【正文】 2%。其中以 2021 年 3 月的樓面地價達到最高 ，為 4981 元 /㎡，比 2021 年最高的平均樓面地價上漲 %。工業(yè)用地成交總建面積達 萬㎡，平均樓面地價為 482 元 /㎡，比去年上漲 %。 2021 年，土地市場雖受政府宏觀調(diào)控政策的影響，但是開發(fā)商對未來樓市的預(yù)期仍然以看漲為主要方向，因此許多土地儲備不足或想發(fā)展壯大品牌的開發(fā)商拿地?zé)?情依然高漲，因此土地成交價格比 2021 年有一定幅度的上漲。 從年度的曲線看，成交價格在 3 月、 7 月、 8月成交為最高峰，而在成交量較大的 912月，價格卻有所下降。我們分析是這 3 個月經(jīng)營性土地出讓區(qū)域多數(shù)位于青秀區(qū)等市中心或房地產(chǎn)較熱的地段，成交價格較高導(dǎo)致。而在年末成交高峰中，一些地塊位臵較為偏遠，出讓總價較低，總建面積大，且有一些舊城改造項目用地成交，綜合作用下將平均價格拉低。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 35 20212021 年 南寧市經(jīng)營性 土地樓面地價走勢 25 土地成交結(jié)構(gòu)分析 （ 1）成交區(qū)域分析 2021 年工業(yè)用地成交以江南區(qū)為主要區(qū)域，江南區(qū)成交地塊占地 萬㎡。江南區(qū)的經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū)一直以來都是較大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地塊及物流、倉儲地塊供給較為充足，因此成交較為集中。而在西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)及邕寧區(qū)也有不同規(guī)模的工業(yè)園區(qū)地塊出讓。邕寧區(qū)共成交 萬㎡，成交幅數(shù)占工業(yè)成交的 17%；興寧區(qū)成交 萬㎡，成交幅數(shù)占工業(yè)成交的 17%；西鄉(xiāng)塘區(qū)共成交 萬㎡，成交幅數(shù)占工業(yè)成交的 10%。 經(jīng)營性用地成交以青秀區(qū)地塊為主要區(qū)域，青秀區(qū)一直以來都是人口居住較為密集的區(qū)域，且生活配套、醫(yī)療配套、教育配套、交通配套等相關(guān)配套設(shè)施較為完善，區(qū)域升值潛力較大，不僅利于居住，也利于進 行投資。房產(chǎn)具有較高的保值增值能力。因此也一直成為眾多開發(fā)商爭搶的熱點區(qū)域。 2021 年青秀區(qū)共成交地塊面積為 萬㎡，成交幅數(shù)占經(jīng)營性成交的 34%。 （ 2）成交土地屬性分析 2021 年，在土地供應(yīng)以經(jīng)營性用地出讓為主的市場背景下，土地成交也相應(yīng)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符。從總體成交情況來看，工業(yè)用地及住宅用地成交幅數(shù)最多。 住宅用地共成交 萬㎡，成交幅數(shù)占總成交的 %。由于 20212021 年南寧市圖 36 2021 年 土地成交區(qū)域分布情況 工業(yè)地塊成交區(qū)域分布 經(jīng)營性土地成交區(qū)域分布 數(shù)據(jù)來源： CRIC 26 房地產(chǎn)市場一路看漲，商品住宅價格飆升迅猛，因此多數(shù)企業(yè)在拿地之時，選擇 以開發(fā)商品住宅為主。 工業(yè)用地共成交 122 萬㎡，成交幅數(shù)占總成交的 %。 2021 年商服用地成交大幅上漲，除了一些作為加油站用途的批發(fā)零售用地成交率較高且價格較高外。商務(wù)金融用地也成交頗豐。我們認為是部分開發(fā)商在國家政策大力調(diào)控住宅之時，選擇多渠道的發(fā)展企業(yè)，注重商業(yè)地產(chǎn)方向的開拓。 重點地塊 （ 1）成交單價、總價地王 —— GC2021003 地塊 ? 地塊指標(biāo)分析 GC2021003 地塊：位于金浦路 141－ 1 號。項目總用地面積為 平方米（合）。土地批 準(zhǔn)用途：城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售。土地使用年限：城鎮(zhèn)住宅 70年、商務(wù)金融 50 年、批發(fā)零售 40 年。 圖 37 2021 年 各類型土地成交屬性情況 數(shù)據(jù)來源： CRIC 27 主要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率≤ ，建筑密度 40％且≤ 45％，綠地率 20％且≤ 25％。各用途建筑面積占總建筑面積的比例：批發(fā)零售 25％－ 30％；商務(wù)金融 55％ 60％，其余為城鎮(zhèn)住宅。 地塊起拍價為： 萬元，單價為 1953萬元 /畝，競買保證金為 7200萬元。地塊附加條件： GC2021003 地塊需建設(shè)成 300 米以上超高層建筑。 地塊名稱 GC2021003 地塊 地址 東臨竹 溪大道；西至金浦路；南臨匯春路；北至匯歌路 所在區(qū)域板塊 青秀區(qū)瑯東板塊 土地用途 城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售 容積率 起始總價 萬元 占地面積 ㎡ 成交總價 萬元 總建面積 ㎡ 成交單價 8650 萬元 /畝 土地用途 城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售 成交樓面地價 11033 元 /㎡ ? 項目優(yōu)勢 南寧市有史以來每畝單價最貴的一幅土地“ GC2021003 地塊”位于南寧建設(shè)核心承載區(qū)域 —— CBD的核心位臵，總用地面積 畝，成交達到 8650 萬元 /畝的單價， 11033元 /㎡的樓面地價，毫無疑問，這個地塊成為了南寧 2021 年總價、單價、樓面地價的地王。而其建筑要求要建成 300 米以上的超高層，亦成為了繼廣西地王（ 276 米 58 層建筑）之后的新的超高建筑。 區(qū)位優(yōu)勢 GC2021003 地塊位于瑯東新區(qū)、 CBD與會展的交匯處，地理位臵優(yōu)越；并臨新建的匯歌湖而立，能高效利用景觀資源。 從區(qū)位 條件 看，符合超高層項目建設(shè)要求。超高層項目建筑一般都是一座城市規(guī)劃中的地標(biāo)項目，選址至少符合兩點要求：第一、選址上是城市中心區(qū)，只有寸土寸 金的城市中心區(qū)，才有必要建設(shè)高容積率的超高層項目，凸顯其地段含金量，實現(xiàn)利益最大化。第二、超高層項目一般擁有較稀缺的城市景觀或自然資源。 表 32 GC2021003 地塊經(jīng)濟指標(biāo)列表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 28 價格優(yōu)勢 從價格因素看，超高層項目所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本。南寧房價經(jīng)過 2021 年的快速上漲，市中心和熱點區(qū)域的商品房均價已經(jīng)突破萬元，特殊產(chǎn)品的價格仍有一定的上漲空間，因此， GC2021003 地塊未來的產(chǎn)品價格具有想象空間和實現(xiàn)的可能。 社會優(yōu)勢 超高層建筑，往往被視作是一個地區(qū)的地標(biāo)性建筑，代表了這一城市或國家在高層 建筑建設(shè)方面最先進的材料和工程建造技術(shù)。但與此同時，超高層建筑也帶來了諸如高能耗、火災(zāi)撲救困難、運營成本過高等難題。如何打造可持續(xù)發(fā)展的超高層建筑，使其成為真正意義上的城市建筑典范，一直是各界人士所關(guān)注和爭論的話題。 GC2021003 地塊在南寧未來建設(shè)區(qū)域性國際城市和廣西“首善之區(qū)”建設(shè)過程中的地位是毋庸臵疑的，地塊的開發(fā)、建設(shè)及正式運營勢必引起金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，甚至整個南寧的關(guān)注。 首先， GC2021003地塊在未來不僅僅是埌東的“地標(biāo)”、也是南寧的一個新的“地標(biāo)性建筑”?！暗貥?biāo)”意味著標(biāo)桿的、引領(lǐng) 行業(yè)發(fā)展的巨大作用，地塊 “每畝單價地王”自出身就是個“掌上明珠”。 其次， GC2021003 地塊對于凝聚與國內(nèi)外金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)、大型企業(yè)總部到南寧安家，對于快速促進南寧區(qū)域性國際城市硬件、軟件方面的發(fā)展與建設(shè)，對于“三基地三中心”的建設(shè)都有積極的意義。 第三、 GC2021003 地塊有可能采用“綠色”標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)政府和市場對于“低碳”的呼聲。 GC2021003地塊有可能因此成為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采用 “低碳”標(biāo)準(zhǔn)的建筑典范。 ? 拿地企業(yè) 廣西紅日東升投資有限公司是 2021年新崛起的公司，以較高的姿態(tài)進入 房地產(chǎn)市場，首先表現(xiàn)為在土地交易市場上，創(chuàng)造出多個溢價率高、總價高的地塊，并且土地儲備在不斷上漲。截止 2021 年末，該公司的土地儲備面積已經(jīng)達到 萬㎡。 2021 年，該公司開盤銷售的紅日江景、紅日江山兩個項目，均表現(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績， 29 紅日江山成交面積 99302 ㎡，在全市房地產(chǎn)成交項目排行中占據(jù)第九名。 ? 項目不利因素 技術(shù)因素 從技術(shù)因素看，超高層項目具體實施設(shè)計建造過程中的技術(shù)難點需要得到有效解決，例如結(jié)構(gòu)、防震與消防等。我國的超高層產(chǎn)品仍有待成熟， 技術(shù)方面仍是打造超高層的難點。 客戶因素 從客戶 因素看，居住的高度不同，感受也不同，選擇了一種建筑形態(tài)，就選擇了一種生活方式，開闊的視野和居高臨下的滿足感是超高層住宅獨特的魅力。但是客戶對超高層項目的抗性也是普遍存在的，因此需要客戶具有廣闊的視野和接受新事物的特性，以及開發(fā)商的引導(dǎo)。在南寧，超高層住宅還是稀缺的，如何根據(jù)本地的住宅特點，打造更加符合本地購房者的居住習(xí)慣的項目，將是 GC2021003 地塊面臨的重大挑戰(zhàn)。 30 （ 2）年末收官地塊 —— GC202112 122 地塊 地塊名稱 GC202112 GC2021122 地塊 四至 東至 :鳳凰嶺路 西至 :用地邊界 南至 :用地邊界 北至 :規(guī)劃路 所在區(qū)域板塊 青秀區(qū)鳳嶺板塊 起始總價 121： 萬元； 122： 萬元 土地用途 城鎮(zhèn)住宅 起始單價 680 萬元 /畝 容積率 ＞ 且≤ 成交總價 121： 萬元； 122： 萬元 占地面積 121： ㎡ ； 122： ㎡ 成交單價 121： 1140 萬元 /畝； 122： 1240 萬元 /畝 總建面積 ㎡ 成交樓板價 121： 4275 元 /㎡； 122： 4650 元 /㎡ ? 地塊附加條件 GC2021121 地塊項目中批發(fā)零售用途建筑面積占計容積率的建筑面積的比例為 1520%。住宅商品房項目中套型建筑面積 90 ㎡ 以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。配建幼兒園一所（ 6 班），獨立用地面積不少于 2520㎡ ，建筑面積不少于 1620 ㎡ 。【其他要求按《南寧市規(guī)劃管理局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（審批號： 2021335）及市城建委《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》（南建開發(fā)意見書 [2021]48 號）的規(guī)定執(zhí)行 】。 GC2021122 地塊項目中批發(fā)零售用途建筑面積占計容積率的建筑面積的比例為1520%。住宅商品房項目中套型建筑面積 90㎡ 以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。配建幼兒園一所（ 6 班），獨立用地面積不少于 2520 ㎡ ，建筑面積不少于1620 ㎡ ?！酒渌蟀础赌蠈幨幸?guī)劃管理局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（審批號：2021336）及市城建委《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》（南建開發(fā)意見書 [2021]49號）的規(guī)定執(zhí)行】。 表 33 GC202112 GC2021122 地塊經(jīng)濟指標(biāo)列表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 31 ? 地塊出讓曲折過程 首次出讓競買人不足延期 GC202112 122 這兩幅地塊原為《南寧市 2021 年第十七期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》中的 GC2021057 地塊，該地塊在 2021 年 6 月 4 日公告拍賣，第一次出讓時間為 2021 年 6 月 30 日。但是由于競買保證金較為高昂，且“國十條”剛實施不久，市場觀望嚴重。導(dǎo)致 6 月 30 日的拍賣由于競拍人數(shù)不足而將公告調(diào)整延期。 二次出讓，附加條款使其遭遇流拍 第二次拍賣時間為 2021 年 7 月 22 日，該地塊的競買保證金下調(diào)，由原來的 16000萬元改為 10000 萬元。且繳納一幅地塊的競買保證金，可以參與該公告中的其余 3 幅地塊的競拍 。 但是由于該地塊的限制條件中有“按照項目住宅面積或總套數(shù) 4%比例配套廉租住房，每套住房建筑面積控制在 4050平方米以內(nèi)。廉租住房經(jīng)竣工驗收合格后，由南寧市政府按照南寧市物價局公布的經(jīng)濟適用住房價格回購?！睏l款，導(dǎo)致拍賣過程中只有 1 家房企（廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司）進行競價。最后因為未達到政府規(guī)定的地塊出讓底價而遭到流拍。 三次出讓，調(diào)整價格及附加條件順利成交 至 2021 年 11月 11 日，該地塊在《南寧市 2021 年第四十期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》中再次進行拍賣，其中將該地塊拆分為兩幅 60畝左右的 地塊，地塊出讓單價與前兩次相比下調(diào) 15%，競買保證金為 3800 萬元。值得關(guān)注的是，該地塊在第三次出讓之時，并未設(shè)臵廉租房的相關(guān)附加條款。 2021 年 12 月 14 日，在眾多開發(fā)商爭搶的情況下，廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司以總價 億的價格，將兩幅地塊收入囊中。 ? 土地 SWOT 分析 榮和集團企業(yè)優(yōu)勢 榮和集團此次雖然比前兩次拿地耗費了較多的費用，但是在規(guī)劃調(diào)整之后，避開了配備廉租房這一個條款，而選擇在地塊上配備幼兒園。與榮和大地、榮和山水美地這兩個項目聯(lián) 32 合起來，從幼兒園到中學(xué)都能給業(yè)主配備教育條件。并在多個大型 社區(qū)毗鄰的情況下，真正的在鳳嶺形成一個以榮和集團為主的范圍圈。 區(qū)位、配套、交通等方面優(yōu)勢 —— 鳳嶺板塊居住價值盡顯 ? 教育配套：新二中、東盟國際學(xué)校。 ? 環(huán)境配套：鳳嶺兒童主題公園（在建）、南寧市體育休閑公園（規(guī)劃中）、石門森林公園。 ? 醫(yī)療配套：廣西婦兒童醫(yī)療保健中心（在建）、廣西腫瘤醫(yī)院（規(guī)劃中）。 ? 交通配套：項目周邊路網(wǎng)完善，毗鄰民族大道、環(huán)城高速（三岸高速收費站）、瑯東客運站。 1015 鐘車程可到達五象廣場 商圈 。