【正文】 18二、供求關(guān)系分析 18三、供應(yīng)量分析 19四、成交量分析 19五、成交均價(jià)分析 20第五章、土地市場(chǎng) 21一、土地資訊 21二、本月土地成交分析 21第六章、商品住宅市場(chǎng) 24一、市場(chǎng)綜述 24二、供求關(guān)系分析 25三、供應(yīng)量分析 25四、成交量分析 28五、成交均價(jià)分析 33六、熱點(diǎn)板塊 34七、項(xiàng)目解析 35第七章、辦公市場(chǎng) 36第八章、商業(yè)市場(chǎng) 36第九章、產(chǎn)品分析 36一、產(chǎn)品綜述 36二、案例分析（案例PK） 42第十章、營(yíng)銷媒體 48一、營(yíng)銷透析 48二、媒體分析 50三、典型項(xiàng)目 52第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 55一、古城區(qū) 55二、園區(qū) 56三、高新區(qū) 57四、吳中區(qū) 58五、相城區(qū) 59本月導(dǎo)讀：蘇州軌道交通2號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工 計(jì)劃2014年6月建成蘇州輕軌1號(hào)線建設(shè)正在如火如荼進(jìn)行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號(hào)線的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也已順利開(kāi)展，并將于年內(nèi)正式開(kāi)工，計(jì)劃于2014年6月建成。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購(gòu)買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。易居視點(diǎn)：由于我國(guó)一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房?jī)r(jià)水平則差距更大，地價(jià)對(duì)某些城市或區(qū)域的房?jī)r(jià)起到主導(dǎo)作用，但從整體上看，對(duì)樓市起決定作用應(yīng)為供求關(guān)系。五、社會(huì)零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了24%以上的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入4月份后社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)有所放緩，整體呈下降趨勢(shì)。時(shí)間上看已進(jìn)入傳統(tǒng)的房產(chǎn)淡季，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。地塊流標(biāo)率分析本月出讓地塊全部成交，無(wú)流標(biāo)。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析表263： 2009年6蘇州住宅市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計(jì)%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月供應(yīng)已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會(huì)后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤同時(shí)爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價(jià)格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購(gòu)買的必由之路。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開(kāi)發(fā)的高端樓盤，項(xiàng)目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)很能籠絡(luò)蘇州客源，主要價(jià)格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。著名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目n 中海御湖熙岸中海御湖熙岸項(xiàng)目總占地26萬(wàn)㎡，總建面積26萬(wàn)平米，規(guī)劃雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)。兩個(gè)項(xiàng)目無(wú)論在區(qū)位方面還是在項(xiàng)目量體及物業(yè)形態(tài)方面相似度較高，部分物業(yè)建筑風(fēng)格相似；但兩者也有不同點(diǎn)，首先，多層公寓為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，小高層、高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，而別墅為英倫風(fēng)格；新城金郡小高層、高層建筑風(fēng)格為新古典主義，聯(lián)排別墅為英倫建筑風(fēng)格；兩個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃上有所不同，石湖華城整體規(guī)劃為組團(tuán)式規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)氛圍12個(gè)組團(tuán)，而新城金郡整體規(guī)劃為半圍合式規(guī)劃，小高層、高層排布在社區(qū)西面，東面為低層建筑，呈現(xiàn)出西高東低的半圍合狀。石湖華城景觀效果圖 新城金郡景觀效果圖 共性：兩者的景觀設(shè)計(jì)都注重內(nèi)部水景的運(yùn)用。抽獎(jiǎng)活動(dòng)惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠(chéng)意金10000元抵20000元山水映象中銳地產(chǎn)開(kāi)盤當(dāng)天購(gòu)買可享受98折總價(jià)再減1萬(wàn)元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)隆重巨獻(xiàn)2萬(wàn)共享20萬(wàn)“友情居計(jì)劃”，凡到現(xiàn)場(chǎng)分別交納1萬(wàn)誠(chéng)意金的一組朋友客戶，最終可共享價(jià)值20萬(wàn)的購(gòu)房特惠，內(nèi)含購(gòu)車位、購(gòu)房雙優(yōu)惠以及開(kāi)盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預(yù)約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預(yù)約客戶存2萬(wàn)元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬(wàn)抵3萬(wàn)”優(yōu)惠石湖華城吳中地產(chǎn)預(yù)約付20000元定金最高可抵30000元。216。契稅全免（針對(duì)一次性付款客戶，總房款折扣4%）；u 景觀設(shè)計(jì)：現(xiàn)代風(fēng)景VS 英倫風(fēng)情石湖華城水景成為整個(gè)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)的靈魂，南北向的入口大道則是另一個(gè)重點(diǎn)，該景觀主軸南北長(zhǎng)約200米，連接入口和中心會(huì)所，道路寬度26米，為景觀設(shè)計(jì)留下更豐富的空間，林蔭大道的入口強(qiáng)化私家住區(qū)的私密性和尊貴感；另外，城市道路（小石湖風(fēng)景區(qū)）社區(qū)入口廣場(chǎng)社區(qū)景觀道路風(fēng)景組團(tuán)風(fēng)景廳室的“五重風(fēng)景”、“四層空間”為住戶營(yíng)造出一個(gè)美麗富有生活情趣的高品質(zhì)人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“生態(tài)、陽(yáng)光、健康、知性”的“風(fēng)景社區(qū)”。216。特色樓盤推薦n 合景峰匯國(guó)際贈(zèng)送挑高6米空中合院合景峰匯國(guó)際位于相城區(qū)行政中心板塊，占據(jù)城市傳統(tǒng)中軸線人民路，項(xiàng)目北臨可容納10萬(wàn)人的市場(chǎng)活動(dòng)廣場(chǎng)—活力島，周邊配套醫(yī)療、教育、生活配套較為齊全，另外，南面萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)及自身30萬(wàn)平米的商業(yè)，充分滿足了業(yè)主的需求；隨著，廣濟(jì)路北沿及人民路北沿的開(kāi)通，交通進(jìn)一步便捷，也縮短了與觀前及石路商圈的距離。具體來(lái)看，國(guó)際城市花園自上市以來(lái)一直未打開(kāi)局面，除了07年超高位拿地導(dǎo)致售價(jià)偏高外，項(xiàng)目產(chǎn)品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價(jià)，降低總價(jià)，但由于區(qū)域客源主要來(lái)自周遍拆遷，對(duì)價(jià)格企高的小戶型從購(gòu)買力和需求上都相對(duì)較弱。五、成交均價(jià)分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來(lái)，住宅成交均價(jià)整體呈直線上升趨勢(shì)，除因結(jié)構(gòu)性改善性產(chǎn)品放量成交拉動(dòng)外，本月出現(xiàn)了不少樓盤漲價(jià)現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價(jià)。而六月雖無(wú)房交會(huì)的舉辦，但在住宅市場(chǎng)連續(xù)五月放量，全國(guó)、地方樓市成交紛紛放量、成交均價(jià)普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯(cuò)，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導(dǎo)致本月成交依舊保持高位。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對(duì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來(lái)看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。而上半年多輪房交會(huì)帶動(dòng)，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場(chǎng)人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。但在08年下半年9月受金融危機(jī)而導(dǎo)致的外需進(jìn)一步緊縮，對(duì)外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1012月對(duì)外貿(mào)易下滑趨勢(shì)更加明顯。根據(jù)《蘇州高鐵站地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)》，未來(lái)蘇州高鐵站地區(qū)將形成“十字軸、一核、兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)，在交通組織上構(gòu)筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。而當(dāng)前300萬(wàn)住宅有效供應(yīng)存量去化周期也將延長(zhǎng)至89個(gè)月以上，加上已經(jīng)在建或現(xiàn)房階段樓盤將陸續(xù)拿證上市，市場(chǎng)供應(yīng)依然充足。部分項(xiàng)目的大幅提價(jià)和部分高端物業(yè)集中成交促使房?jī)r(jià)提升。6月15日中國(guó)新聞網(wǎng)個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題通知一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： (一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、公示等程序，符合本次搖號(hào)配租廉租住房條件的申請(qǐng)家庭45戶。二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)n 施工面積同比增幅大幅下滑，給未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)埋隱患圖132：蘇州市2008年1月2009年5月房屋施工及住宅施工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房屋施工及住宅施工面積都保持了15%以上的增長(zhǎng)速度，但進(jìn)入三季度后期，房屋施工增長(zhǎng)幅度要大于住宅施工增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下降，暫?；蚍啪徆こ涕_(kāi)工。圖245：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、土地市場(chǎng)一、土地資訊本月共推向市場(chǎng)8幅經(jīng)營(yíng)性土地，主要類型為定銷房、商服和普通住宅用地。二是開(kāi)發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。而本月別墅新增量體主要來(lái)自在售項(xiàng)目。n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交戶型分析戶型5月成交面積（萬(wàn)㎡）6月成交面積（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加一房6%147%二房35%13%三房37%13%四房11%29%五房9%45%六房2%37%七房以上0%27%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來(lái)自兩房和三房，但一房表現(xiàn)槍眼，占比6%，環(huán)比增加147%，市區(qū)多盤一房成交放量，除了部分過(guò)度性購(gòu)置外，投資崛起是另一股重要力量。4月二期上市果斷降價(jià)，與當(dāng)時(shí)園區(qū)湖東超低價(jià)傾銷的中海國(guó)際社區(qū)相差無(wú)及。自 09年1月以來(lái)蘇城樓市成交量不斷攀升，市場(chǎng)回暖跡象明顯，市場(chǎng)的良好反映及大眾輿論，也讓購(gòu)房者選擇及時(shí)出手，擔(dān)心隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，價(jià)格也隨之增長(zhǎng)，各方因素聚集使得5月成交量突破百萬(wàn)方；從6月份蘇州的成交情況來(lái)看，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，但無(wú)論從成交的產(chǎn)品還是供應(yīng)的產(chǎn)品，都可以的出一個(gè)結(jié)論，07年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以投資及改善需求來(lái)帶動(dòng)剛性需求的成交，高價(jià)位帶動(dòng)低價(jià)位成交，而09年市場(chǎng)恰好相反，主要是以剛性需求帶動(dòng)改善需求為主，低價(jià)位帶動(dòng)高價(jià)位產(chǎn)品成交，尤其6月份，大面積的改善型產(chǎn)品成交開(kāi)始上升，從供應(yīng)產(chǎn)品也能反映出次現(xiàn)象，例如云去的金雞湖花園、水巷鄰里、自由水岸等項(xiàng)目在6月紛紛供應(yīng)大面積產(chǎn)品，包括前期主要以小面積供應(yīng)及成交為主的中海國(guó)際社區(qū)，本月也以120平米以上的大面積產(chǎn)品供應(yīng)為主，%，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)大面積的改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將加大，成交價(jià)格也會(huì)隨之提高。另外也設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。新城金郡整體規(guī)劃西高東低的半圍合式規(guī)劃，以中央水景為主要景觀軸，小高層、高層建筑排布在社區(qū)西面和北面，多層及別墅等低層建筑排布在社區(qū)東面，各幢建筑物都能充分達(dá)到日照時(shí)間；整個(gè)社區(qū)小高層、高層與低層建筑錯(cuò)落排布，營(yíng)造出錯(cuò)落有致、移步景異的花園式居住空間。第十章、營(yíng)銷媒體一、營(yíng)銷透析營(yíng)銷綜述與08同期相比，09年蘇州樓市各區(qū)域都實(shí)現(xiàn)了集中釋放，不但此前期盼許久的新盤、大盤齊刷刷面世，不少老盤也在此期間乘勝出擊，以期在上半年的供應(yīng)中去化掉去年未能去化的需求量。分物業(yè)廣告投放分析圖210 2：2009年6月蘇州房地產(chǎn)分物業(yè)廣告市場(chǎng)份額圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州易居房地產(chǎn)研究所2009年6月蘇州各物業(yè)類型中住宅項(xiàng)目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的91%；其次為商業(yè)項(xiàng)目，較5月份投放金額有小幅度的下降，占總投放金額的8%；，占總投放金額的1%，廣告投放來(lái)自相城區(qū)的閱城新尚廣場(chǎng)，主要訴求為開(kāi)盤告知。 營(yíng)銷策略營(yíng)銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)圖 招商小石城項(xiàng)目首次開(kāi)盤在蘇州市場(chǎng)上取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關(guān)系，招商小石城于6月13日在項(xiàng)目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動(dòng)，讓業(yè)主們領(lǐng)略風(fēng)靡美國(guó)的DIY創(chuàng)意。09年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在6100——6600元/平方米之間波動(dòng)，從第二季度開(kāi)始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，全市成交均價(jià)走上上行通道，4.、6三個(gè)月呈逐步上升，到6月份時(shí)，全市成交均價(jià)已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。差別：石湖華城整體規(guī)劃為組團(tuán)式規(guī)劃，而新城金郡規(guī)劃為西高東低的半圍合式規(guī)劃。 兩個(gè)項(xiàng)目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產(chǎn)品亮點(diǎn)：整個(gè)社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品小面積為主，各戶型入戶處均設(shè)有玄關(guān)。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國(guó)企，項(xiàng)目是50萬(wàn)平米的大盤，地處遠(yuǎn)郊，如何保持項(xiàng)目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項(xiàng)目今年以來(lái)做了勇敢降價(jià)，這對(duì)地方國(guó)企來(lái)說(shuō)實(shí)屬不易。三房相對(duì)穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。其中7590㎡主要來(lái)自園區(qū)的億城新