【正文】 局的問題； ； ； 。 ： ； （暫定 2%）； 。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，北京進(jìn)入了新的重要發(fā)展階段。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 %以內(nèi)?？紤]到人口流動(dòng)以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按 2021萬人預(yù)留。 （ 1） 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 2．本項(xiàng)目的實(shí)施符合 《大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的要求 大興是北京與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其 京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū) 域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè) 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 （ 1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河路以西部分、龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。 （ 2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是 大興區(qū)兩大人口、產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 1．土地一級(jí)開發(fā)政策 為了規(guī)范土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土 地利用總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn) 管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā) [2021]28號(hào)）和《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā) [2021]6號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，北京市國(guó)土資源局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)共同制定《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》。 土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 2． 大興 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 《北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告》中對(duì) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的主要思路和工作任務(wù) 指出： 要以“新北京、新奧運(yùn)”為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學(xué)規(guī)劃，關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管理并舉，重點(diǎn)在于形成特色。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。加快啟動(dòng)大興新城核心區(qū)建設(shè)，以新城開發(fā)和舊城改造促進(jìn)城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場(chǎng)所和設(shè)施。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 3．行業(yè)準(zhǔn)入分析 北京市土地整理儲(chǔ)備中心 大興 區(qū)分中心是實(shí)施市區(qū)政府土地整理儲(chǔ)備的辦事機(jī)構(gòu)，有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的開發(fā)工作。 我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、 市政及交通的負(fù)荷加大等問題，過低的容積率又會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。 本項(xiàng)目屬于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)過程中按國(guó)家《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892021 和北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ 016212021）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50016202《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ 672021）、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB501761993）等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE中空玻璃，以減少太陽(yáng)輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的 目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 系統(tǒng)控制和運(yùn)行管理：為達(dá)到節(jié)能運(yùn)行，系統(tǒng)設(shè)置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時(shí)段、不同區(qū)域，能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)或手動(dòng)調(diào)節(jié)控制。 用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16戶，建筑面積 4000平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 3． 用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下 ： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬 m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建 筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第 148號(hào)）文件的規(guī)定執(zhí)行。其中： 防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（ 1994）第 21號(hào)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20元 /平方米。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地 不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。 土地一級(jí)開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交 納保險(xiǎn)部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。 ： 拆遷費(fèi)用 房屋拆遷費(fèi)用包括：房屋拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項(xiàng)目前期的費(fèi)用結(jié)算。辦公室下設(shè)居民拆遷小組負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民的入戶調(diào)查摸底，簽訂協(xié)議等工作，并監(jiān)督、實(shí)施對(duì)房 屋的拆除以及渣土清運(yùn)工作。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。深入細(xì)致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話嚴(yán)肅認(rèn)真，堅(jiān)持原則，補(bǔ)償協(xié)議表述明確，數(shù)字準(zhǔn)確。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場(chǎng)的治安事件。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。冬季氣溫較低，且風(fēng)力較大，應(yīng)盡量避免冬季室外作業(yè)。該區(qū)距地表 100m深度內(nèi)的含水層厚度可達(dá) 40～ 60m 左右，滲透性能強(qiáng)，滲透系數(shù)可達(dá) 100m/晝夜左右。第四層頂板埋深距地表為 60～ 65m，巖性為卵石含砂，砂 含礫石等，厚度 30～ 40m左右。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢(shì)平坦，地表 排水情況較好。地下水資源較豐富，水質(zhì)較好，埋深 100m以內(nèi)第四紀(jì)地層中，潛水、承壓水年平均開采量為 m3，是城市生活、工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水的主要來源。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚(yáng)塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚(yáng)塵和固廢為最主要的污染物。 為保護(hù)該區(qū)地下水，禁止利用生活垃圾和廢棄物回 填溝、坑等。 在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。 四、特殊環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無歷史文化遺產(chǎn)，自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝等特殊環(huán)境，所以并不存在相關(guān)保護(hù)的問題。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版， 2021）所規(guī)定的方法來進(jìn)行銷售收入預(yù)測(cè)。 2．投資估算編制范圍 本項(xiàng)目總投資包括前期費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)等 3．估算說明 （ 1）項(xiàng)目前期費(fèi)含可研編制費(fèi)、環(huán)評(píng)編制費(fèi)、編制市政規(guī)劃方案費(fèi)、用地普測(cè)及撥地訂樁費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等。 直接拆遷費(fèi)用 1315萬元 1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211萬元。則民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)為： 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米 5067 平方米 =1160萬元 2) 租房補(bǔ)貼費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，考慮榆垡實(shí)際情況，租房補(bǔ)貼費(fèi)按 1200元 /戶 ?月計(jì)算，計(jì)費(fèi)時(shí)間為 24個(gè)月，則租房補(bǔ)貼費(fèi)為： 租房補(bǔ)貼費(fèi) =1200元 /戶 ?月 16 戶 24 個(gè)月 =46萬元 3）搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ) 償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補(bǔ)助費(fèi)按每建筑平方米 15 元計(jì)算，則搬家補(bǔ)助費(fèi)為： 搬家補(bǔ)助費(fèi) =15元 /平方米 4000 萬平方米 =6 萬元 4）提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：提前搬家獎(jiǎng) 2021元 /戶，共計(jì) 3萬元。民宅間接拆遷費(fèi) 33萬元 。 1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格 房屋重置成新價(jià)格的確定：采用分部件按條件計(jì)分，以成新折扣方法計(jì)算房屋總分，再按規(guī)定分值計(jì)算房屋的現(xiàn)價(jià)。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500元 /平方米 1311 平方米 =66萬元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 非民宅 拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi)計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 (萬元 ) 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 213 萬元 % 2 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 283 萬元 % 3 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1639 平方米 20 元 /平方米 3 4 小計(jì) ８ 考慮安置房售價(jià)為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價(jià)計(jì)算。 榆垡居住區(qū)總體土地一級(jí)開發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為 35002萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價(jià) 12781萬元，管線工程總造價(jià) 7886萬元，其它費(fèi)用 14335萬元，折合 193元 /建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積 ）。總用地面積為 頃。 不可預(yù)見費(fèi)按 12項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費(fèi)，則不可預(yù)見費(fèi)為 1113萬元。 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722萬元，預(yù)計(jì)收入 15848萬元，預(yù)計(jì)虧損 3874萬元。 由于申報(bào)主體為北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興分中心，因此無本項(xiàng)費(fèi)用。如下： 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表 地塊編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度（ %） 綠地率(%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 100 總計(jì) 60 元 /㎡ 7 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2434萬元。 市政工程建設(shè)總成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程內(nèi)容 長(zhǎng)度 (m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12021 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754