【正文】 2012年土地成交面積同比下降 %來說，增速明顯回升。進入 2013 年，開發(fā)商亟需補庫存，伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)。（1）從土地市場來看，整體成交回暖，局部火熱2012 年開發(fā)商的主旋律是去庫存，擴張的意愿并不強烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。2. 2013年中國房地產(chǎn)市場回顧2013年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺之后，在經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域簡政放權(quán)，更加市場化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控機制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進謹慎，上市房企再融資開放，區(qū)域調(diào)控差別化。房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，引發(fā)社會矛盾，并擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，通過各種渠道對價格總水平的穩(wěn)定也產(chǎn)生不利影響。四是目前產(chǎn)能過剩矛盾依然嚴重，從傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)蔓延，也向上游資源類企業(yè)蔓延，持續(xù)影響企業(yè)總體經(jīng)濟效益。三是融資難、融資貴等問題日益突顯。目前工人工資基本以年均20%至30%的速度上漲，用工成本高企，企業(yè)負擔加重。近年來，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難局面趨于嚴重，明年仍然可能難以有效緩解。金融機構(gòu)規(guī)避監(jiān)管，高風(fēng)險業(yè)務(wù)擴張過快，存在著一定的系統(tǒng)性風(fēng)險。受進一步擴大營改增試點、加大減稅力度、房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅明年可能有大幅回落等影響，加之取消部分行政事業(yè)性收費，部分地方政府財政增收難度將變得越來越困難，而為促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、保障改善民生等，財政投入不斷增加，財政支出壓力相應(yīng)加大。同時，債務(wù)高企也將影響到地方政府的財政狀況。雖然目前對地方債務(wù)有多種測算，但政府債務(wù)高企，債務(wù)占財政收入比重持續(xù)上升幾成不爭事實。今年以來，我國財政金融形勢變化較大，財政金融領(lǐng)域存在多種隱憂。中東地區(qū)持續(xù)不穩(wěn)定，我周邊地區(qū)的安全環(huán)境也更趨于嚴峻，對我正常經(jīng)貿(mào)關(guān)系產(chǎn)生了一定干擾。美聯(lián)儲2014年退出量化寬松政策的幾率很大，由此可能對新興經(jīng)濟體的資產(chǎn)市場、匯率和貿(mào)易等多方面產(chǎn)生較大沖擊。由于新興經(jīng)濟體在我國外貿(mào)中的比重已經(jīng)顯著上升，其經(jīng)濟減速對我國的影響也要高于以往。IMF最新的《世界經(jīng)濟展望》報告認為，全球經(jīng)濟發(fā)展仍面臨一些不確定性因素，世界經(jīng)濟下行風(fēng)險持續(xù)存在，這些因素也可能拖累我國經(jīng)濟發(fā)展。深圳前海和上海自貿(mào)區(qū)探索的跨境金融交易和資本流動管制，不僅是在資金跨境方面簡化了跨境人民幣業(yè)務(wù)流程，和貿(mào)易相關(guān)的資金流轉(zhuǎn)也將加速，尤其是上海自貿(mào)區(qū)以推進貿(mào)易企業(yè)結(jié)售匯便利化、放松外匯管制、通過貿(mào)易流帶動資金流構(gòu)建在岸金融中心的思路，將對我國外貿(mào)開展有質(zhì)的提升。另一方面，國內(nèi)有利條件增多。今年以來已經(jīng)推出簡化和下放行政審批權(quán)等多項改革措施，十八屆三中全會的召開勢必加快推進體制機制改革，有利于進一步轉(zhuǎn)變政府職能，促進非公經(jīng)濟發(fā)展，提高資源配置效率。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)家信心普遍回升，投資意愿上升，采購活動加快。今年以來，我國通脹壓力持續(xù)緩解，價格總水平（CPI）%以內(nèi)，這為我國繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策提供了有利條件。2014年，由于發(fā)達國家經(jīng)濟增長仍低于潛在水平，而新興市場國家經(jīng)濟增長減速，預(yù)計全球通脹形勢仍將保持穩(wěn)定。歐洲經(jīng)濟近期表現(xiàn)超出預(yù)期，隨著政策措施逐步消除尾部風(fēng)險和財政拖累減少，預(yù)計2014年歐洲經(jīng)濟增速可達1%左右，改變數(shù)年來持續(xù)衰退的局面。預(yù)計在財政緊縮力度減小、貨幣條件仍然有利和私營部門活動增強等因素的帶動下，%。外部環(huán)境趨于改善。從資本存量質(zhì)量看，近年來我國建設(shè)了一大批具有國際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長期發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。從人力資本積累看，2013年我國普通高校畢業(yè)生達到699萬人以上，勞動力整體素質(zhì)持續(xù)提高。從投資看，我國在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶區(qū)改造）和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在著極為迫切的需求。從消費方面看，對文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和旅游等服務(wù)類需求增長迅猛，智能手機、平板電腦、信息家電等已形成新的消費熱點，住房汽車等消費持續(xù)增長?？傮w看，我國仍處于工業(yè)化、城市化、消費結(jié)構(gòu)升級、收入較快增長階段，且一些新的增長拉動因素正在形成，經(jīng)濟基本面仍然良好。 第一部分：市場分析一 宏觀市場分析（1） 全國宏觀市場分析有利條件環(huán)境改善和活力增強兼具我國經(jīng)濟基本面依然較好，外部環(huán)境趨于改善，市場預(yù)期不斷好轉(zhuǎn)，體制機制改革有望激發(fā)經(jīng)濟增長活力2014年，我國經(jīng)濟發(fā)展具有基本面良好、外部環(huán)境趨于改善、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)等有利條件。我國經(jīng)濟基本面依然較好。一方面，內(nèi)需增長仍有廣闊空間。網(wǎng)購等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進消費潛能的釋放。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。從研發(fā)投入看，近年來中國研發(fā)投入增長較快，保持在20%左右，%，絕對量為世界第二。按照要素供給測算，2014年我國潛在增長率與2013年基本持平甚至略高，這為2014年的經(jīng)濟增長提供了良好基礎(chǔ)。今年以來，全球經(jīng)濟復(fù)蘇在波動中逐步加強，美、日等主要發(fā)達經(jīng)濟體復(fù)蘇趨勢得到進一步確認，發(fā)達經(jīng)濟體重新成為世界經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力。美國經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)將對其他發(fā)達國家乃至全球經(jīng)濟產(chǎn)生較大帶動作用。受提高消費稅等財政鞏固措施的影響，預(yù)計2014年日本經(jīng)濟增速將有所回落，但仍可保持正增長。市場預(yù)期轉(zhuǎn)好。二季度以來中央進一步明確了經(jīng)濟增長的上限、下限和底線，出臺了一系列支持政策，對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了積極作用，促進市場主體投資意愿的回升，這一趨勢有望延續(xù)，并有助于繼續(xù)改善市場預(yù)期。體制機制改革有望激發(fā)經(jīng)濟增長活力。在調(diào)研中了解到，目前企業(yè)家對改革均寄予厚望，不少企業(yè)愿意借改革先行先試政策，創(chuàng)新企業(yè)投資和管理方式，挖掘自身增長潛力，將對經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮重要推動作用。金融利好有利于促進貿(mào)易的發(fā)展。不利因素矛盾隱患和不確定性共存外部環(huán)境的不確定性仍然存在，財政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解外部環(huán)境的不確定性仍然存在。一是新興經(jīng)濟體近期增速明顯放慢，今年二季度，金磚國家中的巴西、%、%和3%，均為近年來的低點。二是發(fā)達國家的政策調(diào)整帶來的不確定性。三是國際地緣政策的風(fēng)險仍然存在。財政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多。在財政方面，一是地方融資平臺籌資能力和償債能力趨于下降。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分三、四線城市由于土地出讓金收入的減少，地方融資平臺違約風(fēng)險有所顯現(xiàn)，銀行也增加了對其放款的謹慎性，一些平臺公司的籌資形勢不容樂觀。二是局部地區(qū)財政收支矛盾可能加劇。在金融領(lǐng)域，由產(chǎn)能過剩、地方政府債務(wù)等問題所引發(fā)的金融風(fēng)險在累積，銀行信貸的不良貸款率在提高。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解。一是勞動力成本持續(xù)上升。二是稅負水平較高，部分企業(yè)反映，目前企業(yè)所繳稅費占企業(yè)利潤總額的50%以上，甚至占營業(yè)收入的20%以上，企業(yè)難以承受。目前中小企業(yè)依然普遍面臨著審批周期長、貸款規(guī)模較小等問題，銀行在收取正常利息之外，還以咨詢費、顧問費等名義收取其他費用，導(dǎo)致融資成本高企，目前正規(guī)渠道得到的貸款加上各種成本年利大約在9%至10%左右，其他渠道的融資成本更高。房地產(chǎn)市場運行的不確定性增加。隨著房產(chǎn)稅的擴圍、按揭利率水平的上升、美國量化寬松政策退出和一些三、四線城市供過于求，房地產(chǎn)市場也存在著一定的調(diào)整壓力。在此背景下，2013年房地產(chǎn)市場，仍然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。經(jīng)過2012 年 3 月以來的持續(xù)熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。但我們留意到，土地市場從區(qū)域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。土地市場回暖明顯，推動土地成交溢價率攀升。數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地成交溢價率高達 %，二線城市土地成交溢價率為 %，三線城市土地市場表現(xiàn)相對冷清，土地成交溢價率只有 %。16月，全國商品房成交面積 ，%，漲幅較前5個月收窄 ，其中商品住宅成交面積 ，同比大幅上漲 %，漲幅較前 5個月收窄 ；16 月商品房銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月份收窄 。2013 年下半年，房地產(chǎn)市場成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2013 年 111 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 77412 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積 110807萬平米，同比增長 %，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額 69946億元，同比增長 %；其中商品住宅成交面積 98871萬平米，同比增長 %，商品住宅成交金額58689 億元，同比增長 %。中國房地產(chǎn)市場商品住宅成交量價走勢（3）從城市來看，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑從城市來看，三、四線城市前幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展使得這兩年供應(yīng)量井噴，但由于經(jīng)濟增長動能不足和人口聚集能力較低，需求相對疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴重的供給大于需求局面。我們看到，一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2011年以來持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。各線城市銷售面積占比 各線城市銷售金額占比（4）辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資和新開工增速高于住宅，風(fēng)險凸現(xiàn)2013年，無論是新開工面積增速還是開發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。新開工方面，2013年111月，%，高于辦公樓和商品住宅。而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，考慮到人口的集聚、全社會消費品零售總額、三產(chǎn)的發(fā)展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無法支撐當前的供應(yīng)量。而這些，更簡單來說，也是人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、市場容量等數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。從優(yōu)質(zhì)寫字樓租金和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層的租金走勢可以發(fā)現(xiàn)，當前寫字樓和商業(yè)租金表現(xiàn)最佳的一線城市也正在放緩，而更多的二三線城市的租金水平出現(xiàn)停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險。在分化的時代里面，總量變化的指導(dǎo)意義正在下滑，這點與房地產(chǎn)單邊上揚的時代有著本質(zhì)上的區(qū)別。在2014年整體貨幣環(huán)境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產(chǎn)銷售面積和房價放緩是確定的。至于明年具體增長多少，我們只需要最簡單的方法，找?guī)讉€龍頭公司問一下他們新開工能有多少供貨多少，再看看今年剩余多少可售，對應(yīng)他們明年大概的市場份額，反過來算總量，這樣就可以得到一個大數(shù)，那就可以看出來整體供應(yīng)的情況，然后對照季調(diào)一下的行業(yè)滯后 年新開工面積調(diào)整一下，基本上大數(shù)就能出來了。滯后 年新開工面積季調(diào)后的走勢（未剔除保障房）3)銷售面積進入高位平臺，預(yù)計明年銷售面積同比增長5%，%從全球經(jīng)驗來看，人口撫養(yǎng)比拐點附近會產(chǎn)生新開工面積拐點，中國的新開工面積拐點于2011年已經(jīng)跨過，從而也意味著中國的新房銷售面積從2013年期已經(jīng)進入了中期的高位平臺階段。但是由于整體利率水平的攀升，我們預(yù)計明年企業(yè)的投資意愿會有所回落，而家庭的購房需求將會回落。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購置意愿受制約。當前中國利率攀升持續(xù)的時間已經(jīng)足夠長，其上浮的幅度已經(jīng)足夠危險，這點讓我們開始謹慎。根據(jù)中性情形下的測算，20132014年商品住宅的銷售面積分別為11816萬平米、124069萬平米；20132014 年商品住宅銷售金額分別為69507億元、76458億元。2014 年商品住宅銷售預(yù)測2014年商品住宅銷售面積預(yù)測 2014年商品住宅銷售金額預(yù)測綜上，2013年度，十八屆三中全會為未來的房地產(chǎn)市場確定了基調(diào)——即以市場自身運作為主、地方差異化調(diào)控為輔的運作模式。受此影響，購房者對未來半年房地產(chǎn)市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。%，%，%。20052013年13季度濟南固定資產(chǎn)投資走勢，%的增長。2005年2013年13季度濟南社會消費品零售總額城市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。人均消費性支出為14931元，%，濟南市居民生活水平穩(wěn)步提高。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濟南市的房地產(chǎn)投資額在同類型城市中處于相對落后的水平，因此，濟南房地產(chǎn)業(yè)未來有較大的發(fā)展空間。在整體市場回暖全國漲聲一片的大背景下，濟南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。同時萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項目極大提升了濟南樓市整體產(chǎn)品力和營銷水平，實現(xiàn)了一線房企全面布局格局。第一部分：2013年濟南市土地市場分析 一、公告土地分析土地供應(yīng)面積大幅上漲2013年全年，濟南市共推出229宗土地，㎡，㎡。圖111濟南20092013年土地供應(yīng)狀況 西客站片區(qū)土地集中供應(yīng)表111 2013年全年土地出讓情況列表從土地供應(yīng)的各個區(qū)域來看，槐蔭區(qū)供應(yīng)土地最多，宗數(shù)、面積及建筑面積均位于各區(qū)之首，主要是西客站片區(qū)大量土地入市的拉升。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，%。二、土地成交市場狀況土地成交量價齊升濟南2013年成交土地164宗，㎡，㎡。圖121濟南20092013住宅用地為成交主力圖122濟南2013年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬㎡，㎡，；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。其他娛樂康體、殯葬設(shè)施用地、加油加氣站等用地成交4宗，總面積約71萬㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比9%。各區(qū)土地市場分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表131 2013年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來大量土地市場供應(yīng)與成交，而開發(fā)商不斷進駐也將對新區(qū)建設(shè)起到促進作用。 從成交土地的樓面地價來看，歷下區(qū)樓面地價相對較高，傳統(tǒng)認知的高價值區(qū)域的樓面地價仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。 四、土地市場小結(jié)及預(yù)測2013年，濟南土地市場延續(xù)2012年的上行態(tài)勢，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場供需兩旺。 西客站片在最近兩年釋放了大量土地，預(yù)計后續(xù)可供應(yīng)土地相對較少。 第二部分：2013年濟南商品房住宅市場分析 一、2013年112月濟南市商品住宅市場狀況供需兩旺，樓市運作良好圖2112013