【正文】 岐路2888號（山東建筑大學西門北行100米） 交通狀況項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。20131210 毓秀雅居，項目預計2014年下半年開盤，目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)。推售節(jié)奏表批次戶型樓棟套數(shù)第一批兩居室戶型 三居室戶型14800第二批兩居室戶型 三居室戶型2 500第三批兩居室戶型 三居室戶型3500四、價格策略（一）策略總綱整體價格策略地王價值綜合優(yōu)勢價格領跑競爭壓力保證速度價格領跑是基于整體均價的領跑；同時也是在不同推售階段的標桿價格的領跑。占地面積:46342平方米 建筑面積:120000平方米 樓層狀況：18別墅、平層官邸和高層容積率：占地面積:84599平方米 建筑面積:140000平方米12棟11層的觀景洋房，10棟多層花園洋房和8棟雙拼別墅組成，平面設計主力戶型69143平米107188 m2主力型82162m2）設備唯一三重安防系統(tǒng)，可視對講、家庭保安報警系統(tǒng)、寬帶、電話、CATV接口，唯一一個通過認證3A級住宅社區(qū)寬帶電話、CATV、接口周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)水電暖，電話、寬帶接口，高性能的外墻保溫材料、中空窗和標配的太陽能熱水系統(tǒng)相結(jié)合，共同打造了一個低碳、環(huán)保的綠色家園。（三）項目賣點賣點一：濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目；賣點二：與建筑大學3000畝大學風景完美融合，盡享建筑大學優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設施；賣點三：社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)；賣點四：完善、高起點的教育配套設施，建成后將成為從幼兒園至大學一站式高品質(zhì)教育大盤；賣點五：更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率；賣點六：小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構建大面積的純?nèi)诵谢顒訁^(qū)域；賣點七：產(chǎn)品線豐富，可同時滿足不同的需求。20140208 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預計2014年6月開始招生。嚴格控制樓體長度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構建大面積的純?nèi)诵谢顒訁^(qū)域。對地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗均進行精細的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。（二）項目配套中小學：山東師范大學第二附屬中小學幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行幼兒園（三）交通狀況項目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。周邊競爭對手開發(fā)商在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場已形成較高知名度，競爭壓力較大.。再加上完善、高起點的教育配套設施，建成后將成為從幼兒園至大學一站式高品質(zhì)教育大盤。A： 房屋價值：要么是老年人自己為安享晚年買房，要么是子女為孝敬父母而給老人買房。A：房屋價值：這類家庭對購房持非常謹慎認真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。因為大部分家庭都有汽車，因此希望小區(qū)有良好的停車硬件設施。伴山項目西邊還有沿街商鋪，像超市、診所、干洗店、果蔬店、理發(fā)店、藥店都會非常完善的。　　項目以人為本，在關注居住舒適度、建筑美觀度的同時，為了筑造更加安全的理想豪宅住區(qū)而引入國際豪宅安全建造標準，營造城市罕有的百年堅固建筑典范。 山東中建昕盛置業(yè)有限公司隸屬中建地產(chǎn)，是中國建筑股份有限公司（下稱“中國建筑”）全資子公司，中國建筑系國務院國資委直管中央企業(yè)，經(jīng)濟實力雄厚，位列世界500強第147位。從新增供應區(qū)域來看，東、西部仍舊是市場供應的熱點區(qū)域。值得一提的是，2013 萬平米，%，受政策利好影響，長清區(qū)積極的發(fā)揮自身優(yōu)勢，招商引資，促進其進一步發(fā)展。同時在輕軌、省會經(jīng)濟圈等題材帶動下，濟南房地產(chǎn)真正進入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。2013年末歷下，市中等高價盤集中區(qū)域成交量下降顯著，住宅總價亦被帶動下降。 從成交土地的樓面地價來看，歷下區(qū)樓面地價相對較高，傳統(tǒng)認知的高價值區(qū)域的樓面地價仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。同時萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項目極大提升了濟南樓市整體產(chǎn)品力和營銷水平，實現(xiàn)了一線房企全面布局格局。2014 年商品住宅銷售預測2014年商品住宅銷售面積預測 2014年商品住宅銷售金額預測綜上，2013年度，十八屆三中全會為未來的房地產(chǎn)市場確定了基調(diào)——即以市場自身運作為主、地方差異化調(diào)控為輔的運作模式。在分化的時代里面，總量變化的指導意義正在下滑，這點與房地產(chǎn)單邊上揚的時代有著本質(zhì)上的區(qū)別。2013 年下半年，房地產(chǎn)市場成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2013 年 111 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 77412 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積 110807萬平米，同比增長 %，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額 69946億元，同比增長 %；其中商品住宅成交面積 98871萬平米，同比增長 %，商品住宅成交金額58689 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)市場運行的不確定性增加。在財政方面，一是地方融資平臺籌資能力和償債能力趨于下降。體制機制改革有望激發(fā)經(jīng)濟增長活力。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。從人力資本積累看，2013年我國普通高校畢業(yè)生達到699萬人以上，勞動力整體素質(zhì)持續(xù)提高。今年以來已經(jīng)推出簡化和下放行政審批權等多項改革措施，十八屆三中全會的召開勢必加快推進體制機制改革，有利于進一步轉(zhuǎn)變政府職能，促進非公經(jīng)濟發(fā)展，提高資源配置效率。雖然目前對地方債務有多種測算，但政府債務高企，債務占財政收入比重持續(xù)上升幾成不爭事實。房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，引發(fā)社會矛盾，并擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，通過各種渠道對價格總水平的穩(wěn)定也產(chǎn)生不利影響。中國商品房銷售面積增長情況 中國商品住宅銷售面積增長情況中國商品房銷售金額增長情況 中國商品住宅銷售金額增長情況商品住宅成交量持續(xù)增長，支撐全國銷售均價上漲明顯，2013年111月，商品房均價 6312 元/平米，%，其中住宅均價5936 元/平米，%。盡管如此，我們?nèi)匀恍枰獙偭孔龀鲆恍┡袛唷Ｔ谶@一大背景的影響下，從2013年第四季度開始，不同類型、不同地區(qū)的購房者預期出現(xiàn)了很高的一致性，即看漲房價和成交量的購房者仍占多數(shù)，但預期房價和成交量漲幅將有所回落。相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應面市，隨著濟南西部、東部規(guī)劃推動和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬㎡的寫字樓、公寓等商務公建類產(chǎn)品，2014年將步入競爭白熱化階段。隨著品牌開發(fā)商的大量進駐，西客站所在的槐蔭區(qū)樓面地價不斷提升，已超過歷城區(qū)居于濟南各區(qū)次位。二、2013年市內(nèi)各區(qū)市場表現(xiàn)槐蔭區(qū)西客站片區(qū)為樓市成交主力圖221 2013年1月12月濟南各區(qū)域商品房住宅成交變化區(qū)域2013年成交量最多為槐蔭西客站片區(qū)，112月份累計成交1199530㎡，該區(qū)域多為剛需項目，以低總價，小戶型為策略入市，如綠地國際花都，低價走量，且所推戶型面積多為90130平米的兩室及三室，受到廣大購房客戶的青睞，獲得較高去化。且濟南住宅歷來以剛性需求占據(jù)主導，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢，在總體政策環(huán)境無大的異動情況下，預計明年市場仍將保持平穩(wěn)增長局面。 目前濟南土地市場加速放量，加上省會效應不斷提升，各開發(fā)企業(yè)也看好濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此拿地熱情高漲，紛紛出手，促進了濟南土地的成交。東部新增量達20428 套， 萬平米；西部位居第二，達18006 套， 萬平米，兩區(qū)域占據(jù)全市總新增供應78%以上，較去年上升三個百分點。項目由中國建筑第八工程局有限公司(簡稱八局)承包，八局是中國最大的建筑企業(yè)集團、中國最大的國際工程承包商中國建筑股份有限公司（簡稱中建股份）的全資子公司。在建筑設計中，采用巖石層上的七級抗震標準，大幅增加建筑成本，從建筑品質(zhì)上更大程度的滿足了層峰人士的住宅安全需求。到時肯定會給我們的業(yè)主在生活上帶來很多方便。高水平的物業(yè)管理，大規(guī)模的山水園林設計也是他們所看重的。B： 房屋需求：這種務實的購房風格決定了他們對房屋物理特征的嚴格把關。對和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方。山東建筑大學、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學二附中已簽署合作建設協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務教育。隨著“東拓”，從目前整個區(qū)域配套來看，卻遠遠沒有跟上。20140110 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預計2014年6月開始招生。（四）建材裝修結(jié)構：剪力墻結(jié)構外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門窗：單元門為鋁合金玻璃門，分戶門為鋼制門，室內(nèi)房間均預留門洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。對地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗均進行精細的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。賣點八：全南北通透戶型，居住的舒適度大。裝修　毛坯　毛坯簡裝景觀國際品牌合作水石國際規(guī)劃設計 貝爾高林園林景觀設計采用中式皇家園林的造園手法，將社區(qū)內(nèi)部景觀和山景有機融合，使項目依雪山而建，以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品，綠化率35%小區(qū)園林景觀設計充分利用南北23米的高度差，營造出具有極富特色，錯落有致的意大利風情臺地花園。，保證每一批戶型都有升值空間，讓客戶感覺物有所值，形成良好的口碑效應； ，以價格杠桿來帶動相對滯銷戶型的銷售。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。（八）相關信息占地面積:51300平方米建筑面積:260000平方米開工時間:20120901竣工時間:20150601開發(fā)商:山東建大合源置業(yè)有限公司投資商:山東建大合源置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:山東建大物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1800戶 當期戶數(shù)1800戶75 / 75第三部分：價格策劃一、 目標分析（一）銷售目標開盤銷售目標： 根據(jù)共識，開盤銷售目標為27000平米，約200套。廚房：廚房預留燃氣接口，廚具不安裝，不設地漏。20131210 毓秀雅居，項目預計2014年下半年開盤，目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，以中小戶型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計劃，山師二附中附小九年制中小學將同建大花園3期同步開發(fā)，預計山師二附中附小九年制中小學將于建大花園3期交房時（2014年）具備招生條件，從而實現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢想。健康是這類家庭最關注的事情，老人的休閑娛樂是生活的核心。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風和采光都是他們購買房屋的一個重要參考標準，還希望有比較低廉的物業(yè)費用。更多人希望在市中心買房，3室1廳或更大的房屋是他們的理想。百替御園華府主推的是大戶型，主要是160平方米以上的改善性住房，但是其定位出現(xiàn)了問題，錯誤的估計了周圍居住群體的購買水平，而且當初在項目的策劃階段并未充分的考慮潛在的競爭者，導致中建鳳棲第對其造成了嚴重的沖擊，其銷售情況一直并不是很好，而且他們采取的是自己銷售的方式，并沒有請銷售代理公司介入，其銷售環(huán)節(jié)工作欠佳，也是造成現(xiàn)狀的一個重要的原因。項目類型：普通住宅 建筑類型：聯(lián)排別墅 高層行政區(qū)域：歷城項目位置：歷城 經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)，山東建筑大學西鄰交通位置：歷城區(qū)經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)周圍交通：11116和136路公交直達，交通便利，規(guī)劃中的輕軌3號線經(jīng)過項目：均價8200元/㎡ （3） 恒生半山 恒生伴山項目是香港恒生地產(chǎn)在濟南第一個項目，恒生伴山立志打造中小戶型產(chǎn)品，豪宅品質(zhì)社區(qū)，項目總占地面積76畝（50617平方米），總建面17萬平方米，社區(qū)18%的超低建筑密度，40%超高綠化率，保證了居住的舒適度。近三年榮獲10項魯班獎,%，位列全國264家特級資質(zhì)企業(yè)第二名，被中國建筑業(yè)協(xié)會授予“創(chuàng)魯班獎工程特別榮譽企業(yè)”，以質(zhì)量領先同行。東部東部在售項目34個，總供應量為25076套。 萬平米； 萬平米；南部和長清緊隨其后， 萬平米；北部和中部較少。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設的加快，北大時代等大體量綜合型項目入市也將帶動北部片區(qū)發(fā)展。2013年9月8號萬科城首度開盤，推出3和7樓，戶型面積有86㎡、96㎡、106㎡、110㎡、122㎡和140㎡，共704套，開盤當天清盤，去化率100%。