【導(dǎo)讀】2020年11月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?？硕穑ㄖ袊?guó)）信息技術(shù)有限公司。上海易居房地產(chǎn)研究院重慶房地產(chǎn)研究所

　　

【正文】 市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，進(jìn)一步平衡了我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力格局，為我市經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇提供了重要的支撐力量，表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性增強(qiáng)。 從銷(xiāo)售單位所在地看， 110 月城鎮(zhèn)消費(fèi) 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村消費(fèi) 億元，增長(zhǎng) %。 從行業(yè)看， 1– 10 月，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi) ，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi) 億元，增長(zhǎng) %。 圖 1 25： 2020 年 9 月至 2020 年 10 月重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（未公布 、 2 月數(shù)據(jù)） 051015202530%社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) 2 4 . 6 0 2 4 . 5 0 2 4 . 4 0 2 4 . 3 0 1 8 . 0 0 1 8 . 1 0 1 8 . 1 0 1 8 . 1 0 1 9 . 0 0 1 8 . 2 0 1 8 . 3 0 1 8 . 4 0 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開(kāi)發(fā)投資額 受 08 年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)削減了 2020年新開(kāi)工計(jì)劃， 09 年 110月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增加 %，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 占全社會(huì)投資總量的比重由去年同期的 %降至 %，可見(jiàn) 投資增長(zhǎng)仍在低位運(yùn)行。 圖 1 31： 2020 年 110 月至 2020 年 110 月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了去年 7月份以來(lái)持續(xù)銷(xiāo)售疲軟以后，今年年初止跌回升。 12 月實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售 ，同比增長(zhǎng) %，扭轉(zhuǎn)了去年 7 個(gè)月累計(jì)增速持續(xù)下滑的勢(shì)頭。 3月，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，單月銷(xiāo)量位居 2020年以來(lái)的月度第二位。 由下圖可看出， 進(jìn)入 09 年 7 月 中旬以來(lái)，重慶市施工面積直線巨幅陡增 ，截止 10 月市 場(chǎng) 施工 面積 大 幅回 升 至 萬(wàn)平方米 ， 達(dá)到 12 以來(lái)頂峰， 同比增幅 %。 今年以來(lái)，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。 110 月我市商品房在建面積 ，增長(zhǎng) %。 其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) %。 0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 0%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅 2 4 . 9 2 1 . 6 1 6 . 6 7 . 6 1 7 . 0 1 0 . 0 9 . 1 1 3 . 2 1 1 . 1 1 6 . 9 2 0 . 3 2 4 . 3 固定資產(chǎn)投資增幅 3 0 . 6 2 8 . 9 28 3 6 . 2 3 6 . 4 3 2 . 1 35 3 5 . 2 3 3 . 5 3 3 . 7 3 4 . 5 3 5 . 108年1 ~ 1 0 月08年1 ~ 1 1 月08年1 ~ 1 2 月09年1 ~ 2 月09年1 ~ 3 月09年1 ~ 4 月09年1 ~ 5 月09年1 ~ 6 月09年1 ~ 7 月09年1 ~ 8 月09年1 ~ 9 月09年1 ~ 1 0 月 商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)信心進(jìn)一步增強(qiáng)。 圖 1 32： 2020 年 110 月至 2020 年 110 月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2020 年以來(lái)重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，進(jìn)入 09 年 10 月市場(chǎng)竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增幅 %。 截止 10 月， 重慶市竣工面積 同比增幅 止跌回升 個(gè)百分點(diǎn) 。 圖 1 33 ： 2020 年 110 月至 2020 年 110 月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 0億平方米商品房施工面積 1 . 0 4 1 . 0 7 1 . 1 6 0 . 8 4 0 . 9 1 0 . 9 5 0 . 9 8 1 . 0 2 1 . 0 4 0 . 8 6 0 . 7 9 1 . 1 4 住宅施工面積 0 . 8 3 0 . 8 5 0 . 9 2 0 . 6 7 0 . 7 2 0 . 7 5 0 . 7 7 0 . 8 0 0 . 8 2 0 . 8 0 0 . 6 9 0 . 9 0 08年1 ~ 1 0 月08年1 ~ 1 1 月08年1 ~ 1 2 月0 9 年1 ~ 2月0 9 年1 ~ 3月0 9 年1 ~ 4月0 9 年1 ~ 5月0 9 年1 ~ 6月0 9 年1 ~ 7月0 9 年1 ~ 8月0 9 年1 ~ 9月09年1 ~ 1 0 月 5 0 . 00 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 03 0 0 . 0%全國(guó)商品房竣工面積同比增幅（% ） 3 . 3 7 . 9 5 . 1 2 4 6 . 3 1 1 9 . 4 9 5 . 7 6 6 . 7 6 2 . 2 4 8 . 0 3 1 . 0 2 1 . 7 2 2 . 8 08年1 ~ 1 0月08年1 ~ 1 1月08年1 ~ 1 2月09年1 ~ 2 月09年1 ~ 3 月09年1 ~ 4 月09年1 ~ 5 月09年1 ~ 6 月09年1 ~ 7 月09年1 ~ 8 月09年1 ~ 9 月09年1 ~ 1 0月 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第四章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜 述 2020 年 11月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米，成交量為 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需達(dá)到高度平衡，成交均價(jià)再度攀升，達(dá)到歷史新高的 4673 元 /平方米。 隨著 09 樓市熱漲，重慶地產(chǎn)成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高。這主要是： 受房貸 7 折利率可能結(jié)束的影響，購(gòu)房者提前購(gòu)房施放的需求，從而促成價(jià)格的上升。 因重慶市場(chǎng)銷(xiāo)售去化較好，開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，紛紛上調(diào)價(jià)格，密集供應(yīng)；其后果對(duì)本來(lái)就提前透支需求的地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了來(lái)年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 11 月樓市從購(gòu)房者結(jié)構(gòu)來(lái)看，越高端、越有投資價(jià)值 屬性的項(xiàng)目，外來(lái)購(gòu)房者（含區(qū)縣）的比例越大；而其購(gòu)房項(xiàng)目屬性也開(kāi)始從高端向中高端轉(zhuǎn)移。外來(lái)購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較低，所以也是推高成交均價(jià)的助力之一。此種現(xiàn)象也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明重慶城市升級(jí)的步伐步入?快車(chē)道?。 圖 24 1： 2020 年 11 月至 2020 年 11 月重慶市商品房供求走勢(shì)圖 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 241：重慶市 11 月商品房各類指標(biāo)變化表 050100150200250300350萬(wàn)平方米300034003800420046005000元 / 平方米供應(yīng)量 17 8. 10 14 6. 11 48 . 69 79 . 01 12 1. 57 23 4. 14 11 5. 28 11 1. 15 14 0. 84 16 0. 18 19 6. 05 13 7. 96 18 3. 33 成交量 10 8. 43 12 3. 51 81 . 08 13 9. 70 20 8. 27 26 6. 57 18 8. 67 19 0. 47 20 4. 35 17 8. 38 20 6. 49 29 8. 47 18 3. 11 成交價(jià)格 3847 3786 3971 3809 3775 4263 4361 4278 4148 4065 4467 4570 4673 08 . 11 08 . 12 09 . 1 09 . 2 09 . 3 09 . 4 09 . 5 09 . 6 09 . 7 09 . 8 09 . 9 09 . 10 09 . 11 指標(biāo) 2020 年 10 月 2020 年 11 月 同比增長(zhǎng)（ %） 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（ 萬(wàn)平方米 ） % % 成交量（ 萬(wàn)平方米 ） % % 成交價(jià)格（元 /平方米 ） 4570 4673 % % 成交總額（億元） % % 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)， 2020年 11 月重慶市商品房供求比約為 ， 供求差距 達(dá)到 高度 平衡 ，打破 連續(xù) 10 月以來(lái)供小于求 的尷尬局面 。 11 月市場(chǎng)新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，與上月相比增加 %，供應(yīng)量繼 10 月呈現(xiàn)巨大缺口后， 11 月得到補(bǔ)充。 09 年 111 月，新增供應(yīng)量合計(jì) 萬(wàn)平方米；成交面積合計(jì) ，以目前的地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看， 09年全年成交量有望達(dá)到 08年全年成交量的 1 倍左右。 圖 242： 2020 年 11 月至 2020 年 11 月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析 2020 年 11月，重慶市場(chǎng)新增供應(yīng)面 積 萬(wàn)平方米，與上月相比，增加 08. 11 08 . 12 09. 1 09 . 2 09. 3 09. 4 09 . 5 09. 6 09 . 7 09. 8 09 . 9 09. 10 09 . 11供應(yīng)量 1 7 8 . 1 0 146. 11 4 8 . 6 9 79. 01 121. 57 2 3 4 . 1 4 115. 28 1 1 1 . 1 5 140. 84 1 6 0 . 1 8 196. 05 137. 96 1 8 3 . 3 3成交量 1 0 8 . 4 3 123. 51 8 1 . 0 8 139. 70 208. 27 2 6 6 . 5 7 188. 67 1 9 0 . 4 7 204. 35 1 7 8 . 3 8 206. 49 298. 47 1 8 3 . 1 1供求比 1 . 6 4 1. 18 0 . 6 0 0. 57 0. 58 0 . 8 8 0. 61 0 . 5 8 0. 69 0 . 9 0 0. 95 0. 46 1 . 0 0 0. 0 0. 2 0. 4 0. 6 0. 8 1. 0 1. 2 1. 4 1. 6 1. 8 050100150200250300350萬(wàn)平方米 平方米，上漲幅度為 %。與去年同期相比，增加 萬(wàn)平方米，同比上漲 %。從預(yù) 售 證辦理來(lái)看， 11 月共計(jì)辦理預(yù)證 85 個(gè)，較 10 月增加 35 個(gè)。其中本月新辦個(gè)數(shù)最多的區(qū)域仍為渝北區(qū)共計(jì)辦理了 24 個(gè)預(yù)證，增加 11 個(gè)；其次為九龍坡區(qū)， 11 月供應(yīng) 21 個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可。 圖 243： 2020 年 11 月至 2020 年 11 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì) 資料來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析 2020 年 11月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交體量為 萬(wàn)平方米，與上月成交量相比大幅回落，降幅達(dá)到 %。同比來(lái)看， 08 年 11 月商品房成交量?jī)H為 米，同比增長(zhǎng) %。 11 月成交量的回落主要受 10月房交會(huì)后需求?衰退?所致。節(jié)后成交量的主要構(gòu)成因素：一是成交備案延后，二是房貸 7 折利率可能將于年底截止信息的影響；構(gòu)成了剛性需求的再次提前釋放。 圖 244： 2020 年 11 月 2020 年 11 月 重慶市 商品 房 成交量走勢(shì) 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1供應(yīng)量 1 7 8 . 1 0 1 4 6 . 1 1 4 8 . 6 9 7 9 . 0 1 1 2 1 . 5 7 2 3 4 . 1 4 1 1 5 . 2