【導(dǎo)讀】鄭州市房地產(chǎn)市場月度研究報(bào)告。鄭州市2021年8月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告。©2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu)。鄭州市經(jīng)三路68號金成國際廣場招商銀行大廈9005室。郵編：450008電話：60157002

　　

【正文】 幅出讓面積 出讓幅數(shù) 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月，鄭州市土地供應(yīng)再次放量，供應(yīng)高達(dá) 19 幅，與 09 年 4月持平；供應(yīng)土地面積 萬平方米，位居 09 年 1 月至今的第 三 位。 供應(yīng)量的大幅攀升 主要受 鄭東新區(qū) 土地集 中供應(yīng)、金水區(qū)白廟和沈莊城中村改造用地入市拉動(dòng)。 7 月 ， 建設(shè)路北、工農(nóng)路西 19輪競價(jià)， 8月 長江路南、嵩山路西 34輪競價(jià)彰顯土地市場熱度， 09 年3 月份以來，商品房市場供不應(yīng)求態(tài)勢顯著，而后續(xù)供應(yīng)不足，在此情形下，政府加大土地供應(yīng)力度，將在一定程度上抑制價(jià)格的持續(xù)攀升，調(diào)整市場供求現(xiàn)狀。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 ? 鄭東新區(qū)供應(yīng)幅數(shù)最多，金水區(qū)供應(yīng)面積最大 圖 1522： 09 年 8 月鄭州市土地供應(yīng)區(qū)域分布示意圖 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 25 以幅為基數(shù)金水區(qū)1 0 . 5 3 %經(jīng)開5 . 2 6 %鄭東新區(qū)8 4 . 2 1 % 以面積為基數(shù)經(jīng)開1 3 . 0 8 %鄭東新區(qū)3 1 . 4 4 %金水區(qū)5 5 . 4 8 % 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月， 從土地供應(yīng)幅數(shù)看，鄭州市土地供應(yīng)主要集中在鄭東新區(qū)，當(dāng)月連續(xù)發(fā)布三個(gè)土地公告，累計(jì)供應(yīng) 16 幅，供應(yīng)幅數(shù)占比高達(dá) %；從供應(yīng)面積看，主要集中在金水區(qū)，區(qū)域內(nèi)雖僅供應(yīng)兩幅土地，但供應(yīng)面積高達(dá) 萬平方米，占比高達(dá) %。 8 月，鄭東新區(qū)土地供應(yīng) 萬平方米，占區(qū)域 09 年至今總供應(yīng)量的 %。 此次供應(yīng)的 16 幅土地中，一改 09 年 17 月的以 08 年未成交土地的再次出讓方式，有 13 幅、 萬平方米均為首次入市土地，且向東風(fēng) 東路以東發(fā)展態(tài)勢顯著。 09 年至今，金水區(qū)累計(jì)供應(yīng)土地 7 幅、 萬平方米，出讓面積占全市總供應(yīng)量的 %，且創(chuàng)區(qū)域 05 年至今 供應(yīng)的峰值。其中，城中村改造用地出讓 5 幅、 萬平方米，由此可以看出，城中村改造用地是區(qū)域土地供應(yīng)的主要來源。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 26 ? 以商住用地為主 圖 1523： 09 年 8 月鄭州市土地供應(yīng)用途分布示意圖 以面積為基數(shù)工業(yè)13 . 08 % 住宅5. 85 %商住55 . 48 %商業(yè)、商務(wù)24 . 68 %科教0. 91 % 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月，鄭州市出讓土地以商住用地為主，主要受金水區(qū)白廟、沈莊兩城中村改造用地 拉動(dòng)。白廟區(qū)位優(yōu)勢顯著，商業(yè)氛圍濃厚， 項(xiàng)目商業(yè)用地占比顯著；沈莊雄踞未來路，向北可達(dá)曼哈頓廣場商業(yè)密集區(qū)，具備良好的交通優(yōu)勢和商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 8 月，鄭東新區(qū)出讓土地用途多樣，其中，商業(yè)、商務(wù)用地出讓 12 幅、 ， 區(qū)域占比 均超過 78%， 在區(qū)域帶動(dòng)下， 8 月份， 鄭州市 商業(yè)、商務(wù)用地占比高達(dá) %；住宅用地出讓 3幅、 萬平方米；科教用地僅出讓一幅。土地用途多樣化，商業(yè)、商務(wù)用地為主，彰顯鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位， 《鄭汴新區(qū)建設(shè)總體方案》的出臺以及 “ 大鄭 東 新區(qū) ” 龍頭地位的確定 將帶動(dòng)鄭東新區(qū)土地供 應(yīng)的持續(xù)放量。 8 月，鄭州市工業(yè)用地出讓一幅，為經(jīng)開（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）出讓，區(qū)域內(nèi)非工業(yè)建設(shè)用地出讓持續(xù)為零。 二、本月成交地塊分析 圖 2521 鄭州市 8 月土地成交明細(xì)表 宗地編號 宗地名稱 區(qū)域 用途 土地面積 （㎡） 容積率 成交總價(jià)（萬 拿地單位 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 27 元） 鄭政出? 2021?33 號 長江路南、嵩山路西 二七區(qū) 城鎮(zhèn)住宅 12964 ＜ 7701 河南遠(yuǎn)東臵業(yè)有限公司 鄭政出? 2021?34 號 經(jīng)南四路以南、第十大街以東 經(jīng)開 工業(yè) ≥ 1536 河南四方超達(dá)硬材料股份有限公 司 鄭政出? 2021?35 號 農(nóng)業(yè)路北、劉砦路南、豐樂路東、豐慶路西 金水區(qū) 城鎮(zhèn)住宅、 商務(wù)金融 41842 河南開祥臵業(yè)股份有限公司，河南新陽光房地產(chǎn)有限公司，河南商益華實(shí)業(yè)有限公司 鄭政出? 2021?36 號 經(jīng)開第十大街、南三環(huán)北 經(jīng)開 工業(yè) ≥ 2995 鄭州信昌汽車部品有限公司 鄭政出? 2021?37 號 文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北、渠西路西、姜寨明溝北 金水區(qū) 城鎮(zhèn)住宅、 商務(wù)金融 78003 鄭州市金水建設(shè)綜合開 發(fā)總公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月 1 日至 9 月 4 日，鄭州市累計(jì)成交土地 5 幅、 萬平方米。 長江路南、嵩山路西為 09 年二七區(qū)首幅入市土地，此幅土地引起五家公司 34 輪競價(jià)，最終以 萬元 /畝的單價(jià)成交， 成為 “ 新科地王 ” ，其總價(jià)溢價(jià)幅度達(dá)到 240%。 根據(jù)容積率、建筑限高、綠化率等要求，建成小區(qū)后樓面地價(jià)折合 元 /平方米，算上建安成本、管理及配套等費(fèi)用，房價(jià)成本約為4403 元 /平方米，“非理性”競價(jià)再次出現(xiàn)，彰顯開發(fā)商拿地激情，預(yù)計(jì)后市土地成交 單價(jià)將逐步回升。 金水區(qū)兩幅雖僅兩幅城中村改造用地成交，但面積高達(dá) ，均為無底價(jià)掛牌、一錘成交，用途均為商務(wù)金融和城鎮(zhèn)住宅，容積率均大于 4。其中， 文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北、渠西路西、姜寨明溝北宗地成交單價(jià)為 萬元 /畝，創(chuàng) 09 年至今城中村改造單價(jià)峰值。 經(jīng)開工業(yè)用地成交兩幅，成交面積 萬平方米，成交單價(jià)均為 /畝，與 09 年 17月份較為接近。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 28 三、重點(diǎn)地塊 —— 長江路南、嵩山路西 地塊指標(biāo)分析 表 2531 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 編號 土地位臵 土地面積 （㎡） 土地用 途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限（年） 競買保證金（萬元） 開發(fā)程度 建筑高度 (米 ) 容積率 建筑密度(％ ) 綠地率(％ ) 投資總額 (萬元 ) 鄭政出? 2021? 33號 長江路南、嵩山南路西 12964 城鎮(zhèn) 住宅 ＜ 80 ＜ ＜ 25 ＞ 30 ≥11821.9 70 2021 六通一平 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 發(fā)展前景分析 表 2532 周邊土地情況對比表 05 年至今周邊出讓土地概況 土地名稱 土地用途 占地面積 容積率 成交時(shí) 間 成交總價(jià)（萬元） 成交樓板價(jià)（元 / m2） 長江路南，鄭大南路西宗地 住宅、商業(yè) 43000 ≤ 2021126 4913 355 趙莊街南 ,大學(xué)路東宗地 綜合 19037 ≤ 20211213 4920 680 長江路北、熊耳河?xùn)| 住宅、商業(yè) 21393 ≤ 2021725 9820 1414 長江路、云臺路 綜合 ≤ 2 20211012 3290 1381 工人路、留園路 住宅，商業(yè) ≤ 20211012 22340 2469 淮河路南、航海路北、淮南街東、新甫西街西 住宅、辦公、商業(yè)、公建配套 254320 ≤ 20211226 140920 1174 淮河路南、嵩山路西 住宅 ≤ 202119 16000 2108 鄭大南路以東、環(huán)翠路以北、京廣南路以西、長江路以南 住宅商業(yè)、公建配套 ＜ 2021116 78833 437 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 29 長江路南、代莊街東 住宅 ＜ 2021119 978 606 淮河路南、工人路西、航海 路北西 住宅、商業(yè) ＜ 2021424 12935 534 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 2533 周邊在售項(xiàng)目對比表 周邊在售項(xiàng)目情況列表 項(xiàng)目名稱 總建面積 開盤時(shí)間 銷售狀態(tài) 本月成交均價(jià)（元 /m2） 本月成交面積 （ m2） 嵩穎大廈 20211113 銷售 4014 金譽(yù)漓江公寓樓 14859 2021110 銷售 4500 正商 .蔚藍(lán)港灣 2021329 預(yù)售 4972 升龍國際中心 275407 2021510 預(yù)售 4950 亞星城市山水 2021830 預(yù)售 4626 12091 金源新里程 25455 2021411 預(yù)售 4354 帝湖花園四期 364650 202178 預(yù)售 4445 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 分析： 宗地隸 屬 于二七 區(qū) ，位于 長 江路 與 嵩山路交 匯處 西南角， 與亞 星?城市山水隔嵩山路相望， 總 面 積 不足 20 畝 ， 屬 于小 項(xiàng) 目。地 塊東 邊臨 著嵩 山路，北 邊 是一 塊 同等面 積 的地 塊 （ 屬 于 亞 星公司，目前未 動(dòng) 工）。地 塊 形 狀 比 較 方正， 東 西向 長 度大，便于 進(jìn) 行 樓棟 的布臵。 地 塊 交通 條 件便利， 處 于嵩山路 與長 江路的交 匯處 ，嵩山路上的嵩 黃 南立交 橋 也 將 于近期完工。有多路公交 車經(jīng)過這 里，其中包括一 條 BRT 支 線 。 地 塊 周 邊 配套不 齊 全，居住 氣 氛不 濃 ，比 較 偏僻， 醫(yī) 院、 教 育配套也比 較 少， 沒 有大型的 購 物 場 所。 地 塊 周 邊 在售的 項(xiàng) 目有 亞 星?城市山水、金源?新里程、帝湖花 園 四期等，除去金源?新里程外，其他兩個(gè)項(xiàng) 目均 屬 于大體量的社 區(qū) ， 對 地 塊 有很大的 競爭 威 脅 。尤其是 亞 星?城市山水， 該項(xiàng) 目 與亞 星 ?盛世家園 形成的 亞 星 組團(tuán) ，在 該區(qū) 域有很強(qiáng)的 競爭優(yōu)勢 。 緊臨 地 塊 的北 邊 、 臨 著嵩山路 與長 江路的 亞 星公司的 儲鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 30 備 土地， 將來對該 地 塊 有著直接的 競爭 威 脅 。加上 該 地 塊 成交的“天價(jià)”， 這 些因素的 組 合使得地 塊 在 將來 的 項(xiàng) 目 運(yùn) 作上存在很大的 壓 力 。鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 31 —— 文化路以東、文博東路以西、東風(fēng)路以南、白廟路以北、渠西路西、姜寨明溝北 地塊指標(biāo)分析 表 2534 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 編號 土地位臵 土地面積（㎡） 土地用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 開發(fā)程度