【正文】 平方米之間波動，從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場回暖勢頭明顯，全市成交均價走上上行通道，4.、6三個月呈逐步上升，到6月份時，全市成交均價已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。部分項目的大幅提價和部分高端物業(yè)集中成交促使房價提升。開發(fā)商經(jīng)過09年上半年的“牛市”，資金壓力越來越小，樓市回暖信心爆棚而不斷提價，特別是一些前期熱銷的項目，再次開盤或加推時，均有不同程度上漲，優(yōu)惠促銷的身影已全然不見，大部分樓盤出現(xiàn)500－800的漲幅，個別樓盤上漲幅度在10%以上，開發(fā)商漲價的心理戰(zhàn)，客觀上導致了購房人“買漲不買跌”的心態(tài)復萌，致使樓市成交上揚之后居高不下。對于即將進入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗”，還有待觀察，但預計促銷優(yōu)惠活動將會不斷減少，成交價格在下半年還有一定幅度增長。優(yōu)惠措施一覽表代表樓盤名稱開發(fā)商優(yōu)惠嵐山別墅隆興置業(yè)付5萬抵10萬，日進千金印象6座中惠房地產(chǎn)持VIP卡客戶可享受8000元購房優(yōu)惠，開盤當天享受1%優(yōu)惠德誠嘉元廣場德誠房地產(chǎn)開盤優(yōu)惠：契稅全免（針對一次性付款客戶，總房款折扣4%）；貼息一年（針對貸款客戶，%）；裝修補貼（總房款折扣2%）：樓層補貼（購買12樓以上客戶，總房款折扣1%）；抽獎活動惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠意金10000元抵20000元山水映象中銳地產(chǎn)開盤當天購買可享受98折總價再減1萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)隆重巨獻2萬共享20萬“友情居計劃”，凡到現(xiàn)場分別交納1萬誠意金的一組朋友客戶，最終可共享價值20萬的購房特惠，內(nèi)含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開發(fā)商補貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預約客戶存2萬元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠石湖華城吳中地產(chǎn)預約付20000元定金最高可抵30000元。陽光美地融匯房地產(chǎn)特價房源85折優(yōu)惠蜜蜂城金鑫房產(chǎn)優(yōu)惠包括：，贈完即止；%；，總價再優(yōu)惠1%；，老客戶獲贈400元購物券；營銷策略關(guān)鍵詞——鑫苑國際城市花園父親節(jié)蛋糕讓愛滿溢n 活動介紹6月21日，迎父親節(jié)，鑫苑國際城市花園于售樓中心舉辦了“爸爸，我愛你”主題父親節(jié)活動，活動安排了蛋糕DIY環(huán)節(jié)，在場客戶在專業(yè)蛋糕師指導下，集體制作了父親節(jié)蛋糕，另外，主辦方還安排了精彩的游戲環(huán)節(jié)n 效果點評作為一家上市房地產(chǎn)公司，鑫苑在蘇州整體的發(fā)展經(jīng)歷了蛻變，由啟動的第一個項目鑫苑湖岸名家開始不斷建立自身企業(yè)形象及品牌，但后來由于項目質(zhì)量及延期交房等問題的出現(xiàn)，鑫苑在蘇州市場的負面影響不斷擴散，加之，08年房地產(chǎn)市場低迷，高價拿地等不冷靜做法，使得鑫苑國際城市花園在銷售中遇到瓶頸，為了使企業(yè)形象及口碑恢復，使項目取得較好的銷售業(yè)績，各種與業(yè)主之間的活動也隨之加大，在降價、維護業(yè)主關(guān)系等營銷手段的推動下，另外，09年房地產(chǎn)市場整體回暖的利好因素下，該項目成交較08年有所起色；6月份鑫苑旗下各項目舉辦了較多諸如此類的活動，來維護客戶關(guān)系，如鑫苑景園在同一天舉辦了“冰粥節(jié)”，在6月13日舉辦了“西山采梅”等活動。二、媒體分析媒體市場投放綜述圖2101： 2009年1月至2009年6月蘇州房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年上半年，全國房地產(chǎn)市場開始回暖跡象，各城市成交量節(jié)節(jié)攀升，蘇州房地產(chǎn)市場成交量也出現(xiàn)了異常的火爆，不同幅度的優(yōu)惠使得剛性需求得到大量的釋放，開發(fā)商也重拾信心，新項目也開始不斷入市，成交量的火爆使得開發(fā)商資金大幅回籠，因此在廣告投入方面，也加大了廣告投放的費用，上半年前5個月廣告投放金額逐漸增長，5月份由于三場房交會的舉辦，大量新項目的入市，使得廣告投金額達到上半年的峰值，6月份新入市項目減少，各項目主要以銷售存量為主，優(yōu)惠幅度也在相應減少，廣告投放量叫5月有所回落。主要監(jiān)測媒體投放分析 表210 1：2009年6月蘇州主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱09年5月09年6月環(huán)比（%）投放金額（萬元）投放比例投放金額（萬元）投放比例蘇州日報％％%城市商報％％%姑蘇晚報％％%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，與 09年5月相比有小幅下降，%，主要是由于09年5月受三場房展會的開幕及大量新項目的集中推案，使得各項目加大了廣告的投放力度，從而為項目開盤爭取更多的客源，6月份蘇州房地產(chǎn)市場新入市項目較少，主要以存量銷售為主，各種優(yōu)惠有所減少，使得廣告投放有一定幅度下降。從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日報為各項目投放的主流媒體，本月城市商報及姑蘇晚報廣告投放金額有所下降，其中城市商報投放金額下降幅度較大，%。分物業(yè)廣告投放分析圖210 2：2009年6月蘇州房地產(chǎn)分物業(yè)廣告市場份額圖數(shù)據(jù)來源：蘇州易居房地產(chǎn)研究所2009年6月蘇州各物業(yè)類型中住宅項目廣告金額占了很大的比例，占總投放金額的91%；其次為商業(yè)項目，較5月份投放金額有小幅度的下降，占總投放金額的8%；，占總投放金額的1%，廣告投放來自相城區(qū)的閱城新尚廣場，主要訴求為開盤告知。三、典型項目項目概況表項目名稱招商小石城項目位置吳中區(qū)蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅銷售價格疊加7500元／㎡ 聯(lián)排9250元/㎡開發(fā)商招商地產(chǎn)代理公司蘇州博思堂地產(chǎn)綜合服務股份有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。 營銷策略營銷活動現(xiàn)場圖 招商小石城項目首次開盤在蘇州市場上取得了驕人的銷售業(yè)績，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關(guān)系，招商小石城于6月13日在項目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動，讓業(yè)主們領(lǐng)略風靡美國的DIY創(chuàng)意。招商小石城項目為越溪板塊超大型綜合社區(qū)，一期推出的主要為疊加和聯(lián)排別墅產(chǎn)品，面對的主要客戶年齡段在3550歲之間，多為有子女的家庭，此次活動的舉辦不僅可以使大人得到娛樂，也讓小朋友等到了狂歡。項目在一期取得驕人的業(yè)績后，此次活動的舉辦不僅是為了答謝業(yè)主對項目的支持，更進一步的是為了項目整體的品牌與形象，為項目后期的銷售打下良好的口碑基礎(chǔ)。216。 媒體策略媒體投放一覽表類別名稱投放次數(shù)廣告費用（萬元）比例平面廣告城市商報1%姑蘇晚報7%蘇州日報17%平面廣告合計25%電視廣告蘇州1套102%蘇州2套89%蘇州3套47%蘇州5套901%電視廣告合計1139%戶外廣告東吳北路18%戶外廣告合計18%總計1185100%招商小石城項目在廣告投入方面較大，該項目主要以電視廣告投放為主，其次為平面廣告，戶外廣告主要集中在吳中區(qū)主干道東吳北路上；該項目電視廣告投放分別在蘇州1套、2套、3套和5套投放，主要以蘇州5套投放為主，主要是蘇州本地對蘇州5套關(guān)注較多。216。 效果測評附件：招商小石城開盤播報第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇一、古城區(qū)指標2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價（億元）000商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）（含定銷房）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應面積（萬㎡）0商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）　　辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價（元/㎡）8000　　資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、園區(qū)指標2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00土地成交面積（萬㎡）200成交土地可建面積（萬㎡）00土地成交總價（億元）00商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）1274710109辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）0000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價（元/㎡）資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、高新區(qū)指標2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價（億元）0000商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）0住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應面積（萬㎡）00000商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）15300辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）辦公房銷售均價（元/㎡）85007500資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、吳中區(qū)指標2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）0000土地成交面積（萬㎡）000成交土地可建面積（萬㎡）000土地成交總價（億元）000商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、相城區(qū)指標2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月土地土地出讓面積（萬㎡）00000土地成交面積（萬㎡）0000成交土地可建面積（萬㎡）0000土地成交總價（億元）0000商品住宅住宅新增供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售均價（元/㎡）商業(yè)用房商業(yè)房新增供應面積（萬㎡）00商業(yè)房銷售面積（萬㎡）商業(yè)房銷售均價（元/㎡）14692辦公用房辦公房新增供應面積（萬㎡）00000辦公房銷售面積（萬㎡）0辦公房銷售均價（元/㎡）0資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)169。2009克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司獅山路88號金河國際中心1205室郵編：215011 電話：0512672908556161