【正文】 定。 照明系統(tǒng) 變、配電所靠近負(fù)荷中心，有效縮短低壓供電線路的距離；本項(xiàng)目照明采用節(jié)能型燈具為主，凡熒光燈均采用高效節(jié)能型燈管。 節(jié)能效果分析 圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)。從圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)比較表中數(shù)據(jù)分析，傳熱系數(shù)值已接近國(guó)內(nèi)先進(jìn)（北京地區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)，明顯高于國(guó)內(nèi)夏熱冬冷地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 29 第 六 章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 2021 年 2 月上海市政府批準(zhǔn)了 《上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃》， XX 浦江大型居住社區(qū)、青浦區(qū)華新拓展大型居住社區(qū)、松江區(qū)泗涇南拓展大型居住社區(qū)的規(guī)劃方案為 2021 年上海市保障房、棚改及中小套型商品房等三類用地規(guī)劃方案的組成部分。 選址分析 XX區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙”。該地區(qū)土壤類型以水稻土為代表，土壤呈中性偏堿性。受季風(fēng)影響，春夏兩季主要盛行東南風(fēng)，秋季以北風(fēng)為主，冬季則以西北風(fēng)為多，年平均風(fēng)速 。 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于上海市 XX區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)東，基地周邊環(huán)境為項(xiàng)目提供了景觀優(yōu)勢(shì)和生態(tài)依托 ， 良好的內(nèi)、外部環(huán)境，為本項(xiàng)目提供了較好的土地景觀生態(tài)價(jià)值。 裝修廢氣 在居民房屋裝修施工中，對(duì)周邊已入住居民構(gòu)成影響的主要大氣污染物是油漆、涂料等揮發(fā)性的有害氣體，但這種影響是短暫的，只要關(guān)閉裝修家庭的大門(mén)，通過(guò)窗戶通風(fēng)，這種影響可進(jìn)一步減少。垃圾房的日常操作、管理規(guī)范有效，并安裝除臭裝置或噴灑消毒液等，除臭消毒，防止蚊蠅滋生。較強(qiáng)噪聲設(shè)備集中布置在地 下室，工程設(shè)計(jì)上采取隔聲、吸音、減振措施，因各類機(jī)械、設(shè)備噪聲經(jīng)遮擋物衰減和距離衰減后，對(duì)住宅聲環(huán)境本底值的貢獻(xiàn)較小，不會(huì)對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生不利影響。 周邊道路交通噪聲影響分析 項(xiàng)目建成后，周邊道路的交通噪聲對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑的聲環(huán)境質(zhì)量有較大的 影響，超標(biāo)幅度在 dB 左右。 （ 2）建筑 ? 外窗采用雙層中空玻璃，以利安全并隔音降噪 ； ? 所有機(jī)房作建筑隔聲處理 ； ? 機(jī)房各進(jìn)風(fēng)、排 風(fēng)口由土建進(jìn)行吸聲處理；通風(fēng)系統(tǒng)土建豎井的排風(fēng)百葉遠(yuǎn)離人員的活動(dòng)場(chǎng)所，避免廢氣吹人現(xiàn)象。 ? 室內(nèi)所有燃?xì)夤艿谰淮┰骄邮液推渌＜跋篮腿藛T安全的場(chǎng)合；廚房設(shè)良好的通風(fēng)措施，采用合格并帶有泄漏報(bào)警裝置的灶具，選用安全可靠的熱水器。對(duì)施工期工程區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行檢查、落實(shí)；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，并配合地方環(huán)保部門(mén)共同做好工程區(qū)域的環(huán)境保護(hù)監(jiān)督和檢查工作。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)有關(guān)條例的規(guī)定開(kāi)展監(jiān)理活動(dòng)。 37 結(jié)論 本項(xiàng)目為動(dòng)遷基地住宅及配套服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目，建成后有較大的社會(huì)效益。 本 項(xiàng)目工程擬定經(jīng)營(yíng)周期為 三 年，折為 12 個(gè)季度，其中建設(shè)周期為 11 個(gè)季度。 工程建設(shè)投資估算 估 算依據(jù) 工程建設(shè)投資估算 依據(jù)如下： ? 根據(jù)招標(biāo)文件，本項(xiàng)目用地面積為 55,497 平方米（以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)） 。 銷售 收入及稅金分析 銷售收入 本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，銷售價(jià)格受到政府相關(guān)政策限制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定本項(xiàng)目住宅 銷售單 價(jià)按 7578 元 /m2價(jià)格出售 。 資金籌措方案 資金籌措方案編制的依據(jù) 本項(xiàng)目的 資金籌措案編制的依據(jù)為： 招標(biāo)文件約定的土地總價(jià)，公司計(jì)劃在 簽 定《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后的 60 天內(nèi)支付全部土地出讓價(jià)款并繳納相 應(yīng)的契稅； 成本測(cè)算結(jié)論、與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度配套的付款計(jì)劃； 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有存量資金及其它資金利用計(jì)劃； 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款計(jì)劃； 招標(biāo)文件規(guī)定的其它方面資金的要求。擬申請(qǐng)貸款總額為 36000 萬(wàn)元，貸款年利率按中國(guó)人民銀行頒布的 1~3 年期 貸款利率 標(biāo)準(zhǔn) %計(jì)（折季度利率為 %）。 （ 3） 根據(jù)公司資金使用與資金籌措計(jì)劃，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金是有充分保障的。詳見(jiàn)“附表 6，凈現(xiàn)金流量表“ 。 綜上所述 ，該項(xiàng)目具有 合理的財(cái)務(wù)效益，建議予以實(shí)施 。 綜上所述，項(xiàng)目建成后全部投資稅前內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)值 7%，銷售利潤(rùn)率為 %。 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 本項(xiàng)目建設(shè)期 12 個(gè)季度，計(jì)算期按 12 個(gè)季度計(jì)。 （ 2） 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)周期為 12 個(gè)季度。 （ 1） 資金來(lái)源 自有資金 根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)企業(yè)以自有資金方式出資 28606 萬(wàn)元。計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅率為 %，附加稅中城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7%，教育費(fèi)附加 3%，上海河道工程修建維護(hù)管理費(fèi) 1%。除工程建設(shè)投資 80201 萬(wàn)元（不含利息建）外，其他費(fèi)用由項(xiàng)目融資費(fèi)用 ， 銷售 管理費(fèi) 等組成 。 費(fèi)用分析 本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和期間費(fèi)用組成，經(jīng)估算總成本費(fèi)用為 85104 萬(wàn)元，其中工程建設(shè)投資為 80201 萬(wàn)元，融資費(fèi)用 為 3376 萬(wàn)元，其他費(fèi)用為 1527 萬(wàn)元。采取以上措施，可有效避免項(xiàng)目對(duì)自身居住居民及周邊環(huán)境產(chǎn)生污水、噪聲、廢氣、固體廢物等的污染，使各項(xiàng)污染物排放達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，在保障居民享有良好生活環(huán)境的同時(shí)，對(duì)周邊環(huán)境不造成大的負(fù)面影響。 本項(xiàng)目用地尚未進(jìn)行地質(zhì)勘察，但從項(xiàng)目基地周邊用地的地質(zhì)情況推測(cè)，本項(xiàng)目地塊適合進(jìn)行 房地產(chǎn)建設(shè)。按照國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理的要求，依據(jù)環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)文件和合同、標(biāo)書(shū)中的有關(guān)內(nèi)容，對(duì)施工過(guò) 程中的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)理，制定具體的監(jiān)理方案，確保落實(shí)各項(xiàng)措施、實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量。 施工期有完善的環(huán)境管理制度 項(xiàng)目的環(huán)境管理工作由建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位共同承擔(dān)。 （ 3）公用設(shè)施 ? 為了減少噪音，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離； ? 重要設(shè)備（包括風(fēng)機(jī)、水泵）等選用低噪音產(chǎn)品；所有電動(dòng)設(shè)備均設(shè)橡膠減震墊或彈簧減震器；風(fēng)機(jī)、水泵的進(jìn)出口均安裝軟接頭，以隔斷噪聲與震動(dòng)對(duì)環(huán)境的影響 ； ? 室內(nèi)污、廢水分流；室外雨、污水分開(kāi)排放；廢水由小區(qū)內(nèi)部污水管網(wǎng)排入市政污水總管，進(jìn)入污水廠處理；地下車庫(kù)的雨 水經(jīng)潛水泵排入雨水管道，并設(shè)隔油沉砂池收集地面沖洗水，經(jīng)處理后排入污水管道 ； ? 生活水池采用不銹鋼材質(zhì)的成品水池；利用水質(zhì)凈化技術(shù)，并結(jié)合定期清潔、消毒，保持水質(zhì) ； ? 公共場(chǎng)所的公共衛(wèi)生器具按照規(guī)范設(shè)置。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 工程設(shè)計(jì)有完善的環(huán)保措施 （ 1）總圖 34 ? 總圖體現(xiàn)以人為本和創(chuàng)建良好的生態(tài)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，環(huán)境設(shè)計(jì)突出均好性 ； ? 生態(tài)環(huán)境的塑造注重人工與自然環(huán)境的融合與協(xié)作，構(gòu)成人景互動(dòng)的共生環(huán)境 ； 做到住宅、公建、小品與綠化融為有機(jī)的整體。 固體廢物 項(xiàng)目建成后的固體廢物主要為生活垃圾。垃圾房?jī)?nèi)的滲濾液經(jīng)集水槽收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)，嚴(yán)禁直接排放至地表水或市政雨水管道。 垃圾房臭氣 新建住宅區(qū)生活垃圾收集、處理的作業(yè)場(chǎng)所相對(duì)封閉，垃圾滲透液、廢氣等的排放符合相關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，并采取 措施防止周圍的環(huán)境污染。 進(jìn)出地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車輛排放的汽車尾氣地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。種類以草本植物較多，木本植物較少。 XX 區(qū)位于上海市地域腹部 ， 處于亞 熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，呈現(xiàn)東冷夏暖、四季分明，雨熱同季、降水充沛的氣候特征。 30 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 本項(xiàng)目用地通過(guò)土地招牌掛取得，項(xiàng)目范圍內(nèi)不涉及征地拆遷及移民安置問(wèn) 題。 XX 浦江大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 位于 XX 區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)， 南至銀康路，北臨銀春路，東至富 豐 路，西至富 羽 路 ，規(guī)劃總用地為55,497 平方米 （以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)）。 項(xiàng)目外窗擬采用空氣層為 12 毫米的中空玻璃，雙層斷熱的鋁合金型材框與玻璃之間用丁基膠粘結(jié)密封后再用聚硫膠或結(jié)構(gòu)膠密封，有效地阻斷熱量傳導(dǎo)，從而達(dá)到節(jié)能、防結(jié)露的效果。 按照我國(guó)的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。戶外景觀照明使用時(shí)間控制器 ,區(qū)環(huán)境照明采用太陽(yáng)能電池草坪燈具，充分利用太陽(yáng)能節(jié)能技術(shù)， 節(jié)約電能。各建筑用水采用分戶水表計(jì)量，盡量減少水耗。 k。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能 27 項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)作保溫設(shè)計(jì)，通過(guò)專用軟件進(jìn)行詳盡的節(jié)能計(jì)算，以明確材料厚度，組合方式，調(diào)整材料應(yīng)用方式，以保證其滿足國(guó)內(nèi)夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 節(jié)能措施 本項(xiàng)目貫徹并執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的方針、政策和法規(guī)制度、節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境，改善建筑物理環(huán)境。 本項(xiàng)目供水、供電、供 氣的征詢工作目前已經(jīng)全部完成，市政配套條件均能滿足項(xiàng)目的需求。 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 本項(xiàng)目基地位于 XX 區(qū) 馬橋 鎮(zhèn)內(nèi)，該區(qū)域已 基本 具備各種能源管道、線路的接口，能源供應(yīng)可以得 到保證，只要基地內(nèi)部進(jìn)行管線的建設(shè)，再由市政供應(yīng)接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行的要求。 本項(xiàng)目貫徹綠色建筑理念，重視節(jié)能：從符合節(jié)能政策規(guī)范、合理選擇能源、確定用能標(biāo)準(zhǔn)，到各專業(yè)采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和有效的管理措施，在涉能的各個(gè)環(huán)節(jié)努力降低能耗，減少碳排量，以提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 公廁： 66 M178。 公共配套用房： M178。 地下車庫(kù)建筑面積： M178。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 55497 M178。 項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容詳見(jiàn)表 41。 本基地內(nèi)設(shè)天然氣箱式調(diào)壓站一座。報(bào)警信號(hào)接到居住區(qū)安保中心值班室。 在封閉式住宅小區(qū)設(shè)可靠的安全防范系統(tǒng)。小區(qū)住宅樓均屬三類防雷建筑物，接地保護(hù)均采用 TT 系統(tǒng)。項(xiàng)目中 變頻生活泵、電梯、各高層建筑樓道照明屬于二級(jí)負(fù)荷，其余用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。雨水直接排入市政雨水管。項(xiàng)目最高日用水量為 1908 立方米。剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 水平與垂直交通，住宅內(nèi)設(shè)有 一臺(tái)無(wú)障礙電梯，可到達(dá)各住戶。 機(jī)動(dòng)車停車位 1350（ 按每戶 輛 )，其中：地面停車位 648輛 (49%)，地下車庫(kù)停車位 702 輛。小區(qū)通過(guò)建筑的弧線單體圍合成組團(tuán)，使居住在小區(qū)里的每一戶人家都有良好的朝向和景觀方位，同時(shí)各建筑單體既獨(dú)立又互相呼應(yīng)。建筑物的水引入管、住宅入戶需計(jì)量的水管上均設(shè)置水表。 景觀噴灌節(jié)水措施 ? 選擇耐旱草種和樹(shù)種， 以減少澆水次數(shù)。 充分利用再生水資源替代自來(lái)水。 所有坐便器均采用 6 升水箱，且分二擋沖洗。 16 總之，地球上可較方便利用的水資源是分布很不均衡的，同時(shí)也是十分珍貴的，因此必須從戰(zhàn)略的高度來(lái)看待水資源的節(jié)約。地球上水的總儲(chǔ)量約為 億（立方千米），其中海水占 %，淡水只占 %。 室內(nèi)排水采用污、廢水分流制；室外排水為雨、污水分流制。 雨水、污水 雨水排水系統(tǒng) 屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)及場(chǎng)地、道路排水均為有組織排水。五層及其以上住宅采用變頻加壓供水設(shè)備供水 ，住宅每戶設(shè)分戶水表。資源的利用，除土地、能源本報(bào)告已另有專門(mén)章節(jié)論述外，因本項(xiàng)目水資源的利用量也較大，故合理利用 水資源是本章節(jié)論述的重點(diǎn)。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。城市化的進(jìn)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開(kāi)發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。 門(mén)衛(wèi)： 75 M178。 其中 住宅： M178。 其中 底層架空建筑面積： M178。 由項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可判斷項(xiàng)目建設(shè)方案符合集約和節(jié)約利用土地資源的原則。 “ 上海 XX 住宅開(kāi)發(fā)有限公司 ”符合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件 ，符合行業(yè)準(zhǔn)入條件。 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本； 有 4 名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技 術(shù) 人員， 2 名以上持有資格格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員 ； 企業(yè) 資質(zhì)要求。 XX 區(qū) XX 大型居住社區(qū) 屬其中之一。為緩解居民的購(gòu)房壓力，上海確立了未來(lái) 5 年內(nèi)建設(shè)2021 萬(wàn)平方米、 30 萬(wàn)套保障性住房的目標(biāo)任務(wù)，并統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。上海市房地產(chǎn)業(yè)始終圍繞“持續(xù)、健康、穩(wěn)健”發(fā)展的總體目標(biāo)，確立了“以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住宅為主”的房地產(chǎn)主導(dǎo)發(fā)展原則。 對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會(huì)的“后發(fā)效應(yīng)”或許比“先發(fā)效應(yīng)”更大。 2021 年上半年，上海房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比 2021 年同期增長(zhǎng) %，增幅同比提高 。在這一階段，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系開(kāi)始建立，上海房地產(chǎn)也將迎來(lái)新的發(fā)展階段。 產(chǎn)業(yè)政策分析 改革開(kāi)放的 30