【正文】 ................................................. 22 第五章 土地市場 ...................................................................................... 23 一、本月公告土地分析 .................................................................................................................. 23 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 3 本月導(dǎo)讀 鄭州地鐵 5 號線有望明年年底啟動 鄭州新公路客運(yùn)站方案確定，以古琴為造型 鄭東龍湖地區(qū)規(guī)劃完成 40 棟高樓合成“如意” 鄭州上半年貸出公積金 億元 較去年同期增長 % 詳情請見 P10 8 月鄭州市商品房市場供應(yīng) （略有？） 上升，需求 （略有？） 下降，銷售均價小幅 上漲 8 月，鄭州市商品房成交了 萬平米，較 7月份的成交量小幅下降，供應(yīng)量為 萬平米，比 7 月份有所增加，但是幅度不大。成交均價 為 5006 元 /㎡，比 7 月份小幅上漲。城中村變成大型現(xiàn)代城市綜合體，政府業(yè)績工程形象提高，政府“贏”?？梢再徺I到心儀的房子，客戶“贏”。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。供應(yīng)雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅增加，但與去年同期相比，供應(yīng)量顯得微不足道，而與供應(yīng)量恰恰相反的卻是成交的火爆，本月成交量雖然環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，但同比亦是增幅強(qiáng)勁，價格亦是穩(wěn)打不動，繼續(xù)保持在 4600 元 /平方米之上。建業(yè)楓林上院本月首次亮相，但是推出相當(dāng)吝嗇，一共 120 套，共計 ，主要以二房 8889平方米為主，銷售情況良好；升龍國際中心二期世界之窗推出 B 區(qū)主要以三房 88142 平方米為主，其次是一房 4649 平方米；亞新橄欖城本月推出主要以三房 87117 平方米為主。 8 月全市商品住宅成交 量 環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，但 同比增幅依然明顯。 我們預(yù)計未來 23 月是樓市傳統(tǒng)的旺季，成交量仍會保持高位，但價格會逐步趨穩(wěn)，畢竟眾開發(fā)商還是希望維持一個合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，而不是起伏波動較大的市場，那樣買賣雙方都會受影響 。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 5 數(shù)字樓市 8 月鄭州市 商品房基本情況 供應(yīng)量（萬㎡） 成交量（萬㎡） 供求比 成交均價（元 /㎡） 商品房 1： 5006 商品住宅 1： 4643 商業(yè)用房 1： 8663 辦公物業(yè) 0 0 5469 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月商品住宅項目成交量排行榜 排名 項 目名 稱 區(qū) 域 所 屬 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交均價（元 /㎡） 1 中原新城 中原區(qū) 西中板塊 4654 2 升龍國際中 心 二七區(qū) 西中板塊 4950 3 綠城 .百合公寓 鄭東新區(qū) 鄭東板塊 7723 4 正商 .世紀(jì)港灣 金水區(qū) 東北板塊 4993 5 橄欖城 二七區(qū) 西南板塊 4480 6 正商 .東方港灣 鄭東新區(qū) 鄭東板塊 5086 7 新里 .盧浮公館 鄭東新區(qū) 鄭東板塊 4816 8 中苑名都 二七區(qū) 西中板塊 5765 9 鑫苑 .景園 二七區(qū) 西中板塊 6145 10 方圓創(chuàng)世花園 管城回族自治區(qū) 東中板塊 4230 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 7 第一篇 市場背景篇 第一章 政策資訊 一、政策法規(guī) 月度政策縱覽 表 111 ： 2021 年 9 月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 易居觀點(diǎn)： 基于對未來房地產(chǎn)市場看好，土地的爭奪也變得白熱化起來。為防止此類形式蔓延，也為打擊囤積土地，坐等升值現(xiàn)象，同時為了遏制人為造成供不應(yīng)求現(xiàn)象，導(dǎo)致房價過快上漲，國家加強(qiáng)了對土地開發(fā)的監(jiān)控。 表 112 ： 2021 年 8 月鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 9 月 1 日 國土資源部 《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》 對取得土地后滿 2 年未動工的建設(shè)項目用地，應(yīng)依照閑臵土地的處臵政策依法處臵，促進(jìn)盡快利用。 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 8 月 9 日 鄭州市房管局 《 鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法 (征求意見稿 )》 在建工程辦理抵押登記需要現(xiàn)場查看，抵押的房地產(chǎn)如果發(fā)生損毀、滅失的，抵押人要采取措施防止損失擴(kuò)大。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 8 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 易居觀點(diǎn)： 不 經(jīng)意間，金融危機(jī)拯救了中國的房地產(chǎn)市場，寬松的信貸金融政策使得整個市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象，但也因此阻礙了房地產(chǎn)市場的調(diào)整，為了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，鄭州市出臺政策，從規(guī)劃到土地、開發(fā)、建造等全過程進(jìn)行監(jiān)控管理。 8 月 23 日 鄭州市 政府 《 關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的通知 》 今后改制企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)也要公開交易， 舊城改造、保障性住房項目用地也要納入土地儲備計劃，新增土地用地計劃由市級統(tǒng)一調(diào)配，建立土地協(xié)管員制度 8 月 26 日 / 《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（草案）》 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。 未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處已收取的預(yù)付款百分之一的罰款；預(yù)售行為給買受人造 成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任 擅自銷售或代售保障性住房的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。如果發(fā)現(xiàn)實際建設(shè)規(guī)模和規(guī)劃紅線不一致，規(guī)劃部門將責(zé)令其停工并限期改正。 建設(shè)工程竣工驗收后 6 個月內(nèi)，建設(shè)單位要向規(guī)劃部門報送竣工驗收資料。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對違法建設(shè)行為該處罰而不處罰的，其責(zé)任人也將被追究責(zé)任。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。 在近期建設(shè)規(guī)劃中， 2021 年開工建設(shè)軌道交通 1 號線一期工程， 2021 年前開工建設(shè) 5 號線一期工程， 2021 年年底前建成 5 號線一期工程，并爭取開工建設(shè)其他線路，屆時將形成“一橫一縱一環(huán)”的鄭州市軌道交通骨干線網(wǎng)。根據(jù)方案，鄭州新公路客運(yùn)站建筑容量約 5 萬平方米，投資約 億元，預(yù)計年底開工建設(shè)， 2021年建成，與新鄭州火車站同時投入使用。 ? 鄭 州 2020 年前鄭州將再建四座水廠 9 月 5 日，《鄭州市給水工程（ 2021 年 ~2020年）規(guī)劃》通過了專家評審。 屆時，鄭州將有 9 座水廠，多半市民能喝上漢江水。 ? 鄭 東龍湖地區(qū)規(guī)劃完成 40 棟高樓合成“如意” 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。 ? 鄭州 將整頓經(jīng)適房市場 9 月 4 日，鄭州 市房管局召開新聞發(fā)布會 ， 經(jīng)濟(jì)適用房銷售合同將實行聯(lián)機(jī)備案制度，禁止開發(fā)企業(yè)利用中介機(jī)構(gòu)、單位和個人代 理銷售經(jīng)濟(jì)適用房。 ? 鄭州上半年貸出公積金 億元 較去年同期增長 % 鄭州住房公積金管理中心統(tǒng)計顯示，上半年，鄭州市使用公積金貸款的住房面積為 萬平方米，共有 3582 戶市民使用了公積金貸款， 其中購買 90 平方米以下的商品房 的 家庭 1668戶 ，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭 376 戶。地鐵建設(shè)亦如火如荼，而 BRT 和地鐵勢必會加強(qiáng)各區(qū)域的聯(lián)系，淡化區(qū)域概念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場整體性發(fā)展。龍湖地區(qū)規(guī)劃出臺，共規(guī)劃 40 平方公里，在 CBD 與龍湖南區(qū)土地開發(fā)殆盡的情況下，此規(guī)劃顯得十分必要。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。借助全市積極去沿海招商引資，承接沿海企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等利好因素的影響，全市工業(yè)逐步回暖。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。房地產(chǎn)市場銷售的異?；鸨?，導(dǎo)致市場后續(xù)供應(yīng)不足，開發(fā)商開始加緊投資，加快投資步伐，抓住銷售的好時機(jī)，贏取更高的利潤。 鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。但存量也在急劇減少，這將勢必造成供不應(yīng)求的局面，預(yù)計市場價格會上漲。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 17 資料來源：鄭州市統(tǒng)計局 17 月，房地產(chǎn)市場竣工面積同比繼續(xù)下滑，雖然各大項目目前銷售狀況良好，但這未必表現(xiàn)在工程進(jìn)度上， 現(xiàn)金為王的時代還未過去。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號金成國際廣場招商銀 行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 18 第二篇 市場分析篇 第四章 商品房市場 一、市場綜述 ? 8 月鄭州市商品房市場供 應(yīng)上升，需求下降 ，銷售均價 小幅上漲 圖 241： 2021 年 8 月至 2021 年 8 月鄭州市商品房供求走勢圖 0204060801001201401600 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 0 1 0 9 . 0 2 0 9 . 0 3 0 9 . 0 4 0 9 . 0 5 0 9 . 0 6 0 9 . 0 7 0 9 . 0 8單位：萬平方米35004000450050005500 單位：元/平方米預(yù)售面積 銷售面積 銷售均價 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 241：鄭州市 8 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2021 年 7 月 2021 年 8 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1： 1： 供應(yīng)量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價格（元 / m2） 4967 5006 成交總額（億元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 8 月 ，鄭州市 商品房 成交了 萬平米，較 7 月份的成交量小幅下降，供應(yīng)量為 萬平米，鄭州市 2021年 8 月房地產(chǎn)市場研究報告 169。與 7 月份的情況類似，供求矛盾依然很突出。 二、供求關(guān)系分析 ? 供應(yīng)量 繼續(xù)走低 ，成交量 高位運(yùn)行 ，供求 矛盾依然突出 圖 242： 2021 年 8 月至 2021 年 8 月鄭州市商品房供求關(guān)系對比圖 0204060801001201401600 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 0 1 0 9 . 0 2 0 9 . 0 3 0 9 . 0