【正文】 者采訪時(shí)表示，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的形勢(shì)，去年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。出于“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的需要，這些政策多為08年年底和09年年初由不同部門制定。土地盛宴落下帷幕，40塊土地各有其主11月5日，蘇州土地儲(chǔ)備中心對(duì)2009第7號(hào)公告土地進(jìn)行拍賣，由于到場(chǎng)人員眾多，拍賣會(huì)被迫幾移會(huì)址，最終有40塊土地，被華潤(rùn)置地、安徽高速、旭輝、棲霞、中信地產(chǎn)等開發(fā)商收入囊中。在外來開發(fā)商的大力推動(dòng)下，蘇州房地產(chǎn)將迎來一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，而未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更多激烈。易居視點(diǎn)：在經(jīng)歷金九銀十的房產(chǎn)熱潮，蘇州二手房板塊日趨突起成為房地產(chǎn)關(guān)注的中心。二手市場(chǎng)的活躍，將促進(jìn)住宅市場(chǎng)繁榮。09年上半年蘇州GDP總值為3770億元，%，排在上海、北京、廣州、深圳之后，位居第五，由于蘇州出口恢復(fù)較為緩慢，使得經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受到壓制，但從全國(guó)來看，蘇州經(jīng)濟(jì)已處于前列，有望實(shí)行率先回升。自08年8月以后，隨著金融危機(jī)的不斷深入，對(duì)工業(yè)的沖擊已開始顯現(xiàn)，工業(yè)增長(zhǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，%，與08年上半年各月相差均在10%以上，金融危機(jī)已對(duì)蘇州工業(yè)造成實(shí)質(zhì)性影響。三、進(jìn)出口負(fù)增長(zhǎng)收窄，對(duì)外貿(mào)易持續(xù)好轉(zhuǎn)圖123：蘇州08年1月09年10月對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖資料來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年18月蘇州對(duì)外貿(mào)易整體上保持了快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。09年110月，進(jìn)出口總額及出口額分別為負(fù)增長(zhǎng)19%%，負(fù)增長(zhǎng)增幅進(jìn)一步收窄，外貿(mào)趨勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。%，市場(chǎng)投資明顯放緩，而4月份在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶動(dòng)，固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)快速回升，從5月開始，蘇州固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步上升，目前已恢復(fù)數(shù)月保持兩位數(shù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，%。進(jìn)入08年8月，受金融危機(jī)的影響，出現(xiàn)了大規(guī)模的企業(yè)裁員、減薪，消費(fèi)者收入減少，消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速大幅下降。第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額加快，負(fù)增長(zhǎng)進(jìn)一步收窄圖131：蘇州市2008年1月2009年10月房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅開發(fā)投資額大體呈現(xiàn)倒“V”型，08年上半年呈現(xiàn)單邊上升態(tài)勢(shì)，但下半年在“”新政及金融危機(jī)的共同影響下，住宅市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，成交量下滑，存量增大，市場(chǎng)信心降低，住宅房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速下滑，從而拉低了房產(chǎn)投資總額的增長(zhǎng)率，市場(chǎng)上投資信心不足。二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)n 施工面積初顯止跌，但未走出低谷圖132：蘇州市2008年1月2009年10月房屋施工及住宅施工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房屋施工及住宅施工面積都保持了15%以上的增長(zhǎng)速度，但進(jìn)入三季度后期，房屋施工增長(zhǎng)幅度快速回落，進(jìn)入09年，更是成為負(fù)增長(zhǎng)，而正是由于09年13季度，施工面積不斷下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期供應(yīng)面積下降，出現(xiàn)“無房可賣”情況。n 房屋竣工面積加速回升，供應(yīng)短缺得以緩解圖133：蘇州市2008年1月2009年10月房屋竣工及住宅竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊下滑態(tài)勢(shì)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷走勢(shì)，房屋開發(fā)進(jìn)度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負(fù)增長(zhǎng)。近期，竣工面積加速加速上升趨勢(shì)，%%，為3季度以來最快增速。09年以來，隨著地方政府刺激政策加深，百姓購(gòu)房意愿明顯增加，房屋銷售快速增加。110月，%，%。創(chuàng)一年來的新高點(diǎn)，市場(chǎng)整體供應(yīng)緊張，市民購(gòu)房恐慌心理，不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。圖242：2008年11月至2009年11月蘇州市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析㎡，㎡，%，市場(chǎng)供應(yīng)在連續(xù)萎縮后出現(xiàn)爆發(fā)，基本恢復(fù)到平均水平。圖243：2008年11月至2009年11月蘇州市商品房供應(yīng)量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析㎡，㎡，%，在供應(yīng)量大幅增加的背景下，市場(chǎng)成交也相應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但成交價(jià)格不斷上漲，相應(yīng)抑制了部分需求，導(dǎo)致成交量擴(kuò)大空間有限，加之市場(chǎng)已進(jìn)入淡季，未來市場(chǎng)將逐步回歸平穩(wěn)走勢(shì)。蘇城成交價(jià)格既上月大幅上漲后，本月加速上漲走勢(shì)。圖245：2008年11月至2009年11月蘇州市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、土地市場(chǎng)一、土地資訊11月5日，蘇州市國(guó)土資源局對(duì)第7號(hào)土地拍賣公告，進(jìn)行公開土地拍賣，本次拍賣共有40宗地塊成交，兩宗商服地塊流拍，為09年以來蘇州最大一次土地拍賣會(huì)。從企業(yè)拿地表現(xiàn)看，本土開發(fā)商雖有舉牌，但相對(duì)較為謹(jǐn)慎，而手頭已有大量土地儲(chǔ)備的中海、恒基等一批一線開發(fā)企業(yè)以看客身份為主，而與之相反，外來企業(yè)則表現(xiàn)的極為瘋狂，不惜高價(jià)取得土地。而以中信、棲霞、旭輝、華潤(rùn)（佳福地產(chǎn)）、安徽高速地產(chǎn)等一批為代表的外來開發(fā)企業(yè)，其土地儲(chǔ)備不足或首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)，對(duì)土地需求若渴，于是展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)地價(jià)上揚(yáng)。主要原因是兩宗地塊均為商服用地，而科教文體用地屬性受到限制條件較多，一些開發(fā)企業(yè)或者個(gè)人難以進(jìn)入，使得競(jìng)價(jià)者相對(duì)有限，最終導(dǎo)致流拍。但居住用地與商服表現(xiàn)不一，,%.主要是由于本次商業(yè)用地主要位于相對(duì)偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū),溢價(jià)率有所下降，但政府發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)目的較為明確。此次整合，將為總公司房地產(chǎn)業(yè)集中優(yōu)勢(shì)、整合資源,進(jìn)一步增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力打下良好基礎(chǔ)。地塊發(fā)展前景分析地塊位于盛澤蕩湖畔，具有一線湖景資源，盛澤蕩而政府重點(diǎn)打造的旅游景區(qū)，地塊具有居住和休閑養(yǎng)生的雙重價(jià)值，僅靠相城區(qū)中心鎮(zhèn)渭塘鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，京滬高鐵在鎮(zhèn)區(qū)周邊將有站點(diǎn)。表252：蘇地2009B65地塊SWOT分析表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目緊鄰盛澤蕩，一線湖景資源豐富。京滬高鐵距站點(diǎn)較近。地塊有“90/40”限制，可塑性受到制約。政府重點(diǎn)打造旅游景區(qū)，可實(shí)行聯(lián)合開發(fā)京滬高鐵建設(shè)，改善區(qū)域交通環(huán)境高樓面價(jià)，以及“90/40”限制，導(dǎo)致產(chǎn)品受較大限制，成本較高，未來銷售壓力較大。本月供應(yīng)出現(xiàn)了明顯漲幅，一是受年末購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施即將到期的影響，開發(fā)商為了迎合市場(chǎng)因優(yōu)惠措施末期而紛紛出手購(gòu)房的這部分需求，明顯加大了供應(yīng)量，二是本月多個(gè)新項(xiàng)目上市，如海蘭堡、姑蘇世家等新項(xiàng)目上市以及合景峰匯國(guó)際二期、康橋麗都單身公寓、中旅藍(lán)岸、白塘一號(hào)、路勁I主場(chǎng)等等眾多項(xiàng)目加推。圖261 ：2008年11月至2009年11月蘇州市市商品住宅供求走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表261：蘇州市09年10月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年10月2009年11月環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1:1:/供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價(jià)格（元/ m2）%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析本月供求比為1：，市場(chǎng)表現(xiàn)為整體供不應(yīng)求局面,但與上月相比，供不應(yīng)求局面有所緩解。圖262 ：2008年11月至2009年11月蘇州市商品住宅供求走勢(shì)資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖263：2008年11月至2009年11月蘇州市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%。二是本月多個(gè)新項(xiàng)目上市，如海蘭堡、姑蘇世家等新項(xiàng)目上市以及合景峰匯國(guó)際二期、康橋麗都單身公寓、中旅藍(lán)岸等眾多項(xiàng)目加推，推動(dòng)了本月供應(yīng)的大幅增加。本月僅主城區(qū)供應(yīng)有所減少， 古城區(qū)因規(guī)劃的限制供應(yīng)相對(duì)較少，且由于在售項(xiàng)目較少，供應(yīng)波動(dòng)較大。本月普通公寓、別墅供應(yīng)量與上月相比均出現(xiàn)了大幅上升，普通公寓之所以大幅上升，因康橋麗都單身公寓、姑蘇世家、合景峰匯國(guó)際三期、中旅藍(lán)岸、白塘一號(hào)等眾多項(xiàng)目加推，另一個(gè)重要原始是房產(chǎn)優(yōu)惠措施即將到期，開發(fā)商有意加大供應(yīng)以滿足市場(chǎng)因優(yōu)惠到期而被動(dòng)購(gòu)房的需求。表264：2009年11月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)面積段分析面積段供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比75以下%%7590%%90110%%110125%%125144%%144160%%160180%%180200%200250%%250300%%300350%350400%400450%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 備注：商辦類已剔除本月供應(yīng)面積段主要集中于7590㎡、90110㎡、125144㎡三個(gè)面積段，供應(yīng)項(xiàng)目看7590㎡房源主要來春申景城、華園新天、雍合灣、新港天都花園、誠(chéng)河新旅城、丹景庭等項(xiàng)目，產(chǎn)品以二房為主，首次置業(yè)的年輕人是其主力客群；而90110㎡面積段主要來自中旅藍(lán)岸、合景峰匯三期、中惠晨曦馨苑、新港天都花園等項(xiàng)目。表265：2009年11月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)房型分析房型供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比一房%%兩房%%三房%%四房%%五房%%六房及以上0%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 備注：商辦類已剔除本月供應(yīng)房型主要集中于兩房、三房，%，三房次之，%。 四、成交量分析成交總量分析圖264： 2008年11月至2009年11月蘇州市商品住宅成交量比資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，㎡，%，增幅有所放緩，購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施即將到期使得產(chǎn)品購(gòu)房的被動(dòng)需求，導(dǎo)致本月成交量出現(xiàn)了一定的放量，但由于房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，抑制了部分剛性需求，而作為市場(chǎng)重要支撐的剛性需求受到抑制，將直接制約成交量的上升。區(qū)域成交分析圖265：2009年10月與2009年11月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表266：2009年10月與09年11月商品住宅區(qū)域成交面積對(duì)比區(qū) 域09年10月成交面積(萬㎡)09年11月成交面積(萬㎡)08年11月成交面積(㎡)同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）古城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從環(huán)比來看： 本月除古城區(qū)、吳中區(qū)成交上浮外，其他區(qū)域成交量均出現(xiàn)一定的下降，本月吳中區(qū)在中房瀾泊灣、誠(chéng)河新旅城、太湖純水岸、山景天下、嘉盛花園等項(xiàng)目加推促動(dòng)下，本月成交放量非常明顯。下降幅度最大的區(qū)域?yàn)橄喑菂^(qū)，一是因區(qū)域在售樓盤非常有限，二是在售項(xiàng)目漲價(jià)幅度非常大，抑制了首置及部分投資需求。而進(jìn)入09年國(guó)家出臺(tái)了一些列措施以防經(jīng)濟(jì)下滑，尤其是針對(duì)房產(chǎn)出臺(tái)了優(yōu)惠措施，對(duì)于房產(chǎn)的拉動(dòng)作用非常明顯，加之寬松的貨幣政策，大量資金流入樓市，樓市快速回暖，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求局面。本月公寓成交出現(xiàn)下滑也是市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的必然，而別墅成交之所以在本月上升明顯，受購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施即將到期的影響較大。n 成交戶型分析（按房型）表269：蘇州市商品住宅市場(chǎng)11月成交戶型分析戶型10成交面積（萬㎡）11月成交面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加一房%%二房%%三房%%四房%%五房%%六房及以上%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力為三房和兩房，%%，依舊占據(jù)了市場(chǎng)主要地位，但從環(huán)比來看，四房與五房成交大幅增加，而這兩種房源主要來自經(jīng)濟(jì)型別墅，在寬松貨幣的環(huán)境下，改善性及投資需求大量入市。分物業(yè)看，別墅、普通公寓供不應(yīng)求局面較上月均出現(xiàn)一定的好轉(zhuǎn)，歸功于本月普通公寓、別墅產(chǎn)品供應(yīng)量加大，而成交量因價(jià)格持續(xù)上漲，增幅放緩。兩房戶型因?yàn)槭状沃脴I(yè)的首選，而目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，抑制了這部分購(gòu)房需求，使得這部分客戶群體處于觀望態(tài)度，而改善需求、投資需求在寬松貨幣政策下，大量涌進(jìn)市場(chǎng)，使得三房以上戶型熱銷。五、成交均價(jià)分析圖266： 2008年11月至2009年11月蘇州市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%。六、熱點(diǎn)板塊本月成交板塊非常分散，相對(duì)集中板塊為木瀆板塊，本月該板塊楓華紫、誠(chéng)河新旅城兩項(xiàng)目入圍銷售前十。表2618：2009年11蘇州熱點(diǎn)板塊成交列表（）排行項(xiàng)目銷售套數(shù)