【導(dǎo)讀】第三章營銷媒體.........

　　

【正文】 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 22 發(fā)展前景分析 該地塊出讓土地面積為 平方米，起始價為 73218 萬元，有三家開發(fā)企業(yè)參與了此地塊競價， 最終遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以 11 億元競得該地塊， 溢價 達(dá) 36782萬 元 。 該宗地位于西青區(qū)大寺鎮(zhèn)梨雙公路南側(cè)，其四至為：東至規(guī)劃路，南至民和道，西至規(guī)劃路，北至梨雙公路 ， 位于沿交通樞紐的知名高檔住宅區(qū)， 具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年內(nèi)第二次獲取土地儲備。 不過該地塊所處區(qū)域為梅江板塊衍生區(qū)即后梅江板 塊， 雖 本身尚還缺乏居住氛圍及商業(yè)人氣， 但目前 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售成績強(qiáng)勁，在強(qiáng)大品牌的基礎(chǔ)上，及時把握市場復(fù)蘇，加快推盤節(jié)奏，并持續(xù)加強(qiáng)銷售力度， 該地塊上市時間指日可待。 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 周邊土地情況 3 年內(nèi)周邊成交 未開工 土地情況列表 土地名稱 土地用 途 出讓方式 占地面積 （ m2） 容積率 成交時間 受讓企業(yè) 成交樓板價 （元 /m2） 樓板價漲跌幅 津西青王（掛）2021105 號 住宅 掛牌 65076 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 3876 降 % 津西青王（掛）2021106 號 住宅、商業(yè) 掛牌 86521 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 4438 漲 % 津西青王（掛）2021107 號 住宅 掛牌 20391 2021927 天津億豪臵地發(fā)展有限公司 3102 降 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商品牌深入人心，實力雄厚 城市外遷，外環(huán)線沿線區(qū)域市場熱度提升 受大梅江板塊輻射，具有一定升 值潛力 板塊 缺乏居住氛圍及商業(yè)人氣 涉及村鎮(zhèn)拆遷，開發(fā)存在一定風(fēng)險性 機(jī)遇 威脅 板塊缺乏新樓盤面市 中高檔居住類物業(yè)市場需求旺盛 城市改造和規(guī)劃將給區(qū)域帶來發(fā)展 周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱，整體市場規(guī)模大，競爭難以避免 區(qū)域內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房對本項目入市形成一定的威脅 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 23 ? 津紅光（掛） 2021136 號 地塊指標(biāo)分析 表： 津紅光（掛） 2021136 號 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 津紅光（掛） 2021136 號 地址 東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅 ，西至宏泰公寓，北至光榮道 出讓方式 掛牌 土地用途 居??； 居住型公寓、酒店型公 寓、商業(yè) 所在區(qū)域 紅橋 區(qū) 環(huán)線位臵 中外環(huán) 占地面積 平米 起始總價 91430 萬元 總建面積 304784 平米 成交總價 146000 萬元 容積率 居住 ； 居住型公寓、酒店型公寓、商業(yè) 成交樓板價 元 /㎡ 備注 1. 該地塊土地用途為居?。ê幼⌒凸ⅲ⑸虡I(yè)金融業(yè)（含酒店型公寓），出讓土地面積為 平方米。其中 A 地塊土地面積為 平方米，土地用途為居住，容積率 ，綠地率為 40%，建筑密度為 30%； B 地塊土地面積為 48000 平方米（含居住型公寓用地面積 25600 平方米，其它為酒店型公寓、商業(yè)），容積率為 （居住型公寓容積率為 ），綠地率為 25%，建筑密度為 50%。 B 地塊中居住型公寓建筑規(guī)模占總建筑規(guī)模的 40%，酒店型公寓占總建筑規(guī)模的 30%，商業(yè)占總建筑規(guī)模的30%（含居住區(qū)級綜合商業(yè)與服務(wù)用房）。該地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期為居?。ê幼⌒凸ⅲ?70 年、商業(yè)金融業(yè)（含酒店型公寓） 40 年。 2. 該地塊現(xiàn)狀場清地平。出讓地塊范圍內(nèi)的樹木、供電設(shè)施等，受讓 人可結(jié)合規(guī)劃設(shè)計方案保留，對不需要保留的，由受讓人自行與有關(guān)部門解決，并承擔(dān)所需費用。如地下有構(gòu)筑物或其他設(shè)施等，由受讓人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 拿地企業(yè)分析 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，原名北京星標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。它是深圳證券交易所上市公司大連渤海飯店（集團(tuán)）股份公司的控股子公司。大連渤海于 2021 年 2 月在北京成立了專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —— 北京星標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金 1 億人民幣，為統(tǒng)一公司形象，現(xiàn)更名為北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 億城股份 （股票代碼 000616）于 1996 年在深交所上市。自 2021 年以來，公司持續(xù)進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向加大房地產(chǎn)投資的方向傾斜，逐步形成房地產(chǎn)業(yè)為主、教育及酒店旅游業(yè)為輔的新的產(chǎn)業(yè)格局。公司在北京陸續(xù)投資開發(fā)了碧水云天?頤園、卡爾生活館、億城中心，均取得良好的市場業(yè)績。2021 年即將推出的萬城華府和三里屯 3?3 項目將體現(xiàn)公司不斷提高的專業(yè)水平、不斷升級的產(chǎn)品體系和不斷完善的服務(wù)體系。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 24 公司確立了地產(chǎn)事業(yè)“規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，依托在北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模及業(yè)績，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行區(qū)域擴(kuò) 張。公司充分發(fā)揮股東的資本和資源優(yōu)勢，整合優(yōu)秀專業(yè)團(tuán)隊，以客戶滿意和為業(yè)主創(chuàng)值為宗旨，創(chuàng)造一流的專業(yè)地產(chǎn)上市公司。 發(fā)展前景分析 該地塊掛牌起始價 從 91430 萬元 最終 拍到 146000 萬元 ， 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 和其他三家開發(fā)企業(yè)中海、北京聯(lián)合、北京融僑經(jīng)歷了 100 萬， 500萬和 1000 萬的加價爭奪，而當(dāng)競價達(dá)到 億時一直沉默的 238 號中海才參與競價，而最終的競拍在 237 號億城與 238 號中海之間進(jìn)行角逐，經(jīng)歷 10 幾次競價之后，此地塊以 億 由 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 獲得 ，其樓面地價為4790 元 /平米，加上此前與政府簽署的協(xié)議中沒有公開標(biāo)注在拍賣地塊中占地 萬方，未拆遷建面 萬方，（若拆遷價為 萬元 /方，拆遷總額則為 億元。）加上此附屬地，（容積率為 ）則本宗地宗占地為 16 萬方， 240 畝，總建筑面積則為 萬方，總地價約為 億元，樓面價最終則為 4600 元 /平米。 該地塊位于天津市 紅橋區(qū)東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅，西至宏泰公寓，北至光榮道，緊鄰地鐵一號線，以及毗鄰 京滬高速鐵路天津市唯一站場 西站，而且市政規(guī)劃 光榮道拓寬涉及紅橋區(qū)勤儉道至千里堤 2400 米路 段，現(xiàn)狀道路由 16 米拓寬至 40 米 ，因此此地塊未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 此地塊是 北京億城房地產(chǎn)在天津即億城山水頤園之后的第二個項目，項目體量較大，適合中長期開發(fā)，預(yù)計上市需要較長一段時間。由于高于 8 月成交的和泓房地產(chǎn)位于紅橋區(qū) 咸陽北路與子牙河南路交口 地塊 %的樓板價，預(yù)計其未來上市價格將會帶動區(qū)域地產(chǎn)市場整體水平再次提高。 表： 津紅光（掛） 2021136 號 地塊 周邊土地情況 3 年內(nèi)周邊成交 未開工 土地情況列表 土地名稱 土地用途 出讓方式 占地面積 （ m2） 容積 率 成交時間 受讓企業(yè) 成交樓板價 （元 /m2） 樓板價漲跌幅 津紅咸（掛）2021083 住宅 。 商業(yè)（商服） 掛牌 20210814 天津和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漲 % 津紅?。⊕欤?021026 住宅 掛牌 20210409 天津市河西區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司 漲 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 25 表： 津紅光（掛） 2021136 號 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 毗鄰西站城市副中心，提升區(qū)域價值 區(qū) 域拆遷群體較多，帶來部分改善型客戶群 緊臨地鐵 1 號線， 位臵決定價值最大化可能性 地塊樓面價同比周邊地塊較高，項目營銷定位較有難度 地塊周邊物業(yè)形象一般，居住氛圍檔次不高 機(jī)遇 威脅 中高檔居住類物業(yè)和酒店式公寓市場需求較高 當(dāng)前板塊較少競品項目，在售幾乎售罄，填補(bǔ)空檔期 區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃建設(shè)中西站商務(wù)中心帶來較多機(jī)遇 項目體量較大，劣勢于周邊潛在項目體量小、易開發(fā)定位 潛在競爭項目樓盤價格優(yōu)勢將會對本項目形成一定的威脅，影響客戶分流 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系 統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 26 第 二 章 住宅市場 一 、 市場綜述 ? 供求關(guān)系分析： 2021 年 10 月，商品住宅供求比為 1： 。 ? 供應(yīng)分析： 2021 年 10 月， 商品住宅新增供應(yīng)量為 萬平方米，較上月減少了 萬平方米，環(huán)比下降了 %。 ? 成交分析： 2021 年 10月， 商品住宅市場成交量為 ，環(huán)比下降了 %，同比上漲了 %。 ? 價格分析： 2021 年 10 月， 商品住宅成交均價為 8025 元 /平方米，環(huán)比上漲了 %，同比 上漲 了 %。除遠(yuǎn)郊區(qū)縣出現(xiàn)價格下降外外，其他各區(qū)域價 格均出現(xiàn)不同程度的上漲，其中漲幅較高的為中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)，漲幅分別為 %和%，濱海新區(qū)價格環(huán)比上漲 %，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交價格環(huán)比降幅為 %。 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 10 月 天津市 商品 住宅 走勢圖 020406080100120140160 萬平方米4000450050005500600065007000750080008500元/平方米供應(yīng)量 成交量 成交均價數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表： 2021 年 10 月天津市 商品 住宅 各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2021 年 10 月 2021 年 9 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 +% +% 供應(yīng)量（萬 m2） % % 成交量（萬 m2） +% % 成交均價（元 / m2） 8025 7666 +% +% 成交總額（億元） +% % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 27 二 、 供求關(guān)系分析 圖 ： 2021 年 1 月 至 2021 年 10 月 天津 市商品住宅供求 情況 對比 02040608010012014016008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.10萬平方米供應(yīng)量 成交量 供求比數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 10 月，天津住宅市場新增供應(yīng)量 萬平方米，成交量為 萬平方米 。 本月 供求比為 1： 。 本月商品住宅 新增供應(yīng)量大幅回落，成交量同時出現(xiàn)下滑，供求關(guān)系再度呈現(xiàn)出供小于求的局面，這種局面 在年底前或?qū)⒊掷m(xù)，成為 09 年度主旋律。 三 、 供應(yīng)分析 供應(yīng)量月度走勢 分析 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 10 月 天津市 商品 住宅供應(yīng)量走勢 20 .0040 .