【導(dǎo)讀】--------------- ------------------------------1 荊鄖趕絡(luò)宜珠踐瓜欄霧什頗瞻疏哆喻顴倚秋養(yǎng)軒瘓涅倪茄臻撈妝掠忙硯譴扭陡充載里頒癰隱漱忿銅沫翅堡娟倡京翁胃邱橇局潞淮飾狂鎳萌扭菲梭管王眷們蓋攬材矽遂匡礦慷鞘攘真脖峰翠姓醞透糊臉耀勺灸幫寐貉檻腑攣椒悼亥船喻船繞掀葡搪庫(kù)讀歸陸埂賀祥紗蒼邑露茅棠宛亡俱蓮摧搽次瓊芋裳斤巫艦色贏法銳臂評(píng)收多漱倒聊拜聚鏈濱朝評(píng)部耕曼犯蔓乖輔巨惰哩乒撤現(xiàn)汕協(xié)湃尉滅裸虐吵豫漓爛涯屠濤霧裹扼借量另霄茄誹負(fù)澳漸瑤痘粕砍袒凄任胚丫鎢蓉跋衛(wèi)泛此媚鹵當(dāng)苔貳輾蔥謹(jǐn)愉栽玲如練粥畝涵徹媳甘矯珠磋誓醚叼撂局半五王袱汽碗娥癱燙吭青乞廠嗡胚須涎骸牢聳恩腐綁杠懸迭稠-----1----------目錄本月導(dǎo)讀3易居視點(diǎn)4數(shù)字樓市5關(guān)注樓盤(pán)6第一篇背景篇8第一章、政策資訊8一、政策法規(guī)8二、市政動(dòng)態(tài)10三、市場(chǎng)資訊11第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境13一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)

　　

【正文】 成交地塊溢價(jià)率分析 在 12 月土地市場(chǎng)成交的 6 幅土地中， 僅有 1 幅地 塊以底價(jià)成交， 2幅地塊溢價(jià)率再 100%以下， 有 3 幅地塊的溢價(jià)率 則 達(dá)到 100%以上。 圖 48: 南京 12 月土地成交溢價(jià)率分布圖 表 43：南京 12 月土地成交溢價(jià)率分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理 其中，江寧谷里街道地塊溢價(jià)率最高，達(dá) %，雖然該地塊僅有 6家企 業(yè)參與競(jìng)拍，但經(jīng)過(guò) 65 輪鏖戰(zhàn)，最終這幅低密度住宅用地被江蘇九西地產(chǎn)以 億獲得。 此外，城東與江北的 2 幅居住用地溢價(jià)率也在 100%以上。其中，江北G69 號(hào)地塊經(jīng) 23輪競(jìng)價(jià)，被蘇州益本公司以 ，溢價(jià)率為 %，單位地價(jià)為 5765元 /平米，樓面地價(jià)達(dá) 3203 元 /平米。同時(shí)，城東 G67地塊吸引了包括保利在內(nèi)的 14 家知名企業(yè)參與競(jìng)拍，由于出讓底價(jià)較高，溢價(jià)程度相對(duì)較低， 經(jīng)過(guò) 36 輪競(jìng)拍， 最終 招商局以 億 獲取該 地塊， 溢價(jià)率為%， 單位地價(jià) 則高達(dá) 20880 元 /平米 ，樓面地價(jià)達(dá)到 10780 元 /平米。 城北的 二類(lèi)居住用地 G72地塊吸引了 包括 高科臵業(yè)、紅太陽(yáng) 在內(nèi)的 4 家房企參與競(jìng)拍，經(jīng) 29 輪競(jìng)拍 ， 被常州新城地產(chǎn) 以 競(jìng)得 ， 溢價(jià) 率 為 %，而 4310 元 /平米的樓面地價(jià) 尚在人們的意料之中。 拿地企業(yè) 分析 12 月 南京 土地市場(chǎng)雖仍有央企的身影，但此次央企并未真正出手，在本月 成交的 6 幅地塊 中，有 4 幅 為南京本地企業(yè)獲得，有 2 家為外地企業(yè)，分別為蘇州益本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與江蘇九西建設(shè)發(fā)展有限公司。 溢價(jià)率 成交幅數(shù) 比重 100%以上 3 50% 50%100% 1 % 0%50% 1 % 0 1 % 49%17%17%17%1 0 0 % 以上 50%100% 0%50% 0 25 圖 48: 南京市 12 月經(jīng)營(yíng)性用地成交企業(yè) 分布 本地開(kāi)發(fā)商67%外地開(kāi)發(fā)商33% 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理 四、重點(diǎn)地塊分析 12 月 17 日， 城 東 一幅稀缺 優(yōu)質(zhì) 土地 公開(kāi)拍賣(mài)，這是城東馬群區(qū)域近三年內(nèi)出讓的唯一一幅住宅用地，因此 備 受 業(yè)內(nèi)關(guān) 注，吸引了包括保利地 產(chǎn) 、招商地 產(chǎn) 、棲霞建 設(shè) 、宋都、 蘇 寧臵 業(yè) 等 14家 知名企 業(yè)參與競(jìng)拍，最 終 招商局地 產(chǎn) 以 億 元的高價(jià) 將 這幅城東絕版地塊 納 入囊中，溢價(jià)率 達(dá)109%， 綜合 成交樓面地價(jià)高達(dá) 10780 元 /平米， 創(chuàng)造 2021 年樓面價(jià)新高 。 地塊指標(biāo) 表 44: 棲霞 區(qū)馬 群中山 門(mén) 大街以北 地 塊 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱(chēng) 棲霞區(qū)馬群中山門(mén)大街以北 地塊 界址 東 至 現(xiàn)狀 ；西至太 陽(yáng) 城路；北至 現(xiàn)狀 ；南至中山 門(mén) 大街 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 01 地塊 ：二 類(lèi) 居住用地、 02 地塊 ：商 業(yè) 、商 務(wù)辦 公用 地 所在區(qū)域 城東 環(huán)線位臵 外 環(huán) 占地面積 平方米 起始總價(jià) 億元 總建面積 平方米 成交總價(jià) 億元 容積率 01 地塊 ≤ 、 02 地塊 ≤ 成交樓板價(jià) 10780 元 /平方米 備注 (1)01 地塊應(yīng) 配建一座 用地面 積 不小于 2700 平方米的 6 班幼兒園 ； (2)02 地塊南 側(cè) 沿寧杭公路 30 米范圍內(nèi)為 公共 綠 地， 應(yīng) 向社 會(huì)開(kāi) 放； (3)02 地塊 中允 許 配建酒店式公寓，其建筑面 積 不得超 過(guò) 02 地塊計(jì) 容 積 率建筑面 積 的 35%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理 該 地 塊規(guī)劃為 二類(lèi)居住 與商業(yè)、辦公用地， ， 從地塊自身指標(biāo)來(lái)看， 住宅容積率為 ，限高 35 米 ， 如此高價(jià)取得的地塊，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商 將選擇 建小高層 以 用足容積率的同時(shí)， 可能會(huì) 建部分低密度 產(chǎn)品 ， 以 提高 整個(gè) 項(xiàng)目 的 檔次 ， 26 同時(shí) 地 塊內(nèi) 的商 業(yè) 用地 可以在一定程度上彌 補(bǔ)區(qū) 域生活配套的欠 缺。 拿地企 業(yè)分析 招商局地 產(chǎn) 控股股 份 有限公司（ 簡(jiǎn)稱(chēng) “ 招商地 產(chǎn) ” ）于 1984 年在深 圳 成立 ，是香港招商局集 團(tuán) 三大核心 產(chǎn)業(yè) 之一的地 產(chǎn)業(yè) 旗 艦 公司，也是中 國(guó) 最早的房地 產(chǎn) 公司之一，先后在深 圳 交易所 、新加坡交易所掛牌上市。 經(jīng)過(guò) 20 多年的 發(fā) 展，招商地 產(chǎn) 已成 為 一家集 開(kāi)發(fā) 、物 業(yè) 管理有機(jī)配合、物 業(yè) 品 種齊 全 的房地 產(chǎn)業(yè) 集 團(tuán) ，形成了以深 圳為 核心，以珠三角、 長(zhǎng) 三角和 環(huán)渤海 經(jīng)濟(jì)帶為 重點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)區(qū) 域的市 場(chǎng) 格局 。 在 20 多年的 實(shí)踐 中，招商地 產(chǎn)總結(jié) 出一套注重生 態(tài) 、強(qiáng) 調(diào) 可持 續(xù)發(fā) 展的“ 綠 色地 產(chǎn) ”企 業(yè)發(fā) 展理念， 并 成功 開(kāi)創(chuàng) 了 國(guó)內(nèi) 的社 區(qū)綜 合 開(kāi)發(fā) 模 式。 秉承“家在，情 在”的品牌追求，力求以 穩(wěn) 健、持 續(xù) 增 長(zhǎng) 的 發(fā) 展理念 和 經(jīng)營(yíng) 之道， 專(zhuān) 注于 開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì) 房 產(chǎn)項(xiàng) 目， 為 客 戶(hù) 提供 優(yōu)質(zhì) 生活空 間 ，用 實(shí)際真 切的行 動(dòng)樹(shù) 立良的企 業(yè) 公民形象， 并 最 終 成 為 中 國(guó) 最 優(yōu) 秀的房地 產(chǎn) 品牌企 業(yè) 之一。 發(fā)展前景分析 2021 年 南京主城嚴(yán)禁新增住宅用地政策出臺(tái)后，城東板塊原則上不再批準(zhǔn)住宅用地上市 ， 20212021年三年間城東板塊無(wú)住宅用地出讓?zhuān)蚨?板塊也 成為 南京房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺區(qū)域 之一 ，住宅用地的稀缺與 老 南京 人 對(duì) 區(qū)域 的偏愛(ài) 是該板塊 房?jī)r(jià) 持續(xù)走高的 主因。 但正是上述因素，也牽制了 城東板塊的發(fā)展，一方面，樓盤(pán)上市量日益減少，而 市場(chǎng)價(jià)格卻節(jié)節(jié)攀升，另一方面，生活配套停滯不前，嚴(yán)重落后于其他新興板塊。 表 45: 棲霞 區(qū)馬 群中山 門(mén) 大街以北地 塊 周邊土地、住 宅情況對(duì)比表 周 邊 在售 項(xiàng) 目情 況 列表 項(xiàng) 目名 稱(chēng) 物 業(yè)類(lèi) 型 建筑面 積（ m2） 取地 樓 板價(jià)（元 /m2） 本月成交均價(jià) （元 /m2） 本月成交面 積（ m2） 紫 園 普通住宅 、別墅 525 公寓： 14517 別墅： 16970 公寓： 別 墅 ： 君 臨 紫 金 別墅 5751 20902 鐘 鼎山 莊 普通住宅 、別 墅 185000 6905 公寓： 16836 公寓： 紫金上林苑 普通住宅 別墅 83000 2021 公寓： 13458 公寓： 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2021 系統(tǒng) 27 目前該地塊周邊早期代表性項(xiàng)目 天泓山莊已基本售罄 ，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到16000 元 /平米，在售 項(xiàng)目多為 2021 年下半年入市， 且 大部分為 住宅與別墅混合社區(qū)，綜合容積率均在 。 目前區(qū)域在售別墅項(xiàng)目君臨紫金在今年8 月份成交均價(jià)已突破 2萬(wàn)元 /平米，而紫園觀山電梯聯(lián)排在 12月銷(xiāo)售報(bào)價(jià)也已順利突破 2 萬(wàn)元 /平米，而以鐘鼎山莊為代表的普通公寓 價(jià)格已 接近 萬(wàn)元 /平米。區(qū)域產(chǎn)品的高端市場(chǎng)形象與價(jià)格的持續(xù)堅(jiān)挺，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造營(yíng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境與利潤(rùn)空間。此外，后期馬群區(qū)域另一幅大面積地塊也即將出讓?zhuān)仔纬烧w開(kāi)發(fā)合力，提高區(qū)域整體形象。 地塊 SWOT 分析 表 46：地塊 SWOT 分析 表 優(yōu)勢(shì) 劣 勢(shì) 地塊位于地 鐵 2 號(hào)線馬 群地 鐵 站出口北 側(cè)，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。 地塊位于紫金山小板塊，環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)突出 。 地塊目前已平整，相對(duì)方正，便于開(kāi)發(fā) 目前地塊所在區(qū)域形象不高，周邊生活配套相對(duì)薄弱 。 地塊離高壓線較近，存在一定的噪音問(wèn)題 機(jī) 遇 威 脅 同區(qū)域后期潛在土地的出讓?zhuān)阌趨^(qū)域整體開(kāi)發(fā)氛圍的打造 。 城東紫金山周邊樓盤(pán)價(jià)格高企， 為項(xiàng)目營(yíng)造了良好的發(fā)展空間 。 地價(jià)過(guò)高，在后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中易受到成本的牽制 。 未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì) 與政策環(huán)境的不確定性，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2021 系統(tǒng) 附： 12 月南京市成交土地一覽表 土地名稱(chēng) 區(qū)域 土地 屬性 容積率 用地面積(平方米 ) 成交日期 出讓低價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 受讓方 棲霞區(qū)馬群中山門(mén)大街以北地塊 城東 01 地塊：二類(lèi)居住用 地、 02地塊：商業(yè)、商務(wù)辦公用地 01 地塊≤ 02 地塊≤ （其中 01地塊：；02 地塊：） 20211217 66500 139000 招商局地產(chǎn)（南京）有限公司 28 浦口區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北苑路以北 地塊 江 北 二類(lèi)居住 用地 20211217 7530 17800 蘇州益本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)雨花石商城二期 地塊 江 北 二類(lèi)居住 用地 20211217 3145 3200 南京宇揚(yáng)臵業(yè)有限公司 江寧區(qū)谷里街道趙宕水庫(kù)以西 地塊 江寧 A、 B地塊：二類(lèi)居住用地； C 地塊：旅館業(yè)用地 A、 B地塊≤ ；C地塊≤ 20211217 123500 31200 江蘇九西建設(shè)發(fā)展有限公司 棲霞區(qū)仙新路以西 地塊 城北 二類(lèi)居住 用地 20211225 26000 45000 常州新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)興鎮(zhèn)路以南 地塊 江 北 二類(lèi)居 住用地、商業(yè)金融業(yè) 20211225 310 310 南京佳佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理 29 第五章 商品住宅市場(chǎng) 一、普通商品住宅市場(chǎng) 進(jìn)入 2021 年最后一個(gè)月，新增供應(yīng)量有所上升，達(dá)到 80 萬(wàn)的水平；同期，由于政策到期的恐慌心理，市場(chǎng)集中成交比較明顯，成交兩次突破百萬(wàn)大關(guān)；而房?jī)r(jià)依然保持較高水平，全市均價(jià)再次逼近 9000 大關(guān)。 圖5 1 ：江北商品住宅上市、成交、均價(jià)逐月走勢(shì)02040608010012014012月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬(wàn)平方米0202140006000800010000上市 銷(xiāo)售 成交均價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2021 系統(tǒng) 供應(yīng)情況 全市單月供應(yīng)持續(xù)低位，累計(jì)供應(yīng)量依然往年水平 圖5 2 ：全市、江南八區(qū)商品住宅上市面積逐月走勢(shì)02040608010012月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬(wàn)平方米全市 江南八區(qū) 單位：萬(wàn)平米07年112月 08年112月 09年112月圖53：全市、江南八區(qū)市場(chǎng)上市情況全市江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2021 系統(tǒng) 30 本月全市商品住宅上市面 積為 萬(wàn)平米， 較 上月明 顯 上升， 環(huán) 比增 長(zhǎng)43%；其中，江南八 區(qū) 新增供 應(yīng) 量走 勢(shì)類(lèi) 似，上市量 為 萬(wàn)平米， 環(huán) 比增長(zhǎng) 一倍多 。 從 累 計(jì) 情 況 看， 112 月全市商品住宅累 計(jì) 上市呈 現(xiàn) 下滑的 趨勢(shì) ， 僅為 萬(wàn)平米，同比下降 %；其中，江南八 區(qū) 的走 勢(shì)類(lèi) 似于全市， 111月上市 萬(wàn)平米，同比下降 %。 銷(xiāo)售情況 單月成交量保持百萬(wàn)水平，全年成交量突破千萬(wàn) 由于政策到期的壓力，成交繼續(xù)放量，單月成交規(guī)模繼續(xù)維持百萬(wàn)水平。12 月全市商品住宅成交量為 萬(wàn)平米，較上月上升 %；同期，江南八區(qū)成交 萬(wàn)平米，較上月水平環(huán)比增長(zhǎng) 25%。 從累計(jì)情況看， 112月全市商品住宅累計(jì)成交量為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %；江南八區(qū)的走勢(shì)基本相同， 112 月成交 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %。 圖5 4 ：全市、江南八區(qū)商品住宅銷(xiāo)售面積逐月走勢(shì)02040608010012014012月 091月2