【正文】 標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆 [2021]808號）； 北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知 》（京房地評字 [1999]656號）； 北京市建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定辦法 的通知》（京建拆 [2021]501號）； 北京市《城市房屋拆遷管理條例》細(xì)則的補充規(guī)定的批復(fù) [京政發(fā)（ 1994）第26號 ]； 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價格 [1999]1283號）； 北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》京價（房）字 [1997]第 398號； 北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料； 建設(shè)委托單位提供的其他資料。民宅重置成新價按 1200元 /平方米計算。 其中直接拆遷費用為 283萬元，間接拆遷費用為 8萬元 非住宅類房屋直接拆遷費用 283萬。非住宅房屋間接拆遷費 8萬元 。 根據(jù)普通測繪成果報告，榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地。 總投資： 19722 萬元 三、經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)本項目的經(jīng)濟(jì)測算和投資估算，結(jié)合市場行情，對本項目的實施做以下經(jīng)濟(jì)分析： ，土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和，本項目在實施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為 非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調(diào)整。 財務(wù)費主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃，考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為 2434萬元。 項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果進(jìn)行作價補償，該費用已含在 征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計算。 非住宅房屋重置成新價 =1300元 /平方米 1639 平方米 =213萬元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米 500元，按拆遷面積的 80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算 ，截止日期到拆遷公布時間為準(zhǔn)）。 民宅直接拆遷費用表 序號 項目 數(shù)量 單價 費用（萬元） 1 民宅拆遷補償費 區(qū)位補償費 4000 平方米 1380元 /平方米 1160 2 重置成新費 5067 平方米 1200元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補助費 4000 平方米 15 元 /平 方米 6 5 提前搬家獎 16 戶 2021 元 /戶 3 6 配合工程獎 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費 400平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計 1315 間接拆遷費 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。 ： 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，拆遷 費用共計 為 1348萬元 ，其中直接拆遷費用 1315萬元、間接拆遷費 33萬元 。 本項目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 ；建筑面積 ，其中居住用 地建筑面積 ，其中安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 。表層土可以用于綠化用地，底層土用于回填； ：對鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時清運到北京市指定的棄渣堆放場。目前拆遷尚未開始。地勢自西北向東南緩傾。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵 石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。多年平均相對濕度為 %， 8月份最高為 70～ 80%。高度重視拆遷現(xiàn)場的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 。 動階段： 2021年 8月 2021年 9月 前期工作基本就緒后，先啟動解危排險。 按照上述征地補償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費為 2297萬元，本項目土地取得成本見下表： 征地成本 構(gòu)成表 序號 費用名稱 數(shù)量 計費標(biāo)準(zhǔn) 補償金額（萬元） 備注 1 土地補償費 畝 6 萬元 /畝 1316 含安置補助費及青苗補償 2 復(fù)墾費 畝 萬元 /畝 272 3 耕地占用稅 121057 平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計 2297 征地單位將征地補償費專戶存儲，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。 （ 2）征地相關(guān)稅費 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費主要包 括防洪費、耕地開墾費、耕地占用稅等。 規(guī)劃條件優(yōu)勢 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ) 設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝）， 用地性質(zhì)為集體土地，其中 農(nóng)用地 ，建設(shè)用地 。 總體規(guī)劃布局：項目的設(shè)計盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。本項目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強自我發(fā)展能力。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作?？臻g上鼓勵城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。 《大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 2021年 1 月 27日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國函 [2021]2號 )，同意了總體規(guī)劃的實施。 ，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補償費，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。由區(qū)分中心確定項目管理單位，負(fù)責(zé)項目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性 工作。 第五階段： 2021年 10 月 至 2021年 4月 ，申請一級開發(fā)驗收，入市交易及后續(xù)事項。 6．建設(shè)方案： 本 項目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 ； 新建 面積 ，其中居住用地建筑面積 ，安置用房 A039 的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米 ，容積率為，綠化率 30%，建筑高度 24 米。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶， 是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 市場交易方面：負(fù)責(zé)市土地交易市場招標(biāo)拍賣掛牌業(yè)務(wù)咨詢、業(yè)務(wù)組織及后期協(xié)調(diào)工作；參與土地市場交易有關(guān)政策研究。 二、項目概況 1．項目名稱： 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A組團(tuán)土地一級開發(fā)項目 2．項目建設(shè)背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 ，總?cè)丝?萬人。 隨著國家重大基礎(chǔ)設(shè)施可能落戶大興，為區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了機遇 大興新城規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 9．項目投資及資金籌措： 本項目總投資 19722 萬元， 由北京市土地整理儲備中心及大興區(qū)分中心負(fù)責(zé) 項目資金的籌措。 原則上市、區(qū)兩級中心按 8： 2的比例投入項目開發(fā)所需資金，具體到本項目來說由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費，共計 15778萬元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費用，共計 3944萬元。 ： ； （暫定 2%）； 。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率控制在 %以內(nèi)。 （ 1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。 三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、 市政及交通的負(fù)荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的 目的；加強戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16戶，建筑面積 4000平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。 3． 用地方案 本項目用地控制性指標(biāo)如下 ： 項目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬 m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建 筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。其中： 防洪費：根據(jù)北京市人民政府令（ 1994）第 21號《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費暫行規(guī)定》，防洪費征收標(biāo)準(zhǔn)為 20元 /平方米。 土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補償費中的交 納保險部分直接撥付給區(qū)社會保險經(jīng)辦機構(gòu)，勞動力安置費由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補償費、征地補償費除用于人員安置費外支付給村民委員會。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項目前期的費用結(jié)算。嚴(yán)格核實被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場的治安事件。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。該區(qū)距地表 100m深度內(nèi)的含水層厚度可達(dá) 40～ 60m 左右，滲透性能強，滲透系數(shù)可達(dá) 100m/晝夜左右。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢平坦，地表 排水情況較好。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚塵和固廢為最主要的污染物。 在采取建議措施后，項目施工期固體廢物對周圍環(huán)境的影響較小。 本項目的財務(wù)預(yù)測采用國家計劃委員會和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版， 2021）所規(guī)定的方法來進(jìn)行銷售收入預(yù)測。 直接拆遷費用 1315萬元 1） 拆遷補償費 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補償金額為 1211萬元