【正文】 管理費用按 17項（征地成本 +拆遷成本 +市政建設費 +公益設施建設費 +項目前期費 +財務費 +不可預見費）之和的 2%取費，則管理費為 387萬元。居住區(qū) A 組團經營性建筑面積 ，依據分攤榆垡居住區(qū) A 組團市政工程建設成本為 1719萬元。 非住宅搬遷補助費 =25元 /平方米 1639 平方米 =4 萬元 4）國有土地補償費 依據榆垡鎮(zhèn)政府近年來國有土地出讓的經驗，國有土地補償價按 100 萬元 /畝計， 本項目內不涉及國有土地。 民宅間接拆遷費 表 序號 項目 數量 參數 金額（萬元） 1 拆遷評估費 1160 % 12 2 拆遷服務費 1315 % 13 3 拆除清運費 4000 20 元 /平方米 8 4 小計 33 ： 本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。 根據房屋拆遷評估規(guī)則規(guī)定，房屋拆遷補償價＝ (基準地價 K ＋基準房價 ) 被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價。 項目收入分居住部分和商業(yè)部分。 三、地 質災害影響分析 北京地區(qū)由于地形地質條件較為復雜，斷裂構造發(fā)育，降水時空分布不均勻等自然條 件的影響，以及上千年人類經濟活動產生明顯的地質環(huán)境問題 ,并存在著泥石流、滑坡、崩塌（滑塌）、礦山地面塌陷、地裂縫、地面沉降等地質災害。環(huán)境保護問題主要是拆遷施工期揚塵污染的治理、拆遷施工期噪聲的治理、及拆遷施工期建筑垃圾的治理，此外無其他污染源，不存在有害垃圾的處理問題，但在管理中應注意以下幾點： ，標明拆 遷單位、施工單位、施工負責人、拆除時限； ，要有具體的安全技術措施、責任人及防止揚塵措施； ，防止物料、渣土外逸； ，配備必要的灑水設備及指定專人負責灑水和清掃，隨拆隨灑水，防止揚塵，并設相應的排水設施； ，確保出入工地車輪不帶泥，運土方、渣土的車輛應封閉，防止遺撒； 《北京市建設工程施工現場環(huán)境保護標準》和《奧運工程綠色施工指南》的要求，切實落實出入口設置車輛沖洗設 施等各項環(huán)保措施，防止車輪帶泥上路和運輸遺撒，嚴格控制揚塵污染。 大興區(qū)境內有永定河、鳳河、新鳳河、大龍河、天堂河、涼水河等大小 14條河流，自西北向東南流經全境，分屬海河水系北支北運河，永定河水系，河流總長 。 該區(qū)主要含水層大致可以分為四層：第一層為潛水含水層，底板埋深距地衷 10～ 22m，巖性以砂、砂粘為主，潛水位埋深 5～ 8m，地下水防護條件不好，極易遭受地表污水下滲污染。最大凍土層厚度約 70cm。 ，檔案不遺漏、不丟失。 科學合理地編制安置補償方案。 ．項目拆遷組織安排 : ：成立拆遷指揮部實施本項目拆遷。 根據對項目拆遷工作的摸底調查，本項目涉及拆遷面積共計 5639平方米，包括民宅 16戶，建筑面積約 4000平方米； 涉及非住宅拆遷建筑面積 1639平方米，為集體企業(yè)拆遷 。計費基數為用地范圍內建設用地面積。具體的規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35公里，距大興新城 23 公里。 選用節(jié)能型產品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設備、材料、機械和產品。另外，在二級開發(fā)工程實施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。在城市化進程中，通過對于土地的利用、土地宏觀調控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實現宏觀經濟平穩(wěn)運行，為全面建設小康社會，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。 《北京市大興區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點鎮(zhèn)建設，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團內鎮(zhèn)域規(guī)劃的調整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、 榆垡 鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設為重點，加速城鎮(zhèn)化進程。堅持規(guī)劃先行，高標準編制完成各項規(guī)劃，為高質量建設奠定良好基 礎。儲備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策，有計劃地向市場供應。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設開始，正是遵循“既發(fā)展經濟又 守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統一的區(qū)域特色。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機延續(xù)，必須強調中部區(qū)域的文化功能，同時大幅提高 其發(fā)展進入門檻，在高水平發(fā)展的基礎上保護好生態(tài)空間和團河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識經濟為特征的文化創(chuàng)意型產業(yè)，以產業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個城鎮(zhèn)組團，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個重點鎮(zhèn)為節(jié)點，聚合各類要素和資源，打造產業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉型以及輻射帶動全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （ 2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口 450萬人左右。 三、報告編制依據 建設部 2021年發(fā)布的“房地產開發(fā)項目經濟評價方法”； 國家計委、建委 2021年發(fā) 布的“建設項目經濟評價方法和參數”； 投資項目可行性研究指南（ 2021年版）； 北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4號）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第 55號）； 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11號）； 北京市土地交易市場管理暫行辦法（京國土房管出 [2021]716號）； 關于印發(fā)北京市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權暫行規(guī)定的通知（京國 土市[2021]302號）； 關于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市〔 2021〕 540號）； 關于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權補償辦法的通知（京國土用〔 2021〕 534號）； 1北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知（京政發(fā)[2021]32號）； 1關于印發(fā)《北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》的通知（京計投資字[2021]1792號）。 ，由市、區(qū)二級中心按協議約定的資金數額支付給協議的乙方，即第三方支付原則。 10．經濟預測 A 組團用地范圍 通 和 街 今 榮 大 街 榆 平 路 榆 緯 四 路 經預測，本項目總投資 項目預計投入 19722萬元，預計收入 15848萬元，預計虧損 3874萬元。 8．項目開發(fā)周期： 本項目計劃 2021年 4月開始實施， 2021年 10月 具備上市條件，至2021年 4月完成全部土地一級開發(fā) 。 通過本項目的實施，完成項目用地的征地拆遷以及市政道路建設和地下管網的敷設，使項目用地達到“七通一平”建設條件，并對一級開發(fā)后具備條件的經營性建設用地以公開招標、拍賣或掛牌方式組織上市交易。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相望，北接豐臺、朝陽二區(qū)。 開發(fā)管理方面：負責全市土地一級開發(fā)管理及一級開發(fā)招投標組織工作；編制年度土地一級開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關政策研究； 負責儲備開發(fā)土地驗收工作。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。 5．建設用地規(guī)模： 本項目總用地面積 ，建設用地面積 ，代征道路 ，代征綠地 。 第四階段：從 2021年 10 月 至 2021年 10月 ， 完成基礎設施建設 。 13. 項目運作模式 市、區(qū)兩級中心作為組織主體，負責項目資金的籌措監(jiān)管和項目各項手續(xù)的辦理。 ，協助辦理立項、規(guī)劃、征地等相關手續(xù)； 、安置工作，完成市政基礎設施建設工作； ； 單位的市政接用； 、區(qū)中心負責的工作。 為了適應首都現代化建設的需要， 2021年 5月北京市第九次黨代會提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務，根據 2021年國務院對《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及 2021年 1月建設部《請盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》。其中中心城城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 778平方公里，人均建設用地控制在 92 平方米；新 城城鎮(zhèn)建設用 地規(guī)模約 640平方公里，人均建設用地控制在 112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約 212平方公里，人均建設用地控制在 120平方米以內。 《 大興新城規(guī)劃 （ 20212020） 》 對大興的 城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統籌、區(qū)域協調整體發(fā)展原則，實施帶狀 布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結合的模式，突出發(fā)展特色和風格，構筑“中部一體、東西兩翼、產業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （ 1）“中部一體”位于北京南中軸延長線，是奧運文化、歷史文化和現代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯結成為一個有機文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚區(qū)域。 （ 3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長子營鎮(zhèn)、 榆垡 鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。在促進永定河生態(tài)環(huán)境改善、風沙治理、建設沿河綠化防護林帶的前提下，積極引導生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產業(yè)向該地區(qū)集聚。 北京市國土資源局負責北京市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機構組織實施。緊密結合北京城市總體規(guī)劃，統 籌考慮發(fā)展條件和因素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點鎮(zhèn)為基點，加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團，即：大興新城組團，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部； 榆垡 組團主要包括 榆垡 鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。充分利用資源 和政策優(yōu)勢，加快龐各莊、榆垡、 榆垡 和安定四個重點鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現代化建設水平。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產資源、水資源等自然資源是人類賴以 生存的基礎，是經濟社會可持續(xù)發(fā)展的物質保證。 二、資源利用方案 按照項目規(guī)劃方案， 本項目總用地面積 公頃，建設用地面積 公頃，代征道路 ，代征綠地 ； 新建 面積 ，其中居住用地建筑面積 ，安置用房 A039的建筑面積 ，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米 ，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24米。 綠化環(huán)境：綠化設計改善項目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 一、項目選址及用地方案 1．建設地點 本項目 位于 北京市大興區(qū) 榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆 平 路，南至榆 緯四 路，西起通和路，東至今榮大街。 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側穿過，規(guī)劃南部貨運通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達的高速路網絡豐富了區(qū)域對外聯系的渠道。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費 ” （ 1）征地補償標準 根據目前該地區(qū)集體土地征地補償的一般情況及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協議價格，結合興創(chuàng)公司開發(fā)經驗，對涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內的農用地補償價格暫定為 6 萬元 /畝（含土地補償、安置補助，含地上物及青苗補償費用）。 本項目范圍內總用地面積 （合 ），全部為集體土地。 ．拆遷實施計劃 ： 2021年 6月 2021年 7月 主要做好項目啟動前的各項準備工作，包括：確定拆遷公司和評估公司，現場辦公室的布置，各種資料的印刷和準備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實工作流程和崗位職責，向居民宣傳工作流程和拆遷政策，動員居民做好搬家和簽協議的準備，為正式啟動拆遷工作打下基礎。 ．拆遷方案和進度計劃保證措施 實施拆遷任務的過程中，嚴格按照拆遷政策法規(guī)實施拆遷工作，深入細致地開展群眾工作，拆遷動員形式多樣，思想政治工作有針對性，不激化矛盾。 。 7月最熱，月平均最高氣溫為 ℃； 1月最冷，月平均最低氣溫為 10℃。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為 10m左右，地表滲透性不大，滲入率 l0%左右，深層地下水較淺層地下水防護條件好。 3．工程地質及地震地質環(huán)境 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，地質狀況優(yōu)良，基巖系古代寒武系石灰?guī)r，基底地質構造穩(wěn)定，基巖面起伏平穩(wěn)，無斷裂帶，按國家規(guī)定建筑物 8度設防，工程地質可滿足一般工、民用建設工程需要 4．水資源條件 大興區(qū)地處永定河沖擊平原地帶，北依京城、面向渤海，處于國家規(guī)劃的京津塘高新技術產業(yè)帶中的重要地區(qū)。 二、環(huán)境保護 本項目的建設內容為組織實施征地、拆遷、辦理相關手續(xù)等土地一級開發(fā)工作，對環(huán)境的污染較小。 為了減少施工期固體廢物對環(huán)境的影響，建設單位應對建筑垃圾采取不同的處理處置措施： ：棄土應當設立堆土場，進行集中處置。 一、經濟效益測算 本項目實施后產生的經濟效益主要是生地變熟地后的土地的增值收益。 項 目 前 期 費 表 序 號