【正文】 房地產(chǎn) 市場調(diào) 控政策 ,推出 “ 滬七條 ” ,二 套房首付 提至七 成 ,非 戶籍居民購 房門檻提高 。 中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時強調(diào) , 加快推進(jìn)住房保障 和供應(yīng)體系建設(shè) , 是滿足群眾基本住房需求、 實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要 任務(wù) , 是促進(jìn)社會公平正義、 保證人民群眾共享 改革發(fā)展成果的必然要求。 繼續(xù) 抓好保障性 安居工程建設(shè)和管理 , 讓老百姓住上放心房、 滿意房。 這次出臺的五條政策沒有超出既有的調(diào)控框架 , 對市場影響如何關(guān)鍵是要看相關(guān) 各部委和地方政府是否有細(xì)則跟進(jìn)落實。 總體來看 ,2021 年 的 房地產(chǎn)調(diào)控 主要可以分為兩個截然不同的階段 : 一是第一季度 , 以 “國五條” 和 各地細(xì)則為 主 ,仍延續(xù) 2021 年以 來的 抑制需求、控制房價 的調(diào)控思路 。 3 月以來 , 新一屆政府已持續(xù) 向 市場、 社會、 企業(yè)放權(quán) , 累計取消和下放行政審批權(quán)限達(dá) 220 多項 , 簡政放權(quán)正 不斷邁出新步伐 , 為 “ 穩(wěn)增長、 調(diào)結(jié)構(gòu)、 促改 革” 發(fā)揮積極作用 , 激 發(fā)市場和社 會活力的成效正在顯現(xiàn) 。 7 月在國務(wù)院召開的經(jīng)濟(jì) 形勢座 談會上 , 李克強總理提出 , 宏觀調(diào)控政策要確保 經(jīng)濟(jì)增長率、 就業(yè)水平等不滑出 “下限” , 物價漲幅等不超出 “上限” 。三季度以來 , 工業(yè)增速顯著回升、 消費回穩(wěn)、 外貿(mào)企穩(wěn)、 投資保持穩(wěn)定增速 , 整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)觸 底回穩(wěn)跡 象。 從季度增速來看 , 由于國家一系列 “穩(wěn)增長、 調(diào)結(jié)構(gòu)、 促改革” 政策措施的推動 , 在經(jīng)歷了今年一、二季度的緩慢下行之后 ,三季度開始實現(xiàn)穩(wěn)中有升。 2021 年 ,新 興經(jīng) 濟(jì)體經(jīng)濟(jì) 增速 繼續(xù)處 于 高位回 落的態(tài)勢 , 除中國外 , 其余四個 “金磚國家” 均或多或少地面臨 “低 增長、 高通 脹”的滯漲難題。 圖 1 2021 年 以來 美國 經(jīng) 濟(jì)的 季度增 速 5% % % 4% % % % 3% % % % % % % 2% % % 1% % % 0% 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2 數(shù)據(jù) 來 源 : 美國 商務(wù) 部 歐盟經(jīng)濟(jì) 體經(jīng) 濟(jì)衰退 趨 緩。 日本經(jīng)濟(jì)在貨幣寬松刺激下雖有起 色 , 但結(jié)構(gòu)性問題難以緩和 。 商品房銷售面積和銷售額 則實現(xiàn)了 20%以上大幅增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 、 房企資 金 增幅雖然年內(nèi) 趨緩 ,但仍分別保持 20% 左右和 25%以上的增幅 , 且明顯快于 2021 年 。 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中 , 美國雖面臨著財政緊縮 、 債務(wù)上限等 一系列不確定的問題 , 但 經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對較好 。此外 , 美國 兩黨的 博弈 ,造 成了美 國的財 政和貨幣 等經(jīng)濟(jì) 政策的 不確定性 , 這對美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇造成了重大的挑戰(zhàn) ,也 會對全球經(jīng)濟(jì)造成 重大的影響。 圖 2 2021 年 以來 歐盟經(jīng) 濟(jì) 的 季度增 速 % 3% % % % % 2% % % % 1% % % % % % % 0% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年數(shù)據(jù) 來 源 : 歐盟 統(tǒng)計 局 新興經(jīng)濟(jì) 體經(jīng) 濟(jì)持續(xù) 回 落。 圖 4 1996 年 以來 全國 GDP 年度增速 13% % 12% % 11% % % % 10% % % % % % % 9% % % % % % 8% % % 7% 6%數(shù)據(jù) 來 源 : 國家 統(tǒng)計 局 分季度看 , 一季度 GDP 同比增長 % , 二季度增長 %, 三季度增長 %。 另一方面通過推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整 , 實現(xiàn)供給層面的優(yōu)化和完善。 二 是提 出經(jīng) 濟(jì)發(fā) 展的 “上 限” 和“ 下限 ” 。 四 是深 化改革 , 簡政放權(quán) , 激發(fā)市 場活 力。 二 房地產(chǎn) 調(diào)控政策 : 重心轉(zhuǎn) 向保障房和住房供 應(yīng)體系 相比 2021 年中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控 不動搖 、 不放松的態(tài)勢 ,2021 年房地產(chǎn)調(diào) 控政策的 著力點 則是出 現(xiàn)了 較為 明顯的 轉(zhuǎn)向。五是加強市場監(jiān)管 ,推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。 堅決抑制投機、 投資性需求 , 抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制和房地 產(chǎn)市場調(diào)控政策體系 , 健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。 10 月 29 日 , 中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行 第十次集體學(xué)習(xí)。深圳 為落實 “深八條 ” ,對 差別化 住房信貸政 策作出調(diào)整 , 將深圳二套房首付比例從六成提至七成 。 9 圖 7 2021 年 以來 我國 房地 產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 完成土 地購 ?面積 及增 長率 萬平方米 50000 50% % 45000 40% % 40000 30% % 35000 20% 30000 % % % % 25000 10% % % 20210 % % 0% 15000 10% % % 10000 20% 5000 0 30% 土地購置面積 增長率 增長率均值數(shù)據(jù)來 源 : 國家 統(tǒng)計 局 從月度累計情況看 ,2021 年以來土地市場整體呈現(xiàn)快速下滑趨勢 ,2021 年 上半年 土地市場的成交量持續(xù)冷清 , 土地 供應(yīng)量與成交量雙雙下滑 。 2021 年 111 月 ,全國 20 個典型城市經(jīng)營性土地成交 建筑面積 為 50722 萬 平方米 , 同比增長 2%,與 2021 年全年增幅基本持平。 其中 , 住宅 投資 53112 億元 , 增長 %,增 速 比去年全年 提高 個百分點。四 季度隨 著市場 的進(jìn)一步 活躍 , 有實力 的房地產(chǎn) 企 業(yè)投 資意愿 不斷增強 , 房地產(chǎn)投資同比增幅整體逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)向上態(tài)勢 ,至 2021 年一季度 高位反彈 , 全年保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。 2021 年竣工面積增幅主要受到 2021 年至 2021 年前 三季度市場相 對低迷的影響。 利用外資 475 億元 , 增長 % 。 相比 2021 年全年 ,房 企自籌資金比重下降 ,國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款、個 人按揭貸款比重有所上升 ,房企資金面明顯好轉(zhuǎn)。 圖 19 2021 年以 來全國 房地 產(chǎn)開發(fā) 景氣 指數(shù) 107 106 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96 95 94 數(shù)據(jù)來 源 : 國家 統(tǒng)計 局 18 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 二 市場成交 1. 全國商 品房成 交面 積 : 再 創(chuàng)新 高 ,增 幅擴(kuò)大 2021 年 111 月份 , 商品房銷售面積 110807 萬平方米 , 同比增長 %,已 接近去年全年水平 ,2021 年全年銷售面積將超 2021 年 。 圖 20 2021 年以 來 全國 商品 房銷售 面積 走勢 萬平方米 120210 50% % % 40% 100000 30% % % 80000 % % % 20% 60000 % % % 10% % % 4000