【正文】 年7月的市場反應(yīng)來看，蘇州市場樓盤已經(jīng)迎來調(diào)整期。與此前的新盤不斷涌現(xiàn)不同，本月開始不少開發(fā)商開始采用“溫吞水”的方式少量加推，來滿足其潛在客戶的購房需求，同時也為了維持住目前價格上行的走勢，以便在“金九銀十”中謀取更大收益。同樣，在開發(fā)商對市場信心普遍加強(qiáng)的情況下，優(yōu)惠措施少之又少，開發(fā)商通過項目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的新源加推，促使銷售和價格繼續(xù)穩(wěn)定上行，不少新增房源價格都比上月有明顯提高，因此8月市場短暫的調(diào)整期也造成了本月營銷層面上優(yōu)惠、推廣措施的減少。優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤名稱開發(fā)商優(yōu)惠恒潤后街恒潤投資送地下汽車車位以及地下室水巷鄰里花園晉合置業(yè)，雅戈爾未來城雅戈爾置業(yè)30周年慶350元/平米優(yōu)惠，免契稅伊頓小鎮(zhèn)建屋發(fā)展繳預(yù)約金當(dāng)天認(rèn)購優(yōu)惠2%；開盤一周內(nèi)簽約優(yōu)惠2%；契稅補貼1%，開盤當(dāng)天認(rèn)購1%星勝客瑞信房產(chǎn)，一套公寓加一輛小轎車中海胥江府中海地產(chǎn)99折以及總價12萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)2萬共享20萬“友情居計劃”，凡到現(xiàn)場分別交納1萬誠意金，最終可共享價值20萬的購房特惠，內(nèi)含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等。石湖華城吳中地產(chǎn)開盤當(dāng)天總價優(yōu)惠34萬元香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預(yù)約客戶存2萬元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠山水映象中銳地產(chǎn)交5000誠意金可享受99折冠城水岸風(fēng)景冠城宏業(yè)94平米兩房，開盤當(dāng)天99折，一次性付款99折；148平米三房，立減3萬。新城金郡新城置業(yè)多層優(yōu)惠75元/平米，高層優(yōu)惠120元/平米。營銷策略關(guān)鍵詞——水墨三十度工地開放日n 活動介紹7月19日，天地源水墨三十度業(yè)主監(jiān)督小組和部分業(yè)主從華麗的樣板間第一次深入施工現(xiàn)場，在家初見雛型之時，回到家中，體味家的成長。上午十時，烈日炎炎，業(yè)主與天地源、浙江寶業(yè)及監(jiān)理公司等一行三十余人，匯集在天地源水墨三十度一標(biāo)段施工現(xiàn)場會議室，召開了業(yè)主與水墨三十度開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊的一次深度座談。座談中，首先天地源公司向業(yè)主們詳細(xì)介紹了A1A4號樓的施工組織及工程進(jìn)度情況，并就現(xiàn)場施工組織、流程規(guī)范和質(zhì)量審查體系向業(yè)主做了全方位的展示解析。隨后，業(yè)主代表們就抗震、消防、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等方面提出了詢問和建議。天地源公司針對業(yè)主關(guān)心的問題從設(shè)計原理和國家相關(guān)規(guī)范等方面給與了耐心細(xì)致的解答，并對業(yè)主提出的合理化建議表示感謝，并承諾在符合國家相關(guān)法規(guī)范前提下與政府審批部門和設(shè)計施工單位積極溝通，盡量滿足業(yè)主的使用便利要求。隨后，業(yè)主們領(lǐng)取了安全帽，在工程負(fù)責(zé)人的陪同下進(jìn)入施工現(xiàn)場，對建筑主體結(jié)構(gòu)樣板、施工樣板間及工法樣板間進(jìn)行了考察。由于大多業(yè)主并非從事建設(shè)開發(fā)行業(yè)，在場的五六名建筑專業(yè)人士從建筑角度以及居住常識等方面，深入淺出的為大家進(jìn)行了詳細(xì)的講解。在了解建筑施工質(zhì)量的同時，也為業(yè)主普及了一些基本的建筑常識。整個工地開放日活動在誠懇、積極的氛圍中圓滿結(jié)束。參加活動的業(yè)主對水墨三十度的建筑工程質(zhì)量給與了高度的評價，認(rèn)為此次活動并非開發(fā)商形式化的“走過場”，真正從業(yè)主的需求角度出發(fā)，以提升項目品質(zhì)為目的是開發(fā)商這次活動的積極意義所在。最后天地源負(fù)責(zé)人與業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組負(fù)責(zé)人進(jìn)行了深度溝通，將此次業(yè)主關(guān)心的問題在短時間內(nèi)給予匯總回復(fù)，并最終通過業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組向廣大業(yè)主公示。n 效果點評這次活動有效的拉近了開發(fā)商天地源與業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主之間的距離，對于重塑天地源公司在蘇州的企業(yè)形象起到了重要的推動作用。二、媒體分析媒體市場投放綜述圖281： 2009年1月至2009年7月蘇州房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年17月份平面媒體廣告投放走勢反映了蘇州樓市的變化情況，上半年從3月份開始市場回暖、成交反彈，各種新盤入市和加推以及促銷優(yōu)惠措施一涌而上，因此帶來今年頭5個月廣告投放金額的逐步攀升，在5月由于多場房展會的帶動，廣告投放達(dá)到17月的峰值，而隨著樓市存量的快速去化、新上市房源的逐步減少，以及由價格上漲帶來的優(yōu)惠促銷活動的減少，進(jìn)入7月份后廣告投放金額和次數(shù)出現(xiàn)明顯回落，在8月銷售淡季主導(dǎo)下，多數(shù)廣告投放也以客戶蓄水為主，優(yōu)惠幅度減少，但預(yù)計在8月底將出現(xiàn)回升迎接到來的“金九銀十”銷售旺季。主要監(jiān)測媒體投放分析 表28 1：2009年7月蘇州主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱09年6月09年7月環(huán)比（%）投放金額（萬元）投放比例投放金額（萬元）投放比例蘇州日報％%%城市商報％%%姑蘇晚報％%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，與 09年6月相比有明顯下降，%，主要是因為09年6月中新置地、中海地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、萬科、建屋集團(tuán)等開發(fā)商采取系列活動的方式在平面媒體上投放了一定程度的廣告和優(yōu)惠手段，但09年7月開始市場轉(zhuǎn)入微幅調(diào)整，為后續(xù)銷售蓄力，因此廣告投放力度有所減緩。從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日報仍為各項目投放的主流媒體，城市商報投放總體穩(wěn)定，本月三大主流媒體環(huán)比上月投放均有一定下降，%。分物業(yè)廣告投放分析圖28 2：2009年7月蘇州房地產(chǎn)分物業(yè)廣告市場份額圖數(shù)據(jù)來源：蘇州易居房地產(chǎn)研究所2009年7月蘇州各物業(yè)類型中住宅項目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的90%；其次為商業(yè)項目，較6月份投放金額繼續(xù)下降，占總投放金額的5%；，占總投放金額的5%，廣告投放來自相城區(qū)的閱城新尚廣場以及古城區(qū)的萬達(dá)廣場。三、典型項目項目概況表項目名稱環(huán)球188項目位置工業(yè)園區(qū)星海街西、蘇惠路北物業(yè)類型高層銷售價格2200024000元／㎡（精裝4000元/㎡）開發(fā)商蘇州潤建置業(yè)有限公司代理公司蘇州市同策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。 營銷策略營銷活動現(xiàn)場圖 6月20日下午2點，上海著名的建筑風(fēng)水大師吳堅居士應(yīng)邀做客環(huán)球188項目接待中心，與蘇州農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及VIP客戶50余人共同探討風(fēng)水命學(xué)與購房投資的密切聯(lián)系。風(fēng)水大師詳細(xì)講解了建筑和風(fēng)水方面的知識，并對現(xiàn)場觀眾的提問做出詳細(xì)的解答。同時6月20日也是環(huán)球188認(rèn)籌活動第一天，上午當(dāng)場便有20多位客戶下預(yù)定訂單。通過對環(huán)球188項目的更加熟悉和了解，與開發(fā)商之間的溝通，客戶加深了投資該項目的信心。216。 媒體策略媒體投放一覽表類別名稱投放次數(shù)廣告費用（萬元）比例平面廣告東方早報250%蘇州日報250%平面廣告合計4100%環(huán)球188項目在廣告投入方面較少，該項目主要的客戶推廣主要通過系列參觀、講座、項目鑒賞以及其他方式展開，在電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體上的投入較少。216。 效果測評附件：環(huán)球188開盤播報 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇一、古城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）（含定銷房）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）0商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）　　辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價（元/㎡）8000　　資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、園區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月土地土地出讓面積（萬㎡）000土地成交面積（萬㎡）2000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價（億元）000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）15住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）1274710109辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、高新區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）00000成交土地可建面積（萬㎡）00000土地成交總價（億元）00000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）0住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）15300辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）000000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價（元/㎡）850075000資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、吳中區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）000000辦公房銷售面積（萬㎡）00辦公房銷售均價（元/㎡）00資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、相城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月土地土地出讓面積（萬㎡）000000土地成交面積（萬㎡）00000成交土地可建面積（萬㎡）00000土地成交總價（億元）00000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）000000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)