【正文】 重點地塊 （ 1）成交單價、總價地王 —— GC2021003 地塊 ? 地塊指標(biāo)分析 GC2021003 地塊：位于金浦路 141－ 1 號。 圖 37 2021 年 各類型土地成交屬性情況 數(shù)據(jù)來源： CRIC 27 主要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率≤ ，建筑密度 40％且≤ 45％，綠地率 20％且≤ 25％。 地塊名稱 GC2021003 地塊 地址 東臨竹 溪大道；西至金浦路；南臨匯春路；北至匯歌路 所在區(qū)域板塊 青秀區(qū)瑯東板塊 土地用途 城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售 容積率 起始總價 萬元 占地面積 ㎡ 成交總價 萬元 總建面積 ㎡ 成交單價 8650 萬元 /畝 土地用途 城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售 成交樓面地價 11033 元 /㎡ ? 項目優(yōu)勢 南寧市有史以來每畝單價最貴的一幅土地“ GC2021003 地塊”位于南寧建設(shè)核心承載區(qū)域 —— CBD的核心位臵，總用地面積 畝，成交達(dá)到 8650 萬元 /畝的單價， 11033元 /㎡的樓面地價，毫無疑問，這個地塊成為了南寧 2021 年總價、單價、樓面地價的地王。超高層項目建筑一般都是一座城市規(guī)劃中的地標(biāo)項目，選址至少符合兩點要求：第一、選址上是城市中心區(qū)，只有寸土寸 金的城市中心區(qū)，才有必要建設(shè)高容積率的超高層項目，凸顯其地段含金量，實現(xiàn)利益最大化。 社會優(yōu)勢 超高層建筑，往往被視作是一個地區(qū)的地標(biāo)性建筑，代表了這一城市或國家在高層 建筑建設(shè)方面最先進的材料和工程建造技術(shù)。 首先， GC2021003地塊在未來不僅僅是埌東的“地標(biāo)”、也是南寧的一個新的“地標(biāo)性建筑”。 GC2021003地塊有可能因此成為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采用 “低碳”標(biāo)準(zhǔn)的建筑典范。 ? 項目不利因素 技術(shù)因素 從技術(shù)因素看，超高層項目具體實施設(shè)計建造過程中的技術(shù)難點需要得到有效解決，例如結(jié)構(gòu)、防震與消防等。在南寧，超高層住宅還是稀缺的，如何根據(jù)本地的住宅特點，打造更加符合本地購房者的居住習(xí)慣的項目，將是 GC2021003 地塊面臨的重大挑戰(zhàn)?！酒渌蟀础赌蠈幨幸?guī)劃管理局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（審批號： 2021335）及市城建委《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》（南建開發(fā)意見書 [2021]48 號）的規(guī)定執(zhí)行 】?！酒渌蟀础赌蠈幨幸?guī)劃管理局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（審批號：2021336）及市城建委《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》（南建開發(fā)意見書 [2021]49號）的規(guī)定執(zhí)行】。 二次出讓，附加條款使其遭遇流拍 第二次拍賣時間為 2021 年 7 月 22 日，該地塊的競買保證金下調(diào)，由原來的 16000萬元改為 10000 萬元。”條款，導(dǎo)致拍賣過程中只有 1 家房企（廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司）進行競價。 2021 年 12 月 14 日，在眾多開發(fā)商爭搶的情況下，廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司以總價 億的價格，將兩幅地塊收入囊中。 區(qū)位、配套、交通等方面優(yōu)勢 —— 鳳嶺板塊居住價值盡顯 ? 教育配套：新二中、東盟國際學(xué)校。 1015 鐘車程可到達(dá)五象廣場 商圈 。 ? 醫(yī)療配套：廣西婦兒童醫(yī)療保健中心（在建）、廣西腫瘤醫(yī)院（規(guī)劃中）。與榮和大地、榮和山水美地這兩個項目聯(lián) 32 合起來，從幼兒園到中學(xué)都能給業(yè)主配備教育條件。 三次出讓，調(diào)整價格及附加條件順利成交 至 2021 年 11月 11 日，該地塊在《南寧市 2021 年第四十期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》中再次進行拍賣，其中將該地塊拆分為兩幅 60畝左右的 地塊，地塊出讓單價與前兩次相比下調(diào) 15%，競買保證金為 3800 萬元。 但是由于該地塊的限制條件中有“按照項目住宅面積或總套數(shù) 4%比例配套廉租住房，每套住房建筑面積控制在 4050平方米以內(nèi)。但是由于競買保證金較為高昂，且“國十條”剛實施不久，市場觀望嚴(yán)重。住宅商品房項目中套型建筑面積 90㎡ 以下住房面積，必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。住宅商品房項目中套型建筑面積 90 ㎡ 以下住房面積，必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 客戶因素 從客戶 因素看，居住的高度不同，感受也不同，選擇了一種建筑形態(tài)，就選擇了一種生活方式，開闊的視野和居高臨下的滿足感是超高層住宅獨特的魅力。截止 2021 年末，該公司的土地儲備面積已經(jīng)達(dá)到 萬㎡。 其次， GC2021003 地塊對于凝聚與國內(nèi)外金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)、大型企業(yè)總部到南寧安家，對于快速促進南寧區(qū)域性國際城市硬件、軟件方面的發(fā)展與建設(shè)，對于“三基地三中心”的建設(shè)都有積極的意義。如何打造可持續(xù)發(fā)展的超高層建筑，使其成為真正意義上的城市建筑典范，一直是各界人士所關(guān)注和爭論的話題。 表 32 GC2021003 地塊經(jīng)濟指標(biāo)列表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 28 價格優(yōu)勢 從價格因素看，超高層項目所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠(yuǎn)高于建造成本。 區(qū)位優(yōu)勢 GC2021003 地塊位于瑯東新區(qū)、 CBD與會展的交匯處，地理位臵優(yōu)越；并臨新建的匯歌湖而立，能高效利用景觀資源。 地塊起拍價為： 萬元，單價為 1953萬元 /畝，競買保證金為 7200萬元。土地批 準(zhǔn)用途：城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售。商務(wù)金融用地也成交頗豐。 住宅用地共成交 萬㎡，成交幅數(shù)占總成交的 %。因此也一直成為眾多開發(fā)商爭搶的熱點區(qū)域。而在西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)及邕寧區(qū)也有不同規(guī)模的工業(yè)園區(qū)地塊出讓。我們分析是這 3 個月經(jīng)營性土地出讓區(qū)域多數(shù)位于青秀區(qū)等市中心或房地產(chǎn)較熱的地段，成交價格較高導(dǎo)致。其中以 2021 年 3 月的樓面地價達(dá)到最高 ，為 4981 元 /㎡，比 2021 年最高的平均樓面地價上漲 %。如溢價率最高的華強路、華西路、中GC2021007 龍崗大道東面 城鎮(zhèn)住宅 % GC2021001 高新區(qū)魯班路延 長線西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售 % GC2021004 相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路東側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售 % GC2021010 龍崗大道東面 城鎮(zhèn)住宅 % GC2021028 吳圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)友誼 公路南北兩側(cè) 城鎮(zhèn)住宅 % GC2021097 經(jīng)開區(qū)那歷路東 側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售用地 % GC2021098 經(jīng)開區(qū)長凱路南 側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售 % GC2021111 科德路北面、高 新二路西面 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售用地 % GC2021074 長堽路 101 號 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售用地 % GC2021078 五一西路 城鎮(zhèn)住宅、批發(fā) 零售 % GC2021063 竹溪路東南面 商務(wù)金融用地 % GC2021011 鳳嶺楓林路西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅 % GC2021013 佛子嶺路南面 城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售、住宿餐飲 % GC2021117 良慶區(qū)金象四區(qū) 北面 城鎮(zhèn)住宅 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 24 華三支路、中華路圍合區(qū)域 GC202166地塊，為舊城改造項目，起始價僅為 1萬元 /畝（土地凈收益），因此在開發(fā)商拿地過程中出現(xiàn)了較高的溢價率。溢價率沒有最高，只有更高，是南寧從 2021年以來的一種瘋狂拿地的情況。有的公告調(diào)整是因為一些文件尚未通過，而調(diào)整競拍時間。僅有少數(shù)有實力的開發(fā)商擁有較為充足的土地儲備。 2021 年南寧市財政收入 億元，按照不完全統(tǒng)計土地財政收入 相當(dāng)于 總財政收入的 %。 工業(yè)用地成交 ㎡，比去年下跌 %。土地成交占土地供應(yīng)的 %。在中央強調(diào)加強土地供應(yīng)的情況下，在未來的 1 年之內(nèi)，住宅及商服用地或?qū)⒗^續(xù) 增大供應(yīng)。而相比 4月的密集政策， 9 月份雖然相關(guān)政策也頻頻出臺，卻對土地供應(yīng)量的影響減弱。 圖 32 2021 年 南寧市經(jīng)營性土地供應(yīng)區(qū)域分布圖 17%13%9%8%15%8%23%33%19%23%18%28%10%8%35%18%12%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021 計劃供應(yīng) 2021 實際供應(yīng) 2021 實際供應(yīng)邕寧區(qū)興寧區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)良慶區(qū)江南區(qū)數(shù)據(jù)來源： CRIC 20 （ 3） 2021 年南寧市月度土地供應(yīng)分析 2021 年如果說是地王頻出的一年，那么 2021 年就是個政策調(diào)控年。青秀區(qū)鳳嶺板塊，西鄉(xiāng)塘區(qū)大學(xué)路板塊及老城區(qū)板塊，都成為了供地集中片區(qū)。 2021 年工業(yè)用地的實際供應(yīng)面積占全市土地總供應(yīng)面積的 40%，環(huán)比下跌 %。 整體來看，由于 202 2021年經(jīng)營性用地供應(yīng)較少，導(dǎo)致市場供需不平衡，地王頻出。其中 經(jīng)營性用地（商業(yè)金融、批發(fā)零售、住宿餐飲、城鎮(zhèn)住宅等用途）共計劃出讓 87幅，合計 畝，比2021 年的經(jīng)營性用地供地計劃上漲 %。 資料來源： CRIC 17 為解決長期以來供不應(yīng)求的狀況，未來政策仍會通過增加中小戶型產(chǎn)品、保障性住房建設(shè)等緩解供需的不平衡，這將主要在土地政策中得到體現(xiàn)，如規(guī)范土地管理，促開工建設(shè)或一些硬性的土地規(guī)劃要求等。 ? 控通脹、抑制 投資、投機性需求是主要任務(wù)，增加市場供應(yīng)，緩解供需矛盾 2021 年末新政調(diào)控效果逐漸被抵消，其中通貨膨脹壓力迫使資金向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移是主要原因之一。購臵總部自用辦公用房的，按每平方米 200— 500 元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補助。 資料來源： CRIC 資料來源： CRIC 16 表 25 2021 年 南寧市加快建設(shè)五象新區(qū)的鼓勵政策 頒布時間 政策名稱 政策內(nèi)容 ． 13 《關(guān)于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的決定》、《關(guān)于支持和鼓勵總部經(jīng)濟發(fā)展的暫行規(guī)定》 ? 今年開始，市財政將每年安排總部經(jīng)濟發(fā)展專項資金，補助總部企業(yè)在本市購買、租賃總部自用辦公用房，引進高層次人才等方面。 明確近期保障性住房建設(shè)目標(biāo) 南寧市政府 擅自出售經(jīng)濟適用 住房的，由市住房保障部門按照原購房價格從購房之日起每年扣減 1%計算作價收回，取消其在 5 年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格并按照《南寧市已購公有住房上市交易暫行辦法》 (市政府令第 35 號 )的規(guī)定予以處罰。 20212021 年南寧市 住房保障性住房規(guī)劃建設(shè) 萬套，可見南寧市加大了保障性住房的力度，但 2021 年南寧市最令人關(guān)注的當(dāng)屬嚴(yán)格的經(jīng)濟適用房管理制度。因規(guī)劃修改而給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。 表 23 2021 年南寧市加強房地 產(chǎn)管理的政策 頒布時間 政策名稱 政策內(nèi)容 政策作用 《南寧市城市房地產(chǎn)市場交易管理條例》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源、嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售，防止捂盤惜售、坐地起價現(xiàn)象的發(fā)生； 要求一次性公開全部房源，防止捂盤惜售 《南寧市收回國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》 明確了國有土地收回的條件及方式； 土地開發(fā)管理 《廣西壯族自治區(qū)實施 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 辦法》 建設(shè)單位或個人不得擅自變更規(guī)劃條件，因特殊需要確需變 更的，必須向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或自治區(qū)政府確定的鎮(zhèn)政府提出變更申請。值得關(guān)注的是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)， 2021 年 2月 9 日南寧市出臺《南寧市房地產(chǎn)市場交易管理條例》要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時間內(nèi)一次性公開房源。各地房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門要加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 頒布時間 政策內(nèi)容 政策作用 稅收 開發(fā)普通住宅按 %的預(yù)征率預(yù)征 ；開發(fā)非普通住宅按 2%3%的預(yù)征率預(yù)征；開發(fā)商鋪和其他房產(chǎn)按 3%5%預(yù)征率預(yù)征；對強制拍賣土地使用權(quán)的按 5%12%預(yù)征率預(yù)征。繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。但一味的限購、限貸對于房地產(chǎn)的健康不利，也并非長久之計 ，因此除了通過信貸政策對過熱的購房需求進行抑制之外，通過完善保障性住房政策，促進保障性住房供應(yīng)的政策被認(rèn)為是本年度卓有成效的手段之一，在多方政策的支持下，今年我國住房保障建設(shè)順利進行，保障性住房的增加很可能會改變 2021 年房地產(chǎn)的供應(yīng)格局。 “十二五”期間將繼續(xù)加大保障房建設(shè) 住建部 2021 年計劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，比原計劃的 580 萬套大大增加。 稅收、金融等方面支持租賃房建設(shè) 國土部、住建部 確保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于總量 70％， 探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房；加快推進住房用地供應(yīng)和建設(shè)項目的審批。 保證保障房及中小套型商品住房用地 國土部 公布各地住房供地計劃，確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)，確保三類房供地不低于 70% 。 加強企業(yè)的購地、融資監(jiān)管