【正文】 占的比例為 27%,相比之下單身購房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足 ,所占比例僅為 12%。 另外，在開元板塊及經(jīng)十路周邊為濟(jì)南公認(rèn)的富人區(qū)，但由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃無章，建筑密度非常大，再加上之前各樓盤均以大戶型為主，使得該地段目前受到東部區(qū)域的沖擊而導(dǎo)致客群分流，該區(qū)域的吸引力明顯降低。純景觀式自由公寓 ? 突出依山而居舒適的居住環(huán)境、公園式的園林社區(qū)。 市中心小戶型公寓，主要面對(duì)城市白領(lǐng)，他們追求的是高品質(zhì)生活：起床即可品嘗美味早點(diǎn)；下班后享受一路購物回家的樂趣，相約休閑酒吧街，交友、派對(duì)；體驗(yàn)繽紛、多元、時(shí)尚的生活。 客戶關(guān)注： 地段、環(huán)境、景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)是他們購買的重要因素。 51 第三章： 項(xiàng)目的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢(shì) （ strengths） 地段好， 交通便利，符合政府向東發(fā)展政策， 未來城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ，有較大的升值潛力。原則上樓盤相似的方面越多，其對(duì)應(yīng)的權(quán)重值越大。 客戶關(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較實(shí)惠的價(jià)格 、品牌的代表，居住的便捷性 。 首先是多元化的生活催生了多元化的需求。 純 商務(wù) 式酒店 公寓 ? 經(jīng)十路東，區(qū)域升值潛力、未來濟(jì)南城市的發(fā)展方向。 二、周邊市場(chǎng)供求分析 （一）住宅項(xiàng)目 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 戶型（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 片 區(qū) 1 大舜天成 小高層、高層 135284 8000 經(jīng)十路以北 2 三箭吉祥苑 高層 34360 6000 經(jīng)十路以北 3 歷山名郡 小高層 169190 6300 經(jīng)十路以北 4 融基書香苑 小高層、高層 60200 8800 經(jīng)十路以北 5 燕子山莊 別墅 150300 22020 經(jīng)十路以南 6 燕山櫻園 別墅、花園洋房 190300 12020 經(jīng)十路以南 7 永大清華園 小高層、高層 103197 6000 經(jīng)十路以南 8 匯麗華城 高層 110300 8000 經(jīng)十路以南 如上表所示： 本項(xiàng)目周邊在售及潛在供應(yīng)的住宅項(xiàng)目基本以經(jīng)十路 為界線，分為經(jīng)十路以北和經(jīng)十路以南兩個(gè)片區(qū)。南部城區(qū)的情況略有不同。正因?yàn)闈?jì)南的購房群體投機(jī)、投資購房者偏少，房?jī)r(jià)上漲速度與一線城市相比還不算太快。 2020 年，計(jì)劃新開 30 工經(jīng)濟(jì)適用房 78 萬平方米 ,約 1 萬套，完成投資 億元，全部安排 90 平方米以下中小套型。 濟(jì)南市 2020 年 12 月份房屋銷售面積 217900 平方米 ，其中住宅銷售面積 209811 平方米； 3 月份房屋銷售面積 189621 平方米 ，其中住宅銷售面積 182350 平方米， 總成交量為 1428 套 ； 其中住宅成交量 950 套，均價(jià)為 5299 元 /平米。 商服用地 2020 年度計(jì)劃供應(yīng)商業(yè)（含商?。┯玫?337 公頃，占供地總量的 18%，其中北園大街沿線、小清河片區(qū)、燕山片區(qū)、奧體文博片區(qū)等重 點(diǎn)項(xiàng)目用地 240 公頃。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)。五是今年以來，濟(jì)南二手房市場(chǎng)確實(shí)明顯回暖，濟(jì)南市住房交易辦稅服務(wù)廳的數(shù)據(jù)就準(zhǔn)確反映了今年以來濟(jì)南二手房市場(chǎng)成交量趨于上揚(yáng)的走勢(shì)。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長(zhǎng)清區(qū)暫不列其中）中，總體價(jià)格水平以 歷下和市中價(jià)格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。 大規(guī)模的住宅社區(qū)開始在濟(jì)南出現(xiàn)，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。 市級(jí)公園 :擴(kuò)建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園 ,完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。 A、古城旅游區(qū) ： 主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。 B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部 ,規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。然而在剛性需求占很大份額的情況下，市場(chǎng)中的機(jī)遇與發(fā)展空間也是顯而易見的。而 2020 年山東反貪的重點(diǎn)領(lǐng)域也是城建領(lǐng)域。 9 固定資產(chǎn)投資概況 近 年以來，濟(jì)南市認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，著力推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，突出抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整和重大項(xiàng)目建設(shè)，固定 資產(chǎn)投資質(zhì)量和效益不斷提高，投資區(qū)域結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。全市人口出生率 ? ，增長(zhǎng) 個(gè)千分點(diǎn)；人口死亡率 ? ，增長(zhǎng) 個(gè)千分點(diǎn)；人口自 然增長(zhǎng)率 ? ，下降 個(gè)千分點(diǎn)。 本策劃書包含了部分價(jià)格策略 、 銷售策略等營(yíng)銷方式， 力爭(zhēng)在 實(shí)際項(xiàng)目銷售 中 通過推廣、造勢(shì)與現(xiàn)場(chǎng)銷售技巧拉升均價(jià)，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。第一產(chǎn)業(yè) 億元，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng)%。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)進(jìn)一步加快。有媒體報(bào)道 ,濟(jì)南某村民自建房小區(qū) , 11 村民購買每平方米 1000元左右 ,而對(duì)外銷售為每平方米 3000元 ,即使是這一價(jià)格 ,也比同區(qū)域內(nèi)的商品房樓盤低了 1000 元左右。中心城規(guī)劃用地范圍由上版總體規(guī)劃的 526 平方公里擴(kuò)大到 1022 平方公里。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)。 外聯(lián)交通 濟(jì)南是全省鐵路、公路、航空的樞紐，是京滬鐵路與膠濟(jì)鐵路的交匯點(diǎn)，鐵路通往全國(guó)各大中城市 ，同時(shí)省內(nèi)四通八達(dá)的高速 公路輻射全省各市地并與臨省相連 。 二、濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) （一）萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實(shí)行商品房以來，濟(jì)南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，濟(jì) 南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進(jìn)”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在快速發(fā)展的成長(zhǎng)階段，正處賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)。新世界之所以能拿到這塊土地和當(dāng)時(shí)很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關(guān)系，政府為了改變本轄區(qū)內(nèi)老城區(qū)面貌才引進(jìn)外地大品牌企業(yè)來進(jìn)行開發(fā)。 （ 四 ） 土地供應(yīng) 2020 年，濟(jì)南市國(guó)土資源土地局共供應(yīng)房地產(chǎn)用地 公頃，同比增長(zhǎng) %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。 受國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進(jìn)一步 提高。但到 2020年時(shí)，其價(jià)格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價(jià)格居然達(dá)到近 4000 元 /平方米。截至 2020 年 12 月底，已有 17個(gè)棚戶片區(qū)開始動(dòng)遷，總占地 2020 畝，動(dòng)遷居民 萬戶，其他片區(qū)前期工作正在加緊進(jìn)行中。 但考慮到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前形勢(shì)，整體價(jià)格仍有盤整需要，趨勢(shì)應(yīng)為在小幅調(diào)整震蕩中逐步調(diào)高。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速 ,單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈 ,對(duì)住宅的功能要求較高。 結(jié)論 1： 本項(xiàng)目如果作為高檔小戶型住宅來開發(fā)，與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)比較明顯。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時(shí)尚、 新 潮流的 自由居住理念。比如萬達(dá)廣場(chǎng) （ 3）團(tuán) 購（ 朋友群體 、政府機(jī)關(guān)、有實(shí)力的企 事 業(yè)團(tuán)體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征： 收入較高（已有住房）且需要單獨(dú)居住條件的群體，也 應(yīng)存在一定的購房潛在需求。 臨經(jīng)十東路， 是 政府投資最大建設(shè)的景觀大道 ，基礎(chǔ)配套設(shè) 52 施較為齊全 。 專家評(píng)分 比較因素 本項(xiàng)目 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 2 1 2 3 4 6 5 3 噪音影響 6 7 2 3 4 1 5 6 區(qū)域印象 2 3 2 3 1 5 5 4 外部景觀 3 6 4 3 5 2 1 6 47 交通 道路通暢 1 1 5 5 4 2 2 3 公交路線 4 3 6 6 2 6 5 1 配套 教育配套 4 2 4 3 1 6 4 3 生活配套 4 2 4 4 1 5 3 2 本體素質(zhì) 項(xiàng) 目規(guī)模 8 4 6 3 5 7 1 2 實(shí)用率 5 4 4 3 4 2 4 1 層高 3 3 3 3 3 2 3 1 通風(fēng)采光 1 4 1 1 3 1 2 1 梯戶比 1 4 2 2 3 2 3 2 樓間距 3 4 3 3 5 3 1 2 小區(qū)園林 1 3 4 3 2 3 2 3 建筑外觀 1 3 5 4 3 2 2 1 物業(yè)管理 物業(yè)管理費(fèi) 3 4 3 3 3 1 3 2 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) 3 2 7 6 5 4 1 4 開發(fā)商實(shí)力 2 3 5 4 4 4 1 3 可比樓盤比較因素差異比重確定 專家評(píng)分 比較因素 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 % % % % % % % 噪音影響 % % % % % % % 區(qū)域印象 % % % % % % % 48 外部景觀 % % % % % % % 交通 道路通暢 % % % % % % % 公交路線 % % % % % % % 配套 教育配套 % % % % % % % 生活配套 % % % % % % % 本體素質(zhì) 項(xiàng)目規(guī)模 % % % % % % % 實(shí)用率 % % % % % % % 層高 % % % % % % % 通風(fēng)采光 % % % % % % % 梯戶比 % % % % % % % 樓間距 % % % % % % % 小區(qū)園林 % % % % % % % 建筑外觀 % % % % % % % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費(fèi) % % % % % % % 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) % % % % % % % 開發(fā)商實(shí)力 % % % % % % % 公式：差異比重 =(排序號(hào) A)*B*C*100% —— 基準(zhǔn)值 A=本項(xiàng)目排序 —— 級(jí)差值 B=1/項(xiàng)目數(shù) —— 因素權(quán)重值 C=1/項(xiàng)目數(shù) 可比樓盤與本項(xiàng)目比較均價(jià)確定 比較因素 差異比重 項(xiàng)目均價(jià) （期房） 比較均價(jià) （期房） 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) % 8000 8548 49 正大城市花園 % 6800 7718 銀座花園 % 7000 7678 錦繡泉城 % 6800 7319 外海蝶泉山莊 % 5100 5542 魯能領(lǐng)秀城 % 6200 6276 重汽翡翠郡 % 5700 5636 公式： 比較均價(jià)＝項(xiàng)目均價(jià) *（ 1＋ C） —— C＝積分比重 一期第一組團(tuán)均價(jià)確定 比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目相似性權(quán)重分配從以下四類歸類后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定。選擇的住房一般為 一房或 兩房。 小戶型公寓有著其廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 三、 項(xiàng)目 定位 （一） 功能定位 市場(chǎng) 概念定位 經(jīng)十路 經(jīng)十路在濟(jì)南城市發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，經(jīng)十路景觀優(yōu)美，交通便利，在某種意義上來說，是省城的形象窗口，是濟(jì)南第一交通大道、景觀大道，它像一串美麗的珍珠，串起了濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)、政治、商業(yè)中心，也串起了濟(jì)南城市發(fā)展的歷史和未來。 未來 的熱點(diǎn)集中在4590 平米的 一室一廳、 兩室兩廳以及 100115 平米的三室兩廳上 ,總價(jià)低 ,易于接受。 作為一個(gè)二類城市， 濟(jì)南樓市的需求多是居住需求，投資性購房只占到 5%左右。 B、 經(jīng)濟(jì)適用房 78 萬平方米，約 1 萬套。空置 13 年的商品房面積為 萬平方米，其中空置3 年以上的僅 1800 平方米。確保中低價(jià)位、中小套型商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。其主要原因：一是上半年我市新建商品房?jī)r(jià)格一直處在相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間，購房人對(duì)降價(jià)的期望值降低，消費(fèi)信心有所恢復(fù)；二是市場(chǎng)剛性需求積累到一定程度后的階段性釋放因素；三 是市場(chǎng)上有一批區(qū)位好、品質(zhì)高、賣點(diǎn)集中的房屋供應(yīng)；四是相關(guān)政策的推動(dòng)，如寬松的貨幣政策等。整體來講，濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格是南上北下、東高西低。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 城市園林建設(shè)。形成以古城旅游區(qū)為中心 ,四面擴(kuò)展的格局。