【導(dǎo)讀】向來了個(gè)180度的大調(diào)頭。一年的時(shí)間，政策從寬松到從緊，市場(chǎng)從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)，中國(guó)的房。地產(chǎn)市場(chǎng)總是用最極端的方式表現(xiàn)出最極端的外在面貌。上海地方政策收緊、上海公積金貸款限額、上海首次購(gòu)房證明申請(qǐng)規(guī)則??抑制的，普通自住型購(gòu)房政府依然鼓勵(lì)，作為推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)组_發(fā)商資金是要收緊的”。番），這樣的火熱場(chǎng)景和增長(zhǎng)幅度均非2020年和2020年可比。供求關(guān)系之緊張、價(jià)漲斜率。之陡峭可謂極端之至。然而，這樣極端表現(xiàn)的起因恰恰是極端的政策?？傆?jì)僅成交2200余萬平方米，與年均1500萬平方米的市場(chǎng)規(guī)模相比，土地供應(yīng)缺口畸大，這是造成此后供應(yīng)不足的主因。特別是信貸政策“20%的首付，7折利率優(yōu)惠，加之信貸限。額的寬松”成為各項(xiàng)鼓勵(lì)性政策中實(shí)際利好最明顯的政策。地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，能夠享受優(yōu)惠政策的只有“首次購(gòu)房和改善型第二套購(gòu)房”，明輕易就能獲得；多次購(gòu)房者也能隨意取得最優(yōu)惠的信貸政策??供求關(guān)系，治理市場(chǎng)秩序。

　　

【正文】 交所主板上市。該集團(tuán)已經(jīng)由早期的代理柴油發(fā)電機(jī)及碼頭設(shè)備，發(fā)展為運(yùn)輸設(shè)備供應(yīng)商。 12 月 17 日啟帆集團(tuán)發(fā)布公告稱，君圖控股有限公司將以每股 港元，收購(gòu)啟帆集團(tuán)6 億股股票，相當(dāng)于已發(fā)行股本的 %。而這個(gè)價(jià)格較啟帆集團(tuán)停牌前最后交易日的收市價(jià)每股 %。收購(gòu)?fù)瓿珊?，酈松校持股量將由原來的 %降到約 %。 上海城開入主 重組對(duì)雙方來說不僅意味著管理結(jié)構(gòu)的變化，重要的是管理人員也會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。 “上海城開入主，變動(dòng)得最多的應(yīng)該是高管。 ” 但是，上海城開集團(tuán)將來會(huì)委任誰來接管中新地產(chǎn)還是一個(gè)未知數(shù)。上海城開接下來是否會(huì)對(duì)中新地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)注入還得等到明年初才能確定，因?yàn)槟壳爸行碌禺a(chǎn)正處于一個(gè)內(nèi)部調(diào)整階段。 上海市 12 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 23 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 中國(guó) 信息技術(shù)有限公司 上海事業(yè)部 上海市閘北區(qū)廣 延 路 383 號(hào)文武大樓 4 樓 郵編： 202072 電話： 02160867500 169。 2020 年 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 版權(quán)所有 其實(shí)，對(duì)上海城開集團(tuán)而言，借助中新地產(chǎn)的平臺(tái)不但收購(gòu)了其旗下各地的項(xiàng)目，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)量，還可以間接 進(jìn)入北京市場(chǎng)，是拓展北京業(yè)務(wù)不可多得的良機(jī)。 然而，從中新地產(chǎn)目前的狀況看，上海城開也并不是那么容易消化的。他認(rèn)為，雖然北京是一個(gè)很大的市場(chǎng)，中新地產(chǎn)在北京也有資源和基礎(chǔ)，但是上海城開在北京開發(fā)并沒有經(jīng)驗(yàn)，而且直接接管中新地產(chǎn)也需要一個(gè)過程。 而對(duì)重組另一方的中新地產(chǎn)而言，他們也有自己的想法。公司有一種新的想法，依然由原來的班子來管理公司，通過類似于 ‘承包 ’的方法，每個(gè)報(bào)告期或在雙方約定的期限內(nèi)向上海城開那邊繳納一定的利潤(rùn)。公司為上海城開創(chuàng)造利潤(rùn)，上海城開也減少因?yàn)橹亟M帶來的附加投入，一舉兩得。 根據(jù)截至 2020 年 4 月 30 日的中新地產(chǎn)財(cái)報(bào)，中新地產(chǎn)資產(chǎn)總額為 億港元，而負(fù)債為 億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。 12 月 4 日，中新地產(chǎn)又一筆債務(wù)到期，這是2020 年為發(fā)展廣東省珠海市淇澳項(xiàng)目東線道路發(fā)展項(xiàng)目借入的 15 億元人民幣。而根據(jù)修改過的協(xié)議，該筆貸款可以在兩年內(nèi)分 8 次償還。其中第一期償還日期為 2020 年 12 月 5 日，償還金額為 4 億元人民幣。其余各期均為 1 億元人民幣，最后一期將會(huì)在 2020 年 12 月 5日償還?？傆?jì)還款金額為 11 億元。中新地產(chǎn)表示，修改后的協(xié)議，降低了集團(tuán)短期對(duì)資金的需求 。 ? 李兆基布局東部灣 擬投資 300億打造中國(guó)迪拜 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球一枝獨(dú)秀，而中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)在寬松貨幣政策及一系列救市措施的推動(dòng)下、更是高歌猛進(jìn)，預(yù)計(jì)全年新房銷售額將超過 萬億、占中國(guó) GDP 比重達(dá)到 13%，北京、上海、深圳、廣州等一線城市全年房?jī)r(jià)增幅高達(dá) 50%以上，北京、上海、深圳等頂級(jí)豪宅售價(jià)已經(jīng)突破 10 萬元 /平米。 目前部分一線城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過 10 倍以上、租金房?jī)r(jià)比超過 400： 1甚至 500：1 的水平，兩者均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線，預(yù)示樓市不同程度的泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，近日中央各部門也開 始出臺(tái)一些遏制樓價(jià)增長(zhǎng)的措施。但按照權(quán)威專家的觀點(diǎn)：當(dāng)前中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工業(yè)化水平，目前國(guó)內(nèi)人均 GDP 已經(jīng)達(dá)到 3000 美元、而城市化率僅 38%，與“人均 CDP3000 美元、城市化率達(dá)到 55%”的國(guó)際上其他城市的水平還有相當(dāng)大的差距。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間還非常大。 未來巨大的成長(zhǎng)空間，吸引了大量資金持續(xù)涌入樓市，下半年以來國(guó)內(nèi)已經(jīng)先后誕生了上海市 12 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 24 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 中國(guó) 信息技術(shù)有限公司 上海事業(yè)部 上海市閘北區(qū)廣 延 路 383 號(hào)文武大樓 4 樓 郵編： 202072 電話： 02160867500 169。 2020 年 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 版權(quán)所有 超過 20 幅 “地王 ”，其中 8 成落入了央企之手，在國(guó)企資本大舉殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)也并非坐等觀望，日前，廣州地王拍賣，以創(chuàng)紀(jì)錄的 255 億天價(jià) 由富力、碧桂園、雅居樂組成的聯(lián)合體奪得，成功擊退了萬科、中海和保利組成的 “國(guó)有兵團(tuán) ”。 除了國(guó)內(nèi)資金積極殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)，來自香港、新加坡以及歐美的資金也對(duì)內(nèi)地的樓市垂涎三尺，新世界、恒基、和記黃埔等地產(chǎn)商早已經(jīng)完成內(nèi)地樓市的布局，而香港另一家知名地產(chǎn)商新鴻基繼下半年投入 200 億巨資增持土地之后，日前老板李兆基先生更是親自出馬，連同新鴻基一眾高管，在當(dāng)?shù)毓賳T的陪同下，秘密考察位于惠東亞婆角的東部灣區(qū)。據(jù)悉，新鴻基計(jì)劃投資不少于 300 億人民幣，準(zhǔn)備將這個(gè)純凈的灣區(qū)打造成為中國(guó)的 “迪拜 ”，成為一個(gè)擁有星級(jí)酒 店、游艇會(huì)、高爾夫球場(chǎng)、以及系列高端配套的富人級(jí)休閑度假天堂。這也將是新鴻基內(nèi)地投資規(guī)模最大、檔次最高的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 據(jù)了解，東部灣區(qū)地處東經(jīng) 11北緯 22 的惠東亞婆角，南與平海相連、西與大亞灣鰲頭隔海相望，距離惠州 80 公里、深圳 120 公里、廣州 160 公里，距香港不足 50 海里，周邊有廣惠、深汕以及即將開通的沿海高速三條城際高速公路和一條城際鐵路深廈線穿行。項(xiàng)目地處北回歸線以南，屬于溫濕型海洋性氣候，年平均氣溫 ℃，年降水量 1892 毫米，雨量充沛，四季常青，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)家一級(jí)（ 類）標(biāo)準(zhǔn)，是不可多的度假勝地。同時(shí)，閩南文化、客家文化、廣府文化在這里融匯，當(dāng)?shù)氐娜宋暮吐糜钨Y源也相當(dāng)豐富。 除了新恒基，這條 “南中國(guó)最后的海岸線 ”也吸引了來自內(nèi)地的眾多品牌開發(fā)商，萬科、金融街、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正等諸多已經(jīng)落子其中，預(yù)計(jì)整體建設(shè)規(guī)模將超過 5000 萬平米，眾多地產(chǎn)巨頭的進(jìn)駐，南中國(guó)最高檔次的富人私家度假勝地已是呼之欲出，而珠三角，也正是中國(guó)富人最為集中的區(qū)域之一。 上海市 12 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 25 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 中國(guó) 信息技術(shù)有限公司 上海事業(yè)部 上海市閘北區(qū)廣 延 路 383 號(hào)文武大樓 4 樓 郵編： 202072 電話： 02160867500 169。 2020 年 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 版權(quán)所有 三、土地趨勢(shì) ? 07上海地王追蹤 20幅地王多數(shù)已開工 2020 年，開發(fā)商的圈地運(yùn)動(dòng)仍在如火如荼地進(jìn)行。人們不 禁要問，昔日那些曾經(jīng)鍛造出地王記錄的土地，如今又呈現(xiàn)怎樣的面貌？從這些老 “ 地王 ” 如今的狀態(tài)或許也可以探究出新 “ 地王 ” 們未來的前景如何。 07年 20幅地王多數(shù)已開工 克而瑞（中國(guó)）研究中心公布的一份研究資料顯示：截止今年 7月，全國(guó)范圍內(nèi)于 2020年集中產(chǎn)生的 20個(gè)地王項(xiàng)目中， 14 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開工， 6 個(gè)項(xiàng)目至今仍未開工，但其中 3 個(gè)項(xiàng)目已計(jì)劃于近期開工。 在這些開工的項(xiàng)目中，有部分項(xiàng)目在 2020年這一波向上的成交態(tài)勢(shì)中已經(jīng)獲得了不小的利益。另一部分樓板價(jià)創(chuàng)下新高的地王則由于成本價(jià)居高不下仍未動(dòng)工 。另有一小部分地王則因?yàn)殚_發(fā)商資金問題遭遇退地風(fēng)波，不得不再度推向市場(chǎng)尋求買家。 “ 盈利派 ” 代表 : 寶山菊太路三地塊 2020年 7月 24日，寶山菊太路相連的三幅地塊花落保利地產(chǎn)。為取得這三幅總建筑面積超過 55萬平方米的土地，保利集團(tuán)出價(jià) ，這也使得該地塊的樓板均價(jià)達(dá)到 5877元 /平方米。其中， A 地塊樓板價(jià)最高，達(dá) 6291 元 /平方米。與現(xiàn)在動(dòng)輒超過萬元的樓板價(jià)相比，菊太路地塊的樓板價(jià)也許并不足以冠上 “ 地王 ” 之名。但在當(dāng)時(shí)，與該地塊相隔一定距離的顧村地區(qū)樓盤銷售價(jià)格也僅為 6000元 /平方米 左右。 拿到該地塊后，保利集團(tuán)隨之著手開發(fā)，保利葉上海于 08年 11月推向市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)格比周邊樓盤高 2020元 /平方米，但仍取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。此后，隨著顧村公園利好效應(yīng)的逐步放大以及上海樓市成交量的逐步增加，保利葉上海的均價(jià)也逐步攀升。目前，該項(xiàng)目的住宅價(jià)格為 95155萬 /套，別墅價(jià)格為 5001000萬 /套。 “ 擦邊球派 ” 代表：青浦趙巷特色居住區(qū) 8號(hào)地塊 2020 年 11 月，占地面積約 14． 45萬平方米的上海青浦趙巷特色居住區(qū) 8 號(hào)地塊被推向市場(chǎng)。在該土地被龍湖摘得之前，也許沒有人 會(huì)想到，正是這塊土地將上海郊區(qū)土地成交樓板價(jià)首次推上了萬元大關(guān)。該地塊容積率為 ，可建面積為 。最終，該地塊被龍湖地產(chǎn)以 ，創(chuàng)下了在當(dāng)時(shí)極為驚人的 10672元／平方米的樓板價(jià)，該價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)時(shí)青浦新城在售公寓 7000元／平方米左右的平均房?jī)r(jià)。 上海市 12 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 26 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 中國(guó) 信息技術(shù)有限公司 上海事業(yè)部 上海市閘北區(qū)廣 延 路 383 號(hào)文武大樓 4 樓 郵編： 202072 電話： 02160867500 169。 2020 年 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 版權(quán)所有 經(jīng)過近一年的開發(fā)，龍湖 ?滟瀾山以別墅形式推向市場(chǎng)。為降低成本，龍湖選擇了打造差異化產(chǎn)品和利用超大贈(zèng)送空間攤薄樓面地價(jià)的做法，使得龍湖 ?滟瀾山前期推出的房源去化迅速。 “ 閑置派 ” 代表：新江灣城 D3地塊 說 起地王，自然不得不提新江灣城。在新江灣城板塊上， “ 地王 ” 出現(xiàn)的頻率極密。而作為該板塊中 “ 地王 ” 中的 “ 地王 ” ，新江灣城 D3地塊的命運(yùn)尤其引人關(guān)注。 2020年 11月 8日，新江灣城 D3 地塊以 。該地塊面積為 公頃，容積率 ，可建筑面積約 萬平方米，當(dāng)時(shí)的競(jìng)拍底價(jià)為 億元，折成樓板價(jià)約 8470 元／平方米。而按照仁恒的出價(jià)，該地塊每平方米樓板價(jià)高達(dá) 2萬元。 如今，距離仁恒拿地已經(jīng)接近 2年，但該地塊仍然沒有動(dòng)工的跡象。有業(yè)內(nèi)人士分析，目前新江灣 城 D3地塊周邊的合生新江灣國(guó)際公寓的售價(jià)為 24000元 /平方米左右，出于利益最大化的考慮，仁恒選擇了捂地不開工。 “ 退地派 ” 代表：普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū) 4號(hào)東南地塊 以 4號(hào)東南地塊的志成企業(yè)，在拿地之初或許不會(huì)想到有一天會(huì)將這塊 “ 地王 ” 退回。然而，就在拿地 9個(gè)月后，開發(fā)商最終還是因?yàn)橘Y金壓力放棄了該地塊。該地塊也成為上海首塊被開發(fā)商退回的 “ 地王 ” 。 長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)區(qū) 4 號(hào)東南地塊于 2020年 9月推出，該地塊位于同普路以北、真北路以東，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、文化娛樂用 地，占地面積 ，容積率為 。在經(jīng)歷了 2個(gè)多小時(shí)輪番競(jìng)價(jià)后，志成企業(yè)終于以超過底價(jià)將近 8億元的價(jià)格，將該地塊收入囊中。然而，在該地塊成交后不久，上海樓市就迎來了一輪低潮期，不少地塊價(jià)值也因此而縮水。于是，在該地塊成交近 9個(gè)月后，志成企業(yè)以 “ 資金緊張，無法繼續(xù)履行土地出讓合同 ” 為由，向有關(guān)部門申請(qǐng)中止合同，并獲得了批準(zhǔn)。 不過，值得玩味的是， 2020 年 10 月，該地塊再次推向市場(chǎng)，最終以 億元成交。而新東家上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法人代表，同時(shí)也是志成企業(yè)的股東之一。 2020 年的 “ 地王 ” 有著截然不同的命運(yùn)。如今，新一批 “ 地王 ” 正在不斷涌現(xiàn)，等待這批 “ 地王 ” 的又將是什么樣的結(jié)局呢？讓我們拭目以待。 ? 中建地產(chǎn)再出手 30億高價(jià)奪北京地鐵沿線地塊 上海市 12 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 27 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 中國(guó) 信息技術(shù)有限公司 上海事業(yè)部 上海市閘北區(qū)廣 延 路 383 號(hào)文武大樓 4 樓 郵編： 202072 電話： 02160867500 169。 2020 年 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 版權(quán)所有 12月 24日下午，北京市土地中心拍賣地鐵大興線棗園路站一、三期地塊的競(jìng)買中，剛在前一天斬獲上海西江灣城地塊，并創(chuàng)下全國(guó)最高 “ 單價(jià)地王 ” 的中建地產(chǎn)再次出手，以 億元的高價(jià)將捆綁出售的北京地鐵大興線棗園路站居住及功能用地一、三期攬入手中，折合樓面價(jià) /平方米，該樓面地價(jià)也創(chuàng)下了大興區(qū)地價(jià)新高，比原紀(jì)錄 ――保利在 7月份拍下的 大興區(qū)黃村地塊高出近 3000元。 此前市土地中心公告的信息顯示，地鐵大興線棗園路站居住及多功能（一期、三期）項(xiàng)目用地位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，該宗地具體四至范圍是：東至興華大街、棗園小區(qū)，南至棗園路和麗園路，西至縱一路和棗園小區(qū)，北至康莊路，將以 “ 六通一平 ” 形式供地。地塊規(guī)劃建筑面積 ，掛牌出讓起始價(jià)為 ，競(jìng)價(jià)階梯為 900萬，在昨天下午拍賣前已經(jīng)收到 11份競(jìng)買報(bào)價(jià)單，最后報(bào)價(jià)達(dá)到了 。 而昨天下午舉行的競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，中建、世紀(jì)鴻、華遠(yuǎn)、保利、華潤(rùn)、龍湖等 11家 開發(fā)商參與了現(xiàn)場(chǎng)拍賣，整個(gè)拍賣過程中，中建舉牌積極，并在全場(chǎng) 97 輪報(bào)價(jià)后，以 拍得。拍賣師 “ 一錘定音 ” 后，現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然，因?yàn)椋驮谇疤?，?12月 23日上海土地拍賣會(huì)上，中建以 C6地塊，溢價(jià) 217%，折合樓面價(jià) 32484元 /平方米，成為中國(guó)樓面價(jià)最高的地塊。