【導(dǎo)讀】2020年1月重慶房地產(chǎn)市場研究報告?？硕穑ㄖ袊┬畔⒓夹g(shù)有限公司〃重慶機構(gòu)

　　

【正文】 元 /平米， 與上月 相比 出現(xiàn)小幅度下降，環(huán)比下降 %。 本月 市場 供 不應(yīng) 求 ，需求比為 。 1 月樓市 出現(xiàn) “開門紅” ， 市場供不應(yīng)求 主要原因在于： 第一、 市場賣方 ： 一方面， 中央一直強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，但并未加碼 ，因此開發(fā)商對后市預(yù)期基本樂觀；另一方面， 2020 年 末成交量 的 上漲、樓市回暖跡象 愈加 明顯，大多開發(fā)商 預(yù)計年底翹尾行情或?qū)⒀永m(xù)到 2020 年伊始，因此，抓住這一波市場行情，加緊出貨 。 第二、 市場買方： 一方面， 地方 各種鼓勵剛需購房的優(yōu)惠政策正不斷出臺， 加上 樓市仍可能在未來 市場 繼續(xù)上行 ， 市場上購房者買漲不買跌的心態(tài)也越發(fā)的顯現(xiàn)出來 ， 所以，去年11 月份以來，購房者由“觀望”情緒逐漸轉(zhuǎn)化為“盡早入市”的情緒；另一方面 ， 各 大 房企年關(guān) 均推出種種 優(yōu)惠，大都比之前的幅度大，從而為樓市營造出一個“相對低谷” 市場，激發(fā)購房者購買欲望，促成成交 。 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 25 圖 251： 2020 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房供求走勢圖 1 2 . 1 12 . 2 12 . 3 12 . 4 12 . 5 12 . 6 12 . 7 12 . 8 12 . 9 12 . 10 12 . 11 12 . 12 13 . 1供應(yīng)量 39 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 180 . 0 170 . 36 209 . 1 135 . 98 227 . 89 295 . 95 175 . 87 230 . 67 255 . 65 190 . 17成交量 77 . 7 125 . 5 244 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 188 . 3 173 . 78 183 . 2 178 . 6 184 . 68 229 . 34 302 . 93 220 . 84成交價格 6451 6294 6675 6469 6557 6607 6672 6784 6783 6657 6929 7065 66043000 4000 5000 6000 7000 8000 050100150200250300350元 / 平方米萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 表 251：重慶市 1 月商品房各類指標變化表 指標 2020 年 12 月 2020 年 1 月 環(huán)比增長（ %） 同比增長（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價格（元 /平方米） 7065 6604 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 26 二、供求關(guān)系 —— 供求 持續(xù) 高位 ， 出現(xiàn) 供不應(yīng)求 從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出， 2020 年 1 月，重慶主城九區(qū)新增市場供應(yīng) 萬方，成交 萬方，供需比為 。 本月 市場 出現(xiàn)供不應(yīng)求 ， 主要在于：一方面 中央調(diào)控政策空擋加上 12年暖冬市場延續(xù)，導(dǎo)致開發(fā)商加大市場供應(yīng)，領(lǐng)跑 2020市場；另一方面 ，各大開發(fā)商給出各種年關(guān)給力優(yōu) 惠，激發(fā)不上購房者的購買欲望，再者，受返鄉(xiāng)臵業(yè)潮的影響，帶動本月成交。 圖 252： 2020 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 1 1 2 . 1 2 1 3 . 1供應(yīng)量 3 9 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 1 8 0 . 0 1 7 0 . 3 6 2 0 9 . 1 1 3 5 . 9 8 2 2 7 . 8 9 2 9 5 . 9 8 1 7 5 . 8 7 2 3 0 . 6 7 2 5 5 . 6 5 1 9 0 . 1 7成交量 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 1 8 8 . 3 1 7 3 . 7 8 1 8 3 . 2 1 7 8 . 5 5 1 8 4 . 6 8 2 2 9 . 3 4 3 0 2 . 9 3 2 2 0 . 8 4供求比 0 . 5 1 0 . 3 3 0 . 8 0 1 . 0 0 0 . 9 6 1 . 1 1 0 . 7 8 1 . 2 4 1 . 6 6 0 . 9 5 1 . 0 1 0 . 8 4 0 . 8 6 0 . 0 0 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 6 0 0 . 8 0 1 . 0 0 1 . 2 0 1 . 4 0 1 . 6 0 1 . 8 0 050100150200250300350萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 27 三、供應(yīng)量 —— 一反開年常態(tài) ， 供應(yīng)駛?cè)搿翱燔嚨馈? 2020 年 1 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比 下降 %，同比 上升 %， 新辦理預(yù)證項目 85 個。 本月供應(yīng) 出現(xiàn) 小幅上漲 ，主要在于： 一方面，受 12 年年底火爆成交市場影響，各大開發(fā)商均一反常態(tài)加大 13 年伊始供應(yīng)滿足市場所需 ；另一方面，市場成交的持續(xù)高位運行，開發(fā)商資金 得到 回籠，給足賣方信心， 導(dǎo)致了房企在 2020年開年就發(fā)起了沖刺。 市場的火爆態(tài)勢或得以延續(xù)， 預(yù)計 下月 供應(yīng)量 將持續(xù)高位， 將在 180230 萬方左右。 圖 253： 2020 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢 1 2 . 1 12 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 12 . 7 12 . 8 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 1 12 . 12 1 3 . 1供應(yīng)量 3 9 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 180 . 0 1 7 0 . 4 2 0 9 . 1 1 3 5 . 9 8 2 2 7 . 8 9 295 . 98 175 . 87 2 3 0 . 6 7 2 5 5 . 6 5 1 9 0 . 1 7050100150200250300350萬㎡ 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 28 四、 成交量 —— 成交 延續(xù)“暖冬”行情 本月商品房成交 萬方，環(huán)比 下降 %，同比上升 %。 1 月 樓市成交 較12 月火爆市場 出現(xiàn) 小幅度下降 ， 但依舊持續(xù)高位， 主要在于： 一方面，開發(fā)商給出的年底豐厚 優(yōu)惠 致使不少購房者入市，另一方面市場持續(xù)成交火爆，購房者擔(dān)心后市價格會上漲，買漲不買跌的心態(tài)導(dǎo)致不少購房者 結(jié)束觀望 情緒， 選擇入市 。 市場成交持續(xù)高位運行，將激發(fā)不少購房者購買欲望， 初步預(yù)計下月成交會在 180200萬方左右 。 圖 254： 2020 年 1 月 2020 年 1 月 重慶市 商品 房 成交量走勢 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 12 . 4 1 2 . 5 12 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 12 . 9 1 2 . 1 0 12 . 11 1 2 . 1 2 1 3 . 1成交量 77 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 188 . 3 1 7 3 . 7 8 183 . 2 1 7 8 . 6 1 8 4 . 6 8 229 . 34 3 0 2 . 9 3 220 . 84050100150200250300350萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 29 五、成交均價 —— 成交 均價 出現(xiàn) 小幅回落 本月重慶主城區(qū)商品房成交價格 6604 元 /㎡，與上月 出現(xiàn) 小幅 下降 ， 環(huán)比 下降 %，同比 回升 %。 本 月來市場成交均價 出現(xiàn) 小幅 下降 主要有以下兩個方面的原因： 一、從優(yōu)惠幅度看： 本月 為農(nóng)歷年關(guān)，不少外出務(wù)工人員紛紛返鄉(xiāng)臵業(yè)，開發(fā)商更是推出年關(guān)優(yōu)惠，大多較之前的優(yōu)惠要大，借此激發(fā)購房者的購買欲望， 致使均價出現(xiàn)小幅 度的回落 。 二、從成交結(jié)構(gòu)上看：成交區(qū)域結(jié)構(gòu)變化。本月成交價格 低 于整體市場 均價 相對較 多的沙坪壩區(qū) 本月成交量較大， 略低于 位于 全市 成交排位榜首 的渝北區(qū) ，另外本月渝北區(qū)和沙坪壩本月成交部 分經(jīng)濟適用房對價格拉低也起到一定影響， 其余價格拉升區(qū)域成交量均較低，因此對全市價格有明顯的拉 低 作用。 目前市場的回暖信號 愈加明顯 ，因此房價上漲趨勢 越發(fā)被 看好 ， 所以未來價格 將 以小幅催長 為主。 圖 255： 2 012 年 1 月 2020 年 1 月重慶市商品房成交均價走勢圖 12 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 12 . 4 1 2 . 5 12 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9 12 . 10 1 2 . 1 1 12 . 12 1 3 . 1成交價格 6451 6294 6675 6469 6557 6607 6672 6784 6783 6657 6929 7065 66045800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 元 / ㎡ 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 30 六、 區(qū)域市場 —— 主城各區(qū)量價 出現(xiàn)小幅度回落 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場成交量 與上個 月相比， 出現(xiàn)小幅 下降 ， 環(huán)比 下降 %。本月主城各區(qū)均 呈 現(xiàn) 明顯 回 落 。其中渝北區(qū)成交量 依舊持續(xù)最高 ，為 萬方，占全市的%，成交占比下降 %。 本月市場新增供應(yīng)除 北碚 區(qū)、 巴南 區(qū)、 大渡口 區(qū) 外， 其余六區(qū) 均出現(xiàn)了 明顯回升 趨勢。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，為 萬方，占市場總量的 %。渝北區(qū)本月新增供應(yīng)項目 17 個， 其中有 1 個 辦公 ， 2 個商業(yè)， 1 個車位， 其它均為住宅產(chǎn)品。 成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、 渝北 區(qū) 、 江北 區(qū) 和南岸區(qū) ，分別高出均價 %、 %、 %和 %左右，而其中價格較 高的渝 北 區(qū) 、成交量占比 居于 榜首位臵 ， 但受成交面積排名第二的沙坪壩區(qū)價格影響， 因此對總體均價拉升作用 不大 ；第二檔屬于價格平行區(qū)，本月平行價格的區(qū)域有 大渡口 區(qū) 。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為 沙坪壩 區(qū)、 北碚 區(qū) 、九龍坡區(qū)和巴南區(qū)， 其中 北碚 最為明顯，價格低于整體均價 %。 本月拉 下 區(qū)域的成交量 占比較 大 ，因此 對 本月價格起到明顯拉 低 作用 。 表 252：重慶市 主城各區(qū) 1 月商品房各類指標 區(qū)域 成交面積 （萬方） 占比 價格 （元 /㎡） 價格平均水平 新增供應(yīng) （萬方） 占比 渝北區(qū) % 7352 % % 沙坪壩區(qū) % 5532 % % 南岸區(qū) % 7199 % % 江北區(qū) % 7680 % % 九龍坡區(qū) % 5938 % % 巴南區(qū) % 5577 % % 北碚區(qū) % 5125 % % 大渡口區(qū) % 6312 % % 渝中區(qū) % 8130 % % 合計 100% 6604 —— 100% 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團 克而瑞 重慶機構(gòu) 2020 年 1 月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 31 第六章、商品住宅市場 一、供應(yīng)量 —— 供應(yīng)節(jié)奏放緩，體量明顯下降 根據(jù)本機構(gòu)對 2020 年 1 月重慶市商品 住宅市場監(jiān)控得出， 本月重慶主城區(qū)共辦理預(yù)售85 個，新辦預(yù)售面積 萬㎡，其中，新辦預(yù)售住宅面積 萬㎡。 1 月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為 ， 與上月相比下降幅度較大， 較上月 減少 ，環(huán)比 下降 %，與去年同期相比 上升 %，上升幅度較大，主要是因為去年同期處于春節(jié)假期，商品住宅供應(yīng)量較小 。 本月為 2020年第一月，大多數(shù)開發(fā)商上年銷售目標完成，都放慢了供應(yīng)節(jié)奏，加上 2 月春節(jié)假期臨近，本月供應(yīng)出現(xiàn)明顯的下降。 圖 261： 2020 年 1 月 2020 年 1 月商品住宅供應(yīng)量對比 圖 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 1 1 2 . 1 2 1 3 . 1住宅 2 8 . 5 4 4 0 . 0 4 1 6 8 . 8 1 5 4 . 3 1 5 2 . 0 1 5 4 . 1 1 0 5 . 0 1 7 3 . 9 2 5 7 . 6 1 1 8 . 9 1 8 4 . 2 1 7 6 . 5 1