【正文】 準(zhǔn)，大幅增加建筑成本，從建筑品質(zhì)上更大程度的滿足了層峰人士的住宅安全需求。其中住宅物業(yè)有高層、小高層，戶型為69143平米的，均為市場(chǎng)銷售主流戶型。 教育配套： 周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項(xiàng)目的西北角有一個(gè)規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進(jìn)“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個(gè)比較高的“人生起跑線”。商超：中鐵會(huì)展國際銀座超市，中齊未來城也正在積極地與大潤發(fā)和佳世客接洽，同時(shí)東部城區(qū)也有諸多品牌汽車專賣店等。到時(shí)肯定會(huì)給我們的業(yè)主在生活上帶來很多方便。第二部分：項(xiàng)目建筑策劃一、毓秀雅居STP分析（一） 市場(chǎng)細(xì)分 企業(yè)在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要求得生存，必須與不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變力及時(shí)把握機(jī)會(huì)，制定企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略計(jì)劃，利用企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)去滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求。史密斯（Wendell R. Smith）總結(jié)了許多企業(yè)的市場(chǎng)營銷經(jīng)驗(yàn)以后在1956年提出的一種選擇目標(biāo)市場(chǎng)的策略思想。這些人群是社會(huì)中高端階層，家庭成員高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)地位是他們最大的特征。高水平的物業(yè)管理，大規(guī)模的山水園林設(shè)計(jì)也是他們所看重的。房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，能夠體現(xiàn)個(gè)人的生活品位，獨(dú)一無二的情調(diào)。這類家庭的收入不是很高，還處在事業(yè)的起點(diǎn)和奮斗期，一般還是做著基層的工作。B： 房屋需求：這種務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格決定了他們對(duì)房屋物理特征的嚴(yán)格把關(guān)。房屋能夠?yàn)楹⒆犹峁┙】党砷L地方，也在物質(zhì)和精神上給他們一種安定的感覺?？拷约焊改缚梢宰尲胰朔奖阏疹櫤⒆?，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。對(duì)和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方。老年人喜歡在早上逛超市，去早市，周圍的交通狀況要好，可以步行出去買東西或溜達(dá)。然而消費(fèi)者的需求是千差萬別的，企業(yè)只能滿足其中某部分特定消費(fèi)者的需求。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。南為經(jīng)十路，雙向十車道，北靠世紀(jì)大道，均為濟(jì)南市景觀大道，交通非常便利項(xiàng)目內(nèi)部有幼兒園、綜合超市及會(huì)所等多種社區(qū)配套，山東建筑大學(xué)在市政配套、生活服務(wù)設(shè)施和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等方面提供了最大程度的資源共享。 許多購房客戶出現(xiàn)跟風(fēng)購房現(xiàn)象。隨著“東拓”，從目前整個(gè)區(qū)域配套來看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。、北部環(huán)境的改善導(dǎo)致的顧客的分流。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。20140311 毓秀雅居，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年下半年開盤。20140110 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計(jì)2014年6月開始招生。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年上半年。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。（四）建材裝修結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個(gè)單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門窗：單元門為鋁合金玻璃門，分戶門為鋼制門，室內(nèi)房間均預(yù)留門洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門診等。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。（二)銷售目標(biāo)下存在的問題 ？ ？ ？二、 項(xiàng)目概況（一）基本資料 毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。再加上完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢(mèng)想。對(duì)地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗(yàn)均進(jìn)行精細(xì)的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行幼兒園項(xiàng)目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。2629層7. 車位信息1:占地面積:51300平方米建筑面積:260000平方米開工時(shí)間:20120901竣工時(shí)間:20150601開發(fā)商:山東建大合源置業(yè)有限公司投資商:山東建大合源置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:山東建大物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1800戶 （二）項(xiàng)目戶型狀況本項(xiàng)目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主。項(xiàng)目目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。20131111 毓秀雅居，目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門診等。20130910 毓秀雅居以80110平米中小戶型為主，全南北通透戶型。20130607 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。賣點(diǎn)八：全南北通透戶型，居住的舒適度大。 因此要求價(jià)格平開高走，保持市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，控制銷售節(jié)奏，同時(shí)保證一定的銷售速度。西側(cè)：鳳岐路，雙向6車道，鳳岐路向北可達(dá)濟(jì)鋼居住區(qū)。1111317和136路公交車在臨港南區(qū)下車向北500米即是115路、116路、136路 林家莊下車南走300米左右配套周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項(xiàng)目的西北角有一個(gè)規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進(jìn)“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個(gè)比較高的“人生起跑線”。裝修　毛坯　毛坯簡裝景觀國際品牌合作水石國際規(guī)劃設(shè)計(jì) 貝爾高林園林景觀設(shè)計(jì)采用中式皇家園林的造園手法，將社區(qū)內(nèi)部景觀和山景有機(jī)融合，使項(xiàng)目依雪山而建，以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品，綠化率35%小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)充分利用南北23米的高度差，營造出具有極富特色，錯(cuò)落有致的意大利風(fēng)情臺(tái)地花園。樓盤本體素質(zhì)規(guī)模占地面積:50000平方米 建筑面積:170000平方米 由3棟11層小高層、3棟29層高層、2棟33層高層和1棟32層高層組成。醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟(jì)南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟(jì)南協(xié)和醫(yī)院等。從項(xiàng)目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項(xiàng)目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，11113131308等多路公交直達(dá)，交通十分便捷。，保證每一批戶型都有升值空間，讓客戶感覺物有所值，形成良好的口碑效應(yīng)； ，以價(jià)格杠桿來帶動(dòng)相對(duì)滯銷戶型的銷售。以中小戶型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。20130813 20130705 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。以中小戶型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。項(xiàng)目目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源。綜合考慮項(xiàng)目周圍人群的時(shí)間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢(shì)資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶群體是集中在實(shí)務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。衛(wèi)生間：在一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)座便盆，預(yù)留臉盆、浴盆位置；洗衣機(jī)位設(shè)地漏。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。更開闊的視野和更充足的陽光。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。（八）相關(guān)信息占地面積:51300平方米建筑面積:260000平方米開工時(shí)間:20120901竣工時(shí)間:20150601開發(fā)商:山東建大合源置業(yè)有限公司投資商:山東建大合源置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:山東建大物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1800戶 當(dāng)期戶數(shù)1800戶75 / 75第三部分：價(jià)格策劃一、 目標(biāo)分析（一）銷售目標(biāo)開盤銷售目標(biāo)： 根據(jù)共識(shí)，開盤銷售目標(biāo)為27000平米，約200套。嚴(yán)格控制樓體長度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒?dòng)區(qū)域。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。廚房：廚房預(yù)留燃?xì)饨涌?，廚具不安裝，不設(shè)地漏。20130503 20130426 待定20130412 待定20130329 待定20130313 待定（2） 戶型圖兩居室戶型圖三居室戶型圖 毓秀雅居樓盤詳情（一） 基本信息物業(yè)類別住宅、高層項(xiàng)目特色景觀居所,低密居所,教育地產(chǎn) 建筑類別板樓 高層裝修狀況毛坯 環(huán)線位置 二環(huán)以外所屬商圈 經(jīng)十路容 積 綠 化 率35%開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開盤 交房時(shí)間預(yù)計(jì)2016年底交房 物 業(yè) 費(fèi)暫無資料 物業(yè)公司 山東建大物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商 山東建大合源置業(yè)有限公司 預(yù)售許可證暫無資料物業(yè)地址歷城鳳岐路2888號(hào)（山東建筑大學(xué)西門北行100米） 交通狀況項(xiàng)目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。20130628 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年。20131210 毓秀雅居，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年下半年開盤，目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)。20140208 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計(jì)2014年6月開始招生。（一）戶型的配比詳情記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述20140414 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，預(yù)計(jì)2014年下半年開盤。 毓秀雅居樓盤分布圖（1） 規(guī)劃圖（2） 樓盤分布圖 此圖已經(jīng)畫在第二部分的作業(yè)上，此處便不再重新繪畫。 （四） 威脅分析。 項(xiàng)目東北面緊靠濟(jì)南煉油廠，污染較重 在眾多強(qiáng)勢(shì)品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢(shì)。（三）項(xiàng)目命名：毓秀雅居二、毓秀雅居SWOT分析（一） 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析位于山東建筑大學(xué)西門，緊靠建大花園一期，業(yè)主層次高，人文環(huán)境好遠(yuǎn)離都市、自然環(huán)境好符合濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，地處濟(jì)南東部城市核心重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，毗鄰濟(jì)南新政務(wù)中心和奧體中心，未來升值潛力巨大。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢(mèng)想。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。 圖21 目標(biāo)市場(chǎng)選擇為了更好地發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，滿足市場(chǎng)需求，我們?yōu)樯綎|建大合源置業(yè)有限公司適時(shí)地進(jìn)行了如下目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略。（二） 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)細(xì)分的目的是為了實(shí)行目標(biāo)市場(chǎng)銷售。健康是這類家庭最關(guān)注的事情，老人的休閑娛樂是生活的核心。最大的特點(diǎn)就是家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會(huì)接來老人住新房子。 B：房屋需求：考慮到