【正文】 局的問題； ； ； 。 ： ； （暫定 2%）； 。隨著經濟社會的快速發(fā)展，北京進入了新的重要發(fā)展階段。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率控制在 %以內?？紤]到人口流動以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎設施等相關指標暫按 2021萬人預留。 （ 1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。 2．本項目的實施符合 《大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的要求 大興是北京與周邊城市協調發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其 京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū) 域城鎮(zhèn)協調發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協調發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 （ 3）“產業(yè)集群”是指以北京經濟技術開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產業(yè)基地為主要依托，以各個 產業(yè)功能區(qū)為中心，實現特色產業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 （ 1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團河路以西部分、龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點，必須按照總體規(guī)劃的要求建設并保護好中部區(qū)域。 （ 2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是 大興區(qū)兩大人口、產業(yè)集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結點地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 二、產業(yè)政策分析 1．土地一級開發(fā)政策 為了規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土 地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產 管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā) [2021]28號）和《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》（京政發(fā) [2021]6號）等有關規(guī)定，北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設委員會共同制定《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》。 土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)承擔。 2． 大興 區(qū)國民經濟和社會發(fā)展 相關產業(yè)政策 《北京市大興區(qū)人民政府關于大興區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》中對 國民經濟與社會發(fā)展的主要思路和工作任務 指出： 要以“新北京、新奧運”為契機，加強城鎮(zhèn)建設與管理，構建現代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學規(guī)劃，關鍵在于城市建設和城市管理并舉，重點在于形成特色。 全面推進城鎮(zhèn)建設。加快啟動大興新城核心區(qū)建設，以新城開發(fā)和舊城改造促進城市功能完善，不斷提供滿足現代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場所和設施。抓好中心村建設，改善生活環(huán)境和條件，引導農村人口適度聚集。 3．行業(yè)準入分析 北京市土地整理儲備中心 大興 區(qū)分中心是實施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機構，有能力承擔該項目的開發(fā)工作。 我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會，實現人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 三、資源節(jié)約措施 建設用地合理的容積率是滿足城市經濟發(fā)展和環(huán)境建設的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、 市政及交通的負荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經濟的發(fā)展，本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。 本項目屬于土地一級開發(fā)項目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項目的二級開發(fā)過程中按國家《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB 501892021 和北京市《公共建筑節(jié)能設計標準》（ DBJ 016212021）、建筑設計防火規(guī)范 GB 50016202《辦公建筑設計規(guī)范》（ JGJ 672021）、《民用建筑熱工設計規(guī)范》（ GB501761993）等相關規(guī)范進行節(jié)能設計。 圍護結構：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內的熱舒適與視覺舒適的 目的；加強戶間的隔熱以適應不同用戶的空調標準。 系統控制和運行管理：為達到節(jié)能運行，系統設置滿足根據不同氣候條件、不同時段、不同區(qū)域，能夠自動調節(jié)或手動調節(jié)控制。 用地范圍內現有涉及需要拆遷的民宅 16戶，建筑面積 4000平方米；土地種植部分主要為小麥等農作物；項目地塊范圍內沒有古樹和文物設施。依據總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農業(yè)、新技術產業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 3． 用地方案 本項目用地控制性指標如下 ： 項目規(guī)劃指標表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬 m2) 容積率 建設用地面積 居住 代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號 類別 用地性質 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建 筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 《北京市建設征地補償安置辦法》（北京市人民政府令第 148號）文件的規(guī)定執(zhí)行。其中： 防洪費：根據北京市人民政府令（ 1994）第 21號《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》，防洪費征收標準為 20元 /平方米。非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地 不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。 土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補償政策的相關規(guī)定，將土地補償費中的交 納保險部分直接撥付給區(qū)社會保險經辦機構，勞動力安置費由相關部門按照安置方案進行處理，地上物補償費、征地補償費除用于人員安置費外支付給村民委員會。 ： 拆遷費用 房屋拆遷費用包括：房屋拆遷補償、非住宅類房屋拆遷費。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項目前期的費用結算。辦公室下設居民拆遷小組負責拆遷范圍內被拆遷居民的入戶調查摸底，簽訂協議等工作，并監(jiān)督、實施對房 屋的拆除以及渣土清運工作。嚴格核實被調查戶的住房、戶口、家庭結構、婚姻狀況等情況，務求準確，不得疏漏。深入細致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話嚴肅認真，堅持原則，補償協議表述明確，數字準確。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時發(fā)現并處理危及拆遷現場的治安事件。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。冬季氣溫較低，且風力較大，應盡量避免冬季室外作業(yè)。該區(qū)距地表 100m深度內的含水層厚度可達 40～ 60m 左右，滲透性能強，滲透系數可達 100m/晝夜左右。第四層頂板埋深距地表為 60～ 65m，巖性為卵石含砂，砂 含礫石等，厚度 30～ 40m左右。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢平坦，地表 排水情況較好。地下水資源較豐富，水質較好，埋深 100m以內第四紀地層中，潛水、承壓水年平均開采量為 m3，是城市生活、工業(yè)、農業(yè)生產用水的主要來源。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚塵和固廢為最主要的污染物。 為保護該區(qū)地下水，禁止利用生活垃圾和廢棄物回 填溝、坑等。 在采取建議措施后，項目施工期固體廢物對周圍環(huán)境的影響較小。 四、特殊環(huán)境影響分析 本項目所在區(qū)域內無歷史文化遺產，自然遺產、風景名勝等特殊環(huán)境，所以并不存在相關保護的問題。 本項目的財務預測采用國家計劃委員會和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版， 2021）所規(guī)定的方法來進行銷售收入預測。 2．投資估算編制范圍 本項目總投資包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政建設費、公益設施建設費、財務費用、不可預見費、管理費等 3．估算說明 （ 1）項目前期費含可研編制費、環(huán)評編制費、編制市政規(guī)劃方案費、用地普測及撥地訂樁費、設計費、三通一平等。 直接拆遷費用 1315萬元 1） 拆遷補償費 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補償金額為 1211萬元。則民宅拆遷補償費為： 民宅拆遷補償費 =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米 5067 平方米 =1160萬元 2) 租房補貼費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2021]606號文及相關的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，考慮榆垡實際情況，租房補貼費按 1200元 /戶 ?月計算，計費時間為 24個月，則租房補貼費為： 租房補貼費 =1200元 /戶 ?月 16 戶 24 個月 =46萬元 3）搬家補助費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2021]606號文及相關的宅基地房屋拆遷補 償規(guī)則的標準，搬家補助費按每建筑平方米 15 元計算，則搬家補助費為： 搬家補助費 =15元 /平方米 4000 萬平方米 =6 萬元 4）提前搬家獎勵費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2021]606號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：提前搬家獎 2021元 /戶，共計 3萬元。民宅間接拆遷費 33萬元 。 1） 房屋及地上物附屬物結合成新的補償價格 房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現價。 非住宅停產停業(yè)補助費 =500元 /平方米 1311 平方米 =66萬元 3） 搬遷補助費 拆遷補助費根據被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算，標準為每平方米 25 元。 非民宅 拆遷評估、服務、拆除費計算表 序號 項目 取費基數 取費標準 費用 (萬元 ) 1 拆遷評估費 213 萬元 % 2 2 拆遷服務費 283 萬元 % 3 3 拆除清運費 1639 平方米 20 元 /平方米 3 4 小計 ８ 考慮安置房售價為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價計算。 榆垡居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設費用為 35002萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價 12781萬元，管線工程總造價 7886萬元，其它費用 14335萬元，折合 193元 /建筑平方米（居住區(qū)經營性項目總建筑面積 ）?？傆玫孛娣e為 頃。 不可預見費按 12項（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費，則不可預見費為 1113萬元。 經預測，本項目總投資 項目預計投入 19722萬元，預計收入 15848萬元，預計虧損 3874萬元。 由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心，因此無本項費用。如下： 公益設施建設費用明細表 地塊編號 類別 用地性質 用地規(guī)模（平方米） 取費標準 費用 建筑密度（ %） 綠地率(%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 100 總計 60 元 /㎡ 7 該項目財務費用為 2434萬元。 市政工程建設總成本測算表 序號 項 目 工程內容 長度 (m) 金額（萬元） 依據及說明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12021 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754