【正文】 平方米之間波動(dòng)，從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，全市成交均價(jià)走上上行通道，4.、6三個(gè)月呈逐步上升，到6月份時(shí)，全市成交均價(jià)已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。部分項(xiàng)目的大幅提價(jià)和部分高端物業(yè)集中成交促使房價(jià)提升。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價(jià)，特別是一些前期熱銷的項(xiàng)目，再次開盤或加推時(shí)，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個(gè)別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價(jià)的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚(yáng)之后居高不下。對(duì)于即將進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗(yàn)”，還有待觀察，但預(yù)計(jì)促銷優(yōu)惠活動(dòng)將會(huì)不斷減少，成交價(jià)格在下半年還有一定幅度增長。優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤名稱開發(fā)商優(yōu)惠嵐山別墅隆興置業(yè)付5萬抵10萬，日進(jìn)千金印象6座中惠房地產(chǎn)持VIP卡客戶可享受8000元購房優(yōu)惠，開盤當(dāng)天享受1%優(yōu)惠德誠嘉元廣場(chǎng)德誠房地產(chǎn)開盤優(yōu)惠：契稅全免（針對(duì)一次性付款客戶，總房款折扣4%）；貼息一年（針對(duì)貸款客戶，%）；裝修補(bǔ)貼（總房款折扣2%）：樓層補(bǔ)貼（購買12樓以上客戶，總房款折扣1%）；抽獎(jiǎng)活動(dòng)惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠意金10000元抵20000元山水映象中銳地產(chǎn)開盤當(dāng)天購買可享受98折總價(jià)再減1萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)隆重巨獻(xiàn)2萬共享20萬“友情居計(jì)劃”，凡到現(xiàn)場(chǎng)分別交納1萬誠意金的一組朋友客戶，最終可共享價(jià)值20萬的購房特惠，內(nèi)含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預(yù)約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開發(fā)商補(bǔ)貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預(yù)約客戶存2萬元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠石湖華城吳中地產(chǎn)預(yù)約付20000元定金最高可抵30000元。陽光美地融匯房地產(chǎn)特價(jià)房源85折優(yōu)惠蜜蜂城金鑫房產(chǎn)優(yōu)惠包括：，贈(zèng)完即止；%；，總價(jià)再優(yōu)惠1%；，老客戶獲贈(zèng)400元購物券；營銷策略關(guān)鍵詞——鑫苑國際城市花園父親節(jié)蛋糕讓愛滿溢n 活動(dòng)介紹6月21日，迎父親節(jié)，鑫苑國際城市花園于售樓中心舉辦了“爸爸，我愛你”主題父親節(jié)活動(dòng)，活動(dòng)安排了蛋糕DIY環(huán)節(jié)，在場(chǎng)客戶在專業(yè)蛋糕師指導(dǎo)下，集體制作了父親節(jié)蛋糕，另外，主辦方還安排了精彩的游戲環(huán)節(jié)n 效果點(diǎn)評(píng)作為一家上市房地產(chǎn)公司，鑫苑在蘇州整體的發(fā)展經(jīng)歷了蛻變，由啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目鑫苑湖岸名家開始不斷建立自身企業(yè)形象及品牌，但后來由于項(xiàng)目質(zhì)量及延期交房等問題的出現(xiàn)，鑫苑在蘇州市場(chǎng)的負(fù)面影響不斷擴(kuò)散，加之，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，高價(jià)拿地等不冷靜做法，使得鑫苑國際城市花園在銷售中遇到瓶頸，為了使企業(yè)形象及口碑恢復(fù)，使項(xiàng)目取得較好的銷售業(yè)績，各種與業(yè)主之間的活動(dòng)也隨之加大，在降價(jià)、維護(hù)業(yè)主關(guān)系等營銷手段的推動(dòng)下，另外，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的利好因素下，該項(xiàng)目成交較08年有所起色；6月份鑫苑旗下各項(xiàng)目舉辦了較多諸如此類的活動(dòng)，來維護(hù)客戶關(guān)系，如鑫苑景園在同一天舉辦了“冰粥節(jié)”，在6月13日舉辦了“西山采梅”等活動(dòng)。二、媒體分析媒體市場(chǎng)投放綜述圖2101： 2009年1月至2009年6月蘇州房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖跡象，各城市成交量節(jié)節(jié)攀升，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)了異常的火爆，不同幅度的優(yōu)惠使得剛性需求得到大量的釋放，開發(fā)商也重拾信心，新項(xiàng)目也開始不斷入市，成交量的火爆使得開發(fā)商資金大幅回籠，因此在廣告投入方面，也加大了廣告投放的費(fèi)用，上半年前5個(gè)月廣告投放金額逐漸增長，5月份由于三場(chǎng)房交會(huì)的舉辦，大量新項(xiàng)目的入市，使得廣告投金額達(dá)到上半年的峰值，6月份新入市項(xiàng)目減少，各項(xiàng)目主要以銷售存量為主，優(yōu)惠幅度也在相應(yīng)減少，廣告投放量叫5月有所回落。主要監(jiān)測(cè)媒體投放分析 表210 1：2009年6月蘇州主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱09年5月09年6月環(huán)比（%）投放金額（萬元）投放比例投放金額（萬元）投放比例蘇州日?qǐng)?bào)％％%城市商報(bào)％％%姑蘇晚報(bào)％％%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，與 09年5月相比有小幅下降，%，主要是由于09年5月受三場(chǎng)房展會(huì)的開幕及大量新項(xiàng)目的集中推案，使得各項(xiàng)目加大了廣告的投放力度，從而為項(xiàng)目開盤爭(zhēng)取更多的客源，6月份蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)新入市項(xiàng)目較少，主要以存量銷售為主，各種優(yōu)惠有所減少，使得廣告投放有一定幅度下降。從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日?qǐng)?bào)為各項(xiàng)目投放的主流媒體，本月城市商報(bào)及姑蘇晚報(bào)廣告投放金額有所下降，其中城市商報(bào)投放金額下降幅度較大，%。分物業(yè)廣告投放分析圖210 2：2009年6月蘇州房地產(chǎn)分物業(yè)廣告市場(chǎng)份額圖數(shù)據(jù)來源：蘇州易居房地產(chǎn)研究所2009年6月蘇州各物業(yè)類型中住宅項(xiàng)目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的91%；其次為商業(yè)項(xiàng)目，較5月份投放金額有小幅度的下降，占總投放金額的8%；，占總投放金額的1%，廣告投放來自相城區(qū)的閱城新尚廣場(chǎng)，主要訴求為開盤告知。三、典型項(xiàng)目項(xiàng)目概況表項(xiàng)目名稱招商小石城項(xiàng)目位置吳中區(qū)蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅銷售價(jià)格疊加7500元／㎡ 聯(lián)排9250元/㎡開發(fā)商招商地產(chǎn)代理公司蘇州博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。 營銷策略營銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)圖 招商小石城項(xiàng)目首次開盤在蘇州市場(chǎng)上取得了驕人的銷售業(yè)績，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關(guān)系，招商小石城于6月13日在項(xiàng)目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動(dòng)，讓業(yè)主們領(lǐng)略風(fēng)靡美國的DIY創(chuàng)意。招商小石城項(xiàng)目為越溪板塊超大型綜合社區(qū)，一期推出的主要為疊加和聯(lián)排別墅產(chǎn)品，面對(duì)的主要客戶年齡段在3550歲之間，多為有子女的家庭，此次活動(dòng)的舉辦不僅可以使大人得到娛樂，也讓小朋友等到了狂歡。項(xiàng)目在一期取得驕人的業(yè)績后，此次活動(dòng)的舉辦不僅是為了答謝業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的支持，更進(jìn)一步的是為了項(xiàng)目整體的品牌與形象，為項(xiàng)目后期的銷售打下良好的口碑基礎(chǔ)。216。 媒體策略媒體投放一覽表類別名稱投放次數(shù)廣告費(fèi)用（萬元）比例平面廣告城市商報(bào)1%姑蘇晚報(bào)7%蘇州日?qǐng)?bào)17%平面廣告合計(jì)25%電視廣告蘇州1套102%蘇州2套89%蘇州3套47%蘇州5套901%電視廣告合計(jì)1139%戶外廣告東吳北路18%戶外廣告合計(jì)18%總計(jì)1185100%招商小石城項(xiàng)目在廣告投入方面較大，該項(xiàng)目主要以電視廣告投放為主，其次為平面廣告，戶外廣告主要集中在吳中區(qū)主干道東吳北路上；該項(xiàng)目電視廣告投放分別在蘇州1套、2套、3套和5套投放，主要以蘇州5套投放為主，主要是蘇州本地對(duì)蘇州5套關(guān)注較多。216。 效果測(cè)評(píng)附件：招商小石城開盤播報(bào)第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇一、古城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價(jià)（億元）000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）（含定銷房）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）0商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）　　辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）8000　　資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、園區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00土地成交面積（萬㎡）200成交土地可建面積（萬㎡）00土地成交總價(jià)（億元）00商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）1274710109辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）0000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、高新區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價(jià)（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）0住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）15300辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）85007500資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、吳中區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價(jià)（億元）000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、相城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價(jià)（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)169。2009克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司獅山路88號(hào)金河國際中心1205室郵編：215011 電話：0512672908556161