【正文】 占地面積:46342平方米 建筑面積:120000平方米 樓層狀況：18別墅、平層官邸和高層容積率：占地面積:84599平方米 建筑面積:140000平方米12棟11層的觀景洋房，10棟多層花園洋房和8棟雙拼別墅組成，平面設(shè)計主力戶型69143平米107188 m2主力型82162m2）設(shè)備唯一三重安防系統(tǒng)，可視對講、家庭保安報警系統(tǒng)、寬帶、電話、CATV接口，唯一一個通過認(rèn)證3A級住宅社區(qū)寬帶電話、CATV、接口周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)水電暖，電話、寬帶接口，高性能的外墻保溫材料、中空窗和標(biāo)配的太陽能熱水系統(tǒng)相結(jié)合，共同打造了一個低碳、環(huán)保的綠色家園。小區(qū)：家家悅超市，7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診 學(xué)校：中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué) 幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處 銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行樓盤本體素質(zhì)規(guī)模占地面積：251400平方米 建筑面積：329500平方米1棟多層，5棟11層小高層，占地：㎡ 建面：41萬㎡板樓和高層，主要為2933層高層住宅，占地面積：㎡建筑面積：162000㎡11棟高層，平面設(shè)計90160平方米寬景大宅，一梯兩戶75126 m2105㎡，一梯兩戶設(shè)備水電暖，有線、電話、寬帶接口寬帶電話、CATV、接口水電暖，有線、電話、寬帶接口裝修　毛坯，簡裝　毛坯毛坯是否送電器無無無（開盤抽獎：彩電、冰箱、電腦）景觀豐富的坡地景觀，喬木、灌木、綠地多層次綠化覆蓋，另有水系景觀，建筑小品，綠化率45%綠化率：%噴泉、廣場、古木棧道、涼亭、人工湖，綠化率45%車位停車位:80%2127（地上、地下）停車位:80%1152開發(fā)商建大教育置業(yè)山東中建昕盛置業(yè)有限公司山東建大合源置業(yè)有限公司投資商建大教育置業(yè)中國建筑第八工程局山東建大合源置業(yè)有限公司物管品牌建大物業(yè)山東昕庭物業(yè)管理有限公司山東建大物業(yè)管理有限公司收費價格　均價：7400元/ m2均價7900元/m2 樓盤比較表2內(nèi)容分項　恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊地理位置環(huán)境歷城經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學(xué)西臨歷城經(jīng)十東路以北，雪山南側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰歷下經(jīng)十東路武警總隊南側(cè)，水華路南端交通北臨世紀(jì)大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟南東西的交通大動脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程1111136等公交車到臨港南區(qū)下車，過馬路100米即是。北側(cè)：世紀(jì)大道，雙向8車道，濟南市重要的城市主干道。推售節(jié)奏表批次戶型樓棟套數(shù)第一批兩居室戶型 三居室戶型14800第二批兩居室戶型 三居室戶型2 500第三批兩居室戶型 三居室戶型3500四、價格策略（一）策略總綱整體價格策略地王價值綜合優(yōu)勢價格領(lǐng)跑競爭壓力保證速度價格領(lǐng)跑是基于整體均價的領(lǐng)跑；同時也是在不同推售階段的標(biāo)桿價格的領(lǐng)跑。（三）項目賣點賣點一：濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目；賣點二：與建筑大學(xué)3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設(shè)施；賣點三：社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)；賣點四：完善、高起點的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤；賣點五：更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率；賣點六：小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒訁^(qū)域；賣點七：產(chǎn)品線豐富，可同時滿足不同的需求。20130628 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，開盤時間預(yù)計2014年下半年。20131210 毓秀雅居，項目預(yù)計2014年下半年開盤，目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)。20140208 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計2014年6月開始招生。記錄時間最高價均價最低價價格描述20140414 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，預(yù)計2014年下半年開盤。廚房：廚房預(yù)留燃?xì)饨涌冢瑥N具不安裝，不設(shè)地漏。2. 基本信息物業(yè)類別住宅、高層項目特色景觀居所,低密居所,教育地產(chǎn) 建筑類別板樓 高層裝修狀況毛坯 環(huán)線位置 二環(huán)以外所屬商圈 經(jīng)十路容 積 綠 化 率35%開盤時間預(yù)計2014年下半年開盤 交房時間預(yù)計2016年底交房 物 業(yè) 費暫無資料 物業(yè)公司 山東建大物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商 山東建大合源置業(yè)有限公司 預(yù)售許可證暫無資料物業(yè)地址歷城鳳岐路2888號（山東建筑大學(xué)西門北行100米） 交通狀況項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。嚴(yán)格控制樓體長度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒訁^(qū)域。山師二附中附小為省屬重點中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。目標(biāo)均價： 南北兩區(qū)整體均價實現(xiàn)不低于4000元/平米。對地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗均進行精細(xì)的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時（2014年）具備招生條件，從而實現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。再加上完善、高起點的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。（五)樓層狀況2629層(六） 車位信息1:（七）項目簡介 毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。（二）項目配套中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行幼兒園（三）交通狀況項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。20130607 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。20130910 毓秀雅居以80110平米中小戶型為主，全南北通透戶型。20131111 毓秀雅居，目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。項目目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主。 毓秀雅居戶型狀況本項目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。未來國家經(jīng)濟發(fā)展形勢不明確，房產(chǎn)政策易轉(zhuǎn)向，物業(yè)稅的開征等。周邊競爭對手開發(fā)商在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已形成較高知名度，競爭壓力較大.。(三) 機會分析濟南市及高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為本區(qū)域的發(fā)展帶來的極大的潛力。，從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等都依托建筑大學(xué)技術(shù)管理優(yōu)勢，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。本項目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。再加上完善、高起點的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。 毓秀雅居目標(biāo)顧客群體毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分?，F(xiàn)代企業(yè)的一切活動是圍繞消費者的需求進行的，必須充分滿足消費者的需求，企業(yè)才能生存和發(fā)展。B：房屋需求：大型的娛樂鍛煉場所對老年人有利。A： 房屋價值：要么是老年人自己為安享晚年買房，要么是子女為孝敬父母而給老人買房。房屋良好的通風(fēng)和采光對小孩和老人的身體健康都是有利的。A： 房屋價值：這類家庭對房屋有一種心理上的依賴。但對房屋更高層次的屬性，就很少有要求。A：房屋價值：這類家庭對購房持非常謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。A．房屋價值：這類家庭對房屋的社會標(biāo)簽價值有深深認(rèn)同，可以給自己帶來面子上的增光，但是他們更加看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享受。他們期望的面積在5類人中最大，平均價格也最高。因為大部分家庭都有汽車，因此希望小區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施。 。市場細(xì)分的觀點是美國學(xué)者溫德爾因此，建大花園三期一定要吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，從開始的項目定位到最后的銷售環(huán)節(jié)要充分考慮各種可能的因素，實事求是，做好每一步工作。伴山項目西邊還有沿街商鋪，像超市、診所、干洗店、果蔬店、理發(fā)店、藥店都會非常完善的。3）商業(yè)配套:金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行。 項目價值： 4個唯一；唯一110米超大樓間距，所有住戶全天候7小時日照；唯一一個擁有社區(qū)五星級入戶大堂；唯一三重安防系統(tǒng)（禮賓閣、單元門、入戶門，三重門禁彩色可視對講機，并且還有安保巡邏、紅外線遠(yuǎn)程警戒系統(tǒng)、24小時社區(qū)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)）；濟南唯一一個通過認(rèn)證3A級住宅社區(qū)（3A級住宅：適用性能布局合理功能緊湊、環(huán)境性能因地制宜合理利用地貌、經(jīng)濟性能節(jié)能好、安全性能工程質(zhì)量有保障、耐久性能房屋結(jié)構(gòu)及裝修耐用）。項目總規(guī)劃套數(shù)1131戶，共規(guī)劃有9棟住宅、1棟幼兒園、1棟禮賓閣?！　№椖恳匀藶楸荆陉P(guān)注居住舒適度、建筑美觀度的同時，為了筑造更加安全的理想豪宅住區(qū)而引入國際豪宅安全建造標(biāo)準(zhǔn)，營造城市罕有的百年堅固建筑典范?！　“偬嬗鶊@華府采用皇家新古典主義建筑風(fēng)格，通過對皇家建筑精髓的傳承和對傳統(tǒng)建筑構(gòu)思的再加工，用簡約的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)再現(xiàn)皇家新古典主義經(jīng)典之作。3)教育：項目配置有區(qū)域內(nèi)獨一無二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個幼兒園正在建設(shè)中。行政區(qū)域：歷城項目位置：歷城 經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路交通位置：從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，11113131308等多路公交直達(dá)，交通十分便捷。 山東中建昕盛置業(yè)有限公司隸屬中建地產(chǎn)，是中國建筑股份有限公司（下稱“中國建筑”）全資子公司，中國建筑系國務(wù)院國資委直管中央企業(yè)，經(jīng)濟實力雄厚，位列世界500強第147位。本年內(nèi)新入市項目3個，主要有：冠華紫御臺、歷山尚文軒、茗筑一品項目。本年內(nèi)新入市項目2個，主要有：融匯愛都、漫山香墅項目。本年內(nèi)東部新入市項目9個，主要有：保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館、舜興東方、三慶城市主人、魯邦奧林逸城、水晶東座、名輝豪庭、海亮院里項目。從新增供應(yīng)區(qū)域來看，東、西部仍舊是市場供應(yīng)的熱點區(qū)域。2013 年住宅區(qū)域供應(yīng)仍延續(xù)東部、西部為主力的局面。南部成交主要集中在二環(huán)南路和千佛山南路附近，土地均價在447 萬元/畝。 中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交價格遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，位列各區(qū)域之首。值得一提的是，2013 萬平米，%，受政策利好影響，長清區(qū)積極的發(fā)揮自身優(yōu)勢，招商引資，促進其進一步發(fā)展。中部土地供應(yīng)量最少，由2012 萬平米下降至2013 萬平米，主要由于城市中部已經(jīng)非常成熟，可再利用的土地很有限，并且價值相對較高。三 區(qū)域市場分析 從各區(qū)域土地供應(yīng)來看，2013 年濟南供地繼續(xù)秉承?東拓、西進?的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，供應(yīng)土地主要集中在東部和西部，特別是西部西客站片區(qū)，成為本年度的土地供應(yīng)主力。由此整體市場的供求格局或?qū)⒏吘猓骺驼竞湍喜堪鍓K單獨熱點的局面將會有所改善。同時在輕軌、省會經(jīng)濟圈等題材帶動下，濟南房地產(chǎn)真正進入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。第三部分：2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、政策走向分析 十八大三中全會強調(diào)建立長效市場機制，構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，并以市場調(diào)控手段為主，加快房地產(chǎn)稅立法及推進相關(guān)改革。市中區(qū)11月份華潤仰山和仰山紅葉林高端項目的入市，帶來大量成交，區(qū)域房價當(dāng)月高達(dá)15308元/㎡，但隨著成交量減少，價格逐步回落穩(wěn)定。表221 去化理想的項目舉例歷下區(qū)領(lǐng)跑其他各區(qū)房價圖222濟南各區(qū)域住宅成交價格 2013年濟南市歷下區(qū)房價領(lǐng)跑其他各區(qū)，區(qū)域以恒大帝景、名士豪庭、黃金山水郡等高端項目為主導(dǎo)，區(qū)域成交價格高達(dá)10006元/㎡。2013年末歷下，市中等高價盤集中區(qū)域成交量下降顯著，住宅總價亦被帶動下降。隨后濟南樓市進入短暫調(diào)整期，經(jīng)過6月，7月