【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載。房商網(wǎng)-全國(guó)最低價(jià)銷售《2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879. 中國(guó)·成都·都江堰。編撰時(shí)間：2020年6月28日

　　

【正文】 盡興的聚會(huì)。室內(nèi)？戶外？甚至半戶外？ ? 與朋友共聚，熱鬧吧！ —— 室內(nèi)活動(dòng)與公共空間的打造 ? 更貼近自然的交流方式 —— 灰空間、半戶外的活動(dòng)場(chǎng)所 ? 很美的大自 然，那就走出去吧！ 戶外娛樂(lè)空間的設(shè)置。 ? 只屬于家庭的開放空間與不被外界打擾的私密享受； ? 運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生，沒(méi)有什么比家人的健康更重要 客戶核心訴求二 ：自然感受，很想和自然住在一起，“呼吸在自然”中的感受 ? 客戶追求無(wú)論在何種狀態(tài)，都能感受到自然 ； ? 在各個(gè)空間層次與角度，挖掘?qū)ν獠抠Y源的占有，才能滿足度假需求，從而打動(dòng)客戶。 ? 我們家的院子，能玩、能靜，還圈住了自然 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第三篇 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) O 市場(chǎng)障礙點(diǎn) T 清溪山色，河岸坡地，百年古樹 項(xiàng)目連接主干道目前形象欠佳 青城山旅 游地產(chǎn)的整體規(guī)劃發(fā)展和提速 本地別墅價(jià)格偏低，造成提升價(jià)值困難 自然親密無(wú)間，繁華觸手可及 部分地塊坡度較大，造成建安成本增加 城際輕軌快線的開通 周邊別墅營(yíng)銷水平較高，對(duì)我們?cè)斐呻y度 成都 1 小時(shí)理想“第二居所”輻射圈 土地未完成最終流轉(zhuǎn)，操作難度大 項(xiàng)目地塊的用地限制使稀缺性更高 新政下對(duì)集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)的嚴(yán)查 聯(lián)排別墅，只為高尚生活 土地性質(zhì)決定了客戶消費(fèi)群體較小 成都高端人群的第二居所需求 新政下購(gòu)房客戶群觀望情緒濃厚 政府規(guī)劃，未來(lái)趙公山繁華之地 ， 2200 畝山地高爾夫，五星度假酒店， 800 畝商業(yè)街道 整體基礎(chǔ)設(shè)施打造時(shí)間周期較長(zhǎng) 中信云棲谷對(duì)玉堂地區(qū)的整體打造 借周邊頂級(jí)樓盤之勢(shì)創(chuàng)吾之輝煌 新政下別墅成為投資房地產(chǎn)的第一選擇 第四篇 項(xiàng)目地位體系 一、主要指標(biāo)建議 總占地面積 —約 316 畝 地上容積率 — 地上總建面 —約 126401 ㎡ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綠地率 — 約 70% 商務(wù) 會(huì)所 配套面積 — 8000 ㎡ 產(chǎn)品形態(tài)布局 建議 — 面積區(qū)間為 90 ㎡ 280 ㎡， 建筑形態(tài)分為花園洋房，聯(lián)排， 雙拼，獨(dú)棟 四 種形態(tài)。 其中 90 ㎡ 花園洋房 約 351 套，總面積約為 31590 ㎡ ； 160 ㎡ 三層聯(lián)排別墅 約 200 套 ， 總面積為 約 32020 ㎡； 220 ㎡雙拼別墅 約 約 150 套 ， 總面積 約為 33000 平方， 280 ㎡ 尊貴 獨(dú)棟別墅 約 76 棟，總面積 約 21280 ㎡。 二、項(xiàng)目概念定位 他們期待 —— 與城市生活完全不同的休閑度假生活 享受暖暖的陽(yáng)光，閑散的時(shí)光，家人和朋友之間的小聚?? 寧?kù)o —— 坐擁山水之間，與自然無(wú)限親近?? 恬淡 —— 呼吸青草的香甜，感受輕柔的微風(fēng)?? 安逸 —— 隨性而起，但不隨波逐流?? 閑適 —— 一杯清茶，身心完全放松?? “ 好望山 — 懷山納水，只為 心靈靜謐的小憩 ” 案名建議 ： 好望山 備選名： 溪曼斯 、 吟夢(mèng)水鄉(xiāng) 、 臨溪 靈犀 、清溪?jiǎng)e院、 山水美域 、都江山泉郡、大觀山 三 、物業(yè)特征定位 ? 原生態(tài) ? 休閑度假 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 養(yǎng)氣、養(yǎng)生 ? 尊貴 四 、建筑風(fēng)格定位 “隱逸于秀麗山水間的歐陸風(fēng)情” （ 建議以瑞士某個(gè)著名度假勝地為原版，原因項(xiàng)目所在地的環(huán)境與 阿爾卑斯 山脈神似，而且也把旅游和度假的概念融入其中） 法 國(guó)的時(shí)尚、藝術(shù)與浪漫風(fēng)情，英國(guó)的紳士與貴族氣息，維也納的音樂(lè)與風(fēng)情萬(wàn)種，羅馬的宏偉氣魄與假日閑情??歐洲文明將它先進(jìn)的現(xiàn)代建筑學(xué)、建筑文化帶給了國(guó)人，也帶來(lái)了它個(gè)性鮮明的物質(zhì)生活方式，這些文化的舶來(lái)品，業(yè)已成為一個(gè)多元社會(huì)的新生活方式的一部分。從客戶群定位可知，本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群是大 都江堰 區(qū)域的和成都市區(qū)域社會(huì)頂級(jí)生活領(lǐng)航者，其中不少具有一定的文化底蘊(yùn)，而從目標(biāo)客戶群的傳統(tǒng)鑒賞習(xí)慣、空間感受、文化消費(fèi)需求以及項(xiàng)目形象定位等諸方面因素考慮，本項(xiàng)目更適宜于采取歐式的建筑風(fēng)格，以歐陸風(fēng)情 博覽 園為風(fēng)格主題，在歐式這一大風(fēng)格體系下，賦予每一個(gè)組團(tuán)不同表現(xiàn)風(fēng)格如：英式、北美風(fēng)格、 地中海格 、新古典主義風(fēng)格、地中海風(fēng)格、 意大利建筑風(fēng)格 。 五 、項(xiàng)目 功能 定位 “第二居所 +休閑度假 +頂級(jí)養(yǎng)生目的地” 六 、產(chǎn)品園林定位 “富有參與性的悅水園林” ? 水與建筑的穿插 : 讓水不僅可觀賞，要可參與，成為景觀體系中不可分割重要部分主要景觀節(jié)點(diǎn)處水面有所收放，與建筑園林相呼應(yīng)，增加觀賞性；同時(shí)在展示的重要節(jié)點(diǎn)可設(shè)置泳池，提升客戶參與性。 打造門前小水景 ,進(jìn)入每家每戶的前庭院后，與園林建筑相融，讓客戶充分感受到水 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 的存在；給客戶營(yíng)造一種與城市生活相反差的度假氛圍和自然生活。 ? 水景節(jié)點(diǎn)處理： 采用石質(zhì)、木質(zhì)等材質(zhì)和不同形狀打造和修飾小池水景，每到一處都會(huì)給客戶驚喜，充滿期待。采用落差適中的疊水，建議選取 12 種簡(jiǎn)單的形式，設(shè)置在小景觀節(jié)點(diǎn)上，讓客戶在潺潺的水 聲中感受完全的閑適和放松。以自然形態(tài)的噴泉或雕塑 +噴泉的形式出現(xiàn)，在靜態(tài)中制造動(dòng)感；以小型噴泉為主，制造趣點(diǎn)。 在水流平緩的小景觀節(jié)點(diǎn)，以靜態(tài)的水 呈現(xiàn)社區(qū)內(nèi)安靜、閑散的度假生活。 在引水的渠道設(shè)計(jì)上以曲線形或不規(guī)則形狀為主要方式； 提升客戶的觀賞和駐留的興趣，加深對(duì)社區(qū)的感情。 選取一些情趣性的水景小品，在園林深處或小節(jié)點(diǎn)設(shè)置，增加客戶期望探尋的體驗(yàn)點(diǎn)。 ? 淺水系打造： 公共區(qū)域到私家庭院，淺水系貫穿整個(gè)社區(qū)；把控水量和景觀尺度，既可營(yíng)造氛圍，又不會(huì)造成安全隱患。保持水的流動(dòng)性，水面和節(jié)點(diǎn)相結(jié)合，采取變幻的 形式，靈活處理淺水水景。 ? 親水平臺(tái)打造： 多種材質(zhì)、多種形式拉通與水的關(guān)系，隨時(shí)隨地與水“親密接觸” 七 、產(chǎn)品物管要求 “歐洲莊園總管式服務(wù)” 物管品牌：聘請(qǐng)知名的物管公司； 管理內(nèi)容：保安保潔、設(shè)備維護(hù)維修、資產(chǎn)管理（代租 /代售）、商務(wù)秘書； 總管式服務(wù)：強(qiáng)調(diào)設(shè)置“總管式”專屬服務(wù)，針對(duì)使用人提出的特別托管需求（例如老人 /兒童的看護(hù) /接送等內(nèi)容）進(jìn)行深度服務(wù)。 八、目標(biāo)客戶定位 結(jié)合同類區(qū)域、同類物業(yè)的客戶考察，以及對(duì)目標(biāo)客戶的初步了解，從不同的角度進(jìn)行劃分，本案的目標(biāo)客戶分別呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 按照實(shí)際購(gòu)買人的置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)看，購(gòu)買人第二套度假休閑約占 70%；購(gòu)買人投資（出租/轉(zhuǎn)讓獲利）約占 30%； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 按實(shí)際購(gòu)買人的區(qū)域來(lái)源進(jìn)行劃分，成都約占 60%，都江堰本地約占 30%，國(guó)內(nèi)外省 10%； 按實(shí)際購(gòu)買人的身份進(jìn)行劃分，本案目標(biāo)客戶的構(gòu)成比例大致如下 —— 企事業(yè)單位高級(jí)人才，約占 30%；企業(yè)業(yè)主，約占 60%；其他自然人，約占 10%。 第五篇 租售均價(jià)預(yù)測(cè)及總開發(fā)價(jià)值分析 一、項(xiàng)目租售均價(jià)預(yù)測(cè) 鑒于本案獨(dú)特的土地性質(zhì)，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)類比項(xiàng)目的交易案例，考慮到本案實(shí)際具備的“收益能力”及各種因素后， 依據(jù)“市場(chǎng)比較法”，客觀 /合理地對(duì)本案可售物業(yè)進(jìn)行“售價(jià)” 預(yù)測(cè)： 銷售價(jià)格區(qū)間 為“ 7800元 — 9800元 /㎡”，此價(jià)格不包含以后土地流轉(zhuǎn)可能存在的土地出讓金、報(bào)建費(fèi)等，此費(fèi)用由客戶承擔(dān)，具體操作詳見(jiàn)項(xiàng)目運(yùn)作模式。 價(jià)格策略建議 采用低開高走的方式， 根據(jù) ABCD 四個(gè)組團(tuán)物業(yè)位置對(duì)每一套物業(yè)單獨(dú)定價(jià)， 根據(jù)市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整。 預(yù)測(cè)項(xiàng)目可售面積 約為 118401㎡ 和開發(fā)商自持面積約為 8000㎡，以可售均價(jià) 9100元 /㎡計(jì)算， 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 約為 115025萬(wàn) 元。 二、項(xiàng)目投資分析測(cè)算表 投資收益測(cè)算分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 規(guī)模 單位 單價(jià) /比例 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 1 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 115025 地面可售面積銷售收入 118401 ㎡ 9100 107745 僅僅包括地上可售物業(yè)，贈(zèng)送 部分 不計(jì)入銷售 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 會(huì)所商業(yè) 自用物業(yè)價(jià)值 8000 ㎡ 9100 7280 開發(fā)商自持 經(jīng)營(yíng) ，不銷售 2 土地成本 316 畝 12640 3 開發(fā)總成本總計(jì) 126401 ㎡ 29863 4 項(xiàng)合計(jì) 前期工程費(fèi) 126401 ㎡ 2940 其中：報(bào)建費(fèi) 1264 依據(jù)成都標(biāo)準(zhǔn)（含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治、異地人防費(fèi)等） 其中：造價(jià)咨詢費(fèi) 75 其中：設(shè)計(jì)審查費(fèi) 9 其中：質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 7 其中：面積審查費(fèi) 17 其中：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1011 含景觀、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 其中：圖紙審查費(fèi) 25 其中：地堪測(cè)繪費(fèi) 25 其中：其他 (售樓部、樣 板區(qū) ) 505 為保證項(xiàng)目品質(zhì)，建議裝修費(fèi)用不低于 4000 元 /平方米（含樣板房、會(huì)所、接待中心所有家具、辦公用品等），總面積不低于 1000 平方米 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及園林工程 126401 ㎡ 3539 其中：總平給排水管網(wǎng)及道路 632 園林綠化工程 1264 供電工程 505 供氣工程 505 供水工程 505 配套設(shè)施費(fèi)（光纖） 126 建筑安裝工程費(fèi) 126401 M2 23384 其中：基礎(chǔ)及主體工程 12640 為了保證項(xiàng)目高端品質(zhì)，建議產(chǎn)品設(shè)施設(shè)備及裝飾等工 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 程要走高端路線，如隔音、隔熱、防紫外線玻璃、保溫節(jié)能外墻、采暖制冷系統(tǒng)、新風(fēng)交換系統(tǒng)、 24 小時(shí)循環(huán)熱水、中水凈化系統(tǒng)、納米直引水管系統(tǒng)、多層安防系統(tǒng)。 設(shè)備安裝工程 1264 電梯及設(shè)備費(fèi)用 (消防 .通風(fēng) ) 2528 廣告費(fèi)、銷售傭金 裝飾工程 1896 水電安裝工程 758 入戶門及窗工程 632 高科技系統(tǒng)（見(jiàn)右側(cè)備注） 2528 防水工程 253 弱電工程 884 4 其他費(fèi)用 3800 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 3000 管理費(fèi) 萬(wàn)元 400 所有工程成本的 3% 財(cái)務(wù)費(fèi) 萬(wàn)元 200 視為建設(shè)期內(nèi)所有工程成本勻速投入，工程周期為 2 年，利率為 % 維修基金 0 M2 0 暫不計(jì)提 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 200 常規(guī) % 5 項(xiàng)目銷售稅費(fèi) 6523 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 107745 萬(wàn)元 6464 城鎮(zhèn)土地使用費(fèi) 118401 M2 59 合同印花稅 萬(wàn)元 0 項(xiàng)目利潤(rùn) 54919 另留 8000平方米資產(chǎn) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目總開發(fā)成本 52826 成本利潤(rùn)率 104% 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【下冊(cè)】 項(xiàng)目開發(fā)及營(yíng)銷 建議 報(bào)告 第一篇 基礎(chǔ)思路 ? 隨著 了解 的深入， 我們 認(rèn)為：建筑、戶型、園林、配套等方面之具體表現(xiàn)形式的推敲固然重要；但對(duì)于一個(gè)占地超過(guò) 300 畝可建面積過(guò) 10 萬(wàn)㎡（按綜合容積率 計(jì)算）的大規(guī)模高端項(xiàng)目而言，在前期階段更加關(guān)鍵的是總體戰(zhàn)略與開發(fā)模式的研究與把握。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷