【正文】 18二、供求關系分析 18三、供應量分析 19四、成交量分析 19五、成交均價分析 20第五章、土地市場 21一、土地資訊 21二、本月土地成交分析 21第六章、商品住宅市場 24一、市場綜述 24二、供求關系分析 25三、供應量分析 25四、成交量分析 28五、成交均價分析 33六、熱點板塊 34七、項目解析 35第七章、辦公市場 36第八章、商業(yè)市場 36第九章、產品分析 36一、產品綜述 36二、案例分析（案例PK） 42第十章、營銷媒體 48一、營銷透析 48二、媒體分析 50三、典型項目 52第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 55一、古城區(qū) 55二、園區(qū) 56三、高新區(qū) 57四、吳中區(qū) 58五、相城區(qū) 59本月導讀：蘇州軌道交通2號線年內開工 計劃2014年6月建成蘇州輕軌1號線建設正在如火如荼進行之中，而備受市民關注的輕軌2號線的各項準備工作也已順利開展，并將于年內正式開工，計劃于2014年6月建成。另遠湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內產業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產業(yè)人口需求，產品匹配度較高。易居視點：由于我國一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房價水平則差距更大，地價對某些城市或區(qū)域的房價起到主導作用，但從整體上看，對樓市起決定作用應為供求關系。五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會消費品零售總額增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年蘇州社會消費品零售總額保持了24%以上的快速增長態(tài)勢，進入4月份后社會消費品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢。時間上看已進入傳統(tǒng)的房產淡季，市場供應出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。地塊流標率分析本月出讓地塊全部成交，無流標。 供應結構分析n 區(qū)域供應結構分析表263： 2009年6蘇州住宅市場區(qū)域供應結構物業(yè)類型供應面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 本月供應已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。除此以外，區(qū)域產業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經導入了大量剛性需求，這為多盤同時爆發(fā)奠定基礎，當伴隨著價格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開發(fā)的高端樓盤，項目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產品開發(fā)、規(guī)劃設計很能籠絡蘇州客源，主要價格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。著名開發(fā)商項目n 中海御湖熙岸中海御湖熙岸項目總占地26萬㎡，總建面積26萬平米，規(guī)劃雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)。兩個項目無論在區(qū)位方面還是在項目量體及物業(yè)形態(tài)方面相似度較高，部分物業(yè)建筑風格相似；但兩者也有不同點，首先，多層公寓為現(xiàn)代主義建筑風格，小高層、高層建筑風格為現(xiàn)代簡約，而別墅為英倫風格；新城金郡小高層、高層建筑風格為新古典主義，聯(lián)排別墅為英倫建筑風格；兩個項目在規(guī)劃上有所不同，石湖華城整體規(guī)劃為組團式規(guī)劃，整個社區(qū)氛圍12個組團，而新城金郡整體規(guī)劃為半圍合式規(guī)劃，小高層、高層排布在社區(qū)西面，東面為低層建筑，呈現(xiàn)出西高東低的半圍合狀。石湖華城景觀效果圖 新城金郡景觀效果圖 共性：兩者的景觀設計都注重內部水景的運用。抽獎活動惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠意金10000元抵20000元山水映象中銳地產開盤當天購買可享受98折總價再減1萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設隆重巨獻2萬共享20萬“友情居計劃”，凡到現(xiàn)場分別交納1萬誠意金的一組朋友客戶，最終可共享價值20萬的購房特惠，內含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開發(fā)商補貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預約客戶存2萬元建設銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠石湖華城吳中地產預約付20000元定金最高可抵30000元。216。契稅全免（針對一次性付款客戶，總房款折扣4%）；u 景觀設計：現(xiàn)代風景VS 英倫風情石湖華城水景成為整個社區(qū)景觀設計的靈魂，南北向的入口大道則是另一個重點，該景觀主軸南北長約200米，連接入口和中心會所，道路寬度26米，為景觀設計留下更豐富的空間，林蔭大道的入口強化私家住區(qū)的私密性和尊貴感；另外，城市道路（小石湖風景區(qū)）社區(qū)入口廣場社區(qū)景觀道路風景組團風景廳室的“五重風景”、“四層空間”為住戶營造出一個美麗富有生活情趣的高品質人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“生態(tài)、陽光、健康、知性”的“風景社區(qū)”。216。特色樓盤推薦n 合景峰匯國際贈送挑高6米空中合院合景峰匯國際位于相城區(qū)行政中心板塊，占據(jù)城市傳統(tǒng)中軸線人民路，項目北臨可容納10萬人的市場活動廣場—活力島，周邊配套醫(yī)療、教育、生活配套較為齊全，另外，南面萬達廣場的運營及自身30萬平米的商業(yè)，充分滿足了業(yè)主的需求；隨著，廣濟路北沿及人民路北沿的開通，交通進一步便捷，也縮短了與觀前及石路商圈的距離。具體來看，國際城市花園自上市以來一直未打開局面，除了07年超高位拿地導致售價偏高外，項目產品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價，降低總價，但由于區(qū)域客源主要來自周遍拆遷，對價格企高的小戶型從購買力和需求上都相對較弱。五、成交均價分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來，住宅成交均價整體呈直線上升趨勢，除因結構性改善性產品放量成交拉動外，本月出現(xiàn)了不少樓盤漲價現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價。而六月雖無房交會的舉辦，但在住宅市場連續(xù)五月放量，全國、地方樓市成交紛紛放量、成交均價普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導致本月成交依舊保持高位。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、供應量分析供應總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結構數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。而上半年多輪房交會帶動，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。但在08年下半年9月受金融危機而導致的外需進一步緊縮，對外貿易出現(xiàn)下滑趨勢，1012月對外貿易下滑趨勢更加明顯。根據(jù)《蘇州高鐵站地區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市設計》，未來蘇州高鐵站地區(qū)將形成“十字軸、一核、兩區(qū)”空間結構，在交通組織上構筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。而當前300萬住宅有效供應存量去化周期也將延長至89個月以上，加上已經在建或現(xiàn)房階段樓盤將陸續(xù)拿證上市，市場供應依然充足。部分項目的大幅提價和部分高端物業(yè)集中成交促使房價提升。6月15日中國新聞網個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題通知一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： (一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。經過申請、審核、公示等程序，符合本次搖號配租廉租住房條件的申請家庭45戶。二、房地產建設指標n 施工面積同比增幅大幅下滑，給未來市場供應埋隱患圖132：蘇州市2008年1月2009年5月房屋施工及住宅施工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房屋施工及住宅施工面積都保持了15%以上的增長速度，但進入三季度后期，房屋施工增長幅度要大于住宅施工增長幅度，說明市場對09年房地產市場預期下降，暫?；蚍啪徆こ涕_工。圖245：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)第五章、土地市場一、土地資訊本月共推向市場8幅經營性土地，主要類型為定銷房、商服和普通住宅用地。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。而本月別墅新增量體主要來自在售項目。n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場6月成交戶型分析戶型5月成交面積（萬㎡）6月成交面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加一房6%147%二房35%13%三房37%13%四房11%29%五房9%45%六房2%37%七房以上0%27%合計100%9%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來自兩房和三房，但一房表現(xiàn)槍眼，占比6%，環(huán)比增加147%，市區(qū)多盤一房成交放量，除了部分過度性購置外，投資崛起是另一股重要力量。4月二期上市果斷降價，與當時園區(qū)湖東超低價傾銷的中海國際社區(qū)相差無及。自 09年1月以來蘇城樓市成交量不斷攀升，市場回暖跡象明顯，市場的良好反映及大眾輿論，也讓購房者選擇及時出手，擔心隨著市場好轉，價格也隨之增長，各方因素聚集使得5月成交量突破百萬方；從6月份蘇州的成交情況來看，蘇州房地產市場依然火爆，但無論從成交的產品還是供應的產品，都可以的出一個結論，07年房地產市場主要以投資及改善需求來帶動剛性需求的成交，高價位帶動低價位成交，而09年市場恰好相反，主要是以剛性需求帶動改善需求為主，低價位帶動高價位產品成交，尤其6月份，大面積的改善型產品成交開始上升，從供應產品也能反映出次現(xiàn)象，例如云去的金雞湖花園、水巷鄰里、自由水岸等項目在6月紛紛供應大面積產品，包括前期主要以小面積供應及成交為主的中海國際社區(qū)，本月也以120平米以上的大面積產品供應為主，%，結合目前房地產市場的發(fā)展趨勢，未來大面積的改善型產品供應量將加大，成交價格也會隨之提高。另外也設計了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢。新城金郡整體規(guī)劃西高東低的半圍合式規(guī)劃，以中央水景為主要景觀軸，小高層、高層建筑排布在社區(qū)西面和北面，多層及別墅等低層建筑排布在社區(qū)東面，各幢建筑物都能充分達到日照時間；整個社區(qū)小高層、高層與低層建筑錯落排布，營造出錯落有致、移步景異的花園式居住空間。第十章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述與08同期相比，09年蘇州樓市各區(qū)域都實現(xiàn)了集中釋放，不但此前期盼許久的新盤、大盤齊刷刷面世，不少老盤也在此期間乘勝出擊，以期在上半年的供應中去化掉去年未能去化的需求量。分物業(yè)廣告投放分析圖210 2：2009年6月蘇州房地產分物業(yè)廣告市場份額圖數(shù)據(jù)來源：蘇州易居房地產研究所2009年6月蘇州各物業(yè)類型中住宅項目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的91%；其次為商業(yè)項目，較5月份投放金額有小幅度的下降，占總投放金額的8%；，占總投放金額的1%，廣告投放來自相城區(qū)的閱城新尚廣場，主要訴求為開盤告知。 營銷策略營銷活動現(xiàn)場圖 招商小石城項目首次開盤在蘇州市場上取得了驕人的銷售業(yè)績，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關系，招商小石城于6月13日在項目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動，讓業(yè)主們領略風靡美國的DIY創(chuàng)意。09年第一季度蘇州市區(qū)成交均價在6100——6600元/平方米之間波動，從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場回暖勢頭明顯，全市成交均價走上上行通道，4.、6三個月呈逐步上升，到6月份時，全市成交均價已經跨上7000元/平方米以上的關口。差別：石湖華城整體規(guī)劃為組團式規(guī)劃，而新城金郡規(guī)劃為西高東低的半圍合式規(guī)劃。 兩個項目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。時間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產品亮點：整個社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場主流產品小面積為主，各戶型入戶處均設有玄關。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國企，項目是50萬平米的大盤，地處遠郊，如何保持項目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項目今年以來做了勇敢降價，這對地方國企來說實屬不易。三房相對穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。其中7590㎡主要來自園區(qū)的億城新