【正文】 務(wù)院關(guān)于投資體 制改革的決定》 （ 國發(fā) [2021]20 號(hào)文 ） 等文件精神 ， 對(duì)于除了需要政府審批的使用中央政府性資金和地方政府投資的項(xiàng)目 ， “政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄 ”范圍內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目以及外商投資和境外投資項(xiàng)目之外的所有企業(yè)投資項(xiàng)目 ， 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、農(nóng)林水利項(xiàng)目、社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、商貿(mào)設(shè)施項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、郵電通信項(xiàng)目、工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等 ， 均實(shí)行備案制。自2021 年下半年以來，國家的一系列宏觀政策顯示，社會(huì)消費(fèi)形態(tài)將由原來的金字塔形向橄欖形轉(zhuǎn)變，確定以中產(chǎn)階層為主的社會(huì)消費(fèi)形態(tài)，這無疑為本項(xiàng)目提供和肯定了更多的購買機(jī)會(huì)。 2021 年國家雖然先后出臺(tái) 了 “ 國六條 ” 和 “ 十五條細(xì)則 ” 等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo) 和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 二、產(chǎn)業(yè)政策 分析 國家對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策 ： 堅(jiān)持市場機(jī)制 在資源配置中的基礎(chǔ)作用，可以說目前國家從住房制度改革開始擴(kuò)大到整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)模，通過土地的 “ 招、拍、掛 ” 也增加了土地的透明度。近期擬建的主要項(xiàng)目有：明珠華庭二期、金鼎 2． 居住中區(qū)：主要是指市區(qū)中部地段重點(diǎn)完善區(qū)，包括建設(shè)大道兩邊的未建用地的開發(fā)建設(shè)。通過規(guī)劃職能提升用地的價(jià)值，大力做好市區(qū)項(xiàng)目用地的協(xié)調(diào)工作，進(jìn)一步優(yōu)化市區(qū)用地協(xié)調(diào)布局。一是要從提高開發(fā)居住小區(qū)的質(zhì)量方面下功夫。 《 某某 市 “ 十一五 ” 城 市發(fā)展規(guī)劃（ 20212021）》、《 某某 市 “ 十一五 ” 城市 發(fā)展規(guī)劃》是根據(jù)市政府《關(guān)于做好 某某 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃編制工作的意見》（河府辦 [2021]91 號(hào)文）編制的重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，是我市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃的重要組成部分，是對(duì)全市城市發(fā)展進(jìn)行宏觀指導(dǎo)的規(guī)劃。減少審批程序和取消不合理收費(fèi)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。項(xiàng)目總投資為 萬元，其中自籌資金 1000 萬元，占總投 資的 %， 銀行貸款 700萬元，占總投資的 %，銷售回款 萬元，占總投資的 %。 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按照房產(chǎn)銷售收入的 %， 取為 78 萬元。 綜上分析，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算為 萬元，如表 15 所 示。 （ 9） 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 根據(jù)計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)計(jì)算。 （ 5） 工程勘察費(fèi) 根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 2021 修訂）》計(jì)算。各項(xiàng)費(fèi)用按國家或 某某 市的規(guī)定的費(fèi)率和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算說明如下： （ 1） 建設(shè)單位管理費(fèi) 依據(jù)財(cái)建 [2021]394 號(hào)文《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的建設(shè)單位管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率表估算。 2. 建筑安裝工程費(fèi) 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積為 ，總建筑面積 m2。 污水管網(wǎng)：通過市政規(guī)劃道路下設(shè)置的排污干管，排入污水處理廠。 ④ 門扇及五金等配件應(yīng)考慮便于殘疾人開關(guān)。 ③ 通風(fēng)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的各棟建筑物一般按自然通風(fēng)考慮，在有通風(fēng)要求的場所可安裝排氣扇，強(qiáng)迫通風(fēng)。 ② 空調(diào)系統(tǒng) 本項(xiàng)目地處南方，故只作夏季空調(diào)、冬季不設(shè)采暖。 選用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)， GPRS 無線上網(wǎng)。電力室配相應(yīng)后備電源系統(tǒng)，以便在緊某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 急情況下保證通信聯(lián)絡(luò)暢通。利用柱內(nèi)兩根主筋作引下線，工作接地和防雷接地均利用建筑 物基礎(chǔ)作自然接地體 ，接地電阻不大于 1歐，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道均應(yīng)與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)可靠連接，作等電位連接。 在變配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、消防控制室、水泵房等重要場所設(shè)事故照明，在出入口、通道、樓梯間和電梯前室等處設(shè)疏散照明，采用安全疏散應(yīng)急照明燈。 走廊的燈具排列要均勻，以嵌入式安裝為宜。 A、 住宅是以生活、休息為主，照明宜采用白熾燈、 稀土節(jié)能熒光燈為主的照明光源；廚房燈具選用易于清潔類型，如玻璃制品燈罩配以防潮燈口。 根據(jù)以上計(jì)算，本項(xiàng)目的用電負(fù)荷供合計(jì)約為 895KW。 以上用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。 B、 消防車道轉(zhuǎn)彎半徑 ≥ 12 米，道路坡度 ≤ 7%。 消防用水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 50016—2021 的要求設(shè)計(jì)，本工程消防總用水量為 88 升 /秒，其中室內(nèi)消火栓用水量為 30 升 /秒，室外消火栓用水量為 30升 /秒，自動(dòng)噴淋用水量為 28 升 /秒。室內(nèi)排水管材均采用 UPVC 硬聚氯乙烯塑料排水管。 ③ 排 水系統(tǒng) 本 項(xiàng)目 排水管道采用污 、 雨分流制。 本工程給水系統(tǒng)在豎向分為二區(qū)，一區(qū)：地下室一層～五層為一區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，采用下行上給給水方式。 則 日用水量合計(jì)約 158 立方米。 （ 1）給排水工程 ① 設(shè)計(jì)依據(jù) 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB 50013－ 2021） ；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB 50014—2021） ；《建筑給水排水設(shè)計(jì)》 （ GB500152021） ② 給水系統(tǒng) 本項(xiàng)目用水量估算按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，住戶按 313 人計(jì)算，用水量 300 升 /人 ⑤ 結(jié)構(gòu)體系 擬采用框架 剪力墻 結(jié)構(gòu)體系。均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值取值如下：房間、廚房： N/ m2；廁所： / m2；走廊，門廳、樓梯： / m2；上人屋面： / m2；大廳、陽臺(tái)： / m2。 ② 荷載取值 風(fēng)荷載。 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 靈活性 結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其管網(wǎng)布置應(yīng)為住宅的可改造性創(chuàng)造必要的條件。套型面積取決于功能，套型功能的增量，除適宜的面積外，尚應(yīng)包括功能空間的細(xì)化和設(shè)備的配置質(zhì)量，與日益提高的生活質(zhì)量和現(xiàn)代生活方式相適應(yīng)。建筑為平屋項(xiàng)，采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，使整個(gè)小區(qū)建筑形象輕巧，富于光影變化和錯(cuò)落的輪廓，在現(xiàn)代的居住氛圍里滲透出親切的生活氣息。 表 12 戶型方案表 類型 戶型 戶數(shù) 建筑總面 積（ m178。 住宅群樓 采用合理的間距和架空 層 以有利于小區(qū)的自然通風(fēng)降溫 。重視小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綠化及道路的規(guī)劃，著重于建筑質(zhì)量的優(yōu)良及 建筑物立面設(shè)計(jì)的新穎和個(gè)性化。小區(qū)干道寬設(shè)為 6 米，宅前路寬度設(shè)為 米，可滿足交通和消防的需要。 （ 4）住宅建筑群體空間規(guī)劃應(yīng) 滿足必要的房屋日照間距和自然通風(fēng)的要求，滿足安靜不受外部噪聲的影響的要求，交通組織滿足出行便捷要求，滿足防火、防震、防洪等安全要求，為居民提供適宜的交往場所等功能方面的要求。 （ 2）符合國土部門對(duì)該建設(shè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 擬借鑒 某某 在建及已建商住用房的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一個(gè) “ 宜居社區(qū)，健康住區(qū)、智能小區(qū) ” ，體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的居住理念。 本項(xiàng)目以中等面積戶型為主，戶型 方正實(shí)用，為兩梯四戶，四房的戶型均帶入戶花園，并且戶戶南北通透。 （ 三 ）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 根據(jù) 某某 市城市總體規(guī)劃及項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為 商住 用地。品牌、產(chǎn)品、服務(wù)將越來越被小業(yè)主們所關(guān)注。 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 （ 4）新城區(qū)稱為熱點(diǎn)區(qū)域：新城區(qū)將成為未來城市的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是建設(shè)大道和黃沙大道兩側(cè)。數(shù)據(jù)還顯示， 某某 市房地產(chǎn)業(yè)在辦證、預(yù)售及銷售等指標(biāo)上都創(chuàng)下了建市以來的最高紀(jì)錄。 04 年～ 06 年，銷售量、銷售額、均價(jià)增長較為平穩(wěn)。 某某 市內(nèi)外交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)快捷，京九、廣梅汕鐵路及 105 和 205 國道縱貫全市，河惠、粵贛、河龍、龍梅等高速公路相繼通車。 本公司于 2021 年 12 月 26 日取得 某某 市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，證書編號(hào)為粵房開證字第 0060138 號(hào)，有效期限為 2021 年 12 月 26 日 。（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 某某 投資咨詢有限公司 二○○ 八 年 六 月 某某 市繁盛名苑（一期） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 I 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ............................................. 1 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 ................................................................................................. 1 二、項(xiàng)目概 況 ................................................................................................................. 1 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 ............................................................................................ 1 （二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ............................................................................................ 4 （三）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ................................................................................ 4 （四）項(xiàng)目建設(shè)方案 ............................................................................................ 5 （五）投資規(guī)模 .................................................................................................. 17 （六）資金籌措方案 .......................................................................................... 21 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 .............................. 22 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ....................................................................................................... 22 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 ....................................................................................................... 23 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 ....................................................................................................... 24 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（略） .................................. 25 第四章 節(jié)能方案分析 .................................................. 26 一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ........................................................................................... 26 二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 ................................................................................... 26 （一）能源供應(yīng)狀況 ................................................................................................... 26 三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 ............................