【正文】 準(zhǔn)，大幅增加建筑成本，從建筑品質(zhì)上更大程度的滿足了層峰人士的住宅安全需求。其中住宅物業(yè)有高層、小高層，戶型為69143平米的，均為市場銷售主流戶型。 教育配套： 周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項目的西北角有一個規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個比較高的“人生起跑線”。商超：中鐵會展國際銀座超市，中齊未來城也正在積極地與大潤發(fā)和佳世客接洽，同時東部城區(qū)也有諸多品牌汽車專賣店等。到時肯定會給我們的業(yè)主在生活上帶來很多方便。第二部分：項目建筑策劃一、毓秀雅居STP分析（一） 市場細分 企業(yè)在動態(tài)的市場上，在市場經(jīng)濟條件下，要求得生存，必須與不斷變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，增強企業(yè)的應(yīng)變力及時把握機會，制定企業(yè)的市場戰(zhàn)略計劃，利用企業(yè)的自身優(yōu)勢去滿足目標(biāo)市場的需求。史密斯（Wendell R. Smith）總結(jié)了許多企業(yè)的市場營銷經(jīng)驗以后在1956年提出的一種選擇目標(biāo)市場的策略思想。這些人群是社會中高端階層，家庭成員高學(xué)歷，高收入，高社會地位是他們最大的特征。高水平的物業(yè)管理，大規(guī)模的山水園林設(shè)計也是他們所看重的。房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，能夠體現(xiàn)個人的生活品位，獨一無二的情調(diào)。這類家庭的收入不是很高，還處在事業(yè)的起點和奮斗期，一般還是做著基層的工作。B： 房屋需求：這種務(wù)實的購房風(fēng)格決定了他們對房屋物理特征的嚴(yán)格把關(guān)。房屋能夠為孩子提供健康成長地方，也在物質(zhì)和精神上給他們一種安定的感覺?？拷约焊改缚梢宰尲胰朔奖阏疹櫤⒆?，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個保證。對和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方。老年人喜歡在早上逛超市，去早市，周圍的交通狀況要好，可以步行出去買東西或溜達。然而消費者的需求是千差萬別的，企業(yè)只能滿足其中某部分特定消費者的需求。本項目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。南為經(jīng)十路，雙向十車道，北靠世紀(jì)大道，均為濟南市景觀大道，交通非常便利項目內(nèi)部有幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套，山東建筑大學(xué)在市政配套、生活服務(wù)設(shè)施和休閑運動場地等方面提供了最大程度的資源共享。 許多購房客戶出現(xiàn)跟風(fēng)購房現(xiàn)象。隨著“東拓”，從目前整個區(qū)域配套來看，卻遠遠沒有跟上。、北部環(huán)境的改善導(dǎo)致的顧客的分流。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。20140311 毓秀雅居，項目預(yù)計2014年下半年開盤。20140110 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計2014年6月開始招生。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，開盤時間預(yù)計2014年上半年。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。（四）建材裝修結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門窗：單元門為鋁合金玻璃門，分戶門為鋼制門，室內(nèi)房間均預(yù)留門洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。本項目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。（二)銷售目標(biāo)下存在的問題 ？ ？ ？二、 項目概況（一）基本資料 毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。再加上完善、高起點的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時（2014年）具備招生條件，從而實現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。對地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗均進行精細的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行幼兒園項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。2629層7. 車位信息1:占地面積:51300平方米建筑面積:260000平方米開工時間:20120901竣工時間:20150601開發(fā)商:山東建大合源置業(yè)有限公司投資商:山東建大合源置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:山東建大物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1800戶 （二）項目戶型狀況本項目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主。項目目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。20131111 毓秀雅居，目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。20130910 毓秀雅居以80110平米中小戶型為主，全南北通透戶型。20130607 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。賣點八：全南北通透戶型，居住的舒適度大。 因此要求價格平開高走，保持市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，控制銷售節(jié)奏，同時保證一定的銷售速度。西側(cè)：鳳岐路，雙向6車道，鳳岐路向北可達濟鋼居住區(qū)。1111317和136路公交車在臨港南區(qū)下車向北500米即是115路、116路、136路 林家莊下車南走300米左右配套周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項目的西北角有一個規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個比較高的“人生起跑線”。裝修　毛坯　毛坯簡裝景觀國際品牌合作水石國際規(guī)劃設(shè)計 貝爾高林園林景觀設(shè)計采用中式皇家園林的造園手法，將社區(qū)內(nèi)部景觀和山景有機融合，使項目依雪山而建，以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品，綠化率35%小區(qū)園林景觀設(shè)計充分利用南北23米的高度差，營造出具有極富特色，錯落有致的意大利風(fēng)情臺地花園。樓盤本體素質(zhì)規(guī)模占地面積:50000平方米 建筑面積:170000平方米 由3棟11層小高層、3棟29層高層、2棟33層高層和1棟32層高層組成。醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟南協(xié)和醫(yī)院等。從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，11113131308等多路公交直達，交通十分便捷。，保證每一批戶型都有升值空間，讓客戶感覺物有所值，形成良好的口碑效應(yīng)； ，以價格杠桿來帶動相對滯銷戶型的銷售。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。20130813 20130705 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。項目目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶群體是集中在實務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。衛(wèi)生間：在一個衛(wèi)生間設(shè)座便盆，預(yù)留臉盆、浴盆位置；洗衣機位設(shè)地漏。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。更開闊的視野和更充足的陽光。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。建大花園總占地約400畝，為濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設(shè)施。（八）相關(guān)信息占地面積:51300平方米建筑面積:260000平方米開工時間:20120901竣工時間:20150601開發(fā)商:山東建大合源置業(yè)有限公司投資商:山東建大合源置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:山東建大物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1800戶 當(dāng)期戶數(shù)1800戶75 / 75第三部分：價格策劃一、 目標(biāo)分析（一）銷售目標(biāo)開盤銷售目標(biāo)： 根據(jù)共識，開盤銷售目標(biāo)為27000平米，約200套。嚴(yán)格控制樓體長度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒訁^(qū)域。山師二附中附小為省屬重點中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。廚房：廚房預(yù)留燃氣接口，廚具不安裝，不設(shè)地漏。20130503 20130426 待定20130412 待定20130329 待定20130313 待定（2） 戶型圖兩居室戶型圖三居室戶型圖 毓秀雅居樓盤詳情（一） 基本信息物業(yè)類別住宅、高層項目特色景觀居所,低密居所,教育地產(chǎn) 建筑類別板樓 高層裝修狀況毛坯 環(huán)線位置 二環(huán)以外所屬商圈 經(jīng)十路容 積 綠 化 率35%開盤時間預(yù)計2014年下半年開盤 交房時間預(yù)計2016年底交房 物 業(yè) 費暫無資料 物業(yè)公司 山東建大物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商 山東建大合源置業(yè)有限公司 預(yù)售許可證暫無資料物業(yè)地址歷城鳳岐路2888號（山東建筑大學(xué)西門北行100米） 交通狀況項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。20130628 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，開盤時間預(yù)計2014年下半年。20131210 毓秀雅居，項目預(yù)計2014年下半年開盤，目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)。20140208 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計2014年6月開始招生。（一）戶型的配比詳情記錄時間最高價均價最低價價格描述20140414 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，預(yù)計2014年下半年開盤。 毓秀雅居樓盤分布圖（1） 規(guī)劃圖（2） 樓盤分布圖 此圖已經(jīng)畫在第二部分的作業(yè)上，此處便不再重新繪畫。 （四） 威脅分析。 項目東北面緊靠濟南煉油廠，污染較重 在眾多強勢品牌的圍攻下，在品牌上會表現(xiàn)出較大的劣勢。（三）項目命名：毓秀雅居二、毓秀雅居SWOT分析（一） 項目優(yōu)勢分析位于山東建筑大學(xué)西門，緊靠建大花園一期，業(yè)主層次高，人文環(huán)境好遠離都市、自然環(huán)境好符合濟南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，地處濟南東部城市核心重點發(fā)展區(qū)，毗鄰濟南新政務(wù)中心和奧體中心，未來升值潛力巨大。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時（2014年）具備招生條件，從而實現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。 圖21 目標(biāo)市場選擇為了更好地發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，滿足市場需求，我們?yōu)樯綎|建大合源置業(yè)有限公司適時地進行了如下目標(biāo)市場選擇策略。（二） 目標(biāo)市場選擇 市場細分的目的是為了實行目標(biāo)市場銷售。健康是這類家庭最關(guān)注的事情，老人的休閑娛樂是生活的核心。最大的特點就是家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會接來老人住新房子。 B：房屋需求：考慮到