【正文】 n %，暖意延續(xù)圖244：2008年5月2009年5月鄭州市商品房成交量走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月，%，%，成交量雖小幅下滑，但依然延續(xù)09年2月份以來(lái)的回暖之勢(shì)?，F(xiàn)隨著市場(chǎng)回暖，樓盤(pán)促銷(xiāo)力度顯著走弱，利于房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市較為看好，部分項(xiàng)目公開(kāi)漲價(jià)導(dǎo)致5月份成交價(jià)格顯著上揚(yáng)導(dǎo)致成交量小幅下滑，傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季的到來(lái)使得開(kāi)發(fā)商推廣、促銷(xiāo)力度顯著減弱，后續(xù)成交量將逐步走低，預(yù)計(jì)“金九銀十”黃金銷(xiāo)售季節(jié)將出現(xiàn)大幅反彈。09年45月，商品房成交均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)幅度均在6%以上，主要有以下因素：⑴新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目顯著增多，在售項(xiàng)目中許多有保留房源的推出，特價(jià)房、一口價(jià)等促銷(xiāo)活動(dòng)顯著減少，帶動(dòng)整體成交均價(jià)的攀升；⑵促銷(xiāo)手段多樣，買(mǎi)房送裝修、低首付等活動(dòng)帶動(dòng)成交單價(jià)的提升，但消費(fèi)者切實(shí)享受到購(gòu)房?jī)?yōu)惠或較低的置業(yè)門(mén)檻；⑶項(xiàng)目單價(jià)提升，如中原新城、怡豐新都匯銷(xiāo)售價(jià)格顯著提升。第五章 土地市場(chǎng)一、本月公告土地分析 地塊供應(yīng)走勢(shì)分析圖2521：鄭州市5月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)較4月有所減少，共投放3幅土地，但單宗土地面積較大。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 圖2522：鄭州市5月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月，全市土地供應(yīng)主要集中在工業(yè)用地，出讓的單宗最大土地位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，交付時(shí)已達(dá)到五通一平；其他兩幅為住宅和商務(wù)金融用地，其中惠濟(jì)區(qū)花園路西、金達(dá)路南地塊，已在2008年11月公開(kāi)掛牌，該地塊規(guī)劃用途為商務(wù)金融，但當(dāng)時(shí)因?yàn)闊o(wú)人問(wèn)津而流標(biāo)，本月又重新掛牌，該地塊用地性質(zhì)在區(qū)域中目前還不適合開(kāi)發(fā)，因此流標(biāo)的幾率很大；另一幅土地位于鄭東新區(qū)東風(fēng)東路以西，安平路以北地塊，該地塊也是在2007年曾經(jīng)掛牌出讓?zhuān)鳂?biāo)后本月重新掛牌，該地塊位置相對(duì)較好，距鄭州新客運(yùn)東站較近，但目前區(qū)域配套很不完善。河南省清華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西金水區(qū)城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)62686河南捷宏置業(yè)有限公司。本月成交土地以商住為主，%。三、重點(diǎn)地塊鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地塊地塊指標(biāo)分析表2541鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱(chēng) 鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地址 未來(lái)路鄭汴路交叉口向南出讓方式掛牌起始總價(jià) /所在區(qū)域 金水區(qū)環(huán)線位置 內(nèi)環(huán)外成交金額（萬(wàn)元）62686開(kāi)發(fā)程度 七通一平使用面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)建筑高度（米）容積率建筑密度（%）綠化率（%）投資總額（萬(wàn)元）安置區(qū)A0204商務(wù)金融＜40＜＜65＞20≥安置區(qū)A0106商務(wù)金融＜40＜＜65＞20開(kāi)發(fā)區(qū)A0308公共設(shè)施（供電）＜24＜＜30＞30≥開(kāi)發(fā)區(qū)A010111813城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融＜100＜＜30＞25開(kāi)發(fā)區(qū)A0201城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融＜100＜＜60＞25開(kāi)發(fā)區(qū)A0305城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融＜100＜＜60＞25開(kāi)發(fā)區(qū)A0311城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融＜24＜＜60＞25開(kāi)發(fā)區(qū)A0403城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融＜100＜＜35＞25開(kāi)發(fā)區(qū)A0109商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅＜120＜＜60＞20開(kāi)發(fā)區(qū)A0108商務(wù)金融、城鎮(zhèn)住宅＜120＜＜60＞20數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)發(fā)展前景分析表2542：鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地塊周邊土地情況對(duì)比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱(chēng)土地用途出讓方式占地面積（m2）成交時(shí)間成交樓板價(jià)（元/m2）管城回族自治區(qū) 蘆邢莊 住宅 掛牌 230280 2008614916 貨棧街南,老107國(guó)道西宗地 住宅 掛牌 29911 2006125 1359 航海東路北、城東路兩側(cè) 住宅、商業(yè) 掛牌 70031 2009216 334數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)表2543：鄭汴路南、未來(lái)路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地塊周邊住宅情況對(duì)比表周邊在售項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型占地面積（m2）本月成交均價(jià)（元/m2）本月成交面積（m2）孔雀城住宅230280//建業(yè)香檳圣園住宅299115487蘭桂住宅107654133偉業(yè)芝華室住宅102774391聚錦苑住宅11494852建業(yè)置地廣場(chǎng)住宅、辦公、商業(yè)482766770數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)分析： 地塊位于未來(lái)路鄭汴路交叉口向南，屬于鄭州市的金水區(qū)，周邊以建材家居批發(fā)市場(chǎng)為主，居住氛圍一般，但緊鄰未來(lái)路，鄭汴路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。城中村改造是最近幾年市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍，熱點(diǎn)區(qū)域吸引了許多知名開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)入，相當(dāng)數(shù)量的超大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，近兩年將會(huì)形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的影響。5月受全市幾個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，積累一段時(shí)間的客戶(hù)集中在本月爆發(fā)，同時(shí)借助4月份開(kāi)盤(pán)的部分項(xiàng)目，成交量在本月顯現(xiàn)，致使本月成交量環(huán)比雖有小幅下降，但仍然維持在很高的成交體量；供應(yīng)量的減少，并未導(dǎo)致去化存量的減少。隨著剛性需求的進(jìn)一步釋放，現(xiàn)有的改善性需求和投資性需求在剛性需求的帶動(dòng)下開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，這將進(jìn)一步維持房地產(chǎn)市場(chǎng)良好平穩(wěn)的運(yùn)行。通過(guò)我們實(shí)地調(diào)研來(lái)看，6月全市新增供應(yīng)仍會(huì)減少。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)房型分析圖2632： 2009年5月鄭州市商品住宅供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)2009年5月，全市商品住宅供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)基本和之前保持不變，一、二房供應(yīng)量占去所有房型供應(yīng)量的一半多，其次是三房，隨著改善性需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)上三房供應(yīng)量開(kāi)始出現(xiàn)小幅上升。216。216。3．區(qū)域供應(yīng)對(duì)比分析n 二七區(qū)“異軍突起”圖2635：2009年4月至2009年5月鄭州市商品住宅區(qū)域供應(yīng)比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月，二七區(qū)商品住宅供應(yīng)“異軍突起”，共有3個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)，%，金海京江花園是首次推盤(pán)，因此放量相對(duì)較大，其次是亞新橄欖城，本月沉寂很久的正商蔚藍(lán)港灣推出5219平方米。4．新盤(pán)數(shù)據(jù)分析（1）、規(guī)模分析 表2632：鄭州市新盤(pán)規(guī)模列表 圖2636： 2009年5月新盤(pán)規(guī)模分布圖規(guī)模新盤(pán)量（個(gè)）3萬(wàn)以下035萬(wàn)0510萬(wàn)110萬(wàn)以上5合計(jì)6 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)09年5月，全市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共有6個(gè)，比4月份減少5個(gè)，但本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大盤(pán)統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，有5個(gè)項(xiàng)目均為20萬(wàn)平方米以上，其中橄欖城是本月開(kāi)盤(pán)的超級(jí)大盤(pán)；只有1個(gè)樓盤(pán)金海京江花園總建筑面積在7萬(wàn)平方米。本月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中高層產(chǎn)品均在22層以上，其中漢飛金沙國(guó)際、天倫水晶城、未來(lái)城二期都在30層以上，高層產(chǎn)品梯戶(hù)比多設(shè)置為1：3（漢飛金沙國(guó)際、天倫水晶城）、1：2（天倫水晶城、新里盧浮公館）；小高層產(chǎn)品主要為金海京江花園、亞新橄欖城，其中金海京江花園梯戶(hù)比為1：2，亞新橄欖城梯戶(hù)比為1：3。（4）、房型分析n 新盤(pán)戶(hù)型分析表2635：鄭州市2009年5月新盤(pán)戶(hù)型分布圖 戶(hù)型面積段（㎡）推案套數(shù)（套）占比一房03035%3050190%5070646%7090146%9011033%合計(jì)1050%二房90110633%70901154%507070%110130136%合計(jì)1993%三房9011054%11013090%130150400%150170162%合計(jì)706%四房15017084%17019041%合計(jì)125%五房19021092%合計(jì)92%復(fù)式1501705%1701903%合計(jì)8%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推出的戶(hù)型仍然集中在一房、二房，其中一房中戶(hù)型以5070平方米為多，二房以7090平方米為多。（5）新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略分析表2637：鄭州市2009年5月新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠策略一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)營(yíng)銷(xiāo)策略亞新橄欖城開(kāi)盤(pán)當(dāng)天定房可戶(hù)可享受總房款3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，并贈(zèng)送4重大禮，一重贈(zèng)送價(jià)值1888元品牌婚紗攝影套餐，二重贈(zèng)送1888元浪漫雙人游，三重贈(zèng)送1888元品牌家電，四重參加幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)，液晶電視。其中特等獎(jiǎng)一名，價(jià)值10000元的禮品；一等獎(jiǎng)10名，價(jià)值3000元的禮品；二等獎(jiǎng)20名，價(jià)值1500元的禮品；三等獎(jiǎng)40名，價(jià)值1000元的獎(jiǎng)品；四等獎(jiǎng)，其余所有客戶(hù)，價(jià)值200元的禮品。除了認(rèn)籌期給予很高的價(jià)格優(yōu)惠來(lái)吸引客戶(hù)外，借助開(kāi)盤(pán)當(dāng)日熱烈的氛圍，再來(lái)點(diǎn)總價(jià)的小幅優(yōu)惠更能促進(jìn)意向客戶(hù)的快速轉(zhuǎn)化，提高轉(zhuǎn)化率。未來(lái)城二期45005200㎡（成交套數(shù)283套）4871㎡（推案套數(shù)819套）2棟33層、1棟32層、1棟29層、1棟22層高層88104㎡二房48005500㎡（成交套數(shù)71套）4887㎡（推案套數(shù)707套）6號(hào)樓為34層的高層，11號(hào)樓為35層的高層79平方米左右一房、金海京江花園40004500㎡（成交套數(shù)128套）4317㎡（推案套數(shù)622套）5棟小高層3040平方米一房、7080平方米二房、100130平方米三房盧浮公館38004500㎡（成交套數(shù)781套）3989㎡（推案套數(shù)1096套）23層高層二房8590㎡、一房6065㎡（項(xiàng)目的一房實(shí)際為項(xiàng)目大戶(hù)型分隔的小戶(hù)型；）天倫水晶城45005000㎡（成交套數(shù)250套）4601㎡（推案套數(shù)644套）30層、32層高層、資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)四、成交量分析216。216。圖2642：2009年4月至2009年5月鄭州市商品住宅區(qū)域成交比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)本月金水區(qū)成交總量較上月小幅減少，同時(shí)占比也較4月減少，其他各區(qū)域成交占比小幅上升。 商品住宅主力面積仍90平方米以下小戶(hù)型圖2643： 2009年4月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)圖2644： 2009年5月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月各面積段成交占比和4月基本保持一致，小戶(hù)型成交是目前市場(chǎng)的主流，但我們也看到，小戶(hù)型產(chǎn)品單價(jià)較高，目前90平方米以下小戶(hù)型成交均價(jià)要比90110平方米戶(hù)型高，同時(shí)190平方米以上戶(hù)型成交均價(jià)居于首位。 商品住宅均價(jià)上升幅度增大圖2611：2008年5月至2009年5月鄭州市商品住宅成交均價(jià)比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)5月，受品質(zhì)大盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交的大幅影響，本月全市商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，目前已經(jīng)達(dá)到歷月來(lái)的新高。n 成交價(jià)格段分布216。圖2612： 2009年4月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)圖2613： 2009年5月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)（備注：不含經(jīng)濟(jì)適用房）5月全市商品住宅成交價(jià)格段結(jié)構(gòu)基本和4月保持一致，但我們也看到本月40004500，45005000，50005500三個(gè)價(jià)格段成交占比較4月都在小幅上升，這也說(shuō)明目前商品住宅價(jià)格在小范圍的向上浮動(dòng)。六、項(xiàng)目分析品質(zhì)、價(jià)格——?jiǎng)?chuàng)造熱銷(xiāo)傳奇的真理本月商品住宅排行旁TOP10中，前6位均為4月和5月新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，其中首座國(guó)際廣場(chǎng)在4月已經(jīng)舉行選房活動(dòng)，在5月舉行了開(kāi)盤(pán)儀式，該項(xiàng)目區(qū)位及品質(zhì)較好，價(jià)格一直較為堅(jiān)挺，因此成交情況較好；中原新城在4月開(kāi)盤(pán)，本月集中備案，繼續(xù)持續(xù)熱銷(xiāo)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直是創(chuàng)造項(xiàng)目熱銷(xiāo)的本源；，目前是全市價(jià)高且熱銷(xiāo)的項(xiàng)目之一，一方面得利于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，且項(xiàng)目品質(zhì)被客戶(hù)廣為認(rèn)可；另一方面項(xiàng)目在弱勢(shì)情況下依然保持價(jià)格堅(jiān)挺，給購(gòu)房客戶(hù)很大的“保值增值”信心；新里盧浮公館也在4月開(kāi)始選房，本月1日舉行開(kāi)盤(pán)儀式，項(xiàng)目的“物美價(jià)廉”創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)熱銷(xiāo)奇跡；天倫水晶城“加量不加價(jià)”推出毛坯房?jī)r(jià)格買(mǎi)精裝修房，吸引眾多的剛性需求，引起區(qū)域市場(chǎng)熱銷(xiāo)。表2671 2009年5月鄭州市商品住宅銷(xiāo)售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域所屬板塊成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)（元/㎡）1東方首府管城區(qū)東中板塊29048742中原新城中原區(qū)西中板塊31345233鄭東新區(qū)鄭東板塊31270144鄭東新區(qū)鄭東板塊29942405天倫水晶城金水區(qū)東北板塊25046016