【正文】 ；少門廊，少陽臺(tái)，建筑外形較為封閉，老虎窗及煙囪是英倫建筑的必要裝飾元素，建筑屋頂多為兩坡，山墻面以三角形的山墻面示人，外墻裝飾多以紅磚為主；目前，此類建筑風(fēng)格在蘇州市場的較受追捧；小高層、高層建筑風(fēng)格為新古典主義，該建筑風(fēng)格同樣源于歐洲，最大特色為高雅而和諧，該建筑風(fēng)格一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，在顏色搭配上白色、金色、黃色、暗紅是歐式風(fēng)格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個(gè)空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。新城金郡各建筑之間綴以大小面積不同的組團(tuán)綠化，中央水系景觀貫穿整個(gè)社區(qū)，營造出親近自然的高品質(zhì)人居環(huán)境。u 房型分析石湖華城該戶型面積為106平米，戶型整體方正，規(guī)劃、布局合理、舒適性強(qiáng)，南北雙陽臺(tái)，通風(fēng)、采光效果俱佳，明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，關(guān)懷每個(gè)生活細(xì)節(jié)，餐廳和客廳相連，空間外聯(lián)共享，更顯氣派，餐廳緊臨廚房，便于流線操作，更富生活節(jié)奏，衛(wèi)生間位置合理，便于使用。第十章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述與08同期相比，09年蘇州樓市各區(qū)域都實(shí)現(xiàn)了集中釋放，不但此前期盼許久的新盤、大盤齊刷刷面世，不少老盤也在此期間乘勝出擊，以期在上半年的供應(yīng)中去化掉去年未能去化的需求量。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價(jià)，特別是一些前期熱銷的項(xiàng)目，再次開盤或加推時(shí)，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個(gè)別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價(jià)的心理戰(zhàn)，客觀上導(dǎo)致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復(fù)萌，致使樓市成交上揚(yáng)之后居高不下。貼息一年（針對貸款客戶，%）；陽光美地融匯房地產(chǎn)特價(jià)房源85折優(yōu)惠蜜蜂城金鑫房產(chǎn)優(yōu)惠包括：，贈(zèng)完即止；%；，總價(jià)再優(yōu)惠1%；，老客戶獲贈(zèng)400元購物券；營銷策略關(guān)鍵詞——鑫苑國際城市花園父親節(jié)蛋糕讓愛滿溢n 活動(dòng)介紹6月21日，迎父親節(jié)，鑫苑國際城市花園于售樓中心舉辦了“爸爸，我愛你”主題父親節(jié)活動(dòng)，活動(dòng)安排了蛋糕DIY環(huán)節(jié)，在場客戶在專業(yè)蛋糕師指導(dǎo)下，集體制作了父親節(jié)蛋糕，另外，主辦方還安排了精彩的游戲環(huán)節(jié)n 效果點(diǎn)評作為一家上市房地產(chǎn)公司，鑫苑在蘇州整體的發(fā)展經(jīng)歷了蛻變，由啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目鑫苑湖岸名家開始不斷建立自身企業(yè)形象及品牌，但后來由于項(xiàng)目質(zhì)量及延期交房等問題的出現(xiàn)，鑫苑在蘇州市場的負(fù)面影響不斷擴(kuò)散，加之，08年房地產(chǎn)市場低迷，高價(jià)拿地等不冷靜做法，使得鑫苑國際城市花園在銷售中遇到瓶頸，為了使企業(yè)形象及口碑恢復(fù)，使項(xiàng)目取得較好的銷售業(yè)績，各種與業(yè)主之間的活動(dòng)也隨之加大，在降價(jià)、維護(hù)業(yè)主關(guān)系等營銷手段的推動(dòng)下，另外，09年房地產(chǎn)市場整體回暖的利好因素下，該項(xiàng)目成交較08年有所起色；6月份鑫苑旗下各項(xiàng)目舉辦了較多諸如此類的活動(dòng)，來維護(hù)客戶關(guān)系，如鑫苑景園在同一天舉辦了“冰粥節(jié)”，在6月13日舉辦了“西山采梅”等活動(dòng)。分物業(yè)廣告投放分析圖210 2：2009年6月蘇州房地產(chǎn)分物業(yè)廣告市場份額圖數(shù)據(jù)來源：蘇州易居房地產(chǎn)研究所2009年6月蘇州各物業(yè)類型中住宅項(xiàng)目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的91%；其次為商業(yè)項(xiàng)目，較5月份投放金額有小幅度的下降，占總投放金額的8%；，占總投放金額的1%，廣告投放來自相城區(qū)的閱城新尚廣場，主要訴求為開盤告知。項(xiàng)目在一期取得驕人的業(yè)績后，此次活動(dòng)的舉辦不僅是為了答謝業(yè)主對項(xiàng)目的支持，更進(jìn)一步的是為了項(xiàng)目整體的品牌與形象，為項(xiàng)目后期的銷售打下良好的口碑基礎(chǔ)。 效果測評附件：招商小石城開盤播報(bào)第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇一、古城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價(jià)（億元）000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）（含定銷房）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）0商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）　　辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）8000　　資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、園區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00土地成交面積（萬㎡）200成交土地可建面積（萬㎡）00土地成交總價(jià)（億元）00商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）1274710109辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）0000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、高新區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價(jià)（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）0住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）15300辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）85007500資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、吳中區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價(jià)（億元）000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、相城區(qū)指標(biāo)2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價(jià)（億元）0000商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價(jià)（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)169。 媒體策略媒體投放一覽表類別名稱投放次數(shù)廣告費(fèi)用（萬元）比例平面廣告城市商報(bào)1%姑蘇晚報(bào)7%蘇州日報(bào)17%平面廣告合計(jì)25%電視廣告蘇州1套102%蘇州2套89%蘇州3套47%蘇州5套901%電視廣告合計(jì)1139%戶外廣告東吳北路18%戶外廣告合計(jì)18%總計(jì)1185100%招商小石城項(xiàng)目在廣告投入方面較大，該項(xiàng)目主要以電視廣告投放為主，其次為平面廣告，戶外廣告主要集中在吳中區(qū)主干道東吳北路上；該項(xiàng)目電視廣告投放分別在蘇州1套、2套、3套和5套投放，主要以蘇州5套投放為主，主要是蘇州本地對蘇州5套關(guān)注較多。 營銷策略營銷活動(dòng)現(xiàn)場圖 招商小石城項(xiàng)目首次開盤在蘇州市場上取得了驕人的銷售業(yè)績，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關(guān)系，招商小石城于6月13日在項(xiàng)目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動(dòng)，讓業(yè)主們領(lǐng)略風(fēng)靡美國的DIY創(chuàng)意。主要監(jiān)測媒體投放分析 表210 1：2009年6月蘇州主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱09年5月09年6月環(huán)比（%）投放金額（萬元）投放比例投放金額（萬元）投放比例蘇州日報(bào)％％%城市商報(bào)％％%姑蘇晚報(bào)％％%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，與 09年5月相比有小幅下降，%，主要是由于09年5月受三場房展會(huì)的開幕及大量新項(xiàng)目的集中推案，使得各項(xiàng)目加大了廣告的投放力度，從而為項(xiàng)目開盤爭取更多的客源，6月份蘇州房地產(chǎn)市場新入市項(xiàng)目較少，主要以存量銷售為主，各種優(yōu)惠有所減少，使得廣告投放有一定幅度下降。樓層補(bǔ)貼（購買12樓以上客戶，總房款折扣1%）；優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤名稱開發(fā)商優(yōu)惠嵐山別墅隆興置業(yè)付5萬抵10萬，日進(jìn)千金印象6座中惠房地產(chǎn)持VIP卡客戶可享受8000元購房優(yōu)惠，開盤當(dāng)天享受1%優(yōu)惠德誠嘉元廣場德誠房地產(chǎn)開盤優(yōu)惠：09年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在6100——6600元/平方米之間波動(dòng)，從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場回暖勢頭明顯，全市成交均價(jià)走上上行通道，4.、6三個(gè)月呈逐步上升，到6月份時(shí)，全市成交均價(jià)已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。u 市場評述表292：項(xiàng)目去化一覽表樓盤名稱開盤時(shí)間成交均價(jià)（元/㎡）上市量（套）去化量（套）去化時(shí)間（天）銷售率（％）石湖華城公寓640015031388715%新城金郡小高層4500多層6000710579109%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從上面的去化表我們可以看出兩個(gè)項(xiàng)目的去化情況都較為理想，尤其石湖華城項(xiàng)目整體去化已超過90%，兩個(gè)項(xiàng)目去化較好主要原因從大的方面看兩項(xiàng)目于處于吳中區(qū)越溪板塊，該板塊在政府的鼎力扶持下，城市副中心的地位日漸凸顯，大量的新項(xiàng)目已經(jīng)開始啟動(dòng)，加之小石湖風(fēng)景區(qū)、國際教育園區(qū)等景觀及教育上的配套，未來板塊居住及人文氣息濃厚；從各項(xiàng)目看，石湖華城產(chǎn)品形態(tài)及面積豐富、社區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)，開發(fā)商口碑較好等因素成為銷售較好的主要因素；新城金郡在入市時(shí)間、首批入市產(chǎn)品的價(jià)格，產(chǎn)品面積段設(shè)置及客群的把握成為制勝的法寶。通過道路骨架系統(tǒng)貫連各個(gè)不同類型的組團(tuán)，形成高效的分級道路系統(tǒng)，將組團(tuán)景觀、中央會(huì)所與住宅建筑有機(jī)的結(jié)合起來，此外，另設(shè)步行景觀道，在有限的空間內(nèi)為業(yè)主創(chuàng)造寧靜、安全、祥和的休閑活動(dòng)空間。差別：小高層、高層公寓建筑風(fēng)格不同，石湖華城為現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，新城金郡小高層、高層為新古典主義建筑風(fēng)格。差別：石湖華城整體規(guī)劃為組團(tuán)式規(guī)劃，而新城金郡規(guī)劃為西高東低的半圍合式規(guī)劃。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)：組團(tuán)式規(guī)劃VS“西高東低的半圍合式規(guī)劃石湖華城借鑒國外社區(qū)規(guī)劃理念，㎡作為一個(gè)組團(tuán)的量體，從總體上將社區(qū)住宅部分劃分為12個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)風(fēng)格各異，同時(shí)又由水系和景觀軸串聯(lián)成一個(gè)有機(jī)的整體。 兩