【正文】 占的比例為 27%,相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足 ,所占比例僅為 12%。 另外，在開元板塊及經(jīng)十路周邊為濟南公認的富人區(qū)，但由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃無章，建筑密度非常大，再加上之前各樓盤均以大戶型為主，使得該地段目前受到東部區(qū)域的沖擊而導(dǎo)致客群分流，該區(qū)域的吸引力明顯降低。純景觀式自由公寓 ? 突出依山而居舒適的居住環(huán)境、公園式的園林社區(qū)。 市中心小戶型公寓，主要面對城市白領(lǐng)，他們追求的是高品質(zhì)生活：起床即可品嘗美味早點；下班后享受一路購物回家的樂趣，相約休閑酒吧街，交友、派對；體驗繽紛、多元、時尚的生活。 客戶關(guān)注： 地段、環(huán)境、景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)是他們購買的重要因素。 51 第三章： 項目的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢 （ strengths） 地段好， 交通便利，符合政府向東發(fā)展政策， 未來城市發(fā)展的重點區(qū)域 ，有較大的升值潛力。原則上樓盤相似的方面越多，其對應(yīng)的權(quán)重值越大。 客戶關(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運動設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較實惠的價格 、品牌的代表，居住的便捷性 。 首先是多元化的生活催生了多元化的需求。 純 商務(wù) 式酒店 公寓 ? 經(jīng)十路東，區(qū)域升值潛力、未來濟南城市的發(fā)展方向。 二、周邊市場供求分析 （一）住宅項目 編號 項目名稱 物業(yè)類型 戶型（㎡） 均價（元 /㎡） 片 區(qū) 1 大舜天成 小高層、高層 135284 8000 經(jīng)十路以北 2 三箭吉祥苑 高層 34360 6000 經(jīng)十路以北 3 歷山名郡 小高層 169190 6300 經(jīng)十路以北 4 融基書香苑 小高層、高層 60200 8800 經(jīng)十路以北 5 燕子山莊 別墅 150300 22020 經(jīng)十路以南 6 燕山櫻園 別墅、花園洋房 190300 12020 經(jīng)十路以南 7 永大清華園 小高層、高層 103197 6000 經(jīng)十路以南 8 匯麗華城 高層 110300 8000 經(jīng)十路以南 如上表所示： 本項目周邊在售及潛在供應(yīng)的住宅項目基本以經(jīng)十路 為界線，分為經(jīng)十路以北和經(jīng)十路以南兩個片區(qū)。南部城區(qū)的情況略有不同。正因為濟南的購房群體投機、投資購房者偏少，房價上漲速度與一線城市相比還不算太快。 2020 年，計劃新開 30 工經(jīng)濟適用房 78 萬平方米 ,約 1 萬套，完成投資 億元，全部安排 90 平方米以下中小套型。 濟南市 2020 年 12 月份房屋銷售面積 217900 平方米 ，其中住宅銷售面積 209811 平方米； 3 月份房屋銷售面積 189621 平方米 ，其中住宅銷售面積 182350 平方米， 總成交量為 1428 套 ； 其中住宅成交量 950 套，均價為 5299 元 /平米。 商服用地 2020 年度計劃供應(yīng)商業(yè)（含商住）用地 337 公頃，占供地總量的 18%，其中北園大街沿線、小清河片區(qū)、燕山片區(qū)、奧體文博片區(qū)等重 點項目用地 240 公頃。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，提高 個百分點。五是今年以來，濟南二手房市場確實明顯回暖，濟南市住房交易辦稅服務(wù)廳的數(shù)據(jù)就準確反映了今年以來濟南二手房市場成交量趨于上揚的走勢。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以 歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。 大規(guī)模的住宅社區(qū)開始在濟南出現(xiàn)，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產(chǎn)市場。 市級公園 :擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園 ,完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。 A、古城旅游區(qū) ： 主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。 B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部 ,規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。然而在剛性需求占很大份額的情況下，市場中的機遇與發(fā)展空間也是顯而易見的。而 2020 年山東反貪的重點領(lǐng)域也是城建領(lǐng)域。 9 固定資產(chǎn)投資概況 近 年以來，濟南市認真貫徹執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，著力推進重點項目建設(shè)，突出抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整和重大項目建設(shè)，固定 資產(chǎn)投資質(zhì)量和效益不斷提高，投資區(qū)域結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。全市人口出生率 ? ，增長 個千分點；人口死亡率 ? ，增長 個千分點；人口自 然增長率 ? ，下降 個千分點。 本策劃書包含了部分價格策略 、 銷售策略等營銷方式， 力爭在 實際項目銷售 中 通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達成甲方要求。第一產(chǎn)業(yè) 億元，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長%。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級進一步加快。有媒體報道 ,濟南某村民自建房小區(qū) , 11 村民購買每平方米 1000元左右 ,而對外銷售為每平方米 3000元 ,即使是這一價格 ,也比同區(qū)域內(nèi)的商品房樓盤低了 1000 元左右。中心城規(guī)劃用地范圍由上版總體規(guī)劃的 526 平方公里擴大到 1022 平方公里。重點發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。 外聯(lián)交通 濟南是全省鐵路、公路、航空的樞紐，是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，鐵路通往全國各大中城市 ，同時省內(nèi)四通八達的高速 公路輻射全省各市地并與臨省相連 。 二、濟南市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 （一）萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟 南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 濟南房地產(chǎn)市場正處在快速發(fā)展的成長階段，正處賣方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。新世界之所以能拿到這塊土地和當(dāng)時很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關(guān)系，政府為了改變本轄區(qū)內(nèi)老城區(qū)面貌才引進外地大品牌企業(yè)來進行開發(fā)。 （ 四 ） 土地供應(yīng) 2020 年，濟南市國土資源土地局共供應(yīng)房地產(chǎn)用地 公頃，同比增長 %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進一步 提高。但到 2020年時，其價格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價格居然達到近 4000 元 /平方米。截至 2020 年 12 月底，已有 17個棚戶片區(qū)開始動遷，總占地 2020 畝，動遷居民 萬戶，其他片區(qū)前期工作正在加緊進行中。 但考慮到國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前形勢，整體價格仍有盤整需要，趨勢應(yīng)為在小幅調(diào)整震蕩中逐步調(diào)高。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速 ,單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈 ,對住宅的功能要求較高。 結(jié)論 1： 本項目如果作為高檔小戶型住宅來開發(fā)，與區(qū)域內(nèi)其它項目相比優(yōu)勢比較明顯。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時尚、 新 潮流的 自由居住理念。比如萬達廣場 （ 3）團 購（ 朋友群體 、政府機關(guān)、有實力的企 事 業(yè)團體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征： 收入較高（已有住房）且需要單獨居住條件的群體，也 應(yīng)存在一定的購房潛在需求。 臨經(jīng)十東路， 是 政府投資最大建設(shè)的景觀大道 ，基礎(chǔ)配套設(shè) 52 施較為齊全 。 專家評分 比較因素 本項目 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 2 1 2 3 4 6 5 3 噪音影響 6 7 2 3 4 1 5 6 區(qū)域印象 2 3 2 3 1 5 5 4 外部景觀 3 6 4 3 5 2 1 6 47 交通 道路通暢 1 1 5 5 4 2 2 3 公交路線 4 3 6 6 2 6 5 1 配套 教育配套 4 2 4 3 1 6 4 3 生活配套 4 2 4 4 1 5 3 2 本體素質(zhì) 項 目規(guī)模 8 4 6 3 5 7 1 2 實用率 5 4 4 3 4 2 4 1 層高 3 3 3 3 3 2 3 1 通風(fēng)采光 1 4 1 1 3 1 2 1 梯戶比 1 4 2 2 3 2 3 2 樓間距 3 4 3 3 5 3 1 2 小區(qū)園林 1 3 4 3 2 3 2 3 建筑外觀 1 3 5 4 3 2 2 1 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 3 4 3 3 3 1 3 2 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) 3 2 7 6 5 4 1 4 開發(fā)商實力 2 3 5 4 4 4 1 3 可比樓盤比較因素差異比重確定 專家評分 比較因素 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 % % % % % % % 噪音影響 % % % % % % % 區(qū)域印象 % % % % % % % 48 外部景觀 % % % % % % % 交通 道路通暢 % % % % % % % 公交路線 % % % % % % % 配套 教育配套 % % % % % % % 生活配套 % % % % % % % 本體素質(zhì) 項目規(guī)模 % % % % % % % 實用率 % % % % % % % 層高 % % % % % % % 通風(fēng)采光 % % % % % % % 梯戶比 % % % % % % % 樓間距 % % % % % % % 小區(qū)園林 % % % % % % % 建筑外觀 % % % % % % % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 % % % % % % % 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) % % % % % % % 開發(fā)商實力 % % % % % % % 公式：差異比重 =(排序號 A)*B*C*100% —— 基準值 A=本項目排序 —— 級差值 B=1/項目數(shù) —— 因素權(quán)重值 C=1/項目數(shù) 可比樓盤與本項目比較均價確定 比較因素 差異比重 項目均價 （期房） 比較均價 （期房） 中潤世紀廣場 % 8000 8548 49 正大城市花園 % 6800 7718 銀座花園 % 7000 7678 錦繡泉城 % 6800 7319 外海蝶泉山莊 % 5100 5542 魯能領(lǐng)秀城 % 6200 6276 重汽翡翠郡 % 5700 5636 公式： 比較均價＝項目均價 *（ 1＋ C） —— C＝積分比重 一期第一組團均價確定 比較項目與本項目相似性權(quán)重分配從以下四類歸類后根據(jù)經(jīng)驗確定。選擇的住房一般為 一房或 兩房。 小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎(chǔ)。 三、 項目 定位 （一） 功能定位 市場 概念定位 經(jīng)十路 經(jīng)十路在濟南城市發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，經(jīng)十路景觀優(yōu)美，交通便利，在某種意義上來說，是省城的形象窗口，是濟南第一交通大道、景觀大道，它像一串美麗的珍珠，串起了濟南的經(jīng)濟、政治、商業(yè)中心，也串起了濟南城市發(fā)展的歷史和未來。 未來 的熱點集中在4590 平米的 一室一廳、 兩室兩廳以及 100115 平米的三室兩廳上 ,總價低 ,易于接受。 作為一個二類城市， 濟南樓市的需求多是居住需求，投資性購房只占到 5%左右。 B、 經(jīng)濟適用房 78 萬平方米，約 1 萬套?？罩?13 年的商品房面積為 萬平方米，其中空置3 年以上的僅 1800 平方米。確保中低價位、中小套型商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。其主要原因：一是上半年我市新建商品房價格一直處在相對穩(wěn)定的區(qū)間，購房人對降價的期望值降低，消費信心有所恢復(fù)；二是市場剛性需求積累到一定程度后的階段性釋放因素；三 是市場上有一批區(qū)位好、品質(zhì)高、賣點集中的房屋供應(yīng)；四是相關(guān)政策的推動，如寬松的貨幣政策等。整體來講，濟南房地產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 城市園林建設(shè)。形成以古城旅游區(qū)為中心 ,四面擴展的格局。