【導(dǎo)讀】太原房地產(chǎn)市場研究報告。太原易居房地產(chǎn)研究所。2021年8月太原房地產(chǎn)市場月報

　　

【正文】 預(yù)定量均為 4 萬平方米。其次為萬柏林區(qū)，預(yù)定量為 萬平方米，占比 14%。本月杏花嶺區(qū)預(yù)定量占比迅速縮小，減少的幅度達到 11 個 百分點。 退房情況分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市 商品房 退房走勢圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品房退房量在連續(xù) 3 個月上漲之后出現(xiàn)下降，全月退房總量合計 萬平方米，較上月減少 %，退房套數(shù)為 104 套，較上月減少 15 套。 退房量的減少可以說是一個很好的現(xiàn)象，市場回暖之時的高退房量使得我們不得不懷疑回暖的真實性，市場上關(guān)于“人造回暖”的論調(diào)依舊沒有停止。從數(shù)據(jù)上看，可以說，太原的成交回暖是真實的，太原市市場上投機成分很少，人為制造房荒的 現(xiàn)象還沒大量出現(xiàn)。 杏花嶺區(qū)21%小店區(qū)43%迎澤區(qū)21%萬柏林區(qū)14%尖草坪區(qū)1%晉源區(qū)0%0204060801001201400 5000 10000 15000 20210 套平方米面積 套數(shù)2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 28 2021 年 8 月太原 市 商品房退房 面積 區(qū)域?qū)Ρ? 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 本月， 太原市商品房退房區(qū)域主要分布在小店區(qū)，且所占比例較上月有明顯的增加。其后依次為杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)以及尖草坪區(qū)。 本月小店區(qū)退房量增加的原因主要是新項目上市后所產(chǎn)生的退房以及原有舊項目退房本月補充備案的原因。 五、成交均價分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月，太原市商品房成交均 價大幅上漲，全月成交均價為 5423 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。 由于成交備案數(shù)據(jù)滯后的原因，本月成交均價的上漲反映出前期市場回暖后價格普漲的實際情況。前期我們所進行的市場調(diào)研顯示，眾多開發(fā)商已經(jīng)借助回暖之勢采取漲價的策略，但前期備案數(shù)據(jù)卻始終未能反映出這一趨勢，直至今日終現(xiàn)。 杏花嶺區(qū)22%小店區(qū)47%迎澤區(qū)19%萬柏林區(qū)10%尖草坪區(qū)2%晉源區(qū)0%548962185289 5276 5221 5048 50704940 5180 4940 4977 4970 5196 4951542301000202130004000500060007000元/平方米成交均價2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 29 價格的上漲必然導(dǎo)致部分消費者退出市場，在經(jīng)濟復(fù)蘇前景未最終確定，市場剛剛企穩(wěn)之勢，漲價的策略應(yīng)當慎之又慎。 2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 30 第 三 章、商品住宅市場 一、市場綜述 2021 年 8 月， 太原市住宅市場熱鬧非凡，眾多大項目的陸續(xù)投 入運作，住宅市場未來也將實現(xiàn)“擴容提質(zhì)”。 二、供求關(guān)系分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市商品 住宅市場供求對比情況 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月，太原市商品房供應(yīng)面積大幅減少，全月累計新增供應(yīng) 萬平方米，較上月大幅減少%。商品房成交面積顯著增加，全市全月累計成交面積 萬平方米，較上月增加 %，增幅較大。 傳統(tǒng)的“金九銀十”即將到來，眾多開發(fā)商已經(jīng)準備在市場傳統(tǒng)的銷售旺季里有所作為。根據(jù)我們所掌握的情況，已經(jīng)有接近 10 家的項目準備新開 盤或推案，預(yù)計 9 月的市場供應(yīng)將有較大幅度的上漲。本月新開盤的兩個項目事實上蓄客已久，只是由于預(yù)售許可的原因遲遲未能開盤。根據(jù)我們的了解，他們雖然在 8 月開盤但已經(jīng)將銷售的重點轉(zhuǎn)移到了 9 月份。 進入 8 月份以來，全國房地產(chǎn)市場成交萎縮，價格繼續(xù)上漲，市場“滯脹”之聲不絕于耳。觀察太原的房地產(chǎn)市場，結(jié)合太原市一貫成交備案滯后的特點，本月的高成交實際上真實的表現(xiàn)出 7 月份成交回暖的情況。我們的實地調(diào)研顯示，各個項目成交下降的情況已經(jīng)十分明顯，預(yù)計下月成交量將出現(xiàn)一定幅度的下降。 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 09 年 1 月 09 年 2 月2021 年 3 月2021 年 4 月2021 年 5 月2021 年 6 月2021 年 7 月2021 年 8 月供應(yīng)面積 31 . 5 17. 3 17. 1 37 . 9 32. 4 30 . 6 0 10 0 10. 3 16 . 2 6. 2 16 . 3 17. 0 9. 88成交面積 11 . 1 10. 2 13. 3 14 . 0 15. 0 26 . 1 25. 3 19 . 4 10 . 1 18. 1 17 . 7 14. 6 19 . 9 22. 3 26. 1供求比 0 . 3 5 0. 59 0. 78 0 . 3 7 0. 46 0 . 8 5 0. 00 1 . 9 5 0 . 0 0 1. 76 1 . 0 9 2. 36 1 . 2 2 1. 31 2. 640 . 0 0 0 . 5 0 1 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 3 . 0 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 萬平方米2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 31 三、供應(yīng)量分析 新增供應(yīng)量分析 2021 年 2 月 — 2021 年 8 月太原市商品住宅新增供應(yīng)面積走勢 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅新增供應(yīng)面積為 萬平方米，較上月增長 %，新增供應(yīng)量較上月大幅回落。 進入 2021 年，太原市商品住宅月度新增供應(yīng)基本保持在 10 萬平方米以上，區(qū)域分布相對均衡，但熱點區(qū)域依舊是小店區(qū)和萬柏林區(qū)。 與我們上月的判斷一致，本月的新增供應(yīng)量出現(xiàn)了比較明顯的下降。這一方面是由于前期市場去化迅速，主要由中小盤支撐太原房地產(chǎn)市場在新增供應(yīng)方面的能力不足，目前仍在進行 原有存量的進一步消化。另一方面，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，眾多開發(fā)商已經(jīng)將關(guān)注的重點轉(zhuǎn)移到這一方向上去。根據(jù)我們所掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計 9 月將有接近 10 個項目新開盤或新推案，屆時市場的供應(yīng)將出現(xiàn)一定幅度的上漲。 新盤數(shù)據(jù) 2021 年 8 月太原市商品住宅新增供應(yīng) 項目名稱 區(qū)域 開盤時間 開發(fā)商 開盤價格（元 /㎡） 優(yōu)惠情況 容積率 主力戶型 建筑形式 青年國際公館 小店區(qū) 8 月 8 日 山西永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3850 一次性付款 8折 / 6080 ㎡ 高層、小高層 昌盛雙喜城 小店區(qū) 8 月 28 日 山西大唐雙喜臵業(yè)有限公司 12021 無 160200 ㎡ 高層 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 3 7 . 95 0 . 353 1 . 51 7 . 3 1 7 . 1 43 7 . 9 83 2 . 4 33 0 . 6 501 0 . 0 101 0 . 31 6 . 2 36 . 21 6 . 3 81 7 . 0 69 . 8 8 202460102030405060萬平方米新增供應(yīng)面積 環(huán)比增幅 同比增幅2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 32 青年國際公館 本月青年國際公館項目正式開盤，推出 7 號兩棟樓共計 萬平方米。青年國際公館如果從項目實力來講，是無法和恒大項目相抗衡的，只是由于其緊鄰恒大項目，在客戶上存在競爭，故成為恒大競品項目。實地調(diào)研顯示，青年國際公館的意向客戶多是對精裝房有興趣但無力承受恒大價格的消費者。本月正式開盤時現(xiàn)場氣氛較熱烈，整體成交情況良好。 分期付款：首付 30%，封頂付 50%，交房付 20%?；蚴赘?50%，封頂付 30%，交房付 20%。 一次性付款八折優(yōu)惠。 2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 33 四、成交量分析 成交總量 2021 年 6 月 2021 年 8 月太原市商品住宅成交備案面積走勢 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅成交量繼續(xù)保持較高水平，全月累計成交 萬平方米，較上月增長%，增幅較上月顯著加大 ，同比增長 95%，成交較去年同期保持放量態(tài)勢。 需要指出的是，由于太原市商品房成交備案一貫的 滯后性，我們判斷本月的高成交更有可能是一個月前甚至更久情況的反應(yīng)。實地的市場調(diào)研顯示，各個項目的客戶來訪量已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的下降，銷售人1 1 . 1 81 0 . 2 6 1 3 . 3 91 4 . 0 3 1 5 . 0 62 6 . 1 22 5 . 3 31 9 . 4 81 0 . 1 51 8 . 1 71 7 . 7 71 4 . 6 31 9 . 92 2 . 32 6 . 1 1 60% 40% 20%0%20%40%60%80%100%120%140%0510152025306月7月8月9月10月11月12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月萬平方米成交面積 環(huán)比增幅 同比增幅2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 34 員也普遍反映消費者購買欲望不強。進一步的客戶調(diào)研顯示，消費者對目前市場價格上漲普遍不滿，并且表示即使有購買需求也要到國慶前后視市場優(yōu)惠狀況而定。 我們認為，市場價格的上漲已經(jīng)在相當程度上對消費者呈現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，很多消費者對高企的房價只能無奈放棄。部分有支付能力的消費者又對項目價格和品質(zhì)能付匹配產(chǎn)生懷疑，至少是對優(yōu)惠促銷措施的力度表現(xiàn)出不滿。各個項目還是應(yīng)當專注于自身產(chǎn)品品 質(zhì)的提升，并對潛在消費者給與更具吸引力的優(yōu)惠措施。 區(qū)域成交分析 2021 年 8 月太原市商品住宅成交備案區(qū)域?qū)Ρ? 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 本月太原市商品住宅成交區(qū)域分布以小店區(qū)為主，其成交總量為 萬平方米，占比達到 43%。其次為杏花嶺區(qū)，成交總量 萬平方米，占比 26%。迎澤區(qū)成交總量 萬平方米，占比 16%。萬柏林去成交總量 萬平方米，占比 14%。尖草坪區(qū)成交 萬平方米，占比 1%。晉源區(qū)本月繼續(xù)無成交。 成交面積段分析 2021 年 8 月太原市 商品房住宅成交備案面積段、套數(shù)對比 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅成交套數(shù)為 2244 套，較上月增加 374 套，增幅為 20%。 80120 平方杏花嶺區(qū)26%小店區(qū)43%迎澤區(qū)16%萬柏林區(qū)14%尖草坪區(qū)1%晉源區(qū)0%02004006008001000020210400006000080000成交面積 上月成交面積 套數(shù) 上月套數(shù)2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場月報 35 米面積段變化最大，其中 80100 平方米面積段成交套數(shù)增加 176 套，增幅為 30%；成交面積增加 萬平方米，增幅為 32%。 100120 平方米面積段成交套數(shù)增加 188 套，增幅為 70%；成交面積增加 萬平方米，增幅為 74%。其他面積段變化相對較小。 結(jié)合太原市成交數(shù)據(jù)滯后的特點，中小面積段戶型大幅增加說明前期市場 火爆的重要原因就在于自主以及改善性客戶對于市場的支撐作用。這也與太原市一貫的成交結(jié)構(gòu)相吻合，太原市目前市場上投機的客戶仍是少數(shù)。 預(yù)定量分析 2021 年 8 月太原市商品住宅預(yù)定情況分析 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅預(yù)定量為 萬平方米，較上月下降 %；預(yù)定套數(shù)為 1581 套，較上月減少 223 套，降幅為 %。 從預(yù)定時間上來看， 8 月上半月預(yù)定量要明顯少于 7 月同期水平， 8 月小半月除個別時間段以外，其他時間預(yù)定量也均小于 7 月同期水平，且降 幅較