【導(dǎo)讀】2020年5月重慶房地產(chǎn)市場研究報告。克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司〃重慶機構(gòu)

　　

【正文】 高香洲 九龍坡 區(qū) 別墅、洋房、 高層 270000 202091 形象 —— 資料來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 周邊房地產(chǎn)市場處于快速 發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品 較多。建筑形態(tài)以高層與多層為主，同時有 商業(yè)項目。 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 宗地周邊居住氛圍較濃厚， 環(huán)境較好 宗地周邊目前 配套 較 少 機遇 威脅 以彩云湖濕地公園打造的宜居生態(tài)生活區(qū)正逐漸成型 宗地周邊已有多個潛在項目，未來競爭激烈 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 28 第 五 章、商品房市場 一、市場綜述 —— 樓市飄紅，供求量持續(xù)高位 2020 年 5 月重慶主城商品房市場表現(xiàn)： 政策微調(diào)，市場成交活躍；供應(yīng)持續(xù)高位，供求持平；中高端產(chǎn)品入市，帶動房價略微上漲 。 據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測， 2020 年 5月主城區(qū)商品房市場供應(yīng) 萬方，環(huán)比下降 %；成交 ，環(huán)比下降 %，成交均價 6469 元 /平米，環(huán)比下降 %。本月市場基本持 平，需求比為 。 5 月樓市呈現(xiàn)一片好景，主要有以下兩個方面原因： 首先，政策信貸方面影響。隨著上調(diào)公積金貸款最高限額和央行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 個百分點兩大政策的出臺，購房者對下半年市場信心增強，觀望情緒被打破。雖然目前政府對樓市調(diào)控的大方向未變，但各地近期均出現(xiàn)了一些微調(diào)政策以鼓勵成交，這些都增強了市場的信心，也刺激了市場成交。 其次， 市場環(huán)境的影響 即 。一方面延續(xù)近期的打折優(yōu)惠措施，不少價格便宜、性價比較高的產(chǎn)品入市，獲得購房者追捧。特別近期北碚區(qū)幾個名企項目低價入市，市場反應(yīng)較好，如中庚 城、 保億麗景紫園 等。另一方面 酷暑淡季即將到來， 開發(fā)商勢必 抓緊五六月的時機，加緊跑量提升業(yè)績。 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 29 圖 251： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求走勢圖 1 1 . 5 11 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 11 . 9 11 . 10 11 . 11 11 . 12 12 . 1 12 . 2 12 . 3 12 . 4 12 . 5供應(yīng)量 165 . 7 193 . 5 1 7 6 . 2 100 . 3 1 7 7 . 3 1 8 6 . 6 199 . 7 202 . 1 39 . 9 41 . 1 195 . 8 180 . 0 170 . 36成交量 110 . 4 110 . 5 90 . 2 96 . 2 1 1 6 . 1 147 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 77 . 7 125 . 5 244 . 1 179 . 2 177 . 5 成交價格 7803 7712 7662 7489 6938 6757 6254 6443 6451 6294 6675 6469 6557 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 050100150200250300元 / 平方米萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 表 251：重慶市 5 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 4 月 2020 年 5 月 環(huán)比增長（ %） 同比增長（ %） 供求比 1 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價格（元 /平方米） 6469 6557 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 30 二、供求關(guān)系 —— 需求 旺盛 ，樓市供求基本持平 從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出， 2020 年 5 月，重慶主城九區(qū)新增市場供應(yīng) 萬方，成交 ，供需比為 。 主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微 調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍 ，而開發(fā)商也抓住時機，隨之加大供應(yīng)量，提升業(yè)績，同時也盡量 減低淡季對業(yè)績的拉低影響。 下月 酷暑來臨，市場開始逐漸轉(zhuǎn)淡，供求都將開始呈現(xiàn)下行趨勢。 圖 252： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 供應(yīng)量 165 . 7 193 . 5 176 . 2 100 . 3 177 . 3 186 . 6 199 . 7 202 . 1 195 . 8 180 . 0 170 . 36成交量 1 1 0 . 4 1 1 0 . 5 9 0 . 2 9 6 . 2 1 1 6 . 1 1 4 7 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 供求比 1. 50 1. 75 1. 95 1. 04 1. 53 1. 27 1. 31 1. 07 0. 51 0. 33 0. 80 1. 00 0. 96 0. 00 0. 50 1. 00 1. 50 2. 00 2. 50 050100150200250300萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 31 三、供應(yīng)量 —— 市場活躍，供應(yīng)持續(xù)高位 2020 年 5 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %， 新辦理預(yù)證項目 81 個。本月供應(yīng)市場比較活 躍，推盤量持續(xù)高位。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的 5 月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績。因此本月供應(yīng)仍處于高位。 本月市場相對活躍，預(yù)計下月供應(yīng)量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預(yù)計下月供應(yīng)量將持續(xù)在 150170 萬方左右的高位。 圖 253： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢 供應(yīng)量 165 . 7 193 . 5 176 . 2 100 . 3 177 . 3 186 . 6 199 . 7 202 . 1 195 . 8 180 . 0 170 . 36050100150200250萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克 而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 32 四、 成交量 —— 需求 收斂 ， 成交 小幅回降 本月商品房成交 萬方，環(huán)比下降 %，同比上升 %。 5 月樓市成交情況較好，?紅 5 月?的應(yīng)正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進成交。另一方面近期市場活躍只要來源于剛需的爆發(fā)，開發(fā)商為其提供了較為充足的房源，且價格方面也有較大幅度的優(yōu)惠。 下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。初步預(yù)計 2020 年 6 月市場成交量將在 130150 萬方左 右 。 圖 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月 重慶市 商品 房 成交量走勢 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5成交量 1 1 0 . 4 1 1 0 . 5 9 0 . 2 9 6 . 2 1 1 6 . 1 1 4 7 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 050100150200250300萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 33 五、成交均價 —— 成交結(jié)構(gòu)微調(diào) ，價格 略微 上升 本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有 上升 ，成交均價為 6557 元 /平米。本月成交均價環(huán) 比 上升 %，同 比 下降 %。 成交均價 出現(xiàn) 回升 態(tài)勢主要 有以下兩個方面的原因： 一、 市場優(yōu)惠幅度的 減小 。 本月 成交在一定程度上體現(xiàn)為 4 月預(yù)熱的延續(xù) ， 開發(fā)商 方面的 打折 優(yōu)惠政策 日漸收縮 ， 均價呈現(xiàn)小幅度回升，但 整體 市場成交均價仍然處于較低水平。 二、從成交結(jié)構(gòu)上看： 成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 有所變化 。 本月成交價格低于整體市場價格加多的南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)本月成交量較大，成交量分別排在全市第二、三位，因此對全市價格有明顯的拉低作用。 成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響， 本月 渝北 區(qū)、 江北 區(qū)和 北碚 區(qū)等區(qū)域不少 中高端 的產(chǎn)品入市，在一定程度上 也 拉 升 了市場價格。 市場的 冷靜延續(xù) 導(dǎo)致價格 稍顯回升趨勢 ， 但 中央 強調(diào)加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度，穩(wěn)定經(jīng)濟增長 ，因此未來短時間內(nèi)漲價的可能性不大 。 圖 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重慶市商品房成交均價走勢圖 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5成交價格 7803 7712 7662 7489 6938 6757 6254 6443 6451 6294 6675 6469 6557 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 元 / 平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 34 六、 區(qū)域市場 —— 成交分布穩(wěn)定， 價格小幅 上漲 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場成交量 與 上個 月相比，呈現(xiàn) 小 幅 下 降 的趨勢，環(huán)比 下降%。 本月主城各區(qū)均有不同程度的 變化 ，其中 渝 北 區(qū)、 江北 區(qū) 、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢，其余五個區(qū)域小幅回升。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回 升幅度較大，分別為 %、和 %。 本月成交中， 渝北區(qū)成交量 仍然 最大，為 萬方，占全市的 %，成交占比 下降 %。 本月市場 新增供應(yīng) 除 九龍坡 區(qū) 、 渝北 區(qū) 和 巴南區(qū) 外，均出現(xiàn)了 下降 趨勢。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域 是 渝 北 區(qū) ，為 萬方，占市場總量的 %。 渝北 區(qū)本月新增供應(yīng)項目 22個，其中最大的是 美利山公園城市 ，體量達 萬方 ， 其中有 1 個 辦公 ，其它均 為住宅產(chǎn)品。 成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū) 、 江北區(qū) 、北碚區(qū) 和渝北區(qū) ， 分別高出 均價 %、 %、 %和 %左右， 而其中價格較高的 渝中區(qū) ，成交量占比 出現(xiàn) 小幅 回升 ，因此對總體均價 起到拉升作 用 ；第二檔屬于價格平行區(qū)， 本月多數(shù)區(qū)域都在 整體均價左右， 本月平行價格的區(qū)域有南岸區(qū)、 大渡口區(qū)、 九龍坡 區(qū)。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū) 、 北碚 區(qū)、沙坪壩區(qū) ， 其中 巴南區(qū) 最為明顯， 價格低于整體均價 %。 本月拉升區(qū)域的成交量 均呈現(xiàn)小幅回升 ， 因此 本月價格 出現(xiàn)小幅催長趨勢 。 表 252：重慶市 主城各區(qū) 5 月商品房各類指標(biāo) 區(qū)域 成交面積 （萬方） 占比 價格 （元 /㎡） 價格平均水平 新增供應(yīng) （萬方） 占比 渝北區(qū) % 6887 % % 南岸區(qū) % 6335 % % 江北區(qū) % 7134 % % 沙坪壩區(qū) % 5918 % % 九龍坡區(qū) % 6084 % % 巴南區(qū) % 5442 % % 渝中區(qū) % 9348 % % 北碚區(qū) % 5492 % % 大渡口區(qū) % 6208 % % 合計 100% 6557 —— 100% 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 5 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 35 第六章、商品住宅市場 一、供應(yīng)量 —— 較上月基本持平，依然處于較高水平 根據(jù)本機構(gòu)對 2020 年 5 月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出， 5月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為，較上月 減少 ，環(huán)比 下降 %，與去年同期相比 下降 %。總的來看， 經(jīng)過春節(jié)后剛需爆發(fā)和房交會后，市場 有一 定 回落， 但本月市場供應(yīng)仍處于較高水平，與上個月基本持平。主要在于市場成交表現(xiàn)較好，再加上酷暑淡季 即將 來臨，開發(fā)商抓住時機推售。 本月重慶主城區(qū)有 81個項目辦理預(yù)售許可證，新辦預(yù)售面積 萬㎡，其中，新辦預(yù)售住宅面積 萬㎡，新辦預(yù)售商品住宅面積環(huán)比下降 %。 圖 261： 2020 年 5 月 2020 年 5 月商品住宅供應(yīng)量對比圖 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1