【正文】 小結(jié)及預(yù)測2013年，濟南土地市場延續(xù)2012年的上行態(tài)勢，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場供需兩旺。 第二部分：2013年濟南商品房住宅市場分析 一、2013年112月濟南市商品住宅市場狀況供需兩旺，樓市運作良好圖2112013年112月濟南住宅市場累計供應(yīng)量截止至2013年12月，同比增長34%。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。房價結(jié)構(gòu)性提高圖214濟南住宅市場成交價格走勢2013年濟南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價8360元/平米，%，主要受新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，如恒大帝景、萬科城和華潤仰山紅葉林等高價項目入市帶來大量成交，整體拉高市場均價，另一方面剛需項目價格也普遍上漲，多個項目漲幅逾1000元/㎡。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項目入市，如保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館等，各項目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無新項目入市，成交量為299716㎡相對較少。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價僅為7264元/㎡，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以價格低的剛需住房產(chǎn)品為主。而價格區(qū)間則主要集中在60009000元/平米。由此判斷未來23年內(nèi)限購、限貸仍將為濟南市場調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會退出。市場格局將進一步均衡 從2013年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應(yīng)充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場。整體成交均價有望穩(wěn)步上升 從2013年濟南市場成交來看，剛需大盤主導(dǎo)市場成為一大趨勢，結(jié)合2013 年在售項目潛在供應(yīng)來看，雖然高端樓盤放量有所增加，但中等價位大盤仍為市場供應(yīng)的最大來源。其次為東部，供應(yīng)土地84 宗、 萬平米，%，歷城區(qū)和高新區(qū)的土地供應(yīng)貢獻最大。主要是由于西部區(qū)域的西客站片區(qū)，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)企業(yè)進駐，而且綠地、中建、恒大等知名開發(fā)企業(yè)又再該區(qū)域摘得大面積土地，隨著西客站片區(qū)配套的逐步完善，區(qū)域價值將進一步提升。2013 萬平米， 萬平米， 萬平米， 萬平米。中部區(qū)域主要由中潤地塊項目拉高成交價格，拿地成本均超過1100 萬元/畝。西部區(qū)域的土地成交主要集中在西客站片區(qū)，土地成交單價大部分集中在400500 萬元/畝。西部區(qū)域在西客站為中心的大盤的帶動下，區(qū)域供應(yīng)緊隨其后，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占36%和34%。從其他區(qū)域來看，南部區(qū)域的新增供應(yīng)達5132 套， 萬平米，上升至第三位，占總的新增供應(yīng)的11%；其余區(qū)域新增供應(yīng)所占比例均低于10%。本年內(nèi)新入市項目8個，主要有：實力粼湖居、蘭亭建筑、龍騰國際花園、恒大翡翠華庭、榮寶御園、綠地泉景嘉園、金科城、濟水上苑項目。本年內(nèi)新入市項目1個，主要有：恒生望山項目。東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路、南部為規(guī)劃中的生活區(qū)；北側(cè)為山東建筑大學(xué)宿舍區(qū)。八局堅持為社會奉獻精品工程，在國內(nèi)外創(chuàng)造了一大批地標性建筑精品，迄今創(chuàng)建省部級優(yōu)質(zhì)工程獎650項，魯班獎61項，國家優(yōu)質(zhì)工程獎45項，詹天佑土木工程大獎5項，魯班獎數(shù)量穩(wěn)居中建系統(tǒng)第一名。 1）交通：從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機場，西至泉城廣場，出行通達度極高，11113131308等多路公交直達。項目占地面積46342平米，總建筑面積12萬平米?！　〔捎弥惺交始覉@林的造園手法，結(jié)合實地自然景觀資源，規(guī)劃以山水樹石為元素主線，擷取皇家園林代表之景觀精要，鐫刻傳世珍品的皇家氣質(zhì)，營造媲美公園住區(qū)的非凡細節(jié)，彰顯居者榮耀。同時，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。 區(qū)位交通： 項目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟南東西的交通大動脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程。 國際品牌合作，品質(zhì)保證： 水石國際規(guī)劃設(shè)計 貝爾高林園林景觀設(shè)計 香港梁志天工作室精裝設(shè)計 世邦魏理仕擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實驗中學(xué)、山東大學(xué)齊魯軟件園、山東建筑大學(xué)、山師附小、濟南電子機械工程學(xué)校等不同級別的學(xué)校。商務(wù)休閑設(shè)施：中心休閑廣場，國際會展酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場以及世紀財富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務(wù)配套。（四）小結(jié) 從中建鳳棲第、恒生伴山和百替御園華府的銷售情況來看，前兩者的銷售情況要好于后者，前兩者主推的是普通住宅，主要針對的是剛需消費者，而且中建鳳棲第更是以銷量來獲取利潤，所以對另外兩者是巨大的沖擊。而有效實行目標市場營銷的三個重要步驟是：⑴ 市場細分，⑵ 選擇目標市場，⑶ 市場定位。其理論依據(jù)是消費需求的絕對差異性和相對同質(zhì)性。：他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上成功的標志，房屋成為一個社會標簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。他們希望和同等社會檔次的人居住在一起，能夠體現(xiàn)自己的身份和實力，外界對社區(qū)或者房屋檔次評價對他們來說也是很重要的。家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。同時這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會，休閑場所。這類家庭收入不高，對價格非常敏感。由于價位低的房屋在質(zhì)量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質(zhì)量很看重。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點。他們對家庭有著更多的關(guān)注，孩子是他們生活的核心，房屋是孩子健康才成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。 。對老人來說房屋也是老人安享晚年的地方。希望附近能夠有小型的醫(yī)療機構(gòu)或者大型的醫(yī)院，這樣方便老人的就醫(yī)。企業(yè)必須根據(jù)自身的人、財、物、產(chǎn)、供、銷的條件和從經(jīng)濟價值角度對細分市場進行評價，并進行目標市場選擇。建大花園總占地約400畝，為濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設(shè)施。山師二附中附小為省屬重點中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標客戶群體是集中在實務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。(二) 劣勢分析小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會需要一定的時間，導(dǎo)致客戶出行、購物等都較為不便。所以如果本項目能抓緊項目進度，也將能夠享受這一市場時機。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項目的很大弊端。隨著小清河的改造和西客站的建設(shè)，購房人流得到了相應(yīng)分流。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標客戶群體是集中在實務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源。項目目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。20130813 20130705 三期分10棟樓開發(fā)，總戶數(shù)1800戶，戶型面積40200平米不等，以中小戶型80110平米為主。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。衛(wèi)生間：在一個衛(wèi)生間設(shè)座便盆，預(yù)留臉盆、浴盆位置；洗衣機位設(shè)地漏。建大花園總占地約400畝，為濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設(shè)施。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。更開闊的視野和更充足的陽光。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。本項目北臨世紀大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營業(yè)，有全國連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場、服裝廣場、KTV、銀行、便利店、門診等。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門窗：單元門為鋁合金玻璃門，分戶門為鋼制門，室內(nèi)房間均預(yù)留門洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。20140311 毓秀雅居，項目預(yù)計2014年下半年開盤。20140110 毓秀雅居，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計2014年6月開始招生。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。目前110號樓正在施工，預(yù)計2015年上半年竣工，開盤時間預(yù)計2014年上半年。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。三、銷售策略總體推售策略，各種產(chǎn)品搭配推出，保持均衡銷售。啟動區(qū)價格策略選擇一：中形象、中價格、低速度——風(fēng)險模式選擇二：中形象、低價格、高速度——利潤損失選擇三：高形象、中價格、高速度——穩(wěn)健操盤選擇四：高形象、高價格、中低速度——風(fēng)險模式（二）比準樓盤選擇競爭樓盤選擇原則區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性 建筑形式 戶型范圍 品質(zhì)檔次競爭關(guān)聯(lián)性 銷售時間重疊性樓盤比較表1內(nèi)容分項　建大花園二期中建鳳棲第本項目地理位置環(huán)境高新濟南市東部新城，山東建筑大學(xué) 西側(cè)經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳岐路歷城鳳岐路2888號，山東建筑大學(xué)西北角交通　 31311路山東建筑大學(xué)下，30321路安家站下，K3013301130303路到田莊西下。 115路、116路、311路、317路、308路、321路等公交站牌配套中小學(xué)： 9年制義務(wù)教育中小學(xué)綜合商場： 1萬平米建大商業(yè)街幼稚園： 社區(qū)幼兒園 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、建行醫(yī)院： 建大醫(yī)院家家悅超市教育：項目配置有區(qū)域內(nèi)獨一無二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個幼兒園正在建設(shè)中。醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院項目西邊還有沿街商鋪中小學(xué)：山師附小等綜合商場：銀座超市銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)院：省立醫(yī)院、武警醫(yī)院等便利超市，健身娛樂休閑場所超市、幼兒園小區(qū)配套齊全。依地勢造出臺地、坡地景觀，自下而上借助地勢層層推進，借勢建園車位停車位比率1:，停車位905個，售價在10萬12萬之間停車位:460個（1:1）約750個車位（1:1）開發(fā)商恒生地產(chǎn)百替集團有限公司山東經(jīng)世置業(yè)有限公司,山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商恒生投資（香港）有限公司百替集團有限公司山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管品牌物管顧問世邦魏理仕山東中旭物業(yè)公司山東三箭物業(yè)管理有限公司收費暫無資料價格　均價：8100 元/m2均價8200元/m2 均價8800元/m2樓盤比較分析表住宅售價估算價值提升和實現(xiàn)要素價值權(quán)重 價值實現(xiàn)程度建大花園二期中建鳳棲第恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊本項目A區(qū)位條件40%0 0 0 0 0 0A1地段20%8 8 8888A2交通3%7777 7 7 A3環(huán)境2%8 8 8 8 A4配套5%7 7 7 7 7 A5氛圍10%7 7 8 8 8 B產(chǎn)品設(shè)計水平25%0 0 0 0 0 0 B1規(guī)劃布局2%77 B2產(chǎn)品類型9%7 7 7 B3戶型及面積10%8 8 8 7 8 8 B4建筑自身配套1% 7 8 8B5建筑質(zhì)量1% C升值潛力12%7 8 7 7 7 D市場地位5% 7 8 8 8 8 E商業(yè)運營管理10%8 8 8 88 F營銷宣傳水平5% 9 9 9 G發(fā)展商品牌價值5%7 7 權(quán)值總量 總計% % % % % % 加權(quán)類比值1 1 銷售均價7433元/ m2