【導讀】一、市場綜述.....

　　

【正文】 27 11402 10 群升世紀廣場 金陽新區(qū) 14 15544 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 從上表看出以下幾點： ? 從成交量來看，貴陽商業(yè)用房市場的集中度較高，排行前五名樓盤成交量占到 全市銷量的83%。由于貴陽樓市起步較晚，受個案影響較大，特別是大項目的影響。 ? 從成交均價來看，主力成交價格段是在 400012021元 /㎡這個區(qū)間， 由于 商業(yè)形態(tài) 等不同，價格差異較大。 ? 從成交區(qū)域來看，金陽新區(qū)和南明區(qū)由于市場推量較多，成交相對其余幾個區(qū)較為旺盛。 第 九 章 產品分析 一、產品綜述 熱銷產品分析 —— 恒森〃宜家尚城 銷售狀況： 項目于 4 月 30 日開盤銷售，推出 543 套 單位，累計銷售達 381 套，去化率為 70%。 產品 檔案： 建筑面積： 平方 米 戶型： 二 房二廳 一 衛(wèi) 產品亮點： 推出的 房源 主要有 90 平方米 的二房 和 120 平方米 的 三房， 此二房設計 方正實用，廳房開闊，雙陽臺， 2房變三房， 是舒適度和實用性非常高的一種戶型， 投資自住兩相宜 。 二、案例分析 —— 金陽新世界 ? 項目基本資料 金陽新世界座落于貴陽金陽新區(qū)金朱路 1號，是 380 萬平方米大型綜合性樓盤，擁有大型購物廣場、商業(yè)風情步行街、五星級酒店、公寓及辦公樓等配套設施。 開發(fā)商 新世界中國地產有限公司 位臵 金陽新區(qū)金朱路 1 號 銷售代理 自銷 容積率 項目總建（萬㎡ ） 380 規(guī)劃戶數(shù) 70000 項目占地（萬㎡ ） 220 在售均價（元 /㎡ ） 4200 在售組團建筑形態(tài) 小高層 、高層 裝修標準（元 /㎡ ） 10001500 車位配比 1: 物業(yè)管理 貴陽新生活物業(yè)管理 有限公司 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 ? 交通環(huán)境：便利交通，完美詮釋生活 項目周邊交通便利，小區(qū)門口有金陽公交 1 號線， 每天有 數(shù) 趟免費 社區(qū)大巴 接送專線往返于小區(qū)與市中心之間，直達 黔靈公園 、 市南路 及 白云區(qū) 等，讓業(yè)主從容快捷往來于 小區(qū)與市中心 ；小區(qū)內設有未來的城市輕軌站點， 2 5 71 路公交經過小區(qū) 。 新世界 交通示意圖： 項目位臵圖 交通順暢的 金陽大道 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術有限公司 〃貴陽機構 ? 完善配套，小鎮(zhèn)悠閑生活 區(qū)內商業(yè)配套有 1 個大型 購物 中心 及 1 條風情商業(yè)街， 緊鄰未來的 CBD 中心，黔外婆 已經 進駐。 新世界 引進省級 重點中學 —— 貴陽一中 。 生活、教育氛圍已經形成，進一步提升項目居住環(huán)境的成熟度。 新世界 區(qū)內配套示意圖： 貴陽一中 商業(yè) 效果圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 ? 景觀園林 區(qū)內有 大型疊水池，綠意蔥蔥的樹木，令人神清氣爽。 新世界 景觀園林 長廊 疊水池 中心草坪 小徑 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 ? 產品設計：會“變”的 MINI 戶型 本次推出一批 Mini 半住半投資的小戶型 ，業(yè)主可以自行 將空中花園 搭建 成一個臥室 ，相當于用 一 房的價格就買到 二 房， 二 房價格就買 三 房，十分超值。 據(jù)了解 ， 新世界 推出 的這一批 單位， 極受買家歡迎，高性價比 、低總價和 空間靈動性 ，也激發(fā)了 客戶的購買激情 。 但該戶型的舒適度會受一些影響，如將空中花園改為一個臥室，開間僅為 米， 除了床以外，基本沒有其他活動空間。 新世界 ： Min 半住半投資戶型 示意圖 一 房二廳 一 衛(wèi) 平方 米 二 房二廳一衛(wèi) 平方米 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 ? 項目成交點評 新世界 7月共成交 38 套， 該 MINI 戶型目前尚未處于認籌階段 ，但在市場上受關注度較高 。 易居中國認為， 目前市場陸續(xù)推出各種小戶型產品， 且變化空間較多，受到許多購房者的追捧。在強調價格優(yōu)勢后，大多數(shù)開發(fā)商逐漸開始在產品、配套等方面下功夫 。作為一個大規(guī)模的項目， 新世界在運作上 非常成功， 除了及時調 整營銷策略外，更配合市場及時作出產品調整， 為 大 型 高檔 地產項目樹立標桿。 第 十 章、營銷媒體 一、營銷透析 7 月的市場依舊高溫不退，市場供應活躍，但市場成交卻繼續(xù)呈小幅下滑狀態(tài)。新開盤項目的增多，在一定程度上導致營銷活動的增加。 市場的火爆，使開發(fā)商獲得更多的話語權，促銷意愿明顯降低。在 7 月的營銷活動中，業(yè)主聯(lián)誼成為營銷主流。 7 月較有特色的營銷策略有業(yè)主聯(lián)誼會、業(yè)主答謝會、賽事舉行等相關活動。 策略一：業(yè)主答謝活動，帶動口碑傳播 舉辦業(yè)主答謝會，塑造溫馨的社區(qū)文化氛圍，有利于良 好口碑的傳播，擴大客戶挖掘范圍，從而達到“以舊帶新”的營銷效果。 活動一：綠地聯(lián)盛國際 —— “綠地集團成立 17 周年答謝會” 近期綠地集團成立 17 周年，為答謝廣大新老業(yè)主的支持，聯(lián)盛國際于 7 月 25 日下午安排了一場“答謝酒會”。 現(xiàn)場啟動“綠地會”和戰(zhàn)略聯(lián)盟商家品牌的展示及舞蹈表演等。 綠地聯(lián)盛國際 ：活動現(xiàn)場 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 營銷效果點評： 該盤自 09 年五月 開盤以來，一直保持著較為理想的銷售成績，目前正處于強銷期。 7月共成交 82套，成交面積為 ， 成交金額達到 1871萬元，為區(qū)域 內商辦市場 成交的熱點樓盤。 活動二： 保利云山國際 —— 保利北大夢想之旅 2021 年 7 月 18 日， “ 保利北大夢想之旅 ” 正式啟程，一路過關斬將的 20 名佼佼者在主辦方保利貴州的帶領下飛赴北京，圓滿完成三天的 “ 保利北大夢想之旅 ” 。 選手們參觀了新保利大廈、保利藝術博物館、保利劇院，了解保利集團的企業(yè)文化及企業(yè)責任；參觀了北京大學、北大附中，體驗全國最高人文學府的學習氛圍、感受北大附中特有的校園文化；游覽現(xiàn)今世界上保存最好、規(guī)模最大的故宮博物院 “ 紫禁城 ” ，赴八達嶺登長城，感受 長城的雄偉與壯觀；并走進 “ 鳥巢 ” 、暢游 “ 水立方 ” 感受奧運的激情與夢幻。 活動三： 臣功〃新天地 —— “泡溫泉? 贏大獎”客戶聯(lián)誼會 連續(xù) 四 個周末，活動在烏當御溫泉持續(xù)舉行， “ 夏日清爽泡溫泉、產品推介抽大獎、游泳比賽享現(xiàn)金獎勵 ” 等豐富多彩的節(jié)目還將持續(xù)上演，新老客戶到臣功 ?新天地項目售樓部領取免費門票及餐券，共享溫泉養(yǎng)生之旅。 營銷效果點評： 獨具特色的 采用溫泉特色，吸引眾多 購房者前往，使得認籌現(xiàn)場人氣火爆，營造了很好的銷售氣氛，一個周末認籌了 40 余套房源 。 活動四：金龍國際花園 —— “西班牙風情”客戶狂歡節(jié) 據(jù)悉近期金龍地產將結合該主題陸續(xù)面世一系列的休閑體驗活動，該活動是結合西班牙的文化內涵，將美術，音樂，舞蹈和狂歡文化結合在一起，用專業(yè)的藝術團隊，結合現(xiàn)代多媒體技術，打造一個超越現(xiàn)實的西班牙文化狂歡節(jié)。在引領參與者在充分參與狂歡的同時對金龍國際花園的西班牙文化內涵及真正的西班牙激情生活有一個深入的理解和體驗。 金龍國際花園：活動現(xiàn)場 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術有限公司 〃貴陽機構 策略二：各種賽事的舉辦，帶動人氣 舉辦各種賽事，塑造熱烈的社區(qū)文化氛圍，有利于良好口碑的傳播，擴大客戶挖掘范 圍，從而達到“ 聚攏人氣 ”的營銷效果。 活動 五 ：金陽商業(yè)步行街 —— 09 年貴陽首屆黔菜創(chuàng)新電視大賽、 2021 年世界旅游小姐大賽貴州總決賽 金陽商業(yè)步行街在近期舉辦了多種賽事，增加了在市場上的曝光率，為其項目的尾盤銷售帶動了人氣。 金陽商業(yè)步行街 ：活動現(xiàn)場 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 二、媒體分析 本次對貴陽市報紙媒體的監(jiān)測主要是對目前貴陽市主流的兩份報紙 —— 《貴陽晚報》、《貴州都市報》 ，本次監(jiān)測的數(shù)據(jù)以地產項目在以上媒體投放情況為準。 注： 報紙廣告發(fā)布版面量統(tǒng)計 以 個點數(shù) 表示一個整版 。 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 9 年6 月 貴陽 媒體投放情 況 分析050100150200250 注： 報紙廣告發(fā)布版面量統(tǒng)計以 個點數(shù) 表示一個整版 。 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 評述： 根據(jù)本機構對貴陽三大主流報紙媒體廣告投放的監(jiān)測統(tǒng)計分析， 2021 年 7 月貴陽房地產市場共有 34 個項目投放了媒體廣告，投放版面達 點，較上月下降了 %， .7 月廣告主題除了以往的突出價格優(yōu)勢外，逐漸偏向地理位臵、產品特色和完善配套等方面。各知名大盤仍是投放平面廣告大戶。 7 月各樓盤的廣告內容已不僅僅圍繞著價格大戰(zhàn)展開，除了在廣告中突出優(yōu)惠的價格外，樓盤品質、產品特色和完善配套都成為其宣傳的并一個側重點。 注 :以投放次數(shù)排名 數(shù)據(jù) 來源：上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 〃貴陽機構 排名 項目 區(qū)域 類型 投放金額（元） 次數(shù) 推廣目的 廣告內容 1 保利云山國際 云巖區(qū) 普通住宅 920210 9 配套及開 盤訴求 黔靈山麓，保利云山國際社區(qū)廣場即將落成。保利〃云山國際【和家】一單元全新推出，現(xiàn)正火熱登記中。黔靈山麓 5000 平方米社區(qū)廣場即將登場…… 1 鴻通城 南明區(qū) 商業(yè) 1225600 9 突出產品、價格和投資前景 2021 元認籌，問鼎貴陽巨摯商業(yè)！鴻通城 AMALL， 21萬平方米貴陽中心城區(qū)商業(yè)綜合體。人氣口岸人流人氣涵蓋貴陽、輻射貴州！ 7 月 25 日盛大解籌。 2 金陽新世界 金陽新 區(qū) 普通住宅 7186600 7 產品特色 貴陽樓市王者歸來……半住半投資之王，全新組團“存在” 60105 平方米多變小戶 7 月 24 日期接受全城搶籌。 2 保利溫泉新城 烏當區(qū) 普通住宅 717000 7 開盤訴求 保利〃溫泉新城全新鄰校組團【睿園】煥然上市， 7 月 18日接受優(yōu)惠登記 3 貴陽世紀城 金陽新 區(qū) 普通住宅 425000 6 配套景觀 優(yōu)勢 景觀大宅，超越非凡！尊貴領地，世代傳承！貴陽市第一 實驗中心、第一實驗小學將于 9 月開學。 4 碧園花城 小河區(qū) 普通住宅 362021 5 價格及開 盤訴求 高品質不等于高價格。 7 月 18 日碧園花城 維多利亞宮館盛大開盤。高品質不等于高價格。 4 中天世紀新城 南明區(qū) 普通住宅 614500 5 價格優(yōu)勢 全新 B3 棟特價開盤 130 平米連廊疊院 3531 元 /m2 5 海泓蘭馨苑 云巖區(qū) 普通住宅 67000 4 價格、產品、配套優(yōu)勢 低價入住，精品小區(qū)，都筑城名校！ 第 十一 篇 區(qū)域 市場 數(shù)據(jù) 2021 年 7 月貴陽市各區(qū)域數(shù)據(jù)列表 指標 云巖區(qū) 南明區(qū) 金陽新區(qū) 烏當區(qū) 小河區(qū) 花溪區(qū) 白云區(qū) 土地 土地出讓面積（㎡） / 809183 / / 373397.01 / / 土地成交面積（㎡） / / / / / / / 成交土地可建面積（㎡） / / / / / / / 土地成交總價（億元） / / / / / / / 商品住宅 住宅新增供應面積（萬㎡） 6 / / / 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均價（元 /㎡） 4773 4472 3345 3245 3609 3560 3471 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應面積 （萬㎡） / / / / / / / 商業(yè)房銷售面積 （萬㎡） /