【導讀】易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編：710068電話：029-87651418

　　

【正文】 批用地 國土部將要加大土地違法案件查處力度，特別是嚴查 “兩高一資 ”、產(chǎn)能過剩和低水平重復建設(shè)項目違法用地。 11月 30日，國土部發(fā)布 2021 年國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作報告顯示，今年前 10 月全國違法案件數(shù)量同比大幅下降。國土 部相關(guān)負責人表示，為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，今后對不符合產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的項目，一律不批準用地。 20211125 新華網(wǎng) 國土部重申 :農(nóng)村集體建設(shè)用地不得搞商品房建設(shè) 國土資源部有關(guān)業(yè)務(wù)司局負責人 24 日聲明說， “國土資源部醞釀新版土地調(diào)控 ”的說法系誤讀，也不存在 “國土資源部將推 ?農(nóng)地入市 ?調(diào)控房價 ”之說。在我國嚴格實施土地用途管制的法律框架下， “農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用 ”原則不得動搖。 20211128 新華網(wǎng) 中國發(fā)出 “限地令 ”力遏飆高地價 中國國土資源部近日發(fā)出通知，對各類城市商品住 宅項目單宗用地規(guī)模提出明確上限， “最大地塊不得超過２０萬平方米 ”，被業(yè)內(nèi)稱為 “限地令 ”“地塊限大令 ” 20211114 華商報 國土部近期將出臺措施懲處開發(fā)商囤地 13日上午召開的 “抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復建設(shè)，引導產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 ”第二次部門聯(lián)合信息發(fā)布會上，國土資源部土地規(guī)劃司司長董祚繼表示，國土部將在近期出臺懲處開發(fā)商囤地行為措施，并在明年加大住宅土地供應(yīng)量來抑制房價過快增長。 20211119 每日經(jīng)濟新 聞 國土資源部：查囤地“鳴金 ” 報告擬呈國務(wù)院 國土部此次安排的實地調(diào)研從上周開 始，不足一周便結(jié)束。調(diào)研小組回京后，各地還將把土地供應(yīng)量、閑置量、土地出讓金額等信息反饋至國土部，以供參考 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 西安市土地掛牌統(tǒng)計（量：萬㎡） 2021 2021 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 土地面積 148 規(guī)劃建面 （數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司?西安機構(gòu)） 土地出讓公告 本月西安市國土局共發(fā)布了 6 個土 地出讓公告，分別為西土出告字 [2021] 4 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 55 共有 12 宗地塊出讓，土地供應(yīng)節(jié)奏較上月有所下降。 掛牌地塊列表 表 43 本月掛牌土地列表 土地編號 地塊位置 面積 （畝） 容積 率 總建面（㎡） 土地用 途 出讓 年限 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 住宅、 商業(yè) 40/70 XC9833 新城區(qū)尚儉路與建國巷的西北角 商業(yè)金 融 40 GXIII(2)74 高新區(qū)新區(qū)星源路 住宅 70 BL4139 西安市碑林區(qū)南大街 157 號 商業(yè)（公用宗） 40 HT01（ 16） 9 航天中路以南，神舟大道以東，東長 安街以北 工業(yè) 50 HT01（ 06）41 神舟三路以東，神舟四路以西，飛天路以北 1 工業(yè) 50 HT01（ 06）32 航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以東，神舟三路以西 教育科研 50 HT01（ 14）2 HT01（ 14） 22 飛天路以南，雁塔南路以東，神舟三路以西，航天中路以北 教育科研 50 HT01（ 15） 7 北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨工業(yè)二路、西臨神舟三路 1 工業(yè) 50 GXII（ 6） 311 灃惠南路西側(cè) 6 商業(yè)辦公公寓 40/50 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 27 頁 共 76 頁 LH35126 蓮湖區(qū)星火路 20 號，西安天興投資管理有限公司以東，大興東路東段以南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北 商業(yè) 40 LH31362 蓮湖區(qū)大白楊路 16 號，未央宮鄉(xiāng)大白楊西村以東，梨園路以南，勞動路北延伸段以西，黃河水利委員會勘測規(guī)劃設(shè)計研究院地質(zhì)勘探三隊以北 住宅 70 （數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機 構(gòu)） 掛牌土地特征 本月掛牌土地有 12 宗，工業(yè)用地 3 宗、教育科研用地 2 宗、住宅用地 3 宗、其余 4 宗均為商業(yè)用地。其中住宅用地城北 2 宗、高新 1 宗； 3 宗工業(yè)和科研教育用地都位于長安區(qū)的航天產(chǎn)業(yè)園板塊，隨著產(chǎn)業(yè)園的陸續(xù)開工和少量企業(yè)的入住，該區(qū)域土地市場近期較為活躍，其中位于城南區(qū)的 QJ1480 地塊值得關(guān)注， 隨著曲江板塊的二次擴張，該區(qū)域未來發(fā)展升值潛力不可小覷。此次該區(qū)域大宗土地的出掛， 仍然 值得 我們 期待。 三、 本月土地成交分析 土地成交走勢分析 本月共成交土地 7 宗，成交土地面積 ㎡，樓板價 元 /㎡，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交較上月稍有回落，隨著中新浐灞半島項目陸續(xù)交房入住，該區(qū)域居住環(huán)境已經(jīng)初見端倪，繼綠地集團在該區(qū)域拿地 2400 畝后，該區(qū)域近期不斷有土地掛牌和成交，相信隨著歐亞論壇的召開和 2021年世園會的召開 ，區(qū)域價值不斷得以提升，地價上漲空間較大。 表 44 土地成交統(tǒng)計列表 西安市土地掛牌統(tǒng)計（量：萬㎡，價：元 /㎡） 2021 2021 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 成交量 樓板價 1209 216 1118 622 2374 1235 375 344 1177 1158 （數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機構(gòu)） 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 圖 41 土地成交量及樓板價走勢 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 西安機構(gòu) 本月成交地塊 本月共成交土地 7 宗。成交土地面積 萬平方米，平均樓板價為 元 /㎡。成交面積環(huán)比下降 %；樓板環(huán)比下降 %。 表 45 本月成交土地列表 序號 宗地編號 位置 成交總價（萬元） 樓板價 （元 /㎡） 1 BQ89910 東臨迎賓大道，西臨河堤路，南、 北臨規(guī)劃路 13280 2 BQ89911 東臨迎賓大道，西臨河堤路，南臨 港務(wù)南路、北臨規(guī)劃路 9000 3 BQ89912 東臨迎賓大道，西臨河堤 路，南臨規(guī)劃路，北臨港務(wù)南路 17560 4 GXIII（ 2） 741 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 29 頁 共 76 頁 5 GXIII（ 2） 742 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 6 GXIII（ 2） 743 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 7 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 7300 （數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機構(gòu)） 本月成交 分析 樓板價對比 圖 42 成交土地樓板價對比 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機構(gòu) 本月成交的 7 塊土地除高新的 3 宗工業(yè)、商業(yè)用地外，其余 4 宗均為住宅用地。住宅用地為城東 3 宗、城北 1 宗，均為地理位置較好的地塊。本月成交價最高的為城東浐灞板塊的一宗住宅用地，該區(qū)域目前隨著中新浐灞半島項目的陸續(xù)入住、歐亞論壇的召開和 2021 年世園會的召開該區(qū)域近期 掛牌和成 交土地都有明顯上升趨勢，相信在未來的幾年內(nèi)該區(qū)域的地價 將會 有較大的 升值 空間 。 置地企業(yè) 表 46 置地企業(yè)明細表 地塊編號 城區(qū) 用地性 質(zhì) 置地企業(yè) 總價（萬 元） BQ89910 城東 住宅 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 公司 13280 BQ89911 城東 住宅 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 公司 9000 BQ89912 城東 住宅 西安市高新區(qū)楓樺建設(shè)開發(fā)有限公司 17560 GXIII（ 2） 741 高新 工業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 GXIII（ 2） 742 高新 工 業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 GXIII（ 2） 743 高新 商業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 LH351011 城 北 住宅、商 業(yè) 陜西海城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7300 四、 重點地塊分析 宗地介紹 該宗地位于 位于 曲江 區(qū) 芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè) 。位于曲江新區(qū)核心區(qū)域，毗鄰曲江海洋世界、大唐芙蓉園和曲江南湖，整體區(qū)域價值感強，居住舒適度高；隨著大唐不夜城的開城、新樂匯商業(yè)的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍初顯，距在 建的曲江一中僅三百米之隔。由于該區(qū)域別墅類物業(yè)用地資源的稀缺，未來升值潛力極大。 該宗土地性質(zhì)為 住宅用 地 ，住宅用地 平方米（折合 畝） 。目前周邊項目有豐景佳園、中海國際社區(qū)及龍湖紫都城，不過由于開發(fā)較晚，入住率較低，周邊生活配套設(shè)施有待提高。 地塊經(jīng)濟指標列表 地塊名稱 QJ1480 地址 芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東 側(cè)，北池頭二路西側(cè) 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 住宅 所在區(qū)域 城南 環(huán)線位置 三 環(huán)內(nèi) 占地面積 ㎡ 競買保證金 30000 萬元 總建面積 ㎡ 容積率 1 備注 建筑密度不大于 % ，綠地率不小于 30% （數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機構(gòu) ） 宗地 位置圖 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場報告 易居（中國）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號長安國際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 31 頁 共 76 頁 宗地現(xiàn)狀圖 地塊 發(fā)展前景分析 該地塊位于 城南區(qū)的曲江新區(qū) ， 該區(qū)域以旅游休閑、科教文化、商務(wù)會展等幾大板塊為依托， 作為西安市 近年來大力支持發(fā)展的區(qū)域 ， 發(fā)展速度較快，區(qū)域認同感較強。由于該區(qū)域目前入住率較低、人氣相對較弱；相信 隨著周邊幾個項目的陸續(xù)交房入住，曲江一中的建成，周圍居住環(huán)境將會不斷提升 。 宗地地勢較高，西鄰大唐芙蓉園，南瞰曲江南湖，景觀資源優(yōu)越。 地塊容積率較低，未來規(guī)劃將以別墅為主。 目前對該地塊有威脅的樓盤主要為中海鉑宮和地塊南部金地湖城大鏡項目。由于鉑宮目前已進入尾盤銷售階段，加上周邊別墅用地的稀缺，地塊未來面臨的競爭壓力較小。 地塊周邊土地、住宅情況對比列表 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場研究報告 2 年內(nèi)周邊土地成交情況列表 土地名稱 土地用途 容積率 占地面積 （ m2） 成交時間 成交總價 （萬元） 成交樓板價 （元 /m2） QJ310135 住宅 20211226 1696 本宗土地 住宅 1 周邊在售項目情況列表 項目名稱 物業(yè)類型 占地面積（ m2） 總建面 （ m2） 本月成交均價（元 /m2） 本月成交面積 （ m2） 去化率 中海國際社區(qū) 住宅 、別墅 1350000 6154（住宅）15583（別墅） 79% （數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機構(gòu) ） 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT 分析 表 優(yōu)勢 劣勢 地理位置優(yōu)越、景觀資源佳 容積率低，資源稀缺 交通便捷，臨近曲江一中、大唐不夜城