【正文】 .................................................................................................................................. 54 二、著名開發(fā)商樓盤 ......................................................................................................................... 57 三、 案例 PK ........................................................................................................................................ 58 第八章 營銷篇 ...................................................... 62 一、本月營銷分析 ............................................................................................................................. 62 二、特色營銷活動 ............................................................................................................................. 64 三 、 11 月份報紙廣告投放分析 ....................................................................................................... 66 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 .................................................... 70 一、 城東區(qū) ......................................................................................................................................... 70 二、 城西區(qū) ......................................................................................................................................... 71 三、 城南區(qū) ......................................................................................................................................... 72 四、 城北區(qū) ......................................................................................................................................... 73 五、 高新區(qū) ......................................................................................................................................... 74 六、 城內(nèi)區(qū) ......................................................................................................................................... 75 本月導(dǎo)讀 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 【關(guān)注樓盤】 金源御景華府、高科尚都 開盤 樓盤解析 普華 淺水灣是 美資 普華地產(chǎn)在浐灞生態(tài)區(qū)啟動的首個項目，由全球知名建筑設(shè)計公司華盛頓 Leo A Daly擔(dān)綱設(shè)計 ， 定位為 具有城市標桿意義的高端濱水社區(qū)。 8 號府邸項目作為高科地產(chǎn)旗下 新 項目，以新“豪宅”產(chǎn)品定位被市場關(guān)注和認可 。 詳見 P10 頁 【土地市場】 土地市場 平穩(wěn) 本月土地成交 持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展， 航天產(chǎn)業(yè)園周邊土地土地供應(yīng)量較大；浐灞生態(tài)區(qū)土地集中成交； 大興新區(qū) 新掛牌土地值得關(guān)注 。 傳統(tǒng) 的市場 淡季 ， 成交量突然 井噴，消費者瘋狂搶購之勢遠超 07 年。 詳見 P33 頁 【營銷解析】 現(xiàn)場主題活動成為市場主流 市場持續(xù)熱銷，開發(fā)企業(yè)收緊優(yōu)惠力度，借用現(xiàn)場活動和產(chǎn)品發(fā)布會展示項目形象和影響力的宣傳在本月盛行。在后市政策未定，市場持續(xù)火爆的局面下，如何把握時機再上層樓，是現(xiàn)下各個銷售團隊所注重的問題。 與以往月份個別代表性樓盤帶動成交量上漲不同，本月 除城內(nèi)區(qū)外，其他區(qū)域成交均超過 20萬 ㎡ ，全市成交超過 1萬 ㎡ 的項目超過 50個， 市場整體起勢，瘋狂程度遠超 07年 。 通脹預(yù)期效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，搭乘政策末班車利好的心理強烈 西安樓市再現(xiàn)消費者瘋狂搶購的現(xiàn)象，一方面是通脹壓力的不斷增強使得改善、保值增值以 及投資型需求不斷發(fā)酵，另一方面是更多購房者為了趕上政策紅利末班車而進入樓市，造就樓市年底瘋狂成交。 預(yù)計 12月份這一現(xiàn)象將會持續(xù)，市場成交量仍會維持高位。 不僅是 富裕階層 為了保值或者投資升值購房，房價上漲帶來的巨大利潤 也讓 越來越多的工薪階層也加入到 了?買房賺錢?的行列。 近期中央頻繁發(fā)出 對投機性購房行為將進行調(diào)控的信號 。 數(shù)字瞰市 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 同比數(shù)據(jù)市場解析 歷史同期相比， 2021年 111月累計商品房成交量一路上 升 ，商品房比 07年 111月和08年 111 月分別增長 %和 88%；住宅成交量分別增長 %和 %。較 2021年 111月和 2021 年 111 月，商品房成交均價分別上漲 和 %，住宅成交均價分別上漲%和 %。交通網(wǎng)絡(luò)上近鄰地鐵一號線、長樂路、東三環(huán)等城市 主 干道 ；醫(yī)療配套方面有 唐都醫(yī)院 、 北方醫(yī)院、黃河醫(yī)院等 . 隨 著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商不斷進入，區(qū)域 配套設(shè)施 日趨成熟 。 隨著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商等建設(shè)單位的不斷 進駐，商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、交通等配套方面將得到極大地改善，區(qū)域價值將隨之不斷提升。項目 占地約 480畝， 規(guī)劃建筑面積約 64 萬平米，項目物業(yè)類型分為花園洋房、高層、小高層 。同時在社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上，相對應(yīng)外圍景觀資源，在內(nèi)部形成沿灞河主軸景觀帶，建筑整體布局沿著 內(nèi)部景觀帶和灞河景觀帶布置 ，且臨河部分高層通過南偏東 25 度設(shè)計 ，讓視野范圍最大化，更大限度的迎合了灞河濕地公園的景觀方向，充分獲得無遮擋的優(yōu)勢景觀帶來的視覺享受。 項目解析： 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 11 頁 共 76 頁 項目占地約 480 畝，規(guī)劃建筑面積約 64 萬平方米 ， 項目分四期開發(fā)，約 120 棟，總戶數(shù)約 6000 戶，一期 由 7 棟 6 層的 多層、 2 棟 1118 層小高層、 4 棟 2633 層高層 組成，總戶數(shù) 800 戶，綠化率 35%。 項目高層、小高層建筑結(jié)構(gòu)都以點板高層為主，兩梯四戶設(shè)計；多層以純板式，一梯兩戶設(shè)計，目前所推房源主要以二房、三房和部分躍層組成，面積區(qū)間以 90110 平米二房、 平米三房、躍層 平米，戶型整體面積偏大，講求靈活變多，兼顧舒適性，主要面向改善型置業(yè)群體。隨著浐灞生態(tài)區(qū)整體建設(shè)的不斷展開，以及周邊紡織城改造進程的加快，將極大的提升區(qū)域價值。 劣勢： 該區(qū)域起步相比較其他區(qū)域較晚，市場認知程度還存在一定的局限性，加之目前周邊生活配套、交通網(wǎng)路等較為落后，須待進一步改善?；顒赢?dāng)日來自投資商、開發(fā)商、媒體及前期認籌客戶約 500 人，在普華淺水灣營銷中 舉行 盛大 開盤儀式。開盤當(dāng)天排號客戶交 1 萬抵 2 萬元， 開盤額外優(yōu)惠 1 個點 。 城市風(fēng)景 .8號府邸 ? 項目簡介 項目地址 高新區(qū)團結(jié)南路與科技七路交匯處 物業(yè)類型 高層、別墅 開盤時間 20211107 總建面積 ㎡ 容積率 銷售報價 950013500 元 /㎡ 開發(fā)商 西安高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司 周邊環(huán)境 項目位于團結(jié)南路與科技七路十字西北角，南臨丈八東路與陜西賓 館僅一路之隔，西臨丈八北路南段，北接科技西段六路，交通便捷。 其中最具關(guān)注的是項目對建筑智能科技的應(yīng)用，這里面包括天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、復(fù)合外圍護結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、智能化生活集成系統(tǒng)等。社交會所還將提供書吧、健身房、水療 SPA，小型超市、咖啡等各項尊貴服務(wù)。物業(yè)管理提供 五星級酒店式服務(wù) 。 項目產(chǎn)品解析： 項目規(guī)劃建筑面積為 萬 ㎡，綠化率 43%， 容積率 ，共由 四棟 25～ 26 層 板式高層， 18 套疊拼別墅組成 。 “8 號府邸 ” 在戶型布局上均采用大戶型，小區(qū)內(nèi) 4 棟高層面積分別由 185 ㎡ 、 209 ㎡ 和 252 ㎡ 組成 ，風(fēng)別為三室、四室和五室。在戶型設(shè)計上， 房間布局、陽臺設(shè)計等也極具人性化和舒適度 。 劣勢： 本項目的目標實現(xiàn)有以下的制約因素從在： 區(qū)域制約因素 —— 項 目所處的區(qū)域從居家考慮較為閉塞，周邊缺少便利的生活配套設(shè)施，同時項目的西邊緊挨雙水磨村落，東邊緊鄰企業(yè)廠區(qū)，區(qū)域住宅品質(zhì)較差。 項目營銷推廣： 本項目于 11 月 07 日正式對外開盤，此次推出 3 棟高層 201 套，建筑面積為 185 ㎡（三室） 、 209㎡（四室） 和 252 ㎡（五室）三種大面積板式住宅房源。 開盤當(dāng)天項目沒有做開盤儀式等活動 、也沒采用集中選房的營銷方式，主要是介于本項目客戶主要為二次及以上置業(yè)的高端人群（其中有三成為高科老客戶）。 第一篇 市場背景篇 第一章 政策資訊 一、 政策法規(guī) 表 11： 2021 年 11 月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 091107 華夏時報 國土資源部四季度將收緊囤地嚴重城市供地量 ]四季度將對沿海部分城市和囤地較為嚴重的地區(qū)收緊供地針對調(diào)控全國房價的異常飆漲和開發(fā)商囤地，國土資源部成了最近聲音 最為集中的部門。西安機構(gòu) 二、 市政動態(tài) 表 12： 2021 年 10 月 西安市政動態(tài) 列表 091112 南方網(wǎng) 央行發(fā)布第三季政策執(zhí)行報告 貨幣政策仍寬松 11月 11 日中國人民銀行此間發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告 (2021 年第三季度 )》指出 ,下一階段央行將按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署 ,繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系 , 091116 第一財經(jīng)日報 國土部限住宅用地出讓面積 防開發(fā)商壟斷土地 國土部近日印發(fā)《限制用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（ 2021 年本增補本）》 ,對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明 確的上限 ,其中大城市 20萬平方米 ,中等城市 14 萬平方米 ,小城市（鎮(zhèn)） 7 萬平方米。 央行和銀監(jiān)會有關(guān)人士 16日接受新華社記者查詢時再次表示，央行和銀監(jiān)會目前并未調(diào)整二套房政策。 091126 新浪房產(chǎn)網(wǎng) 住房等補貼將納入工資管理 不再屬福利費管理 今日財政部要求企業(yè)為職工發(fā)放的交通補貼、住房補貼等都需繳稅不再納入職工福利費管理 。通知稱，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按?財產(chǎn)租賃所得?項目計算繳納個人所得稅。 091105 西安日報 西安 市重點項目提前兩月完成全年計劃 從市 發(fā)改委 獲悉， 截至 10 月底， 想西安 市 2021 年市級重點建設(shè)項目累計實現(xiàn)投資 億元，完成年計劃的 109%，提前兩個月完成全年投資計劃。西安機構(gòu) 三、 市場資訊 表 13： 2021 年 10 月 西安市場資訊 列表 091111 西安日報 蓮湖建新村地區(qū)城中村綜合改造安置樓項目昨開工 11月 10 日