【正文】 三、典型項目項目概況表項目名稱招商小石城項目位置吳中區(qū)蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅銷售價格疊加7500元／㎡ 聯(lián)排9250元/㎡開發(fā)商招商地產(chǎn)代理公司蘇州博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。在09年上半年的整體銷售過程中，開發(fā)商一方面配合市場需求，推出新的中小戶型房源，一方面依托各種展會和優(yōu)惠，消化庫存房源量，達到了較為明顯的效果。石湖華城總平圖新城金郡總平圖共性：兩個項目均以交通主動線和內(nèi)部水景劃分各物業(yè)形態(tài)，內(nèi)部物業(yè)形態(tài)基本相似。二、案例分析（案例PK）混合建筑VS英倫風格 ——石湖華城與新城金郡的對比分析u 緣起在這次的專題分析中，我們選擇石湖華城和新城金郡兩個樓盤進行對比分析，是基于下面的五個共同點：216。熱銷、滯銷產(chǎn)品n 熱銷產(chǎn)品—新城金郡銷售狀況： 該項目位于吳中區(qū)城市副中心越溪板塊，屬于新興起的板塊，該項目是一個集花園洋房、多層、小高層、高層及配套商業(yè)為一體的大型綜合居住社區(qū)；由于受國際金融危機的影響，08年房地產(chǎn)市場整體低迷，多數(shù)樓盤開始大打價格戰(zhàn)，各種優(yōu)惠讓利方式層出不窮，鑒于此類情況，項目蓄水期長達1年多，09年房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯，成交量逐月增加，發(fā)展商抓住此次契機，選擇在3月推出一期一批小高層及高層房源，項目一期一批于09年3月14日首次開盤，推出495套房源，推出房源面積為76135平米，主力面積為89平米，折后均價4500元/平米，開盤當天基本售罄；09年6月21日項目推出一期二批多層房源，共推出137套，均價6000元/平米，頂層帶閣樓，附送大面積露臺，均價在6500元/平米，開盤當天去化近80%；截止到本月底，該項目共成交579套，%。在這樣低價格攻勢下，外加項目產(chǎn)品定位較好，基本以多贈送的緊湊二房和三房為主，面積控制在90平米以下，項目二期持續(xù)熱銷，擺脫競爭板塊激烈的弱勢。二房主要受中低盤放量沖擊影響，成交略有增加。表265：2009年6月蘇州市場供應(yīng)面積段分析面積段供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下 %%7590 %%90110 %%110125 %%125144 %%144160 %%160180 %%180200 %%200250 %%250300 %%300350 %%350400 %%400450 %%450以上 %%合計 %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從供應(yīng)面積上看，本月供應(yīng)面積段集中于7590㎡、90110㎡以及125144㎡。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。經(jīng)過5月份的09年首度大規(guī)模商業(yè)土地成交，各方對土地市場的熱情逐步升溫，本月適時推出多幅住宅類地塊，受到市場追捧。09年15月，房屋施工面積增幅繼續(xù)加快下滑，%，施工面積增幅大幅回落，給未來市場供應(yīng)埋下隱患。易居視點：廉租住房對于解決城市低收入家庭有著重要作用，蘇州不斷加大廉租房供應(yīng)量，對于緩解低收入家庭住房困難，化解社會矛盾有著不可或缺的作用。6月17京華時報《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》對違反土地管理規(guī)定行為有關(guān)具體問題進行明確： 發(fā)生在2008年6月1日以后的違反土地管理規(guī)定的行為，應(yīng)當按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領(lǐng)導人員責任。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價，特別是一些前期熱銷的項目，再次開盤或加推時，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價的心理戰(zhàn)，客觀上導致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復萌，致使樓市成交上揚之后居高不下。下半年受到住宅成交減少，價格上漲，供求關(guān)系將逐步平衡，將由當前供應(yīng)遠小于求向供求平衡轉(zhuǎn)變。蘇州高鐵站地區(qū)規(guī)劃亮相京滬高鐵蘇州站位于相城區(qū)元和街道，目前已進入全面建設(shè)施工階段，而該地區(qū)的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果，今起開始公示。三、進出口仍處低谷，外貿(mào)形勢依然嚴峻圖123：蘇州08年1月09年5月對外貿(mào)易增長情況走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年18月蘇州對外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長。09年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。另外，定銷房地塊做為市場補充，本月有兩副地塊成交。進入09年政府針對低迷房產(chǎn)出臺相關(guān)優(yōu)惠措施及舉辦多場房交會的拉動下，積壓需求快速釋放，市場成交持續(xù)放量，市場的持續(xù)放量導致主動置業(yè)和被動置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場放量十分明顯，供不應(yīng)求開始擴大。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會、購房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導致五月成交迅猛放量。350400㎡成交來自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項目。因市場火爆，本月滯銷樓盤定義也發(fā)生變化，整體考慮項目工程進度、規(guī)模、市場影響本月選樣滯銷樓盤為國際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤表現(xiàn)的特征為因多種原因價格居高不下，工程進度遠超銷售速度，區(qū)域影響力未打開不足支撐項目定位。時間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價（元∕㎡）2009年6月4100002009年5月0002009年4月10100002009年3月1100002009年2月295002008年11月2009年1月0002008年10月190002008年9月290002007年12月2008年8月000滯銷原因：溫泉1858項目位于蘇州太湖度假區(qū)核心區(qū)域，周邊在售別墅項目較為集中，均為度假型產(chǎn)品，產(chǎn)品建筑風格為中式建筑風格，項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，雖然價格與周邊競爭項目相比稍低，但是由于用地性質(zhì)的限制，首付比例較高；早期太湖周邊項目銷售較好，主要是由于太湖度假區(qū)受到上?？蛻糇放?，近年來蘇州本地客戶比例加大，對項目銷售來說是個利好的消息，本項目最大的特色為戶戶均有溫泉，但是在銷售過程中，并沒有突出溫泉這一特色，只是在推廣中主打溫泉概念，在項目實景處溫泉并沒有先行做出，因此，并沒有帶動項目的銷售。 兩個項目物業(yè)形態(tài)種類基本相近。差別：小高層、高層公寓建筑風格不同，石湖華城為現(xiàn)代簡約建筑風格，新城金郡小高層、高層為新古典主義建筑風格。優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤名稱開發(fā)商優(yōu)惠嵐山別墅隆興置業(yè)付5萬抵10萬，日進千金印象6座中惠房地產(chǎn)持VIP卡客戶可享受8000元購房優(yōu)惠，開盤當天享受1%優(yōu)惠德誠嘉元廣場德誠房地產(chǎn)開盤優(yōu)惠： 媒體策略媒體投放一覽表類別名稱投放次數(shù)廣告費用（萬元）比例平面廣告城市商報1%姑蘇晚報7%蘇州日報17%平面廣告合計25%電視廣告蘇州1套102%蘇州2套89%蘇州3套47%蘇州5套901%電視廣告合計1139%戶外廣告東吳北路18%戶外廣告合計18%總計1185100%招商小石城項目在廣告投入方面較大，該項目主要以電視廣告投放為主，其次為平面廣告，戶外廣告主要集中在吳中區(qū)主干道東吳北路上；該項目電視廣告投放分別在蘇州1套、2套、3套和5套投放，主要以蘇州5套投放為主，主要是蘇州本地對蘇州5套關(guān)注較多。陽光美地融匯房地產(chǎn)特價房源85折優(yōu)惠蜜蜂城金鑫房產(chǎn)優(yōu)惠包括：，贈完即止；%；，總價再優(yōu)惠1%；，老客戶獲贈400元購物券；營銷策略關(guān)鍵詞——鑫苑國際城市花園父親節(jié)蛋糕讓愛滿溢n 活動介紹6月21日，迎父親節(jié)，鑫苑國際城市花園于售樓中心舉辦了“爸爸，我愛你”主題父親節(jié)活動，活動安排了蛋糕DIY環(huán)節(jié)，在場客戶在專業(yè)蛋糕師指導下，集體制作了父親節(jié)蛋糕，另外，主辦方還安排了精彩的游戲環(huán)節(jié)n 效果點評作為一家上市房地產(chǎn)公司，鑫苑在蘇州整體的發(fā)展經(jīng)歷了蛻變，由啟動的第一個項目鑫苑湖岸名家開始不斷建立自身企業(yè)形象及品牌，但后來由于項目質(zhì)量及延期交房等問題的出現(xiàn)，鑫苑在蘇州市場的負面影響不斷擴散，加之，08年房地產(chǎn)市場低迷，高價拿地等不冷靜做法，使得鑫苑國際城市花園在銷售中遇到瓶頸，為了使企業(yè)形象及口碑恢復，使項目取得較好的銷售業(yè)績，各種與業(yè)主之間的活動也隨之加大，在降價、維護業(yè)主關(guān)系等營銷手段的推動下，另外，09年房地產(chǎn)市場整體回暖的利好因素下，該項目成交較08年有所起色；6月份鑫苑旗下各項目舉辦了較多諸如此類的活動，來維護客戶關(guān)系，如鑫苑景園在同一天舉辦了“冰粥節(jié)”，在6月13日舉辦了“西山采梅”等活動。u 房型分析石湖華城該戶型面積為106平米，戶型整體方正，規(guī)劃、布局合理、舒適性強，南北雙陽臺，通風、采光效果俱佳，明廚、明衛(wèi)設(shè)計，關(guān)懷每個生活細節(jié)，餐廳和客廳相連，空間外聯(lián)共享，更顯氣派，餐廳緊臨廚房，便于流線操作，更富生活節(jié)奏，衛(wèi)生間位置合理，便于使用。樓盤簡介表291：兩個項目基本參數(shù)對比表項目名稱總建筑面積（㎡）容積率綠化率（%）建筑形態(tài)石湖華城46000039%多層、洋房、小高層、高層、別墅新城金郡46000037%多層、別墅、小高層、高層資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)樓盤區(qū)位圖 石湖華城位于該樓盤位于越溪城市副中心最核心地帶，西側(cè)緊鄰副中心管委會辦公大樓，東側(cè)南側(cè)被小石湖風景區(qū)包圍，北側(cè)眺望5000畝石湖和15000畝國家森林公園，國際教育園一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集于一身，得天獨厚。項目位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖路與星港街交匯處，周邊交通便利，有多條公交線路經(jīng)過，北面緊鄰李公堤風情水岸商業(yè)街，東南靠近高爾夫球場及金雞湖大酒店，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，生活配套于項目檔次相匹配。另外項目戶型朝向東，極大屏棄了蘇州人居住習慣，導致外籍支撐的項目銷售十分緩慢。未來隨著價格上漲，板塊吸附力會有所減弱，但由于絕對的價格優(yōu)勢依然存在，成交依然會保持高位態(tài)勢。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場6月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年6月（萬㎡）09年5月（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓91%13%別墅9%70%合計100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)類型分析，公寓繼續(xù)增長態(tài)勢，主要受到漲價的心理預期影響眾首次置業(yè)、改善住房及投資者紛紛入市。其中園區(qū)供應(yīng)比重達40%左右，由于區(qū)域內(nèi)六月項目加推頻繁，導致供應(yīng)較多。成交地塊溢價率分析本月出讓地塊大都以低價成交，其中有兩幅地塊有溢價，均為來至金閶新城板塊，分別為蘇地2009G1蘇地2009G20，其中G20地塊，溢價超過11 %。由于市場短期內(nèi)成交量猛增，造成市場供應(yīng)不足現(xiàn)象，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。進入08年8月，受金融危機的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費者收入減少，消費意愿降低，導致社會消費品零售總額增速大幅下降。蘇州對建筑業(yè)收費進行全面清理近日物價、財政、建設(shè)部門聯(lián)袂對蘇州市建筑業(yè)收費進行了全面清理：嚴禁三種、調(diào)整一項、查處一批。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導入了大量剛性需求，這為多盤同時爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當伴隨著價格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。2009年6月蘇州市場月報2009年6月蘇州市場月報上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司蘇州易居房地產(chǎn)研究院2009年6月本月導讀： 4易居視點： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤： 8第一篇 市場背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動態(tài) 9三、市場資訊 10第二章、經(jīng)濟環(huán)境 12一、GDP增速五年來首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱 12三、進出口仍處低谷，外貿(mào)形勢依然嚴峻 13四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟復蘇 13五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍 14第三章、房地產(chǎn)投資 15一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應(yīng)不足風險 15二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 16第二篇 市場分析篇 18第四章、商品房市場 18一、市場綜述