【正文】 錦繡泉城 7319 17% 1244 魯能領(lǐng)秀城 6276 13% 816 外海蝶泉山莊 5542 10% 554 重汽翡翠郡 5636 10% 564 本項目市場比重均價 （期房） 100％ 7198 根據(jù)上述市場比較方法，初步確定本項目市場比較均價為 7198元 /平方米。 臨經(jīng)十東路， 是 政府投資最大建設(shè)的景觀大道 ，基礎(chǔ)配套設(shè) 52 施較為齊全 。 容積率低，建筑密度 低 周邊 配套設(shè)施全，有 醫(yī)院、 小學、幼兒園、商業(yè)街、 酒店、會所等基礎(chǔ)設(shè)施和公用建筑。 地理環(huán)境好，依山而居，突出項目的綠色、舒適特點，以山、綠色、景觀 為節(jié)點， 享受 多層次景觀 。 ） 小結(jié)： 根據(jù)對當前競爭市場的調(diào)研，通過市場比較法確定項目均價為 50 7198 元 /平方米。 專家評分 比較因素 本項目 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 2 1 2 3 4 6 5 3 噪音影響 6 7 2 3 4 1 5 6 區(qū)域印象 2 3 2 3 1 5 5 4 外部景觀 3 6 4 3 5 2 1 6 47 交通 道路通暢 1 1 5 5 4 2 2 3 公交路線 4 3 6 6 2 6 5 1 配套 教育配套 4 2 4 3 1 6 4 3 生活配套 4 2 4 4 1 5 3 2 本體素質(zhì) 項 目規(guī)模 8 4 6 3 5 7 1 2 實用率 5 4 4 3 4 2 4 1 層高 3 3 3 3 3 2 3 1 通風采光 1 4 1 1 3 1 2 1 梯戶比 1 4 2 2 3 2 3 2 樓間距 3 4 3 3 5 3 1 2 小區(qū)園林 1 3 4 3 2 3 2 3 建筑外觀 1 3 5 4 3 2 2 1 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 3 4 3 3 3 1 3 2 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) 3 2 7 6 5 4 1 4 開發(fā)商實力 2 3 5 4 4 4 1 3 可比樓盤比較因素差異比重確定 專家評分 比較因素 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 % % % % % % % 噪音影響 % % % % % % % 區(qū)域印象 % % % % % % % 48 外部景觀 % % % % % % % 交通 道路通暢 % % % % % % % 公交路線 % % % % % % % 配套 教育配套 % % % % % % % 生活配套 % % % % % % % 本體素質(zhì) 項目規(guī)模 % % % % % % % 實用率 % % % % % % % 層高 % % % % % % % 通風采光 % % % % % % % 梯戶比 % % % % % % % 樓間距 % % % % % % % 小區(qū)園林 % % % % % % % 建筑外觀 % % % % % % % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 % % % % % % % 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) % % % % % % % 開發(fā)商實力 % % % % % % % 公式：差異比重 =(排序號 A)*B*C*100% —— 基準值 A=本項目排序 —— 級差值 B=1/項目數(shù) —— 因素權(quán)重值 C=1/項目數(shù) 可比樓盤與本項目比較均價確定 比較因素 差異比重 項目均價 （期房） 比較均價 （期房） 中潤世紀廣場 % 8000 8548 49 正大城市花園 % 6800 7718 銀座花園 % 7000 7678 錦繡泉城 % 6800 7319 外海蝶泉山莊 % 5100 5542 魯能領(lǐng)秀城 % 6200 6276 重汽翡翠郡 % 5700 5636 公式： 比較均價＝項目均價 *（ 1＋ C） —— C＝積分比重 一期第一組團均價確定 比較項目與本項目相似性權(quán)重分配從以下四類歸類后根據(jù)經(jīng)驗確定。 客戶特征：在濟南或生意較成功的外地人或外地駐濟南機構(gòu)的外地人士，他們屬于人在濟南，但思想、生活方式并不能完全融于濟南的，然而不想再回到他們原來生活地方或者由于工作、生意原因常年 45 生活、居住在濟南，希望找一處相對理想的居所安定下來。 這部分群體以提高福利、改善居住條件等為出發(fā)點， 較熱衷 于 環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的 居住環(huán)境 。作為長期在 濟南 工作生活的經(jīng)商人士，對 東部、南部 樓市 比較 關(guān)注，價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點。選擇的住房一般為 一房或 兩房。因為平時工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活，關(guān)注個人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛運動。 （ 三 ） 形象定位 本項目應該樹立鮮明的市場形象，通過對項目優(yōu)勢的疊加，突出項目的高端市場形象，吸引目標 客戶關(guān)注。還有，在一些好的學校周邊，大量 的小戶型公寓因為總價、租金相對較低，也受到自住和投資人群的青睞 。 小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎(chǔ)。小戶型公寓因其總價低、時尚、多功能等特點 而受到不同人群的喜愛。 功能定位 以高檔公寓、酒店式公寓居住功能為主，以商務辦公、商務配套為 輔，塑造城東小而精的商務休閑區(qū)。 智者樂山 三、 項目 定位 （一） 功能定位 市場 概念定位 經(jīng)十路 分析： 商住項目 均臨經(jīng)十路或山大路等主干道，這一點與本項目比較相似。本項目較之附近樓盤來比，通過交通、自然景觀、小戶型等獨特優(yōu)勢 ，既滿足周邊高檔住宅的定位，又在總房價和公寓式住宅的特點上表現(xiàn)優(yōu)異，與項目所屬板塊其他樓盤相比明顯具備競爭力。出，可憑借經(jīng)十路快速便捷的交通網(wǎng)絡感受大都市的熱鬧喧嘩；入，則感受觸手可及的綠色景觀，再輔以本項目特有 小戶型的獨特優(yōu)勢，所以無論在地段還是環(huán)境等要素上，與板塊內(nèi)其他項目相比均明顯的優(yōu)勢和競爭力。 經(jīng)十路在濟南城市發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，經(jīng)十路景觀優(yōu)美，交通便利，在某種意義上來說，是省城的形象窗口，是濟南第一交通大道、景觀大道，它像一串美麗的珍珠，串起了濟南的經(jīng)濟、政治、商業(yè)中心，也串起了濟南城市發(fā)展的歷史和未來。 d、 潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè) ,其次為事業(yè)單位 ,通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明 ,年收入在 34 6~10 萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位 ,年收入在 10 萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。另外 ,老年人消費市場正日益擴大 ,其消費心理和消費能力與年輕人相比 ,更加理性 ,尤其是在古城濟南 ,隨著人口老齡化的加快 ,老年人的消費力資源會比較充裕。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇 、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。 未來 的熱點集中在4590 平米的 一室一廳、 兩室兩廳以及 100115 平米的三室兩廳上 ,總價低 ,易于接受。開發(fā)商應注意市場細分 ,找準客戶定位 ,才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景 因為山東西部除了濟南外 ,其他城市發(fā)展都一般 ,周邊 地州消費能力較高的群體無一例外地都選擇在濟南置業(yè)安家。 作為一個二類城市， 濟南樓市的需求多是居住需求，投資性購房只占到 5%左右。由于以上計算采用的是使用面積指標，房地產(chǎn)開發(fā)和出售商品住宅時都是以建筑面積計，如果使用面積與建筑面積的比例按照目前的一般水平以 4： 5 計，則實際上平均每年的潛在需求量將達到 670 萬平方米，即 “ 十一五 ” 期間每年的住宅需求量為 670 萬平方米。 2020 年，投資約 億元，籌集廉租住房實物配租房源 萬平方米，約 500套；籌集 3600 萬元向符合條件的低收入住房困難家庭發(fā)放租金補貼，實現(xiàn) “ 應保盡保 ” 。 2020 年，棚戶區(qū)改造拆遷安置房計劃新開工面積 萬平方米，其中 90 平方米以下中小套型 92 萬平方米，占新開工面積總量的 %。 B、 經(jīng)濟適用房 78 萬平方米，約 1 萬套。 （ 六 ） 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢 2020 年行業(yè)規(guī)模趨勢 2020 年，濟南市將以籌辦十一屆全運會和京滬高鐵濟南西客站建設(shè)為契機，加快實施棚戶 區(qū)改造，大力推進新區(qū)開發(fā)和老城提升，計劃新開工住房總建筑面積 萬平方米，其中 90 平方米以下中小套型普通住房 514 萬平方米，占新開工面積總量的%，可提供各類房源約 萬套。 2020 年，濟南房價迅速提升，商品房平均提升 1000元以上 /平方米。 2020 年年初至 6 月底商品房供需情況統(tǒng)計 用途 可售套數(shù) 可售面積 已售套數(shù) 已售面積 已售均價 住宅 15694套 3634套 5193元 /m2 寫字樓 685套 27套 9623元 /m2 商業(yè)用房 1707套 45套 10194元 /m2 車庫 3655套 55套 4125元 /m2 地下室 13374套 1303套 2535元 /m2 廠房 33套 24套 2372元 /m2 其它 225套 20套 6607元 /m2 公寓 4074套 442套 13024元 /m2 商品房銷售價格 一滴水見太陽，一個大盤的價格上漲足以見證濟南房地產(chǎn)價格的變化 ?？罩?13 年的商品房面積為 萬平方米，其中空置3 年以上的僅 1800 平方米。 近年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 指標名稱 單位 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 本年計劃投資 萬元 1162722 1333382 1687348 2097053 2644608 本年完成投資 萬元 764599 897967 1102481 1210872 1600507 其中：商品房投資額 萬元 551216 600345 655233 709335 1121605 土地開發(fā)投資額 萬元 16188 104917 22227 42328 164247 本年購置土地面積 平方米 3262166 3148295 2316463 3501770 797572 本年完成土地開發(fā)面積 平方米 1261910 1784253 576095 1204463 691526 商品房銷售量 2020 年 商品房銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 萬平方米，同比上漲 %，上漲幅度較大。其中國內(nèi)貸款 億元，同比下降 %，占到位資金的 %；自籌資金 89 億元，同比增長 14%，占到位資金的 %；其他資金來源 億元，同比增長 %，占到位資金的 %；利用外資 億元，同比下降 %，占到位資金的 %。 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，其中住宅投資完成 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 %，同比增長 29%。確保中低價位、中小套型商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。 基礎(chǔ)設(shè)施用地 2020 年度土地供應計劃安排基礎(chǔ)設(shè)施用地供應 256 公頃，占供地總量的 14%。從土地供應方式看：以出讓方式供應土地 公頃；以劃撥方式供 應土地 公頃。 23 2020 年至 2020 年濟南市固定資產(chǎn)投資情況走勢： 0200400600800100012001400%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年至 2020 年，濟南市固定資產(chǎn)投資基本上處于上升的狀況，但與宏觀調(diào)控大環(huán)境相吻合，與經(jīng)歷過一定的調(diào)整， 2020年與 2020 年，受大勢影響，固定資產(chǎn)投資存在一定的回落，增幅有所放緩 ， 2020 年已達 1380 億 。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三聯(lián)城建、魯商置業(yè)、齊魯置業(yè)、重汽地產(chǎn)、中齊地產(chǎn)、天業(yè)地產(chǎn) 和 ****地產(chǎn) 等企業(yè)，則成為與外來品牌媲美比拼的本地知名品牌地產(chǎn)企業(yè)。 地產(chǎn)開發(fā)進入 2020 年，保利、海爾綠城、海信、 22 天鴻、海那等外來品牌企業(yè)更是蜂擁而至，在 2020 年掀起 濟南地產(chǎn)開發(fā)的高潮，有宏瑞、力高等項目將要開發(fā)。由于棚戶區(qū)改造和市政工程建設(shè)在最近兩年大面積展開，為住房市場帶來 （ 二 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020 年以前，濟南房地產(chǎn)開發(fā)主要 以本地企業(yè)為主。其主要原因：一是上半年我市新建商品房價格一直處在相對穩(wěn)定的區(qū)間，購房人對降價的期