 %%250300 %%300350 %%350400 %%400450 %%450以上 %%合計(jì) %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從供應(yīng)面積上看，本月供應(yīng)面積段集中于7590㎡、90110㎡以及125144㎡。區(qū)域成交分析圖264：2009年5月與2009年6月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2611：2009年5月與09年6月商品住宅區(qū)域成交面積對(duì)比區(qū) 域09年5月成交面積(萬㎡)09年6月成交面積(萬㎡)08年6月成交面積(㎡)同比增長（%）環(huán)比增長（%）古城區(qū) %%園區(qū) %%高新區(qū) %%吳中區(qū) %%相城區(qū) %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月整體成交維持高位，主要來自工業(yè)園區(qū)和主城區(qū)的高位放量成交，細(xì)部來看，園區(qū)的遠(yuǎn)湖東板塊集體發(fā)力成就區(qū)域的快速增長，而主城區(qū)受世貿(mào)、天辰花園、中海胥江府等盤快速去化拉動(dòng)了主城區(qū)的放量成交。二房主要受中低盤放量沖擊影響，成交略有增加。究其原因來看，遠(yuǎn)湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點(diǎn)重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價(jià)成為競(jìng)爭(zhēng)取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價(jià)贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。在這樣低價(jià)格攻勢(shì)下，外加項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，基本以多贈(zèng)送的緊湊二房和三房為主，面積控制在90平米以下，項(xiàng)目二期持續(xù)熱銷，擺脫競(jìng)爭(zhēng)板塊激烈的弱勢(shì)。榮域項(xiàng)目地處園區(qū)湖東南，區(qū)域最大問題周邊居住氛圍差，生活交通配套弱，已有的配套檔次低不能支撐項(xiàng)目偏高的售價(jià)。熱銷、滯銷產(chǎn)品n 熱銷產(chǎn)品—新城金郡銷售狀況： 該項(xiàng)目位于吳中區(qū)城市副中心越溪板塊，屬于新興起的板塊，該項(xiàng)目是一個(gè)集花園洋房、多層、小高層、高層及配套商業(yè)為一體的大型綜合居住社區(qū)；由于受國際金融危機(jī)的影響，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，多數(shù)樓盤開始大打價(jià)格戰(zhàn)，各種優(yōu)惠讓利方式層出不窮，鑒于此類情況，項(xiàng)目蓄水期長達(dá)1年多，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象明顯，成交量逐月增加，發(fā)展商抓住此次契機(jī)，選擇在3月推出一期一批小高層及高層房源，項(xiàng)目一期一批于09年3月14日首次開盤，推出495套房源，推出房源面積為76135平米，主力面積為89平米，折后均價(jià)4500元/平米，開盤當(dāng)天基本售罄；09年6月21日項(xiàng)目推出一期二批多層房源，共推出137套，均價(jià)6000元/平米，頂層帶閣樓，附送大面積露臺(tái)，均價(jià)在6500元/平米，開盤當(dāng)天去化近80%；截止到本月底，該項(xiàng)目共成交579套，%。n 推薦理由1：挑高6米空中合院 亮點(diǎn)一：該項(xiàng)目住宅最大亮點(diǎn)為空中合院挑高6米，奇數(shù)層面積約25㎡，此面積全部贈(zèng)送，偶數(shù)層面積約21㎡，此面積全部贈(zèng)送；另外此戶型為二房二廳一衛(wèi)，空中合院可在交房裝修時(shí)改為書房，將二房變?nèi)浚臻g自由靈動(dòng)。二、案例分析（案例PK）混合建筑VS英倫風(fēng)格 ——石湖華城與新城金郡的對(duì)比分析u 緣起在這次的專題分析中，我們選擇石湖華城和新城金郡兩個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比分析，是基于下面的五個(gè)共同點(diǎn)：216。216。石湖華城總平圖新城金郡總平圖共性：兩個(gè)項(xiàng)目均以交通主動(dòng)線和內(nèi)部水景劃分各物業(yè)形態(tài)，內(nèi)部物業(yè)形態(tài)基本相似。社區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)實(shí)行人車分行與人車混行相結(jié)合的形式，主要干道環(huán)狀布置，直與弧形相結(jié)合，線性優(yōu)美流暢。在09年上半年的整體銷售過程中，開發(fā)商一方面配合市場(chǎng)需求，推出新的中小戶型房源，一方面依托各種展會(huì)和優(yōu)惠，消化庫存房源量，達(dá)到了較為明顯的效果。裝修補(bǔ)貼（總房款折扣2%）：三、典型項(xiàng)目項(xiàng)目概況表項(xiàng)目名稱招商小石城項(xiàng)目位置吳中區(qū)蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅銷售價(jià)格疊加7500元／㎡ 聯(lián)排9250元/㎡開發(fā)商招商地產(chǎn)代理公司蘇州博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。2009克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司獅山路88號(hào)金河國際中心1205室郵編：215011 電話：0512672908556161