【正文】 式，設置在小景觀節(jié)點上，讓客戶在潺潺的水 聲中感受完全的閑適和放松。 二、項目投資分析測算表 投資收益測算分析表 序號 項 目 規(guī)模 單位 單價 /比例 總價（萬元） 備注 1 項目總開發(fā)價值 115025 地面可售面積銷售收入 118401 ㎡ 9100 107745 僅僅包括地上可售物業(yè)，贈送 部分 不計入銷售 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 會所商業(yè) 自用物業(yè)價值 8000 ㎡ 9100 7280 開發(fā)商自持 經(jīng)營 ，不銷售 2 土地成本 316 畝 12640 3 開發(fā)總成本總計 126401 ㎡ 29863 4 項合計 前期工程費 126401 ㎡ 2940 其中：報建費 1264 依據(jù)成都標準（含市政基礎設施配套費、白蟻防治、異地人防費等） 其中：造價咨詢費 75 其中：設計審查費 9 其中：質量監(jiān)督費 7 其中：面積審查費 17 其中：規(guī)劃設計費 1011 含景觀、建筑設計費 其中：圖紙審查費 25 其中：地堪測繪費 25 其中：其他 (售樓部、樣 板區(qū) ) 505 為保證項目品質，建議裝修費用不低于 4000 元 /平方米（含樣板房、會所、接待中心所有家具、辦公用品等），總面積不低于 1000 平方米 基礎設施費及園林工程 126401 ㎡ 3539 其中：總平給排水管網(wǎng)及道路 632 園林綠化工程 1264 供電工程 505 供氣工程 505 供水工程 505 配套設施費（光纖） 126 建筑安裝工程費 126401 M2 23384 其中：基礎及主體工程 12640 為了保證項目高端品質，建議產(chǎn)品設施設備及裝飾等工 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 程要走高端路線，如隔音、隔熱、防紫外線玻璃、保溫節(jié)能外墻、采暖制冷系統(tǒng)、新風交換系統(tǒng)、 24 小時循環(huán)熱水、中水凈化系統(tǒng)、納米直引水管系統(tǒng)、多層安防系統(tǒng)。從客戶群定位可知，本項目針對的目標客戶群是大 都江堰 區(qū)域的和成都市區(qū)域社會頂級生活領航者，其中不少具有一定的文化底蘊，而從目標客戶群的傳統(tǒng)鑒賞習慣、空間感受、文化消費需求以及項目形象定位等諸方面因素考慮，本項目更適宜于采取歐式的建筑風格，以歐陸風情 博覽 園為風格主題，在歐式這一大風格體系下，賦予每一個組團不同表現(xiàn)風格如：英式、北美風格、 地中海格 、新古典主義風格、地中海風格、 意大利建筑風格 。地處都江堰市規(guī)劃中的城市西區(qū)的北部。 平均售價： 未知 名稱： 逸嶺錦江 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市青城山外山風景區(qū)內(nèi)（青城國際高爾夫球場旁） 開 發(fā) 商 ： 成都泰逸置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 ： 占地面積： 120200 平方米 總建筑面積： 12020 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 75% 物業(yè)形態(tài)： 獨 棟 開盤時間 ： 20200310 周邊配套：中小學： 東軟技術學院、青城山標準文化學校、藝術學校、外語學校 綜合商場： 大觀鎮(zhèn)、街子古鎮(zhèn) 醫(yī)院：國醫(yī)館 項目特點 : 嶺 ?錦江項目位于青城山外山風景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場旁，由成都泰逸置業(yè)精心打造的頂級北美純別墅社區(qū)。 在中心水景廣場旁邊，是一座西南地區(qū)頂級會所，業(yè)主可以在里面享受到便利超市，咖啡吧，健身休閑等各種設施的服務。 支柱產(chǎn)業(yè) ： 旅游、綜合機械、建材、能源、醫(yī)藥化工。地跨川西龍門山地帶和成都平原岷江沖積扇頂部位。大多數(shù)項目達到 95%以上的銷售率； ● 多層售價在 2020 年、 2020 年的基礎上有 較大幅度的增長，均價在近 4300 元 /㎡的價位區(qū)間，較之以前有 300— 500元 /㎡的漲幅。特別是對相關政策的 解讀、把握；對項目運作模式的創(chuàng)新；對相關利益關系的處理，都至關重要。它是成都因地制宜推進城鄉(xiāng)一體化的重要實踐，與“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的建設社會主義新農(nóng)村目標相吻合。 2020 年 4 月的調(diào)控正是國家領導層對宏觀經(jīng)濟回暖過分樂觀估計，而出臺了針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。 ..................................................................................... 45 三、大眾傳播，小眾整合。 ⑷我們相信這新一輪宏觀調(diào)控政策會達到預期目標，并實現(xiàn)市場和高房價 “軟著陸 ”，也就不用再去擔心 “樓市崩盤時間表 ”了 ? 主城區(qū)住宅因其地段成熟，更具保值性，在新政下成交量仍有所上升 ? 現(xiàn)狀：價格上漲，供需縮水 ? 5 月供應量： 161 萬㎡，環(huán)比下降 56%，同比下降 34%； ? 5 月銷售量： 167 萬㎡，環(huán)比下降 40%，同比下降 61%； ? 5 月成交均價： 5673 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 25%，其中主城區(qū)價格 7986 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元 /㎡，郊縣價格 4858 元 /㎡。 金牛區(qū)非物質文化遺產(chǎn)公園“歐洲小鎮(zhèn)”項目 成都非物質文化遺產(chǎn)國家公園位于成都金牛區(qū)，預計總投資 億元、覆蓋面積6600 余畝、分三期建設，計劃建成后將成為集文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、人文與自然景觀為一體的主題公園，并將打造成為中國非物質文化遺產(chǎn)保護基地、國家 AAAA 級文化旅游景區(qū)，為全世界提供一個保護、研究、發(fā)展非物遺產(chǎn)的樣本。 一環(huán)內(nèi) 區(qū)域市場特征： ● 該地域雖處都江堰的核心城區(qū)，但住宅仍以多層開發(fā)為主，在該地域 內(nèi)的新 開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小，并且該地域屬于城市較早的建成區(qū)，震后重建項目大規(guī)模增加。 “世遺風波 ”使得青城山規(guī)劃缺位的問題浮出 了水面。 功能定位 ： 世界遺產(chǎn)為特色的風景旅游城市。加強市域內(nèi)公路提級建設。 （ 3） 層次豐富的遠山，是別墅最純粹的天際線。項目還臨近成都東軟學院和軟件產(chǎn)業(yè)園，處于青城山鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，各種生活配套設施正在快速完善中，大的居住氛圍已經(jīng)初步形成。 ? 區(qū)域高規(guī)劃：擬打造都江堰為具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū) 二、 關于項目區(qū)位依據(jù) ? 地塊外部資源豐富：位處青城山與都江堰之間；而前景驅動也應成為重要的資源利好 ? 適中距離與良好通達 ：距都江堰市區(qū)約 10 分鐘車程，距青城山 20 分鐘車程以內(nèi)； ? 外部資源 自然人文資源豐富 ：青城山、趙公山； ? 世界遺產(chǎn)名錄、水利工程、長壽之鄉(xiāng)、道教發(fā)源地、正財神歸 隱地； ? 都江堰 國際休閑旅游度假區(qū)打造 ，相關配套正投入 ? 二線省會城市傳統(tǒng)休閑區(qū)的，未來大規(guī)模度假新城的資源型、低密度住宅啟動項目 ? 成都的傳統(tǒng)休閑區(qū)；未來國際休閑度假重心； ? 成都低密度市場呈板塊劃分，都江堰 青城山板塊因強勢資源成為度假置業(yè)的首選 ? 全球聚焦，災后重建助推西區(qū)“試驗區(qū)”加速打造 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、 關于客戶核心訴求 客戶核心訴求一 ：放松休閑 ， 與朋友忘卻瑣事，來個盡興的聚會。 ? 淺水系打造： 公共區(qū)域到私家庭院，淺水系貫穿整個社區(qū)；把控水量和景觀尺度，既可營造氛圍，又不會造成安全隱患。 ? 親水平臺打造： 多種材質、多種形式拉通與水的關系，隨時隨地與水“親密接觸” 七 、產(chǎn)品物管要求 “歐洲莊園總管式服務” 物管品牌：聘請知名的物管公司； 管理內(nèi)容：保安保潔、設備維護維修、資產(chǎn)管理（代租 /代售）、商務秘書； 總管式服務：強調(diào)設置“總管式”專屬服務，針對使用人提出的特別托管需求（例如老人 /兒童的看護 /接送等內(nèi)容）進行深度服務。 ? 只屬于家庭的開放空間與不被外界打擾的私密享受； ? 運動、養(yǎng)生，沒有什么比家人的健康更重要 客戶核心訴求二 ：自然感受，很想和自然住在一起，“呼吸在自然”中的感受 ? 客戶追求無論在何種狀態(tài)，都能感受到自然 ； ? 在各個空間層次與角度，挖掘對外部資源的占有，才能滿足度假需求，從而打動客戶。約 4000 平米商業(yè)配套，配備高檔精致休閑業(yè)態(tài)，小區(qū)還規(guī)劃有網(wǎng)球場等休閑鍛煉配套。 （ 4） 在西班牙建筑中，庭院、陽臺這些最易營造人性化尺度的空間都是不可或缺的要素，而在中信 云棲谷，它們被演繹得更為極致。改建和新建 5條生態(tài)旅游公路（普照寺路、龍池 — 虹口、青城山五里溝旅游公路、趙公山路、環(huán)山旅游公路）。成都平原經(jīng)濟圈生態(tài)保護屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。 ● 時至今日，青城山別墅經(jīng)歷了第一階段的粗獷發(fā)展期，第二階段的盲目開發(fā)期，已經(jīng)進入了第三階段的品牌時代。 ●建筑特征通常以坡屋頂為川西民居風格的 符號特征。此前的宏偉定位并沒有得以實現(xiàn)。特別是 2020 年 6 月份，成都和重慶獲得“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”的稱號，正式拉開了新一輪土地改革的大幕！ 2020 年 3 月召開的十七屆三中全會再次將目光聚焦“三農(nóng)”，并通過推進農(nóng)村改革發(fā)展的決定，全全會提出，實現(xiàn)農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略目標，推進中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展要求，抓緊在農(nóng)村體制改革關鍵環(huán)節(jié)上取得突破，進一步放開搞活農(nóng)村經(jīng)濟。 ..................................................................................... 45 五、計劃周密，控制成本。 ? 區(qū)域市場研判 ：對區(qū)域地理環(huán)境（ 交通、生活配套、市場配套、歷史文化、分布結構）、房地產(chǎn)市場狀況進行調(diào)查了解 ? 競爭樓盤研判 ：以本地區(qū)域同類項目住宅為主，輻射同區(qū)域樓盤，對目標競爭對象的調(diào)查了解：了解目標物業(yè)基本情況，如：項目規(guī)模、項目特色、占地、價格、面積、室內(nèi)配套、廣告宣傳、物管情況、銷售情況、主要購買群特征、營銷策略； （ 詳見附件 一 ） 三、 調(diào)查方式 ? 對目標競爭樓盤采用探訪式調(diào)查：（實地訪問、電話追蹤調(diào)查、網(wǎng)絡查詢） ? 對目標客戶群采用 電話訪問 ? 對區(qū)域環(huán)境、市環(huán)境采用實地考察、訪問、網(wǎng)絡查詢。 中國改革的大潮不可抵擋，集體土地的改革也將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展不斷創(chuàng)新適應。與之同屬非遺公園構成部分的“中國小鎮(zhèn)”在 08 年 7 月份的時候也同樣遭遇了商家撤場、門可羅雀的命運。 (2)區(qū)域市場特征： ● 該地域位于都江堰核心城區(qū)外的東南側，是以“麗水青城”為排頭兵的新城區(qū)建設開發(fā)地域，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應該城市的市場需求發(fā)展方向； ● 開發(fā)項目多依托成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對距離較短； ● 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、 醫(yī)院等公共配套，并具備優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套較完善； ● 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅 開發(fā)類型較為豐富（目前已有高檔多層電梯公寓開發(fā)），住宅類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內(nèi)地域； ● 多層戶型面積以 100— 130 ㎡的實用性與舒適性住宅為主；聯(lián)排別墅及花園洋房以140— 180㎡的躍層式為主。 ● 青城山別墅依托稀缺的自然生態(tài)資源和世界遺 產(chǎn)以及道教養(yǎng)生文化，吸引了泛中國區(qū)域客戶，青城山物業(yè)類型涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據(jù)自身特點及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局 。兩條人行景觀大道分別 從東側長慶路和南側安達路進入小區(qū)，在中心水景廣場交匯。距離青城山前山門僅 3 公里， 106 省到旁，緊臨重建中的青城山鎮(zhèn)，生活方便快捷。 ? 現(xiàn)居住區(qū)位 都江堰青城山 客戶 成都客戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 本地受訪客戶接近 80%現(xiàn)居住在市區(qū)，反映 出城市向心性特征； 成都受訪客戶接近 50%現(xiàn)居住在郊區(qū)，反映居住郊區(qū)化的現(xiàn)代都市特征； 項目啟動本地客戶的要點是在自然資源基礎上提供不低于市區(qū)的生活便利； 項目啟動成都客戶的要點是如何營造出比現(xiàn)有郊區(qū)樓盤更優(yōu)越的自然環(huán)境。 二、項目概念定位 他們期待 —— 與城市生活完全不同的休閑度假生活 享受暖暖的陽光，閑散的時光，家人