【導(dǎo)讀】買房地產(chǎn)資料光盤-->到中商網(wǎng)。北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　

【正文】 價(jià)方法與參數(shù)》（第三版， 2021）所規(guī)定的方法來(lái)進(jìn)行銷售收入預(yù)測(cè)。 項(xiàng)目收入分居住部分和商業(yè)部分。根據(jù)對(duì)當(dāng)前榆垡周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，開(kāi)發(fā)地塊預(yù)測(cè)收入共計(jì)約 15848萬(wàn)元，由于第二機(jī)場(chǎng)選址均在本地區(qū)周邊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸突顯。詳細(xì)如下： 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 用地性質(zhì) 規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平米） 轉(zhuǎn)讓單價(jià)（元／平米） 轉(zhuǎn)讓金額（萬(wàn)元） 居住 1800 12809 商業(yè) 1700 3039 合計(jì) 15848 二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測(cè)算 1．投資估算編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)主席令第 29號(hào)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 國(guó)務(wù)院第 305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》； 北京市人民政府令第 87號(hào)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》； 北京市人民政府《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函[2021]109號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市城市房屋拆遷管理辦法 實(shí) 施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]777號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行） 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]1234號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]1147號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土房管拆 [2021]808號(hào)）； 北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知 》（京房地評(píng)字 [1999]656號(hào)）； 北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法 的通知》（京建拆 [2021]501號(hào)）； 北京市《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定的批復(fù) [京政發(fā)（ 1994）第26號(hào) ]； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格 [1999]1283號(hào)）； 北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》京價(jià)（房）字 [1997]第 398號(hào)； 北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料； 建設(shè)委托單位提供的其他資料。 2．投資估算編制范圍 本項(xiàng)目總投資包括前期費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)等 3．估算說(shuō)明 （ 1）項(xiàng)目前期費(fèi)含可研編制費(fèi)、環(huán)評(píng)編制費(fèi)、編制市政規(guī)劃方案費(fèi)、用地普測(cè)及撥地訂樁費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等。榆垡居住區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)共計(jì) 156萬(wàn)元。 項(xiàng) 目 前 期 費(fèi) 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 說(shuō) 明 1 編制項(xiàng)目建議書(shū) (代可研報(bào)告 ) 4 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) 2 編制市政規(guī)劃方案 費(fèi) 10 3 用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi) 3 元 /平方米 5 編制交通影響評(píng)估費(fèi) 7 元 /平方米 6 編制土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi) 10 京價(jià)房字 [1997]398號(hào) 7 編制地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 10 8 委托入市交易費(fèi) 10 計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào) 9 其它費(fèi)用 102 10 合 計(jì) 156 征地補(bǔ)償費(fèi)為 2297萬(wàn)元 拆遷費(fèi)用： 房屋拆遷費(fèi)用包括：民宅拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)、間接拆遷費(fèi)。 ： 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，拆遷 費(fèi)用共計(jì) 為 1348萬(wàn)元 ，其中直接拆遷費(fèi)用 1315萬(wàn)元、間接拆遷費(fèi) 33萬(wàn)元 。 直接拆遷費(fèi)用 1315萬(wàn)元 1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211萬(wàn)元。 根據(jù)房屋拆遷評(píng)估規(guī)則規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝ (基準(zhǔn)地價(jià) K ＋基準(zhǔn)房?jī)r(jià) ) 被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。榆垡鎮(zhèn)屬于八級(jí)地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為 330650 元 /平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 600元 /平方米， k值系數(shù)取 ，區(qū) 位補(bǔ)償價(jià) =600+600=1380 元 /平方米。民宅重置成新價(jià)按 1200元 /平方米計(jì)算。則民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)為： 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米 5067 平方米 =1160萬(wàn)元 2) 租房補(bǔ)貼費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，考慮榆垡實(shí)際情況，租房補(bǔ)貼費(fèi)按 1200元 /戶 ?月計(jì)算，計(jì)費(fèi)時(shí)間為 24個(gè)月，則租房補(bǔ)貼費(fèi)為： 租房補(bǔ)貼費(fèi) =1200元 /戶 ?月 16 戶 24 個(gè)月 =46萬(wàn)元 3）搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ) 償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補(bǔ)助費(fèi)按每建筑平方米 15 元計(jì)算，則搬家補(bǔ)助費(fèi)為： 搬家補(bǔ)助費(fèi) =15元 /平方米 4000 萬(wàn)平方米 =6 萬(wàn)元 4）提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：提前搬家獎(jiǎng) 2021元 /戶，共計(jì) 3萬(wàn)元。 5）工程配合獎(jiǎng) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：工程配合獎(jiǎng) 50000 元 /戶，共計(jì) 80萬(wàn)元。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 按照 124號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2021]606號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)按 500元 /平方米（建筑面積的 10%）計(jì)算，共計(jì) 20萬(wàn)元。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平 方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶 2021 元 /戶 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計(jì) 1315 間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。民宅間接拆遷費(fèi) 33萬(wàn)元 。 民宅間接拆遷費(fèi) 表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 參數(shù) 金額（萬(wàn)元） 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 1160 % 12 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 1315 % 13 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 4000 20 元 /平方米 8 4 小計(jì) 33 ： 本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費(fèi)共計(jì) 291萬(wàn)元。 其中直接拆遷費(fèi)用為 283萬(wàn)元，間接拆遷費(fèi)用為 8萬(wàn)元 非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用 283萬(wàn)。 1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格 房屋重置成新價(jià)格的確定：采用分部件按條件計(jì)分，以成新折扣方法計(jì)算房屋總分，再按規(guī)定分值計(jì)算房屋的現(xiàn)價(jià)。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面 、裝修、設(shè)備、附屬物等九項(xiàng)。 為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，再利用公式進(jìn)行綜合計(jì)算，初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為 1300元 /建筑平方米。 非住宅房屋重置成新價(jià) =1300元 /平方米 1639 平方米 =213萬(wàn)元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算 ，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500元 /平方米 1311 平方米 =66萬(wàn)元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 非住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi) =25元 /平方米 1639 平方米 =4 萬(wàn)元 4）國(guó)有土地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù)榆垡鎮(zhèn)政府近年來(lái)國(guó)有土地出讓的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)有土地補(bǔ)償價(jià)按 100 萬(wàn)元 /畝計(jì)， 本項(xiàng)目?jī)?nèi)不涉及國(guó)有土地。 非住宅拆遷費(fèi)用明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 重置成新費(fèi) 1639 1500 213 2 停產(chǎn) 停業(yè)綜合費(fèi) 1311 500 66 3 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 1639 25 4 4 合 計(jì) 283 間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。非住宅房屋間接拆遷費(fèi) 8萬(wàn)元 。 非民宅 拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi)計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 213 萬(wàn)元 % 2 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 283 萬(wàn)元 % 3 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1639 平方米 20 元 /平方米 3 4 小計(jì) ８ 考慮安置房售價(jià)為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價(jià)計(jì)算。安置房補(bǔ)貼費(fèi) =89466平方米 1100元 / m2=9841萬(wàn)元 外購(gòu)房補(bǔ)貼費(fèi) =16 戶 30 平方米 2700 元 /m2=130 萬(wàn)元 區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的補(bǔ)償（含地下管線） 對(duì)確需進(jìn)行拆除且原作用不能替代的，按實(shí)際情況由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于經(jīng)過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后可以替代的，原則上不再進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹(shù)木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在 征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 榆垡居住區(qū)總體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為 35002萬(wàn)元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價(jià) 12781萬(wàn)元，管線工程總造價(jià) 7886萬(wàn)元，其它費(fèi)用 14335萬(wàn)元，折合 193元 /建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積 ）。居住區(qū) A 組團(tuán)經(jīng)營(yíng)性建筑面積 ，依據(jù)分?jǐn)傆苒揖幼^(qū) A 組團(tuán)市政工程建設(shè)成本為 1719萬(wàn)元。 市政工程建設(shè)總成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程內(nèi)容 長(zhǎng)度 (m) 金額（萬(wàn)元） 依據(jù)及說(shuō)明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12021 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 9 電信工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 10 有線電視工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 11 臨時(shí)市政接用費(fèi) 12 其他 14335 13 合計(jì) 35002 注：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以市政項(xiàng)目綜合為測(cè)算依據(jù)，建設(shè)費(fèi)用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測(cè)算依據(jù)；市政建設(shè)費(fèi)用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市、區(qū)財(cái)政投入的市政費(fèi)用。 根據(jù)普通測(cè)繪成果報(bào)告，榆垡居住區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有街頭綠地?？傆玫孛娣e為 頃。以上各項(xiàng)公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，則公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用為 7萬(wàn)元。如下： 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表 地塊編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度（ %） 綠地率(%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 100 總計(jì) 60 元 /㎡ 7 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2434萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，考慮實(shí)際操作過(guò)程中產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益即可還款，且貸款周期不超過(guò)一年，則貸款利息為 2434萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 12項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費(fèi)，則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 1113萬(wàn)元。 管理費(fèi)用按 17項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本 +市政建設(shè)費(fèi) +公益設(shè)施建設(shè)費(fèi) +項(xiàng)目前期費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）之和的 2%取費(fèi)，則管理費(fèi)為 387萬(wàn)元。 由于申報(bào)主體為北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興分中心，因此無(wú)本項(xiàng)費(fèi)用。 總投資： 19722 萬(wàn)元 三、經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和投資估算，結(jié)合市場(chǎng)行情，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析： ，土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會(huì)成本和新增資源消耗之和，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中無(wú)新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為 非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算影子價(jià)格，影子價(jià)格暫按市場(chǎng)價(jià)格，不作調(diào)整。 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入 15848萬(wàn)元，預(yù)計(jì)虧損 3874萬(wàn)元。