【正文】 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 26 第 二 章 住宅市場 一 、 市場綜述 ? 供求關(guān)系分析： 2021 年 10 月，商品住宅供求比為 1： 。除遠(yuǎn)郊區(qū)縣出現(xiàn)價(jià)格下降外外，其他各區(qū)域價(jià) 格均出現(xiàn)不同程度的上漲，其中漲幅較高的為中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)，漲幅分別為 %和%，濱海新區(qū)價(jià)格環(huán)比上漲 %，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交價(jià)格環(huán)比降幅為 %。 三 、 供應(yīng)分析 供應(yīng)量月度走勢 分析 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 10 月 天津市 商品 住宅供應(yīng)量走勢 20 .0040 .。 本月 供求比為 1： 。 ? 成交分析： 2021 年 10月， 商品住宅市場成交量為 ，環(huán)比下降了 %，同比上漲了 %。由于高于 8 月成交的和泓房地產(chǎn)位于紅橋區(qū) 咸陽北路與子牙河南路交口 地塊 %的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)其未來上市價(jià)格將會帶動區(qū)域地產(chǎn)市場整體水平再次提高。 發(fā)展前景分析 該地塊掛牌起始價(jià) 從 91430 萬元 最終 拍到 146000 萬元 ， 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 和其他三家開發(fā)企業(yè)中海、北京聯(lián)合、北京融僑經(jīng)歷了 100 萬， 500萬和 1000 萬的加價(jià)爭奪，而當(dāng)競價(jià)達(dá)到 億時(shí)一直沉默的 238 號中海才參與競價(jià)，而最終的競拍在 237 號億城與 238 號中海之間進(jìn)行角逐，經(jīng)歷 10 幾次競價(jià)之后，此地塊以 億 由 北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 獲得 ，其樓面地價(jià)為4790 元 /平米，加上此前與政府簽署的協(xié)議中沒有公開標(biāo)注在拍賣地塊中占地 萬方，未拆遷建面 萬方，（若拆遷價(jià)為 萬元 /方，拆遷總額則為 億元。公司在北京陸續(xù)投資開發(fā)了碧水云天?頤園、卡爾生活館、億城中心，均取得良好的市場業(yè)績。它是深圳證券交易所上市公司大連渤海飯店（集團(tuán)）股份公司的控股子公司。 2. 該地塊現(xiàn)狀場清地平。 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 周邊土地情況 3 年內(nèi)周邊成交 未開工 土地情況列表 土地名稱 土地用 途 出讓方式 占地面積 （ m2） 容積率 成交時(shí)間 受讓企業(yè) 成交樓板價(jià) （元 /m2） 樓板價(jià)漲跌幅 津西青王（掛）2021105 號 住宅 掛牌 65076 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 3876 降 % 津西青王（掛）2021106 號 住宅、商業(yè) 掛牌 86521 2021925 北京尚博地投資顧問有限公司 4438 漲 % 津西青王（掛）2021107 號 住宅 掛牌 20391 2021927 天津億豪臵地發(fā)展有限公司 3102 降 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表： 津西青倪（掛） 2021131 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商品牌深入人心，實(shí)力雄厚 城市外遷，外環(huán)線沿線區(qū)域市場熱度提升 受大梅江板塊輻射，具有一定升 值潛力 板塊 缺乏居住氛圍及商業(yè)人氣 涉及村鎮(zhèn)拆遷，開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性 機(jī)遇 威脅 板塊缺乏新樓盤面市 中高檔居住類物業(yè)市場需求旺盛 城市改造和規(guī)劃將給區(qū)域帶來發(fā)展 周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱，整體市場規(guī)模大，競爭難以避免 區(qū)域內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房對本項(xiàng)目入市形成一定的威脅 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 23 ? 津紅光（掛） 2021136 號 地塊指標(biāo)分析 表： 津紅光（掛） 2021136 號 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 地塊名稱 津紅光（掛） 2021136 號 地址 東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅 ，西至宏泰公寓，北至光榮道 出讓方式 掛牌 土地用途 居??； 居住型公寓、酒店型公 寓、商業(yè) 所在區(qū)域 紅橋 區(qū) 環(huán)線位臵 中外環(huán) 占地面積 平米 起始總價(jià) 91430 萬元 總建面積 304784 平米 成交總價(jià) 146000 萬元 容積率 居住 ； 居住型公寓、酒店型公寓、商業(yè) 成交樓板價(jià) 元 /㎡ 備注 1. 該地塊土地用途為居?。ê幼⌒凸ⅲ?、商業(yè)金融業(yè)（含酒店型公寓），出讓土地面積為 平方米。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 22 發(fā)展前景分析 該地塊出讓土地面積為 平方米，起始價(jià)為 73218 萬元，有三家開發(fā)企業(yè)參與了此地塊競價(jià)， 最終遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以 11 億元競得該地塊， 溢價(jià) 達(dá) 36782萬 元 。首個(gè)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天地于 2021 年 9 月 8 日破土動工，是天津首屈一指的高檔公寓項(xiàng)目，目前已全明入住。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 拿地企業(yè)分析 北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 的 全資附屬子公司。 土地成交溢價(jià)率分析 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交溢價(jià)率分布圖 100%以上%1%50%%50% 100%%%% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地市場成交的 55 宗土地 ，其中有 5 宗出現(xiàn)溢價(jià)現(xiàn)象，溢價(jià)率為 %，發(fā)生 溢價(jià)的土地分別位于武清區(qū)、大港區(qū)、西青區(qū)、寶坻區(qū)和紅橋區(qū)。 商業(yè) 用地本月共成交 5 宗， 分布在東麗區(qū)、武清區(qū)和開發(fā)區(qū)。 工業(yè)用地本月成交最多，共成交 38 宗土地，成交面積為 公頃，占總體成交面積的 %，主要分布在靜海、東麗、開發(fā)區(qū)和西青區(qū)。 濱海新區(qū)位居第三， 本月共成交土地 7 宗，總成交面積為 公頃，占總成交面積的 %。 環(huán)城四區(qū) 本月成交面積 最多 ， 共成交土地 24 宗，總成交面積為 公頃，占總成交面積的 %。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 17 三、 本月土地成交情況分析 土地 成交走勢分析 圖：天津市土地 市場成交走勢 010020030040050060070080090008.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.9公頃020406080100120140160宗，億元占地面積 土地幅數(shù) 成交總價(jià) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月 天津市土地市場 共成交土地 55 宗， 較上月增加了 2 宗，總成交面積為 公頃，較上月成交面積增加了 公頃，環(huán)比增長了 %。 本月綜合 類用地合計(jì)供應(yīng) 5 宗，總供應(yīng)面積為 公頃，占本月土地總供應(yīng)面積的 %。 本月中心城區(qū)沒有出現(xiàn)土地供應(yīng)。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 14 本月 遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)量最大，土地供應(yīng)出現(xiàn)在武清、靜海、寧河和薊縣四區(qū)，以武清和靜海為主。其中溢價(jià)最高的 津武（掛）2021125 溢價(jià) 56600 萬元被 天津盛慶房地產(chǎn)投資有限公司 競得，樓板價(jià) 元 /平方米。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 12 第二篇 市場分析篇 第 一 章 土地市場 一、市場綜述 ? 土地供應(yīng)分析： 2021 年 10 月，天津市土地市場供應(yīng)土地 61 宗，較上月減少了 12 宗，總供應(yīng)面積為 公頃，較上月減少了 公頃，環(huán)比降低了 %。 2021 年 1－ 9 月房地產(chǎn)整體投資情況 單位：億元，萬平方米 指標(biāo) 2021 年 1－ 9 月 2021 年 1－ 9 月 較 2021 年增減 投資額 +% 施工面積 % 竣工面積 +% 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 9 月天津市房地產(chǎn)整體投資情況 05001000150020212500萬平方米020406080100120億元施工面積 2308 1351 567 437 1626 1300 759 竣工面積 1402 109 投資額 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 10 二、 住宅投資 2021 年 9 月，全市住宅施工面積為 萬平方米， 與 08 年同期相比 上漲 了 %；占施工總面積比重為 %，較去年同期出現(xiàn)了 個(gè)百分點(diǎn)的 上漲 。而 30 米的限高又使建設(shè)高層的可能性為零 ， 該地塊很可能建成高密度住宅 。 該地塊總建筑規(guī)模中包括陽臺、閣樓及配套公共服務(wù)設(shè)施的面積。 其四至為：東至規(guī)劃路，南至民和道，西至規(guī)劃路，北至梨雙公路 (以掛牌文件附圖為準(zhǔn) )。天津現(xiàn)代城項(xiàng)目座落于 “ 金三角 ” 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地的百年商圈濱江道商業(yè)區(qū)，位于和平區(qū)濱江道兩 側(cè)，東至赤峰道、西至長春道、南至南京路、北至山西路，總占地面積 6 萬平方米，總建筑面積 65 萬平方米，是一個(gè)以高水準(zhǔn)商業(yè)、商務(wù)為主，配套高級公寓、休閑、娛樂為輔的街今年以來，和平區(qū)發(fā)揮中心城區(qū)核心區(qū)的綜合優(yōu)勢，加快構(gòu)建由海河、南京路“ 雙軸 ” ，金街、金融城、五大道 “ 三板塊 ” 構(gòu)成的 “ 金三角 ” 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地，使其成為中心城區(qū)全面提升的重要引擎，體現(xiàn)大都市繁榮繁華的標(biāo)志性區(qū)域。 該物流中心將作為空客在中國 供應(yīng)鏈管理的樞紐，統(tǒng)一協(xié)調(diào)空客在中國日益擴(kuò)大的工業(yè)合作項(xiàng)目涉及的所有進(jìn)出境貨物的物流管理。 地方新政 10 月28 日 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 27 日宣布，公司全資附屬子公司北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本月 23 日競得一幅天津市區(qū)住宅用地，投標(biāo)價(jià)為 11 億元，地塊總面積約為 13 萬平米?！短旖蚴薪ㄖh窗、設(shè)備平臺及陽臺建筑面積規(guī)劃計(jì)算規(guī)則》即日起實(shí)施，市域范圍內(nèi)，除大型商業(yè)、工業(yè)等有特殊要求的建設(shè)項(xiàng)目外，對其他各類建筑物的飄窗、陽臺的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確規(guī)定。確保今年年底于家堡金融區(qū)起步區(qū)12 個(gè)地塊全面開工，響螺灣商務(wù)區(qū) 4 個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)主體封頂， 7 個(gè)項(xiàng) 目完成主體 10 層。 企業(yè)拿地信息 10 月19 日 出席天津市委九屆六次全會的市國土 資源和房屋管理局局長吳延龍透露 ,天津 市大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。收購的兩幅土地位于天津市大港區(qū)，毗鄰該公司在天津的現(xiàn)有項(xiàng)目。華潤集團(tuán)將在濱海新區(qū)建設(shè)具有總部經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的煤炭采購銷售中心及物流配送基地 ,與新區(qū)開展全方位合作。針對在地鐵沿線的房地產(chǎn)市場開發(fā)也起到促進(jìn)效應(yīng)。 港城大道 作為濱海新區(qū)西部片區(qū)內(nèi)由東向西的規(guī)劃主通道 ,其建成后對于完善西部臨空高新片區(qū)交通路網(wǎng)、加強(qiáng)各功能區(qū)聯(lián)系、保證區(qū)域大件貨物運(yùn)輸通暢 ,促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展、加強(qiáng)雙城之間的聯(lián)系具有重要意義。港城大道位于天津?yàn)I海新區(qū)西部臨空高新片區(qū) ,路線全長 公里 ,道路等級為城市主干路 ,雙向 10 車道?！掇k法》規(guī)定 ,申請經(jīng)濟(jì)適 用住房的個(gè)人出具虛假證明 ,采取其他手段騙取購買資格或逃避應(yīng)繳政府收益的 ,不僅要按市場價(jià)格補(bǔ)足應(yīng)繳款項(xiàng) ,有關(guān)單位還要提請其所在單位給予行政處分。 0200400