【正文】 主要內(nèi)容】 ■ 新《規(guī)定》于 2021 年 1 月 1 日起實(shí)施。其中包括土地出讓凈收益的 10%。 【政策解讀】 政策 名稱由 原 《蘭州市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理規(guī)定》變?yōu)椤短m州市城鎮(zhèn)廉租住房保障規(guī)定》。 住房租賃補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)、每戶建筑面積上限、住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、最 高每戶每月補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)均較大幅度上調(diào)。 造地 蘭州市土地利用 總體規(guī)劃大綱 【主要內(nèi)容】 ■ 著力開展北山造地工程，為蘭州城市發(fā)展和工業(yè)區(qū)建設(shè)拓展50 到 70 平方公里的發(fā)展空間。當(dāng)前已經(jīng)舉行過的開工儀式的恒大九州項(xiàng)目就可以歸結(jié)到此類工程之列。已滿兩年未 動(dòng)工開發(fā)的房地 9 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 閑臵費(fèi) 二套首付 營業(yè)稅 甘肅省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 產(chǎn)用地，無償收回。 ■ 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)利率定價(jià)。 ■ 除保障性住房和普通商品房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20％外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例一律為 30％。這樣的?替換?表明，二套房的界定已經(jīng)全部以家庭為單位。 ■ 此時(shí)，二套房首付還停留在 40%的水平。營業(yè) 稅征收年限擴(kuò)也沒有遏制住二手房價(jià)格的快速上漲。 增值稅 首付 囤地 招拍掛 公示房源 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的實(shí)施意見 （甘十條） 【 主要內(nèi)容 】 ■ 省地稅局要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，加大土地增值稅的征收管理，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例 不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體辦法由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度同時(shí)，探索 綜合評(píng)標(biāo) 、 一次競(jìng)價(jià) 、 雙向競(jìng)價(jià) 等出讓方式。確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地使用效率、銷售利潤率、建筑工程質(zhì)量等級(jí)、環(huán)保節(jié)能指標(biāo)和廉租房與經(jīng)適房等保障性住房在用地中所占的比例 作為評(píng)標(biāo)的重要條件，合理確定各因素權(quán)重。土地出讓成交后，要在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂 10 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 70%的首付款，余額要按照合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過 1年。 ■ 對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源及每套住房價(jià)格，并嚴(yán)格按照 申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售方案中確定的企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。對(duì)有捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光力度和處罰力度，問題嚴(yán)重的，要取消其經(jīng)營資格；有違法違規(guī)行為的， 要追究相關(guān)人員的責(zé)任。 ■ 有關(guān)囤積土地、公開房源等政策的配套處罰措施相對(duì)較為具體，但與其他政策一樣，受制于執(zhí)行。 限購 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 【主要內(nèi)容】 ■ 商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 ■ 借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。 【政策解讀】 ■ ?甘十條?基本延續(xù)了?新國十條?的框架，?拿地首付 70%?、 11 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ?注冊(cè)資金提高至 1000 萬?等為數(shù)不多的幾個(gè)不同點(diǎn)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。市場(chǎng)各個(gè)層面對(duì)?甘十條?均表示?失望?。 限購 蘭州市政府關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的實(shí)施意見 【主要內(nèi)容】 ■ 購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%。第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)擬購房家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。非本地居民在蘭州購買住房不得超過一套，本地居民家庭在蘭州購買住房不得超過兩套，超過規(guī)定套數(shù)的，各商業(yè)銀行不得提供住房貸款，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。 ■ 20l020l2 年，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、 公共租賃住房、限價(jià)商品住房等政策性住房用地供應(yīng)比例占 70%。非普通商品住房用地供應(yīng)比例占 l0%。 2021 年建設(shè)限價(jià)商品房 30萬平方米， 2021— 2021 年每年建設(shè)限價(jià)商品房不少于 50 萬平方米。對(duì)存在土地閑臵及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量控制，對(duì)成立滿 3 年無開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)注銷其資質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。 ■ 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人不得將房屋出售、出租、閑臵、出借，或者擅自改變住房用途。 【政策解讀】 ■ 本期調(diào)控政策最具特點(diǎn)的內(nèi)容是?非本地居民在蘭州購買住房不得超過一套，本地居民家庭在蘭州購買住房不得超過兩套?。 但由于蘭州市場(chǎng)需求以?剛需?為主，供應(yīng)量也十分有限，所以政策對(duì)于市場(chǎng)過熱的調(diào)控作用有限。但 由于缺乏執(zhí)行監(jiān)管和有效懲戒，政策調(diào)控效應(yīng)同樣沒有浮出水面。 ■ ? 2021— 2021 年，每年建設(shè)公共租賃住房 1000 套?、? 2021年建設(shè)限價(jià)商品房 30 萬平方米， 2021— 2021 年每年建設(shè)限價(jià)商品房不少于 50 萬平方米?等關(guān)于保障性住房的規(guī)定印證了?保障房從幕后走向前臺(tái)?的觀點(diǎn)。 公租房 ，配建 甘肅省公共租賃 住房管理辦法 【主要內(nèi)容】 ■ 政府出資新建的公共租賃住房采取集中建設(shè)或配建相結(jié)合的方式，面積控制在 60 平方米以內(nèi)的小戶型為主。為利于引進(jìn)人才，可適當(dāng)建設(shè)部分 90 平方米以內(nèi)的三居室公寓，配建比例不超過公共租賃住房總量的 30%。配 建的公共租賃住房，可按配建面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。 申請(qǐng)公共租賃住房以家庭為單位。原則上應(yīng)控制在租賃市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 70%左右。公共租賃住房實(shí)行合同制管理。 【政策解讀】 有關(guān)公租房的?配建?政策對(duì)于開始謀求用保障性住房來促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的想法具有建設(shè)性意義。 ■ 業(yè)主可共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)；業(yè) 13 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 來源： CRIC 城市政策展望 蘭州房地產(chǎn)政策環(huán)境在經(jīng)歷了 2021 年?雷聲大、雨點(diǎn)小?的實(shí)際過程之后， 2021 年的政策走勢(shì)將更具變數(shù)。在剛需大量積壓的壓力面前，針對(duì)?土地囤積?、?捂盤?等行為的政策力度有可能進(jìn)一步加強(qiáng)。 【政策解讀】 在物業(yè)管理過程中提高業(yè)主的參與權(quán)力對(duì)于提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有很好的促進(jìn)作用。 ■ 年齡未滿 18 周歲的居民不得在本市買房。 ■ 定期向社會(huì)公布各類住房房源、空臵率等信息。 【政策解讀】 ■?未滿十八周歲不得在本市購房?一條實(shí)屬新鮮，但在不到兩周之后，這條規(guī)定即被取消。 ?松綁 ? 、取消 / 【主要內(nèi)容】 ■ 本地居民家庭在本市可以購買二套住房，非本地居民家庭在本市可以購買一套住房。 【政策解讀】 本條政策是 11〃 5 版政策的修改版，在政策力度方面放松了很多。 14 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 其次， 2021 年商品住宅成交價(jià)格在政策出臺(tái)之后不降反升，給供求雙方的市場(chǎng)預(yù)期都造成了極大影響 —— 供應(yīng)方面的價(jià)格預(yù)期繼續(xù)高漲，而需求方面則對(duì)價(jià)格愈加?恐慌?。 第三， 2021 年年末，社科院?泡沫?、（數(shù)據(jù)）?失真門?等有關(guān)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面新聞?shì)^多。 第四，如果 2021年市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈現(xiàn)?供不應(yīng)求?態(tài)勢(shì)，那么 2021 年出臺(tái)的?限購?將繼續(xù)存在。 三、土地供求 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量 19 幅，供應(yīng)面積 萬㎡（約合 1816 畝）；成交量 16 幅，成交面積 萬㎡（約合 1914 畝），土地面積供求比約為 1:。 表 31 20212021 年蘭州市經(jīng)營性用地供求量 時(shí)間 供應(yīng)幅數(shù)（幅） 成交幅數(shù)（幅） 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 2021 年 28 28 2021 年 19 16 數(shù)據(jù)來源： CRIC 15 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 圖 31 2021 年 1 月 12 月蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)成交面積 示意圖 01000002021003000004000005000006000007000008000009000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供應(yīng)量（㎡） 成交量（㎡） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)營性土地供應(yīng)量 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量 19 幅，供應(yīng)面積 萬㎡（約合 1816 畝）。其中，恒大的 G1011號(hào)宗地供地面積約 70 萬㎡，占全年供應(yīng)土地面積的 %。全年土地成交表面上呈現(xiàn)出?前熱后冷?的大體走勢(shì)。而正是頻繁?掛牌?出讓的背后，蘊(yùn)藏著本年度蘭州土地出讓的另一個(gè)特征 —— 國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)?悄然?摘牌。 中心灘 B403 號(hào)規(guī)劃路以北 % G1011 城關(guān)區(qū) S417 號(hào)規(guī)劃路以東、 T458 號(hào)規(guī)劃路以南、 T414 號(hào)規(guī)劃路以西 0 居住.3；兒童公園≤；體育公園≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 5700 居住≤25%；兒童公園≤%；體育公園≤% 322021 2300 G0922 西固區(qū) T042 號(hào)規(guī)劃路（公園路）以東、T017 號(hào)規(guī)劃路（福利東路）以南、蘭州電信局福利路分局以西、長業(yè)大酒店以北 ≤ 商業(yè)為 40年、居住為70 年 17818 ≤49% 18500 100 G1015 城關(guān)區(qū) B612 號(hào)規(guī)劃路以東、良志嘉年華以南、天水南路以西、 T603— 1 號(hào)規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè)為 40年、住宅為70 年 8600 ≤ 30 22021 3400 6 19 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 圖 33 2021 年 1 月 12 月蘭州市經(jīng)營性用地 成交量變化情況 示意圖 01000002021003000004000005000006000007000008000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月成交量（㎡） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 全年 土地成交 多在下半年集中實(shí)現(xiàn)，大型開發(fā)企業(yè)拿地仍然是成交放量主要?jiǎng)恿Α? 表 33 2021 年 蘭州市經(jīng)營性用地成交情況一覽表 宗地編號(hào) 宗地位臵 成交面積 （㎡） 容積率 出讓年限 竟得人 成交價(jià) （萬元） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 溢價(jià)率 成交時(shí)間 G0930 城關(guān)區(qū)東崗西路以南、 B368 號(hào)規(guī)劃路以東、 B323號(hào)規(guī)劃路（甘南路）以北 ≤ / 蘭州聚東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14100 1190 % G0901 七里河區(qū) B148 號(hào)規(guī)劃路以東、蘭運(yùn)集團(tuán)家屬院用地以南、甘肅地質(zhì)礦產(chǎn)物資供應(yīng)站以西、T299 號(hào)規(guī)劃路（蘭工坪路）以北 ≤ 50 年 陳凡（大連買家） 25100 2433 % G0928 安寧區(qū)蘭州市安寧區(qū)規(guī)劃國土資源局以東、 T571號(hào)規(guī)劃路以西、培黎廣場(chǎng)以北 ≤ 70 年 甘肅天合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12021 2361 % G0936 城關(guān)區(qū)鹽場(chǎng)堡 ≤ 居住 張軍海 7000 1500 % 20 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 T435 號(hào)規(guī)劃路以東、以北 70年、商業(yè)40 年 （永登個(gè)人買家） G0923 七里河區(qū)蘭州挺進(jìn)鞋業(yè)有限責(zé)任公司以東、民樂路以南、蘭州