【導(dǎo)讀】太原房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告。太原易居房地產(chǎn)研究所。2021年8月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

　　

【正文】 預(yù)定量均為 4 萬平方米。其次為萬柏林區(qū)，預(yù)定量為 萬平方米，占比 14%。本月杏花嶺區(qū)預(yù)定量占比迅速縮小，減少的幅度達(dá)到 11 個(gè) 百分點(diǎn)。 退房情況分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市 商品房 退房走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品房退房量在連續(xù) 3 個(gè)月上漲之后出現(xiàn)下降，全月退房總量合計(jì) 萬平方米，較上月減少 %，退房套數(shù)為 104 套，較上月減少 15 套。 退房量的減少可以說是一個(gè)很好的現(xiàn)象，市場(chǎng)回暖之時(shí)的高退房量使得我們不得不懷疑回暖的真實(shí)性，市場(chǎng)上關(guān)于“人造回暖”的論調(diào)依舊沒有停止。從數(shù)據(jù)上看，可以說，太原的成交回暖是真實(shí)的，太原市市場(chǎng)上投機(jī)成分很少，人為制造房荒的 現(xiàn)象還沒大量出現(xiàn)。 杏花嶺區(qū)21%小店區(qū)43%迎澤區(qū)21%萬柏林區(qū)14%尖草坪區(qū)1%晉源區(qū)0%0204060801001201400 5000 10000 15000 20210 套平方米面積 套數(shù)2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 28 2021 年 8 月太原 市 商品房退房 面積 區(qū)域?qū)Ρ? 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 本月， 太原市商品房退房區(qū)域主要分布在小店區(qū)，且所占比例較上月有明顯的增加。其后依次為杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)以及尖草坪區(qū)。 本月小店區(qū)退房量增加的原因主要是新項(xiàng)目上市后所產(chǎn)生的退房以及原有舊項(xiàng)目退房本月補(bǔ)充備案的原因。 五、成交均價(jià)分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月，太原市商品房成交均 價(jià)大幅上漲，全月成交均價(jià)為 5423 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。 由于成交備案數(shù)據(jù)滯后的原因，本月成交均價(jià)的上漲反映出前期市場(chǎng)回暖后價(jià)格普漲的實(shí)際情況。前期我們所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研顯示，眾多開發(fā)商已經(jīng)借助回暖之勢(shì)采取漲價(jià)的策略，但前期備案數(shù)據(jù)卻始終未能反映出這一趨勢(shì)，直至今日終現(xiàn)。 杏花嶺區(qū)22%小店區(qū)47%迎澤區(qū)19%萬柏林區(qū)10%尖草坪區(qū)2%晉源區(qū)0%548962185289 5276 5221 5048 50704940 5180 4940 4977 4970 5196 4951542301000202130004000500060007000元/平方米成交均價(jià)2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 29 價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致部分消費(fèi)者退出市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景未最終確定，市場(chǎng)剛剛企穩(wěn)之勢(shì)，漲價(jià)的策略應(yīng)當(dāng)慎之又慎。 2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 30 第 三 章、商品住宅市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 2021 年 8 月， 太原市住宅市場(chǎng)熱鬧非凡，眾多大項(xiàng)目的陸續(xù)投 入運(yùn)作，住宅市場(chǎng)未來也將實(shí)現(xiàn)“擴(kuò)容提質(zhì)”。 二、供求關(guān)系分析 2021 年 6 月 — 2021 年 8 月太原市商品 住宅市場(chǎng)供求對(duì)比情況 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月，太原市商品房供應(yīng)面積大幅減少，全月累計(jì)新增供應(yīng) 萬平方米，較上月大幅減少%。商品房成交面積顯著增加，全市全月累計(jì)成交面積 萬平方米，較上月增加 %，增幅較大。 傳統(tǒng)的“金九銀十”即將到來，眾多開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備在市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售旺季里有所作為。根據(jù)我們所掌握的情況，已經(jīng)有接近 10 家的項(xiàng)目準(zhǔn)備新開 盤或推案，預(yù)計(jì) 9 月的市場(chǎng)供應(yīng)將有較大幅度的上漲。本月新開盤的兩個(gè)項(xiàng)目事實(shí)上蓄客已久，只是由于預(yù)售許可的原因遲遲未能開盤。根據(jù)我們的了解，他們雖然在 8 月開盤但已經(jīng)將銷售的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了 9 月份。 進(jìn)入 8 月份以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮，價(jià)格繼續(xù)上漲，市場(chǎng)“滯脹”之聲不絕于耳。觀察太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合太原市一貫成交備案滯后的特點(diǎn)，本月的高成交實(shí)際上真實(shí)的表現(xiàn)出 7 月份成交回暖的情況。我們的實(shí)地調(diào)研顯示，各個(gè)項(xiàng)目成交下降的情況已經(jīng)十分明顯，預(yù)計(jì)下月成交量將出現(xiàn)一定幅度的下降。 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 09 年 1 月 09 年 2 月2021 年 3 月2021 年 4 月2021 年 5 月2021 年 6 月2021 年 7 月2021 年 8 月供應(yīng)面積 31 . 5 17. 3 17. 1 37 . 9 32. 4 30 . 6 0 10 0 10. 3 16 . 2 6. 2 16 . 3 17. 0 9. 88成交面積 11 . 1 10. 2 13. 3 14 . 0 15. 0 26 . 1 25. 3 19 . 4 10 . 1 18. 1 17 . 7 14. 6 19 . 9 22. 3 26. 1供求比 0 . 3 5 0. 59 0. 78 0 . 3 7 0. 46 0 . 8 5 0. 00 1 . 9 5 0 . 0 0 1. 76 1 . 0 9 2. 36 1 . 2 2 1. 31 2. 640 . 0 0 0 . 5 0 1 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 3 . 0 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 萬平方米2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 31 三、供應(yīng)量分析 新增供應(yīng)量分析 2021 年 2 月 — 2021 年 8 月太原市商品住宅新增供應(yīng)面積走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅新增供應(yīng)面積為 萬平方米，較上月增長(zhǎng) %，新增供應(yīng)量較上月大幅回落。 進(jìn)入 2021 年，太原市商品住宅月度新增供應(yīng)基本保持在 10 萬平方米以上，區(qū)域分布相對(duì)均衡，但熱點(diǎn)區(qū)域依舊是小店區(qū)和萬柏林區(qū)。 與我們上月的判斷一致，本月的新增供應(yīng)量出現(xiàn)了比較明顯的下降。這一方面是由于前期市場(chǎng)去化迅速，主要由中小盤支撐太原房地產(chǎn)市場(chǎng)在新增供應(yīng)方面的能力不足，目前仍在進(jìn)行 原有存量的進(jìn)一步消化。另一方面，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，眾多開發(fā)商已經(jīng)將關(guān)注的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到這一方向上去。根據(jù)我們所掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì) 9 月將有接近 10 個(gè)項(xiàng)目新開盤或新推案，屆時(shí)市場(chǎng)的供應(yīng)將出現(xiàn)一定幅度的上漲。 新盤數(shù)據(jù) 2021 年 8 月太原市商品住宅新增供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 開發(fā)商 開盤價(jià)格（元 /㎡） 優(yōu)惠情況 容積率 主力戶型 建筑形式 青年國(guó)際公館 小店區(qū) 8 月 8 日 山西永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3850 一次性付款 8折 / 6080 ㎡ 高層、小高層 昌盛雙喜城 小店區(qū) 8 月 28 日 山西大唐雙喜臵業(yè)有限公司 12021 無 160200 ㎡ 高層 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 3 7 . 95 0 . 353 1 . 51 7 . 3 1 7 . 1 43 7 . 9 83 2 . 4 33 0 . 6 501 0 . 0 101 0 . 31 6 . 2 36 . 21 6 . 3 81 7 . 0 69 . 8 8 202460102030405060萬平方米新增供應(yīng)面積 環(huán)比增幅 同比增幅2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 32 青年國(guó)際公館 本月青年國(guó)際公館項(xiàng)目正式開盤，推出 7 號(hào)兩棟樓共計(jì) 萬平方米。青年國(guó)際公館如果從項(xiàng)目實(shí)力來講，是無法和恒大項(xiàng)目相抗衡的，只是由于其緊鄰恒大項(xiàng)目，在客戶上存在競(jìng)爭(zhēng)，故成為恒大競(jìng)品項(xiàng)目。實(shí)地調(diào)研顯示，青年國(guó)際公館的意向客戶多是對(duì)精裝房有興趣但無力承受恒大價(jià)格的消費(fèi)者。本月正式開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)氣氛較熱烈，整體成交情況良好。 分期付款：首付 30%，封頂付 50%，交房付 20%?；蚴赘?50%，封頂付 30%，交房付 20%。 一次性付款八折優(yōu)惠。 2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 33 四、成交量分析 成交總量 2021 年 6 月 2021 年 8 月太原市商品住宅成交備案面積走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅成交量繼續(xù)保持較高水平，全月累計(jì)成交 萬平方米，較上月增長(zhǎng)%，增幅較上月顯著加大 ，同比增長(zhǎng) 95%，成交較去年同期保持放量態(tài)勢(shì)。 需要指出的是，由于太原市商品房成交備案一貫的 滯后性，我們判斷本月的高成交更有可能是一個(gè)月前甚至更久情況的反應(yīng)。實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)研顯示，各個(gè)項(xiàng)目的客戶來訪量已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的下降，銷售人1 1 . 1 81 0 . 2 6 1 3 . 3 91 4 . 0 3 1 5 . 0 62 6 . 1 22 5 . 3 31 9 . 4 81 0 . 1 51 8 . 1 71 7 . 7 71 4 . 6 31 9 . 92 2 . 32 6 . 1 1 60% 40% 20%0%20%40%60%80%100%120%140%0510152025306月7月8月9月10月11月12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月萬平方米成交面積 環(huán)比增幅 同比增幅2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 34 員也普遍反映消費(fèi)者購(gòu)買欲望不強(qiáng)。進(jìn)一步的客戶調(diào)研顯示，消費(fèi)者對(duì)目前市場(chǎng)價(jià)格上漲普遍不滿，并且表示即使有購(gòu)買需求也要到國(guó)慶前后視市場(chǎng)優(yōu)惠狀況而定。 我們認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格的上漲已經(jīng)在相當(dāng)程度上對(duì)消費(fèi)者呈現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，很多消費(fèi)者對(duì)高企的房?jī)r(jià)只能無奈放棄。部分有支付能力的消費(fèi)者又對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和品質(zhì)能付匹配產(chǎn)生懷疑，至少是對(duì)優(yōu)惠促銷措施的力度表現(xiàn)出不滿。各個(gè)項(xiàng)目還是應(yīng)當(dāng)專注于自身產(chǎn)品品 質(zhì)的提升，并對(duì)潛在消費(fèi)者給與更具吸引力的優(yōu)惠措施。 區(qū)域成交分析 2021 年 8 月太原市商品住宅成交備案區(qū)域?qū)Ρ? 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 本月太原市商品住宅成交區(qū)域分布以小店區(qū)為主，其成交總量為 萬平方米，占比達(dá)到 43%。其次為杏花嶺區(qū)，成交總量 萬平方米，占比 26%。迎澤區(qū)成交總量 萬平方米，占比 16%。萬柏林去成交總量 萬平方米，占比 14%。尖草坪區(qū)成交 萬平方米，占比 1%。晉源區(qū)本月繼續(xù)無成交。 成交面積段分析 2021 年 8 月太原市 商品房住宅成交備案面積段、套數(shù)對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅成交套數(shù)為 2244 套，較上月增加 374 套，增幅為 20%。 80120 平方杏花嶺區(qū)26%小店區(qū)43%迎澤區(qū)16%萬柏林區(qū)14%尖草坪區(qū)1%晉源區(qū)0%02004006008001000020210400006000080000成交面積 上月成交面積 套數(shù) 上月套數(shù)2021 年 8 月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 35 米面積段變化最大，其中 80100 平方米面積段成交套數(shù)增加 176 套，增幅為 30%；成交面積增加 萬平方米，增幅為 32%。 100120 平方米面積段成交套數(shù)增加 188 套，增幅為 70%；成交面積增加 萬平方米，增幅為 74%。其他面積段變化相對(duì)較小。 結(jié)合太原市成交數(shù)據(jù)滯后的特點(diǎn)，中小面積段戶型大幅增加說明前期市場(chǎng) 火爆的重要原因就在于自主以及改善性客戶對(duì)于市場(chǎng)的支撐作用。這也與太原市一貫的成交結(jié)構(gòu)相吻合，太原市目前市場(chǎng)上投機(jī)的客戶仍是少數(shù)。 預(yù)定量分析 2021 年 8 月太原市商品住宅預(yù)定情況分析 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2021 年 8 月， 太原市商品住宅預(yù)定量為 萬平方米，較上月下降 %；預(yù)定套數(shù)為 1581 套，較上月減少 223 套，降幅為 %。 從預(yù)定時(shí)間上來看， 8 月上半月預(yù)定量要明顯少于 7 月同期水平， 8 月小半月除個(gè)別時(shí)間段以外，其他時(shí)間預(yù)定量也均小于 7 月同期水平，且降 幅較