【正文】 施進行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 通過本項目的實施，完成項目用地的征地拆遷以及市政道路建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)，使項目用地達到“七通一平”建設(shè)條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經(jīng)營性建設(shè)用地以公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式組織上市交易。 3．項目建設(shè)內(nèi)容： 本項目土地一級開發(fā)實施的主要內(nèi)容包括： 前期手續(xù)的辦理、拆遷補償?shù)膶嵤?、市政方案的咨詢與市政建設(shè)、驗收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項。本項目拆遷涉及民宅拆遷總共 16戶，建筑面積 4000萬平方米；本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。 4．項目位置： 該項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆 平 路，南至榆 緯四 路，西起通和路，東至今榮大街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 5．建設(shè)用地規(guī)模： 本項目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 。 6．建設(shè)方案： 本 項目總用地面積 ，建設(shè)用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 ； 新建 面積 ，其中居住用地建筑面積 ，安置用房 A039 的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米 ，容積率為，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 8．項目開發(fā)周期： 本項目計劃 2021年 4月開始實施， 2021年 10月 具備上市條件，至2021年 4月完成全部土地一級開發(fā) 。 本項目開發(fā)周期為兩年。 第一階段： 從 2021年 3月至 2021年 5月 ，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設(shè)項目用地預(yù)審、一級開發(fā)立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報工作。 第二階段： 從 2021年 4月至 2021年 6月 ，完成 征地工作 。 第三階段：從 2021年 6月啟動民宅拆遷 ,9月完成民宅拆遷 。 第四階段：從 2021年 10 月 至 2021年 10月 ， 完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 第五階段： 2021年 10 月 至 2021年 4月 ，申請一級開發(fā)驗收，入市交易及后續(xù)事項。 9．項目投資及資金籌措： 本項目總投資 19722 萬元， 由北京市土地整理儲備中心及大興區(qū)分中心負責(zé) 項目資金的籌措。 10．經(jīng)濟預(yù)測 A 組團用地范圍 通 和 街 今 榮 大 街 榆 平 路 榆 緯 四 路 經(jīng)預(yù)測，本項目總投資 項目預(yù)計投入 19722萬元，預(yù)計收入 15848萬元，預(yù)計虧損 3874萬元。 11．項目進展情況 目前，本項目正在同步辦理項目規(guī)劃意見書、項目交通影響評價、項目環(huán)境影響評價等前期手續(xù)，拆遷的前期準(zhǔn)備工作已準(zhǔn)備就緒，拆遷工作于今年展開。 12．項目招標(biāo) 本項目管理體制實行項目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo)方式。 本項目建設(shè)過程中所涉及的招標(biāo)內(nèi)容主要包括：拆遷招標(biāo)、拆除招標(biāo)、市政工程和其他專業(yè)工程招標(biāo)。本項目的招標(biāo)工作應(yīng)按照北京市規(guī)劃委員 會《關(guān)于印發(fā)北京市規(guī)劃委員會建設(shè)工程勘察設(shè)計招投標(biāo)備案程序暫行規(guī)定的通知》、《北京市工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（北京市人民政府第 89號令）、《關(guān)于印發(fā)北京市工程建設(shè)項目招標(biāo)方案核準(zhǔn)辦法的通知》【京發(fā)改（ 2021） 664號】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項目在工程質(zhì)量、實施進度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實施。 13. 項目運作模式 市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負責(zé)項目資金的籌措監(jiān)管和項目各項手續(xù)的辦理。由區(qū)分中心確定項目管理單位，負責(zé)項目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性 工作。 原則上市、區(qū)兩級中心按 8： 2的比例投入項目開發(fā)所需資金，具體到本項目來說由市中心負責(zé)征地、拆遷費用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費，共計 15778萬元；由區(qū)分中心負責(zé)前期費用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費用，共計 3944萬元。 ，由市、區(qū)二級中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙方，即第三方支付原則。 （征地協(xié)議、拆遷補償安置協(xié)議等）報送市中心，市中心審核批準(zhǔn)后，屬市中心投資部分由市中心將資 金直接撥入相應(yīng)的賬戶，屬區(qū)中心投資部分由區(qū)中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶。 。 ； 、辦、局的問題； ； ； 。 ； 、完善土地一級開 發(fā)實施方案； ，辦理立項、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； ，保障項目按實施方案確定的進度、成本實施； ； 。 ，協(xié)助辦理立項、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 、安置工作，完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作； ； 單位的市政接用； 、區(qū)中心負責(zé)的工作。 ，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補償費，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 ： ； （暫定 2%）； 。 三、報告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”； 國家計委、建委 2021年發(fā) 布的“建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)”； 投資項目可行性研究指南（ 2021年版）； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4號）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第 55號）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11號）； 北京市土地交易市場管理暫行辦法（京國土房管出 [2021]716號）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國 土市[2021]302號）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市〔 2021〕 540號）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知（京國土用〔 2021〕 534號）； 1北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)[2021]32號）； 1關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費暫行辦法》的通知（京計投資字[2021]1792號）。 1北京市制定的其他與土地開發(fā)整理相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章； 1規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)； 1《榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A組團 普通測量成果及成果圖》； 1《榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A組團勘測定界成果及成果圖》； 1編寫人員實地踏勘資料、市場調(diào)查資料及其他相關(guān)資料 。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 1．本項目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》的要求 1993年以來，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（ 1991年－ 2021年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2021年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實現(xiàn)。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，北京進入了新的重要發(fā)展階段。為緊緊抓住本世紀(jì) 前二十年重要戰(zhàn)略機遇期，充分利用好城市發(fā)展的良好機遇和承辦 2021 年夏季奧運會的帶動作用，實現(xiàn)首都經(jīng)濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市未來的長遠發(fā)展確定新的目標(biāo)，開拓新的空間，提供新的支撐條件。 為了適應(yīng)首都現(xiàn)代化建設(shè)的需要， 2021年 5月北京市第九次黨代會提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務(wù)，根據(jù) 2021年國務(wù)院對《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及 2021年 1月建設(shè)部《請盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》。 2021年 1 月 27日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國函 [2021]2號 )，同意了總體規(guī)劃的實施。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率控制在 %以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口 450萬人左右。 2020年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600萬人左右，占全市人口的比例為 90%左右。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟社會的快速發(fā) 展，根據(jù)對城市實際發(fā)展速度的動態(tài)監(jiān)測，適時調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。考慮到人口流動以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按 2021萬人預(yù)留。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模進行了規(guī)劃， 2020年，北京市建設(shè)用地規(guī)模控制在 1650 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 105 平方米。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 778平方公里，人均建設(shè)用地控制在 92 平方米；新 城城鎮(zhèn)建設(shè)用 地規(guī)模約 640平方公里，人均建設(shè)用地控制在 112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 212平方公里，人均建設(shè)用地控制在 120平方米以內(nèi)。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 （ 1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （ 2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 （ 3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能 中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 2．本項目的實施符合 《大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的要求 大興是北京與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其 京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū) 域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 北京市域空間發(fā)展格局為大興的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機遇，大興在北京市域格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸，也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個職能中心保持了高度緊密的空間協(xié)調(diào)關(guān)系。 《 大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 對大興的 城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實施帶狀 布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風(fēng)格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （ 1）“中部一體”位于北京南中軸延長線，是奧運文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個有機文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚區(qū)域。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個城鎮(zhèn)組團，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個重點鎮(zhèn)為節(jié)點，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （ 5）“生態(tài)融合”是指以綠化美化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團之間，融合于道路兩側(cè)和園區(qū)之中，避免城鎮(zhèn)空間的無序蔓延，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機結(jié)合，打造宜居宜業(yè) 的新大興。 《 大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的 區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟社會、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對各個區(qū)域的限制條件、開發(fā)強度、開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實施分區(qū)域的發(fā)展策略。 （ 1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團河路以西部分、龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。 （ 2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團河以東部分、安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮 賢鎮(zhèn)部分等。 （ 3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長子營鎮(zhèn)、 榆垡 鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。 《大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護好的重要綠色開敞空間。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護好中部區(qū)域。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機延續(xù)，必須強調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同