【導(dǎo)讀】易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院地址：西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際A座608室郵編：710068電話：029-87651418

　　

【正文】 批用地 國(guó)土部將要加大土地違法案件查處力度，特別是嚴(yán)查 “兩高一資 ”、產(chǎn)能過(guò)剩和低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目違法用地。 11月 30日，國(guó)土部發(fā)布 2021 年國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察工作報(bào)告顯示，今年前 10 月全國(guó)違法案件數(shù)量同比大幅下降。國(guó)土 部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，今后對(duì)不符合產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的項(xiàng)目，一律不批準(zhǔn)用地。 20211125 新華網(wǎng) 國(guó)土部重申 :農(nóng)村集體建設(shè)用地不得搞商品房建設(shè) 國(guó)土資源部有關(guān)業(yè)務(wù)司局負(fù)責(zé)人 24 日聲明說(shuō)， “國(guó)土資源部醞釀新版土地調(diào)控 ”的說(shuō)法系誤讀，也不存在 “國(guó)土資源部將推 ?農(nóng)地入市 ?調(diào)控房?jī)r(jià) ”之說(shuō)。在我國(guó)嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制的法律框架下， “農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用 ”原則不得動(dòng)搖。 20211128 新華網(wǎng) 中國(guó)發(fā)出 “限地令 ”力遏飆高地價(jià) 中國(guó)國(guó)土資源部近日發(fā)出通知，對(duì)各類城市商品住 宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限， “最大地塊不得超過(guò)２０萬(wàn)平方米 ”，被業(yè)內(nèi)稱為 “限地令 ”“地塊限大令 ” 20211114 華商報(bào) 國(guó)土部近期將出臺(tái)措施懲處開(kāi)發(fā)商囤地 13日上午召開(kāi)的 “抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 ”第二次部門聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)上，國(guó)土資源部土地規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼表示，國(guó)土部將在近期出臺(tái)懲處開(kāi)發(fā)商囤地行為措施，并在明年加大住宅土地供應(yīng)量來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。 20211119 每日經(jīng)濟(jì)新 聞 國(guó)土資源部：查囤地“鳴金 ” 報(bào)告擬呈國(guó)務(wù)院 國(guó)土部此次安排的實(shí)地調(diào)研從上周開(kāi) 始，不足一周便結(jié)束。調(diào)研小組回京后，各地還將把土地供應(yīng)量、閑置量、土地出讓金額等信息反饋至國(guó)土部，以供參考 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 西安市土地掛牌統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)㎡） 2021 2021 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 土地面積 148 規(guī)劃建面 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司?西安機(jī)構(gòu)） 土地出讓公告 本月西安市國(guó)土局共發(fā)布了 6 個(gè)土 地出讓公告，分別為西土出告字 [2021] 4 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 5 [2021] 55 共有 12 宗地塊出讓，土地供應(yīng)節(jié)奏較上月有所下降。 掛牌地塊列表 表 43 本月掛牌土地列表 土地編號(hào) 地塊位置 面積 （畝） 容積 率 總建面（㎡） 土地用 途 出讓 年限 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號(hào)，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 住宅、 商業(yè) 40/70 XC9833 新城區(qū)尚儉路與建國(guó)巷的西北角 商業(yè)金 融 40 GXIII(2)74 高新區(qū)新區(qū)星源路 住宅 70 BL4139 西安市碑林區(qū)南大街 157 號(hào) 商業(yè)（公用宗） 40 HT01（ 16） 9 航天中路以南，神舟大道以東，東長(zhǎng) 安街以北 工業(yè) 50 HT01（ 06）41 神舟三路以東，神舟四路以西，飛天路以北 1 工業(yè) 50 HT01（ 06）32 航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以東，神舟三路以西 教育科研 50 HT01（ 14）2 HT01（ 14） 22 飛天路以南，雁塔南路以東，神舟三路以西，航天中路以北 教育科研 50 HT01（ 15） 7 北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨工業(yè)二路、西臨神舟三路 1 工業(yè) 50 GXII（ 6） 311 灃惠南路西側(cè) 6 商業(yè)辦公公寓 40/50 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 27 頁(yè) 共 76 頁(yè) LH35126 蓮湖區(qū)星火路 20 號(hào)，西安天興投資管理有限公司以東，大興東路東段以南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北 商業(yè) 40 LH31362 蓮湖區(qū)大白楊路 16 號(hào)，未央宮鄉(xiāng)大白楊西村以東，梨園路以南，勞動(dòng)路北延伸段以西，黃河水利委員會(huì)勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院地質(zhì)勘探三隊(duì)以北 住宅 70 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī) 構(gòu)） 掛牌土地特征 本月掛牌土地有 12 宗，工業(yè)用地 3 宗、教育科研用地 2 宗、住宅用地 3 宗、其余 4 宗均為商業(yè)用地。其中住宅用地城北 2 宗、高新 1 宗； 3 宗工業(yè)和科研教育用地都位于長(zhǎng)安區(qū)的航天產(chǎn)業(yè)園板塊，隨著產(chǎn)業(yè)園的陸續(xù)開(kāi)工和少量企業(yè)的入住，該區(qū)域土地市場(chǎng)近期較為活躍，其中位于城南區(qū)的 QJ1480 地塊值得關(guān)注， 隨著曲江板塊的二次擴(kuò)張，該區(qū)域未來(lái)發(fā)展升值潛力不可小覷。此次該區(qū)域大宗土地的出掛， 仍然 值得 我們 期待。 三、 本月土地成交分析 土地成交走勢(shì)分析 本月共成交土地 7 宗，成交土地面積 ㎡，樓板價(jià) 元 /㎡，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交較上月稍有回落，隨著中新浐灞半島項(xiàng)目陸續(xù)交房入住，該區(qū)域居住環(huán)境已經(jīng)初見(jiàn)端倪，繼綠地集團(tuán)在該區(qū)域拿地 2400 畝后，該區(qū)域近期不斷有土地掛牌和成交，相信隨著歐亞論壇的召開(kāi)和 2021年世園會(huì)的召開(kāi) ，區(qū)域價(jià)值不斷得以提升，地價(jià)上漲空間較大。 表 44 土地成交統(tǒng)計(jì)列表 西安市土地掛牌統(tǒng)計(jì)（量：萬(wàn)㎡，價(jià)：元 /㎡） 2021 2021 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 成交量 樓板價(jià) 1209 216 1118 622 2374 1235 375 344 1177 1158 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)） 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 圖 41 土地成交量及樓板價(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 西安機(jī)構(gòu) 本月成交地塊 本月共成交土地 7 宗。成交土地面積 萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)為 元 /㎡。成交面積環(huán)比下降 %；樓板環(huán)比下降 %。 表 45 本月成交土地列表 序號(hào) 宗地編號(hào) 位置 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 樓板價(jià) （元 /㎡） 1 BQ89910 東臨迎賓大道，西臨河堤路，南、 北臨規(guī)劃路 13280 2 BQ89911 東臨迎賓大道，西臨河堤路，南臨 港務(wù)南路、北臨規(guī)劃路 9000 3 BQ89912 東臨迎賓大道，西臨河堤 路，南臨規(guī)劃路，北臨港務(wù)南路 17560 4 GXIII（ 2） 741 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 29 頁(yè) 共 76 頁(yè) 5 GXIII（ 2） 742 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 6 GXIII（ 2） 743 科技八路以北、丈八四路以西、丈 八五路以東 7 LH351011 蓮湖區(qū)大興東路 2 號(hào)，大白楊南路南段以東，大興東路東段以南，永全路以西，送變電公司家屬院以北 7300 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)） 本月成交 分析 樓板價(jià)對(duì)比 圖 42 成交土地樓板價(jià)對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) 本月成交的 7 塊土地除高新的 3 宗工業(yè)、商業(yè)用地外，其余 4 宗均為住宅用地。住宅用地為城東 3 宗、城北 1 宗，均為地理位置較好的地塊。本月成交價(jià)最高的為城東浐灞板塊的一宗住宅用地，該區(qū)域目前隨著中新浐灞半島項(xiàng)目的陸續(xù)入住、歐亞論壇的召開(kāi)和 2021 年世園會(huì)的召開(kāi)該區(qū)域近期 掛牌和成 交土地都有明顯上升趨勢(shì)，相信在未來(lái)的幾年內(nèi)該區(qū)域的地價(jià) 將會(huì) 有較大的 升值 空間 。 置地企業(yè) 表 46 置地企業(yè)明細(xì)表 地塊編號(hào) 城區(qū) 用地性 質(zhì) 置地企業(yè) 總價(jià)（萬(wàn) 元） BQ89910 城東 住宅 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 13280 BQ89911 城東 住宅 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 9000 BQ89912 城東 住宅 西安市高新區(qū)楓樺建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 17560 GXIII（ 2） 741 高新 工業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 GXIII（ 2） 742 高新 工 業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 GXIII（ 2） 743 高新 商業(yè) 晉弘（西安 )置業(yè)有限公司 LH351011 城 北 住宅、商 業(yè) 陜西海城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7300 四、 重點(diǎn)地塊分析 宗地介紹 該宗地位于 位于 曲江 區(qū) 芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè) 。位于曲江新區(qū)核心區(qū)域，毗鄰曲江海洋世界、大唐芙蓉園和曲江南湖，整體區(qū)域價(jià)值感強(qiáng)，居住舒適度高；隨著大唐不夜城的開(kāi)城、新樂(lè)匯商業(yè)的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍初顯，距在 建的曲江一中僅三百米之隔。由于該區(qū)域別墅類物業(yè)用地資源的稀缺，未來(lái)升值潛力極大。 該宗土地性質(zhì)為 住宅用 地 ，住宅用地 平方米（折合 畝） 。目前周邊項(xiàng)目有豐景佳園、中海國(guó)際社區(qū)及龍湖紫都城，不過(guò)由于開(kāi)發(fā)較晚，入住率較低，周邊生活配套設(shè)施有待提高。 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 QJ1480 地址 芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東 側(cè)，北池頭二路西側(cè) 出讓方式 招拍掛土地 土地用途 住宅 所在區(qū)域 城南 環(huán)線位置 三 環(huán)內(nèi) 占地面積 ㎡ 競(jìng)買保證金 30000 萬(wàn)元 總建面積 ㎡ 容積率 1 備注 建筑密度不大于 % ，綠地率不小于 30% （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) ） 宗地 位置圖 2021 年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 易居（中國(guó)）房 地產(chǎn)研究院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 A 座 608 室 郵編： 710068 電話： 02987651418 西安分院 第 31 頁(yè) 共 76 頁(yè) 宗地現(xiàn)狀圖 地塊 發(fā)展前景分析 該地塊位于 城南區(qū)的曲江新區(qū) ， 該區(qū)域以旅游休閑、科教文化、商務(wù)會(huì)展等幾大板塊為依托， 作為西安市 近年來(lái)大力支持發(fā)展的區(qū)域 ， 發(fā)展速度較快，區(qū)域認(rèn)同感較強(qiáng)。由于該區(qū)域目前入住率較低、人氣相對(duì)較弱；相信 隨著周邊幾個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)交房入住，曲江一中的建成，周圍居住環(huán)境將會(huì)不斷提升 。 宗地地勢(shì)較高，西鄰大唐芙蓉園，南瞰曲江南湖，景觀資源優(yōu)越。 地塊容積率較低，未來(lái)規(guī)劃將以別墅為主。 目前對(duì)該地塊有威脅的樓盤主要為中海鉑宮和地塊南部金地湖城大鏡項(xiàng)目。由于鉑宮目前已進(jìn)入尾盤銷售階段，加上周邊別墅用地的稀缺，地塊未來(lái)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。 地塊周邊土地、住宅情況對(duì)比列表 2021年 11 月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2 年內(nèi)周邊土地成交情況列表 土地名稱 土地用途 容積率 占地面積 （ m2） 成交時(shí)間 成交總價(jià) （萬(wàn)元） 成交樓板價(jià) （元 /m2） QJ310135 住宅 20211226 1696 本宗土地 住宅 1 周邊在售項(xiàng)目情況列表 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 占地面積（ m2） 總建面 （ m2） 本月成交均價(jià)（元 /m2） 本月成交面積 （ m2） 去化率 中海國(guó)際社區(qū) 住宅 、別墅 1350000 6154（住宅）15583（別墅） 79% （數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu) ） 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT 分析 表 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地理位置優(yōu)越、景觀資源佳 容積率低，資源稀缺 交通便捷，臨近曲江一中、大唐不夜城