【正文】 務院關于投資體 制改革的決定》 （ 國發(fā) [2021]20 號文 ） 等文件精神 ， 對于除了需要政府審批的使用中央政府性資金和地方政府投資的項目 ， “政府核準的投資項目目錄 ”范圍內的企業(yè)投資項目以及外商投資和境外投資項目之外的所有企業(yè)投資項目 ， 包括城市基礎設施建設項目、農林水利項目、社會事業(yè)項目、房地產開發(fā)建設項目、商貿設施項目、交通運輸項目、郵電通信項目、工業(yè)發(fā)展項目、高新技術產業(yè)項目等 ， 均實行備案制。自2021 年下半年以來，國家的一系列宏觀政策顯示，社會消費形態(tài)將由原來的金字塔形向橄欖形轉變，確定以中產階層為主的社會消費形態(tài)，這無疑為本項目提供和肯定了更多的購買機會。 2021 年國家雖然先后出臺 了 “ 國六條 ” 和 “ 十五條細則 ” 等宏觀調控政策，但房地產業(yè)作為一個重要支柱產業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導 和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 二、產業(yè)政策 分析 國家對 房地產業(yè)的相關政策 ： 堅持市場機制 在資源配置中的基礎作用，可以說目前國家從住房制度改革開始擴大到整個房地產市場的規(guī)模，通過土地的 “ 招、拍、掛 ” 也增加了土地的透明度。近期擬建的主要項目有：明珠華庭二期、金鼎 2． 居住中區(qū)：主要是指市區(qū)中部地段重點完善區(qū)，包括建設大道兩邊的未建用地的開發(fā)建設。通過規(guī)劃職能提升用地的價值，大力做好市區(qū)項目用地的協調工作，進一步優(yōu)化市區(qū)用地協調布局。一是要從提高開發(fā)居住小區(qū)的質量方面下功夫。 《 某某 市 “ 十一五 ” 城 市發(fā)展規(guī)劃（ 20212021）》、《 某某 市 “ 十一五 ” 城市 發(fā)展規(guī)劃》是根據市政府《關于做好 某某 市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃編制工作的意見》（河府辦 [2021]91 號文）編制的重點專項規(guī)劃，是我市國民經濟和社會發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃的重要組成部分，是對全市城市發(fā)展進行宏觀指導的規(guī)劃。減少審批程序和取消不合理收費，加強行業(yè)監(jiān)管，進一步優(yōu)化房地產開發(fā)環(huán)境。項目總投資為 萬元，其中自籌資金 1000 萬元，占總投 資的 %， 銀行貸款 700萬元，占總投資的 %，銷售回款 萬元，占總投資的 %。 銷售費用：銷售費用按照房產銷售收入的 %， 取為 78 萬元。 綜上分析，本項目工程建設其他費用估算為 萬元，如表 15 所 示。 （ 9） 招標代理服務費 根據計價格 [2021]1980 號計算。 （ 5） 工程勘察費 根據《工程勘察設計收費標準（ 2021 修訂）》計算。各項費用按國家或 某某 市的規(guī)定的費率和取費標準進行估算，具體計算說明如下： （ 1） 建設單位管理費 依據財建 [2021]394 號文《基本建設財務管理規(guī)定》的建設單位管理費總額控制數費率表估算。 2. 建筑安裝工程費 本項目 規(guī)劃用地面積為 ，總建筑面積 m2。 污水管網：通過市政規(guī)劃道路下設置的排污干管，排入污水處理廠。 ④ 門扇及五金等配件應考慮便于殘疾人開關。 ③ 通風設計 本項目的各棟建筑物一般按自然通風考慮，在有通風要求的場所可安裝排氣扇，強迫通風。 ② 空調系統 本項目地處南方，故只作夏季空調、冬季不設采暖。 選用結構化綜合布線系統，移動通訊信號增強系統， GPRS 無線上網。電力室配相應后備電源系統，以便在緊某某 市繁盛名苑（一期） 項目申請報告 15 急情況下保證通信聯絡暢通。利用柱內兩根主筋作引下線，工作接地和防雷接地均利用建筑 物基礎作自然接地體 ，接地電阻不大于 1歐，所有進出建筑物的金屬管道均應與基礎鋼筋網可靠連接，作等電位連接。 在變配電室、柴油發(fā)電機室、消防控制室、水泵房等重要場所設事故照明，在出入口、通道、樓梯間和電梯前室等處設疏散照明，采用安全疏散應急照明燈。 走廊的燈具排列要均勻，以嵌入式安裝為宜。 A、 住宅是以生活、休息為主，照明宜采用白熾燈、 稀土節(jié)能熒光燈為主的照明光源；廚房燈具選用易于清潔類型，如玻璃制品燈罩配以防潮燈口。 根據以上計算，本項目的用電負荷供合計約為 895KW。 以上用電負荷為二級負荷。 B、 消防車道轉彎半徑 ≥ 12 米，道路坡度 ≤ 7%。 消防用水根據《建筑設計防火規(guī)范》 GB 50016—2021 的要求設計，本工程消防總用水量為 88 升 /秒，其中室內消火栓用水量為 30 升 /秒，室外消火栓用水量為 30升 /秒，自動噴淋用水量為 28 升 /秒。室內排水管材均采用 UPVC 硬聚氯乙烯塑料排水管。 ③ 排 水系統 本 項目 排水管道采用污 、 雨分流制。 本工程給水系統在豎向分為二區(qū)，一區(qū)：地下室一層～五層為一區(qū)，由市政管網直接供水，采用下行上給給水方式。 則 日用水量合計約 158 立方米。 （ 1）給排水工程 ① 設計依據 某某 市繁盛名苑（一期） 項目申請報告 11 《室外給水設計規(guī)范》 （ GB 50013－ 2021） ；《室外排水設計規(guī)范》 （ GB 50014—2021） ；《建筑給水排水設計》 （ GB500152021） ② 給水系統 本項目用水量估算按照設計規(guī)范要求，住戶按 313 人計算，用水量 300 升 /人 ⑤ 結構體系 擬采用框架 剪力墻 結構體系。均布活荷載標準值取值如下：房間、廚房： N/ m2；廁所： / m2；走廊，門廳、樓梯： / m2；上人屋面： / m2；大廳、陽臺： / m2。 ② 荷載取值 風荷載。 某某 市繁盛名苑（一期） 項目申請報告 9 靈活性 結構、設備及其管網布置應為住宅的可改造性創(chuàng)造必要的條件。套型面積取決于功能，套型功能的增量，除適宜的面積外，尚應包括功能空間的細化和設備的配置質量，與日益提高的生活質量和現代生活方式相適應。建筑為平屋項，采用簡潔明快的現代風格，使整個小區(qū)建筑形象輕巧，富于光影變化和錯落的輪廓，在現代的居住氛圍里滲透出親切的生活氣息。 表 12 戶型方案表 類型 戶型 戶數 建筑總面 積（ m178。 住宅群樓 采用合理的間距和架空 層 以有利于小區(qū)的自然通風降溫 。重視小區(qū)內環(huán)境、綠化及道路的規(guī)劃，著重于建筑質量的優(yōu)良及 建筑物立面設計的新穎和個性化。小區(qū)干道寬設為 6 米，宅前路寬度設為 米，可滿足交通和消防的需要。 （ 4）住宅建筑群體空間規(guī)劃應 滿足必要的房屋日照間距和自然通風的要求，滿足安靜不受外部噪聲的影響的要求，交通組織滿足出行便捷要求，滿足防火、防震、防洪等安全要求，為居民提供適宜的交往場所等功能方面的要求。 （ 2）符合國土部門對該建設用地的規(guī)劃設計要點。 擬借鑒 某某 在建及已建商住用房的成功發(fā)展經驗建設一個 “ 宜居社區(qū)，健康住區(qū)、智能小區(qū) ” ，體現 “ 以人為本 ” 的居住理念。 本項目以中等面積戶型為主，戶型 方正實用，為兩梯四戶，四房的戶型均帶入戶花園，并且戶戶南北通透。 （ 三 ）主要建設內容和規(guī)模 根據 某某 市城市總體規(guī)劃及項目相關規(guī)劃，本項目用地性質為 商住 用地。品牌、產品、服務將越來越被小業(yè)主們所關注。 某某 市繁盛名苑（一期） 項目申請報告 4 （ 4）新城區(qū)稱為熱點區(qū)域：新城區(qū)將成為未來城市的熱點區(qū)域，尤其是建設大道和黃沙大道兩側。數據還顯示， 某某 市房地產業(yè)在辦證、預售及銷售等指標上都創(chuàng)下了建市以來的最高紀錄。 04 年～ 06 年，銷售量、銷售額、均價增長較為平穩(wěn)。 某某 市內外交通便利，交通網絡快捷，京九、廣梅汕鐵路及 105 和 205 國道縱貫全市，河惠、粵贛、河龍、龍梅等高速公路相繼通車。 本公司于 2021 年 12 月 26 日取得 某某 市規(guī)劃建設局批準的房地產開發(fā)資質證書，證書編號為粵房開證字第 0060138 號，有效期限為 2021 年 12 月 26 日 。（一期） 項目申請報告 某某 投資咨詢有限公司 二○○ 八 年 六 月 某某 市繁盛名苑（一期） 項目申請報告 I 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 ............................................. 1 一、項目申報單位概況 ................................................................................................. 1 二、項目概 況 ................................................................................................................. 1 （一）項目建設背景 ............................................................................................ 1 （二）項目建設地點 ............................................................................................ 4 （三）主要建設內容和規(guī)模 ................................................................................ 4 （四）項目建設方案 ............................................................................................ 5 （五）投資規(guī)模 .................................................................................................. 17 （六）資金籌措方案 .......................................................................................... 21 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 .............................. 22 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ....................................................................................................... 22 二、產業(yè)政策分析 ....................................................................................................... 23 三、行業(yè)準入分析 ....................................................................................................... 24 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（略） .................................. 25 第四章 節(jié)能方案分析 .................................................. 26 一、用能標準和節(jié)能規(guī)范 ........................................................................................... 26 二、能耗狀況和能耗指標分析 ................................................................................... 26 （一）能源供應狀況 ................................................................................................... 26 三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 ............................